(Precisiones jurídicas)

Sobre el préstamo avalado en inmuebles con constancias anotadas, en el marco de las ejecuciones y de la inseguridad jurídica. La garantía del Estado, mediante la creación de un “Fondo de Garantías” (a implementar), en relación a la propiedad inmobiliaria, se configura respecto de los Certificados de Títulos, que suponen una previa mensura, la existencia de un plano que precisa los límites particulares del inmueble, etc. De su lado, las Constancias Anotadas, si bien prueban la titularidad, no suponen –como sabemos- una individualización del derecho: si es una porción al este, oeste, norte o sur de la parcela en cuestión. La acreditación mediante constancia anotada no tiene la referida garantía del Estado.

Cuando una entidad presta aceptando como garantía hipotecaria un inmueble con constancia anotada, no tendría certeza (como acreedora) si los derechos de su deudor son realmente los que éste alega. Pudiera que dicho deudor sostenga que su porción es la que vale más, por estar en una ubicación estratégica, pero –como se ha dicho- si su derecho está sustentado en una Constancia Anotada, no es cierto que jurídicamente pueda establecer, con certeza, dónde está su parte. El acreedor, de buena fe, pudiera confiar en que realmente el inmueble que está recibiendo en garantía es el que se le ha informado, pero estaría a expensas de que, ante un impago injustificado, al intentar ejecutar su garantía (¡oh sorpresa!), alguien alegue que esa porción precisa dada en garantía del consabido préstamo no es la del deudor, sino de él (tercero). Y en esa condición de tercero interviene en el embargo inmobiliario, reclamando la reivindicación de su derecho.

Lo primero que hay que tener en cuenta es que el embargo inmobiliario, por regla general, tiene plazos fatales. Y ya la Suprema Corte de Justicia ha juzgado que precluye el derecho de demandar nulidades fuera del momento procesal destinado a esos fines. Por consiguiente, en el contexto fáctico delimitado precedentemente, el tercero que sostenga que al efecto se ha embargado inmobiliariamente un inmueble que no es el que corresponde al deudor, debe demandar la nulidad de la ejecución (en el fragor del embargo), al tenor de los plazos del artículo 728 del Código de Procedimiento Civil, sobre nulidades previas a la lectura del pliego de condiciones. O bien dentro de los plazos para incidentes, en aquellas modalidades de embargos inmobiliarios especiales, las cuales no tienen una audiencia para lectura de pliego de condiciones: la Ley núm. 189-11, Ley núm. 6186, etc.

Si no se demanda oportunamente, se consolidaría la situación, y el artículo 712 del Código de Procedimiento Civil sostiene que la decisión de adjudicación purga todo tipo de anotación respecto del inmueble expropiado forzosamente. Tendría, pues, que contentarse ese tercero que no demandó oportunamente durante el embargo, con lanzar una demanda en daños y perjuicios al deudor que puso en garantía la porción que no le correspondía, por no ser la que poseía (ambos –tercero y el deudor- tenían constancias sobre la misma parcela, pero el deudor dio en garantía la que poseía el tercero); siendo el acreedor de buena fe (hasta prueba en contrario) y, por tanto, libre de responsabilidad por esa causa.

La regla general prescribe que todo cuanto nazca del embargo inmobiliario debe demandarse ante el juez que conoció dicha ejecución forzosa. Y partiendo de que “el fraude lo corrompe todo”, se ha reconocido la prescripción veinteñal para demandar la nulidad de la adjudicación producida con ocasión de un embargo inmobiliario. Sin embargo, cuando le impugnación se base en asuntos técnicos, propios de la Jurisdicción Inmobiliaria, cualquier situación –según criterio mayoritario- ha de ventilarse ante la Jurisdicción Inmobiliaria, en la fórmula de una litis de derecho registrado.

Casualmente, la circunstancia de que al efecto se hayan adjudicado mediante un embargo inmobiliario unos derechos de, por ejemplo, 100 metros cuadrados dentro de una parcela determinada y luego se alegue que materialmente se ejecutó en una parte que no era la que poseía el deudor, sino la de un tercero, esa determinación pericial es consustancial a la materia inmobiliaria. En casos como esos el juez del embargo habría cumplido su cometido legal: expropiar y adjudicar derechos, al margen de que esos derechos, técnicamente, no hayan sido correctamente precisados al momento de ejecutar la decisión de adjudicación: ejecutándose en la porción de un tercero, en vez de la porción del deudor.  

 Pudiera prosperar una litis de derechos registrados, luego del embargo inmobiliario (que –insistimos- ya cumplió su cometido, que era expropiar y adjudicar) reclamando ante la Jurisdicción Inmobiliaria la reivindicación del derecho que le corresponde, respecto de la porción con constancia anotada que posee (el tercero). Y el acreedor que rectifique su ejecución de la decisión de adjudicación, llevándola a cabo en relación a la porción que posee su deudor. Esto así, siempre que se pruebe, mediante inspecciones y las medidas técnicas que fueren menester, que –efectivamente- dicho tercero es el titular de la porción precisa que fue objeto de ejecución: habría que devolverse su propiedad a ese tercero.

 Cada caso tendrá –siempre- sus propias particularidades. Por eso, los abogados litigantes deben realizar una actividad probatoria eficaz, a fines de ilustrar lo mejor posible al tribunal. De su lado, los magistrados apoderados deben siempre tener muy en cuenta cualquier “situación de hecho” denunciada, pues –desafortunadamente- en estos temas inmobiliarios es muy común ver confabulaciones, a fines de defraudar a acreedores que, de buena fe, confían en sus deudores, aceptando garantías inmobiliarias turbias que a la postre generan “problemas”. Sobre todo deudores esposos, que simulan litis entre ellos con el designio predeterminado de defraudar a su acreedor (que si no consintió el préstamo con garantía hipotecaria respecto de un bien de la comunidad, que si esto, que si aquello.); tramas de hijos y padres en la misma tesitura dolosa (que si esta porción era la de mi hija y esta era la mía, etc.). Pero además, se registran muchos pseudos acreedores y terceros de buena fe “fabricados”, a fines de defraudar intereses ajenos.

En definitiva, el principio es que “la buena fe se presume” y “la mala fe debe probarse”. Por consiguiente, insistimos, tiene cada parte que alegue alguna confabulación dolosa para perjudicar sus intereses, que probar dicha circunstancia; y es que, de conformidad con el artículo 1315 del Código Civil, “en Derecho, alegar no es probar”.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Agregar un comentario

Su dirección de correo no se hará público. Los campos requeridos están marcados *