Sobre la “nulidad”, la “chicana competencial” y el “proceso inmobiliario”. Recurrentemente se invoca en el argot abogadil la frase que reza: “Buen abogado no es el que sabe incidentar, sino el que no se deja incidentar”.  En efecto, se trata de una máxima que encierra una verdad de perogrullo. Pero sucede que para “no dejarse incidentar” hay que conocer el proceso, en la matriz de sus principios orgánicos y de los constitucionales, en general.

En sintonía con lo anterior, en la praxis se han venido registrando casos en que actos propios de un procedimiento inmobiliario determinado son atacados, de manera principal, ante los tribunales de derecho común, en la fórmula de una “demanda en nulidad de acto” y, a tales efectos, quien ha demandado la “nulidad” luego propone ante el tribunal de la Jurisdicción Inmobiliaria el “sobreseimiento” del procedimiento, hasta tanto sea resuelta aquella “cuestión previa” (nulidad de acto). Esto así, invocando que la “nulidad”, en sí, constituye una acción de naturaleza “personal” y, como tal, debe ser ventilada ante los tribunales civiles, ya que es ajena a los asuntos relacionados con derechos reales inmobiliarios registrados: ay ñeñe!

 Lo cierto es que, como es sabido, en la Jurisdicción Inmobiliaria aplican extensivamente los preceptos instituidos en la Ley núm. 834, en lo relativo a los incidentes procesales (nulidades, inadmisiones, etc.). De suerte y manera, que puede (y debe) excepcionarse, pidiendo la pretendida nulidad en la fase de pruebas, aplicando los cánones del derecho común para las excepciones de procedimiento. Si, por ejemplo, el acto de notificación de la sentencia apelada se pretende impugnar, de cara al cálculo del plazo para incoar dicho recurso ordinario, es obvio que, en puridad jurídica, dicha “nulidad” ha de formularse incidentalmente ante la instancia formada en la alzada. Igual que cualquier otro acto de procedimiento (notificación de pruebas, de avenir, etc.). Las nulidades, vale insistir, son excepciones de procedimiento que se rigen en el proceso inmobiliario, igual que en el derecho común, por la referida Ley núm. 834. Incluso, la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, hace una remisión expresa al derecho común en este ámbito incidental. Por vía de consecuencia, el “sobreseimiento” peticionado en los tribunales del orden inmobiliario, en base a una supuesta demanda en “nulidad” lanzada en el descrito contexto ante los tribunales de derecho común (bajo la fórmula de una demanda principal), es una chicana que no debe prosperar.

En nuestro concepto, lo propio es que los tribunales de tierras aclaren que, en todo caso, el “sobreseimiento”, por regla general (según jurisprudencia constante), es una providencia discrecional de los tribunales del fondo; y en ese escenario es evidente que, aun de oficio, por tratarse de un asunto ligado al debido proceso, los tribunales pueden revisar la regularidad de los actos producidos durante la sustanciación de la causa; con lo cual, no es dable que se retrase innecesariamente el conocimiento del procedimiento inmobiliario, hasta tanto se conozca aquella demanda “camuflajeada”, la cual –realmente- es una treta dilatoria; lo que ataca es un acto del procedimiento inmobiliario en cuestión y –como se ha dicho- bien pudo proponerse la excepción de nulidad en sede inmobiliaria.

De su lado, la parte afectada por la comentada estrategia dilatoria, debería alertar al tribunal de derecho común, persuadiéndole de que se trata de una demanda que realmente constituye un “incidente” en nulidad contra un acto producido en el curso de un procedimiento que está ventilándose ante la Jurisdicción Inmobiliaria, promoviendo la declinatoria por conexidad, a fines de evitar contradicción de decisiones. Y ante el tribunal de tierras apoderado del procedimiento original, concluir pidiendo, de entrada, el rechazo de tal sobreseimiento y, a seguidas, la condigna “acumulación” de ese incidente de “sobreseimiento”, alegando que ya se ha pedido (o se pedirá) la declinatoria de aquel expediente de nulidad de acto, a fines de que sea fallado conjuntamente con el expediente de fondo (ante la JI).

En definitiva, tal como iniciamos este breve escrito, “el buen abogado no es el que sabe incidentar, sino el que no se deja incidentar”. Ahí están los principios y las máximas de razonabilidad, de celeridad, de justicia oportuna, de no contradicción de sentencias, de carácter de orden público del debido proceso, de oficiosidad, etc., los cuales sirven de insumos para articular persuasivos medios defensoriales en contra de chicanas dilatorias como la comentada al efecto.