(Precisiones jurídicas)

Sobre el principio de prioridad registral y la naturaleza privilegiada o hipotecaria del crédito. El artículo 2095 del Código Civil, que establece que el crédito privilegiado prima ante el hipotecario, al interpretarse respecto de inmuebles“registrados”, a la luz del sistema Torrens que instituye la ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, debe ponerse en perspectiva. Dicho texto del Código Civil fue concebido para el sistema Ministerial, ante el Conservador de Hipotecas, no para el sistema Torrens, con el concurso del Registrador de Títulos. En materia registral, ante la Jurisdicción Inmobiliaria, rige -a ultranza- la máxima que reza: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. En efecto, conforme a la doctrina registralista más depurada, “el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el clásico adagio prior in tempore, potior in iure”[1]. Justamente, al aproximarse a esta temática, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia se ha inclinado por la referida postura registralista[2].

Si se analiza la cuestión de la prioridad para el cobro del crédito, atendiendo al momento de la inscripción ante el Registro, desde una visión estrictamente civilista, al abrigo del Código Civil, ignorando los fundamentos del sistema Torrens, que es el que rige ante la Jurisdicción Inmobiliaria, difícilmente se conseguiría “digerir”el enunciado que hemos dejado entrever en el párrafo anterior, en el sentido de que la naturaleza hipotecaria o privilegiada del crédito no define la prioridad para su ejecución forzosa, sino el momento en que se lleve a cabo cada inscripción ante el Registro de Títulos.

Es cierto que “(…) esta materia no puede desvincularse del Derecho Civil ni del Código de Procedimiento Civil, en lo que algunos abogados muchas veces se pierden”[3],  pero no debe desconocerse que, al margen del carácter supletorio del derecho común en esta materia (principio VIII y párrafo II del art. 3, L. 108-05), existen particularidades, sobre todo de índole registral, que no deben obviarse para hacer un razonamiento correcto. En efecto, solamente para poner un ejemplo, para muchos chirriaba la noción registralista, en el sentido de que “dueño no es el que primero compra, sino el que primero registra”[4], en contraste con el Código Civil, que establece que la venta es perfecta desde el momento en que existe consenso entre el precio y la cosa (Art. 1583, CC)[5]Mutatis mutandis, aunque chirríe para algunos, en rigor jurídico-registral, independientemente de la naturalezahipotecaria o privilegiada del crédito, prima el primero que sea inscrito ante el Registro de Títulos, en aplicación del principio de prioridad registral.

El sistema Torrens, previsto en la ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, tiene dentro de sus bondades, causalmente, que brinda mayorseguridad jurídica que el sistema Ministerial, de corte francés, al tenor del Código Civil. El sistema de publicidad registral previsto en la referida ley núm. 108-05 brinda a las personas una gran garantía, en el marco de la seguridad jurídica. En la matriz del sistema Torrens, se descarta que pueda surgir un crédito privilegiado posterior que arrebate el rango ganado por un crédito hipotecario inscrito con prelación, confiado en el principio de prioridad.

Casualmente, para intentar lidiar con esa situación contraria a la seguridad jurídica (que aparezca alguien que no conste en la publicidad registral y ejecute primero), para bien o para mal, en su momento el Tribunal Constitucional sostuvo que era obligatorio inscribir una hipoteca para poder luego embargar inmobiliariamente[6], contrario a lo que había sostenido la Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que se podía embargar en base a un pagaré notarial, sin previa hipoteca[7]. El factor “sorpresa”, en el contexto abordado, ha sido severamente combatido por la doctrina y por la jurisprudencia constitucional (vinculante). El tema de la máxima “primero en tiempo, mejor en derecho”no debe ser la excepción. Y es que “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”[8].Para reclamar algo con sustento jurídico, debe “existir”.

La doctrina registralista más depurada, sobre el principio de prioridad registral, ha externado lo siguiente: “Una de las diferencias fundamentales entre los derechos reales y los personales consiste en que los primeros gozan del ius preferendi, o sea, la facultad que tiene el titular de un derecho real de ser preferido en el ejercicio de su derecho con respecto a otro derecho real posterior, de igual o distinto contenido, que recaiga sobre la misma cosa. Se aplica la máxima romana prior tempore, potior iure. Algo muy distinto ocurre con los derechos personales, ya que, en principio, ningún acreedor puede reclamar preferencia alguna en la satisfacción de su crédito, con relación a los acreedores posteriores del mismo deudor. Cuando la ley concede excepcionalmente al acreedor un privilegio, esa preferencia, si a su vez no está conectada con un derecho real de garantía, no depende casi nunca de la fecha del crédito”[9].

Más concretamente, respecto de la prelación que debe tener el crédito, al margen de su naturaleza, estrictamente en atención al momento de su inscripción, VILLARO ha aclarado que la publicidad registral, desde sus primeras manifestaciones, se ha organizado sobre la base de que el mejor derecho es el de quien primero registra. Todos son iguales, pero el que llega antes es mejor, nos dice el clásico adagio prior in tempore, potior in iure. Naturalmente, a criterio del referido autor, este ordenamiento temporal es de absoluta necesidad si se tiene en cuenta que sobre los inmuebles pueden tener asiento, y competir, derechos de distinta naturaleza y extensión, siempre que se trate de “derechos compatibles”[10], pues en caso contrario no habrá orden, sino desplazamiento liso y llano. Y también, mirado desde otro punto de vista, si se tiene presente la cualidad esencial deoponibilidad, que es típica de los derechos reales y que exige un determinado orden para afianzar la seguridad del tráfico jurídico, en el proceso de circulación de los bienes[11].

En definitiva, el razonamiento jurídico, sobre el aspecto analizado o en relación a cualquier otro, ha de desarrollarse tomando en consideración los fundamentos de la materia de que se trate. Razonar en materia de inmuebles registrados, al margen de la principiología del sistema Torrens, es “arar en el mar”, en términos jurídicos.

 

 

 



[1] VILLARO, Felipe P., “Derecho registral inmobiliario”, p. 66.

[2] Sentencia SCJ, núm. 38, del 17 de octubre del 2012, B.J. núm. 1223.

[3] Presentación de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, anotada por el Dr. Fabio J. Guzmán Ariza, p. 1.

[4] “Es de principio que, en materia de derechos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar, válidamente registra en la Oficina de Registro de Títulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor”. (Sentencia SCJ, Salas Reunidas, núm. 134, de fecha 3 de diciembre del 2014)

[5] Art. 1583: “La venta es perfecta entre las partes y la propiedad queda adquirida de derecho por el comprador, respecto del vendedor, desde el momento en que se conviene en la cosa y el precio, aunque la primera no haya sido entregada ni pagada”.

[6] TC/0326/17. Ver nuestra crítica a dicha decisión en este blog, bajo el epígrafe: “Sobre la obligatoriedad de inscribir una hipoteca judicial definitiva para ejecutar inmobiliariamente, en virtud de un pagaré notarial o de una sentencia firme condenatoria al pago de dinero”.

[7] “Los gravámenes de un inmueble que, en principio, dan lugar a un embargo inmobiliario son las hipotecas y los privilegios. Sin embargo, cualquier acreedor quirografario también puede trabar embargo inmobiliario con base en un título ejecutorio líquido y exigible, como es un pagaré notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca, que en esos casos sería judicial definitiva”.(Subrayado nuestro) (Sentencia SCJ, 1ra. Cám. (hoy Sala), núm. 1, del 12 de enero del 2005, B.J. núm. 1130, p.p. 53-58)

[8] El fundamento de esta máxima es el artículo 90, p. II, de la L. 108-05, de Registro Inmobiliario, conforme al cual, sobre los inmuebles registrados, de conformidad con dicha ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos, que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas. HERNÁNDEZ MEJÍA, en su obra “Primera lecciones de derecho inmobiliario”, sobre esta máxima, ha expuesto lo siguiente: “Es importante tener en cuenta que, según el fundamento de nuestro registro inmobiliario, lo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jurídico”.

[9] CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, p. 125.

[10] En la noción de CORNEJO, serían derechos compatibles entre sí el caso de dos hipotecas relativas al mismo inmueble, o una hipoteca y un usufructo, o un usufructo y un embargo, etc. En cambio, serían derechos incompatibles el ingreso de dos documentos que instrumenten, cada uno de ellos, la venta del mismo inmueble a dos adquirientes diferentes, o que uno instrumente la venta y el otro la hipoteca del mismo inmueble a distintas personas. (Cfr CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, p. 126.)

[11] Cfr VILLARO, Felipe P., 65.

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