En la vida comunitaria de un condominio, la armonía entre los propietarios depende del cumplimiento estricto de la normativa interna y de la ley que rige la materia. La Ley 5038 sobre Condominios en la República Dominicana, junto con el reglamento debidamente aprobado a esos efectos, establecen reglas claras para la convivencia, incluyendo prohibiciones específicas que buscan proteger los derechos de los demás copropietarios. Si entre estas restricciones se encuentra la prohibición de alquilar unidades funcionales en modalidad de renta corta, como la ofrecida en plataformas tipo Airbnb, sin la autorización del consorcio, violar dicha restricción, en términos jurídicos, constituye una turbación manifiestamente ilícita que funda la procedencia del instituto del référé.
Esta violación afecta el disfrute pacífico de los demás propietarios y la integridad del régimen de propiedad horizontal. Frente a esta situación, no es necesario acudir a un proceso ordinario mediante el lanzamiento de una litis de derechos registrados —más lento y formal— para obtener protección, sino que procede acudir al juez de los referimientos, quien puede intervenir -de manera expedita- fuera de instancia; es decir, sin que exista una litis principal en curso.
En efecto, el referimiento inmobiliario “fuera de instancia” que está previsto en el párrafo del artículo 181 del Reglamento General de los Tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria (Res. 787-2022) es procedente siempre que no exista “contestación seria” que amerite definición en el fondo. Si hubiera “contestación seria”, habría que demandar al fondo y, entretanto, acudir al referimiento “en curso de instancia”. Pero en el caso que nos ocupa, la prohibición de renta corta está expresamente establecida, por lo que no existe “contestación seria” sobre la validez de la norma ni sobre el derecho de los copropietarios a exigir su cumplimiento. De suerte y manera que mediante ordenanza del juez de los referimientos, fuera de instancia, se puede (y debe) hacer cesar de manera inmediata esta turbación, restaurando la situación conforme a la ley y al reglamento del condominio.
Esta intervención no solo garantiza la protección efectiva de los derechos de los copropietarios, sino que también se conecta con el artículo 69 de la Constitución, que reconoce el derecho a la tutela judicial efectiva. La seguridad jurídica, la preservación del Estado de derecho y la eficacia de los mecanismos judiciales se ven fortalecidas cuando el referimiento se utiliza para poner fin a violaciones manifiestas, evitando dilaciones innecesarias y asegurando la pronta restitución de los derechos afectados.
En conclusión, cuando un propietario viola el reglamento del condominio mediante la renta corta de su unidad, el referimiento inmobiliario “fuera de instancia” constituye la vía más eficaz y rápida para garantizar la tutela judicial efectiva de los copropietarios. Este mecanismo protege la convivencia, asegura la observancia de la Ley 5038 y materializa el principio constitucional de protección pronta y efectiva frente a turbaciones manifiestamente ilícitas.