(Escritos jurídicos)

TRÁMITE DE DUPLICADO DE CERTIFICADO DE TÍTULO POR PÉRDIDA

A REQUERIMIENTO DE UN COMPRADOR DE UNA VENTA NO REGISTRADA

Por.: Yoaldo Hernández Perera.

 

SUMARIO

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Se estudia la posibilidad de que un comprador en una venta no registrada diligencie el trámite de expedición de un duplicado de Certificado de Título por pérdida, aun cuando el artículo 92, párrafo III, de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, establece que tal diligencia debe ser a requerimiento de quien figure como propietario en el certificado extraviado.  ________________________________________________________________________________

PALABRAS CLAVES

Certificado de Título, propietario, pérdida, duplicado, venta, comprador, registro, principios registrales, Registrador de Títulos, función calificadora, tribunales inmobiliarios, carácter supletorio del derecho común, buena y mala fe, seguridad jurídica, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, Reglamento General de Registros de Títulos, República Dominicana. 

De conformidad con el párrafo III del artículo 92 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario[1], en caso de pérdida o destrucción del duplicado del Certificado de Título, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de Títulos, acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en un periódico de amplia circulación nacional, donde conste la pérdida o destrucción del mismo, solicitando la expedición de un nuevo duplicado del Certificado de Título.

El texto esbozado ut supra sugiere que, por regla general, la persona que figure como propietaria en el Certificado de Título extraviado es la llamada a diligenciar el aludido procedimiento de expedición de duplicado de Certificado de Título por pérdida. Sin embargo, el propio párrafo IV del citado artículo 92, taxativamente consagra que los aspectos de forma, en lo que tiene que ver con esta tramitación, se han de especificar por la vía reglamentaria. Y el Reglamento General de Registros de Títulos, al tratar  el tema, en todo momento emplea los vocablos “parte interesada”, para reseñar a la persona que impulse el consabido proceso de duplicado por pérdida. Es decir, la reglamentación a la que remite la ley aplicable no es rígida respecto de la calidad de la persona interesada en obtener un duplicado por pérdida. Simplemente requiere que sea acreditado un interés sostenible para ello.

Partiendo de lo anterior, dado que por regla jurídica general, el comprador adquiere los derechos que sobre el inmueble vendido tenía el vendedor, parecería viable reconocerle a todo comprador, aunque la venta en cuestión no haya sido ejecutada[2] ante el Registro de Títulos correspondiente, la prerrogativa de diligenciar la expedición de un duplicado del Certificado de Título por pérdida[3].

En efecto, al margen de que –como es sabido- la cuestión registral no debe obviarse en los asuntos propios de la Jurisdicción Inmobiliaria. De ahí que el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, con tino, haya decidido mediante sentencia núm. 134, del 3 de diciembre del 2014, B.J. núm. 1249, que es de principio que en materia de terrenos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar, válidamente registra en la Oficina de Registro de Títulos Correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor, lo cierto es –sin embargo- que en puridad jurídica, el derecho de propiedad se transmite desde el consenso entre las partes sobre la cosa y el precio, lo cual es oponible a los suscribientes de la contratación en cuestión. Y siendo así, tal como hemos sostenido precedentemente, a pesar de que el contrato de venta no se haya registrado, ha de considerarse como “parte interesada” al comprador, en el marco del proceso de duplicado por pérdida del Certificado de Título.

Pudiera suceder, y en efecto ha ocurrido en la práctica, que el comprador pierda el contacto con la persona que le vendió el inmueble. Que haya pasado un tiempo considerable desde aquella transacción, pero que en la actualidad dicho comprador desee realizar alguna actuación respecto del inmueble adquirido en buena lid. Partiendo de que la máxima jurídica reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, bastaría con que ese comprador, hoy propietario, pruebe su diligencia para localizar al vendedor y a cualquier otro interesado, haciéndoles notificaciones, citaciones, etc., a fines de, en buen derecho, darle curso a las pretensiones de dicho comprador, a la luz de las circunstancias comentadas.

Es nuestro entendimiento, a pesar de todo lo anterior, que para fundar la procedencia del proceso de expedición de duplicado de Certificado de Título por pérdida, a diligencia de un comprador en una venta no registrada, necesariamente debería promoverse también la condigna transferencia de la propiedad. En efecto, la presunción lógica ha de ser que este comprador desea que se le dé un nuevo Certificado de Título para regularizar la operación registralmente, con el designio predeterminado de hacerse expedir ulteriormente un certificado a su nombre. Si no requiere la transferencia, la comentada presunción carecería de aplicabilidad.

¿Para qué querría un comprador que se le expida un nuevo Certificado de Título, si no es para luego tramitar la transferencia de propiedad? No ociosamente tuvo ocasión la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia de juzgar que ante la prueba fehaciente de que el Certificado de Título no se ha perdido, hace revocable la resolución administrativa que ordenó la expedición de un nuevo certificado por pérdida[4]. La seguridad jurídica supone ser celosos con la tutela de la propiedad, en el sentido de evitar que se expidan duplicados de Certificados de Títulos sin que proceda realmente.

Cuando todo está en orden, la transferencia ha de canalizarse directamente ante el Registro de Títulos. Allí el Registrador, en ejercicio de su función calificadora[5], revisará la legalidad de la documentación y procederá como en derecho corresponde. Pero cuando exista una situación a dilucidar, tal como la descrita, que el solicitante del duplicado por pérdida es una persona distinta a la que figura como propietaria del inmueble en el Certificado de Títulos extraviado, debería la cuestión ventilarse en sede judicial, ante los tribunales del orden inmobiliario. En efecto, por regla general, toda controversia o asunto vinculado a derechos reales inmobiliarios y su registro que amerite un estudio pormenorizado, ha de ir a los tribunales de tierras. Éstos pueden adoptar medidas de instrucción (historiales, comparecencias, inspecciones, etc.) que permiten llegar a la verdad, lo que no sucede ante los órganos administrativos de la Jurisdicción Inmobiliaria (Mensuras Catastrales y Registro de Títulos). Estos últimos, cuando desarrollan su atribución calificadora no pueden, en principio, presumir aquello que no conste expresamente en el expediente[6]. Es mucho más restringida la posibilidad de ventilar situaciones subyacentes en las solicitudes sometidas a su resolución.

En vista de lo anterior, por argumento a fortiori, ha de convenirse en que la expedición de un duplicado de Certificado de Título por pérdida, a diligencia de una persona distinta a la que figure en el certificado extraviado, además de que debe estar acompañada de una petición de transferencia, ha de canalizarse ante los tribunales de jurisdicción original. Procede correctamente, pues, el Registrador de Títulos que en este contexto rechaza, de entrada, la expedición de un duplicado por pérdida y la transferencia. Es en sede judicial que ha de desplegarse la actividad probatoria correspondiente, a fines de persuadir en el sentido de que se cuenta con un interés jurídico, invocando la condición de comprador y, en su caso, acreditando que ha sido diligente en intentar localizar a todas las partes, sin éxito.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAFÍA

GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Impresora Amigos del Hogar, 2014, República Dominicana.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Repertorio de la Jurisprudencia Civil, Comercial e Inmobiliaria de la República Dominicana (2001-2014)”, Editora Corripio, S.A., 2015, República Dominicana.

HERNÁNDEZ MEJÍA, Edgar. “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, Impresora Soto Castillo, 2016, República Dominicana.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “Incidencia del soporte tecnológico en la valoración probatoria ante la Jurisdicción Inmobiliaria”. Gaceta Judicial, núm. 349, año 19.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Código Civil.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento General de los Registros de Títulos.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 



[1] No es ocioso resaltar, de entrada, que esta Ley núm. 108-05, es esencialmente de naturaleza registral. En efecto, en ella se instituye el sistema Torrens, se delimita la estructura de esta jurisdicción de excepción, definiendo las atribuciones de los órganos que aquí fungen: Mensuras Catastrales, tribunales de tierras y Registro de Títulos. También lo relativo al representante del Ministerio Público en esta materia, que es el Abogado del Estado; los procedimientos de saneamiento y de las litis de derechos registrados, pero –en sí- no se consagra en esa pieza, ni existe en nuestro ordenamiento un “Derecho Inmobiliario”, propiamente. Vale aclarar que el derecho material que se aplica ordinariamente en los tribunales de tierras es el derecho civil: derecho de propiedad, ventas, nulidades de ventas ejecutadas, simulaciones, particiones, determinación de herederos, etc. Por consiguiente, todo buen inmobiliarista debe dominar los fundamentos del Derecho Civil, el cual, además de ser supletorio en el Derecho Inmobiliario, en virtud del principio VIII y del párrafo II del artículo 3 de la citada Ley núm. 108-05, constituye, como se ha visto, el derecho material inmobiliario mismo.

[2] En el argot inmobiliarista, “ejecutar” alude a la acción de asentar en los archivos del Registro una operación determinada. Así, cuando la venta se ha ejecutado, el Registrador correspondiente ha hecho constar en su registro dicho acto jurídico y se ha asentado, por extensión, la transferencia del derecho de propiedad a favor del comprador. Si la venta no se ha ejecutado, no ha pasado por el registro y, por ende, cualquier nulidad o situación derivada de dicha contratación, por norma general, será competencia de los tribunales de derecho común, no de la Jurisdicción Inmobiliaria.

[3] En otras legislaciones no se expide un “Certificado de Título”, en soporte de papel. Justamente, ello evita que se extravíen o, sobre todo, que se cometan irregularidades en base a ese documento oficial. En dichos ordenamientos comparados la fe pública registral cobra un papel preponderante. Cualquier situación que se desee constatar respecto de un inmueble registrado, incluyendo la propiedad misma, igual que entre nosotros sucede actualmente con la certificación del estado jurídico, se constata mediante certificaciones que, con fe pública, ha de expedir el Registrador. Particularmente, aspiramos a que en nuestro país lleguemos a esos niveles de desarrollo. Que el Registrador no tenga que entrometerse en temas atinentes a la fe pública de los notarios. Que lo que éstos (notarios) certifiquen haga realmente fe hasta inscripción en falsedad, y que la fe pública registral adquiera tanta fortaleza que no sea necesario expedir documentos para que circulen en la calle, propensos a perderse o a servir de base para fraudes. Lo idóneo es que todo cuanto se desee saber sobre cada inmueble registrado, se revise ante el Registrador de Título correspondiente.

[4] Sentencia SCJ, 3ra. Sala, 25 de julio de 2012, núm. 67, B.J. 1220.

[5] Sobre la función calificadora, el artículo 46 del Reglamento General de Registros de Títulos sostiene lo siguiente: “Es la facultad que el Registrador de Títulos tiene para examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás circunstancias”. Y de manera expresa el artículo 52 del mismo reglamento aclara lo siguiente: “En ningún caso, el ejercicio de la función calificadora es apta para subsanar los defectos, errores u omisiones que pudieran contener los documentos presentados”. De su lado, el Dr. Wilson Gómez, en su trabajo titulado “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, página 95, sostiene lo siguiente sobre el tema: “(…) la calificación entraña una delicada labor profesional de orden jurídico. Se precisa tomar en consideración todos los elementos constitutivos de los derechos reales que recaen sobre los inmuebles. El Registrador tiene la obligación de examinar esos elementos de existencia y validez del documento presentado. Verificar que efectivamente los requisitos establecidos para la plena eficacia, han sido satisfechos por el interesado; por tanto, tiene que depurar la documentación que se le ha presentado”.

[6] Artículo 53 del Reglamento General de Registro de Títulos: “El Registrador de Títulos, al ejercer la función calificadora, no está facultado para presumir aquellos que no está expresamente consignado en los documentos presentados”.