(Precisiones jurídicas)

Sobre el embargo inmobiliario, el desalojo de los inquilinos del inmueble ejecutado y el registro del contrato de alquiler. El artículo 712 del Código de Procedimiento Civil establece que mediante la decisión de adjudicación dictada con ocasión de un embargo inmobiliario el tribunal ordenará al embargado abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le notifique la sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando, a cualquier título que fuere, los bienes adjudicados. (Subrayado nuestro). Es decir, que -de entrada- la referida decisión purga todo tipo de inscripción respecto del inmueble que ha servido de objeto a la ejecución.

Pero más todavía, ha sido juzgado que no procede la solicitud de parte del inquilino ante el juez de los referimientos, en el orden de suspender la ejecución de la decisión de adjudicación sobre el inmueble alquilado, en el entendido de que la adjudicación no se decide mediante una verdadera sentencia, sino a través de un mero acto de administración judicial, por limitarse a hacer constar un cambio de propiedad[1]. De suerte y manera, que -por regla procesal general- el inquilino tiene dos opciones concretas ante la ejecución del inmueble alquilado: o paga el precio de la deuda y luego demanda en repetición al propietario ejecutado por el monto que tuvo que pagar al acreedor de aquel para conservar el inmueble, o sencillamente entrega la cosa embargada.

Sin embargo, como una forma de garantizar que sean respetados los términos del contrato de alquiler, independientemente de que el propietario del inmueble alquilado sea ejecutado durante la ejecución de dicho acto jurídico, en la práctica cada vez más se van registrando tales contrataciones, sea ante la conservaduría de hipotecas o ante el registro de títulos correspondiente, según sea registrado o no el inmueble objeto de alquiler. Con dicho registro se consigue que el contrato sea oponible a terceros, incluyendo a todo acreedor que, en buena lid, agencie la expropiación del inmueble objeto de alquiler. Y es que el contrato de alquiler, dada su naturaleza, constituye un documento registrable[2]. Si no se procede a dicho registro, el inquilino ni siquiera tendría calidad para demandar la nulidad de un embargo inmobiliario tramitado con irregularidades, respecto del inmueble que ha alquilado.

En efecto, sobre la calidad para demandar la nulidad de un embargo inmobiliario, en el marco del contrato de alquiler y su registro, el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia ha tenido ocasión de aclarar que el inquilino que no ha inscrito en el registro de títulos o conservaduría de hipotecas correspondiente el contrato de arrendamiento[3] que le confiere el derecho al uso y disfrute de un inmueble, no tiene calidad para demandar la nulidad del procedimiento de embargo sobre dicho inmueble[4].

Cuando se procede al registro, cobra aplicabilidad el principio de prelación registral: primero en tiempo, mejor en derecho. Por consiguiente, si el inquilino ha inscrito su contrato antes que el embargante inscriba su embargo, dicha contratación ha de oponerse al ejecutante. Y esa inscripción ha de contar con la garantía del Estado a favor de quien la haya agenciado (inquilino).

Es verdad que cuando el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario y, en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato debe resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario, aun cuando no se haya traspasado el inmueble adquirido a nombre del nuevo propietario[5], lo cierto es que las descritas reglas instituidas en el Código Civil no garantizan que si un acreedor del antiguo o del actual propietario del inmueble alquilado (en caso de venta durante la ejecución del contrato) procede a embargar el bien en cuestión, dicho acreedor va a respetar el contrato de alquiler. Todo lo contrario, la usanza ha sido que ese ejecutante se aferre al artículo 712 del Código de Procedimiento Civil[6] y, en base a ello, intente desalojar a toda persona que se encuentre ocupando el inmueble expropiado.

A partir de las precisiones esbozadas ut supra, ha de convenirse en que –por seguridad jurídica- resulta factible que los inquilinos tengan el miramiento de proceder al consabido registro del contrato de alquiler, y con ello evitar ser desalojados del inmueble antes de que llegue el término de lo contratado, como secuela de un embargo inmobiliario.

 

 

 

 

 

 



[1] Sentencia SCJ, 1ra. Sala, núm. 8, del 7 de marzo del 2012, B.J. núm. 1216.

[2] “Se puede definir al documento registrable como aquel documento escrito, público o privado, y que instrumenta un hecho, tomado este concepto en sentido amplio, que por disposición de la ley puede ser inscrito en un registro para producir determinados efectos jurídicos”. (CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, 3ra. reimpresión, p.p. 48-49). “Los actos que generan derechos inscribibles son todos aquellos que constituyen, transmiten, declaran, modifican o extinguen prerrogativas que recaen sobre bienes inmuebles; también aquellos que generan cargas, gravámenes u otras medidas provisionales, así como aquellos que establecen limitaciones administrativas y legales de carácter particular”. (GÓMEZ, Wilson. “Derecho Inmobiliario Registral. Introducción a su estudio”, 2da. edición, p. 60.). Como puede advertirse de estas reseñas doctrinales, el contrato de alquiler, como se ha dicho, es perfectamente susceptible de registro.

[3] Aunque en la práctica suelen emplearse indistintamente, en puridad jurídica, el artículo 1711 del Código Civil aclara que el “arrendamiento” versa sobre un inmueble rural, en tanto que el “alquiler” recae sobre casas en la zona urbana o sobre muebles.

[4] Sentencia SCJ, Salas Reunidas, núm. 4, 12 de septiembre del 2012, B.J. núm. 1222.

[5] Sentencia SCJ, 1ra. Sala, núm. 114, del 24 de abril del 2013, B.J. núm. 1229.

[6] “ (…) el tribunal ordenará al embargado abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le notifique la sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando, a cualquier título que fuere, los bienes adjudicados”. (Subrayado nuestro)

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