Sobre las anotaciones de “litis” ante el Registro de Títulos. El artículo 135 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original manda a los tribunales de tierras apoderados de alguna litis de derechos registrados a que, tan pronto como sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informen al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes la existencia de cada proceso. De su lado, el Registro de Títulos correspondiente anotará un asiento sobre el inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que se está conociendo en dicho tribunal.

La referida anotación ha sido concebida, en el marco de la publicidad registral, para beneficio de los terceros, quienes tienen derecho a saber la situación de un inmueble respecto del cual pudieran tener algún interés. Sin embargo, dichas anotaciones han sido severamente criticadas, en razón de que –de alguna manera- afectan el tráfico inmobiliario, habidas cuentas de que la tendencia es que las personas se abstengan de comprar “un inmueble con problemas”. Incluso, tenemos entendido que en la actualidad cursa, sobre el aspecto comentado, una acción directa de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional: a nuestro juicio, no prosperará.

 Pero lo cierto es que en la Jurisdicción Inmobiliaria solamente existen dos procedimientos para asuntos contenciosos: el del saneamiento y el propio de las litis de derechos registrados. Por consiguiente, el ejercicio elemental que debe hacerse para saber cómo tramitar una determinada cuestión, es –sencillamente- constatar si el asunto es un saneamiento o no. Todo lo contencioso que no sea un saneamiento ha de canalizarse con arreglo a las litis, y punto.

No obstante lo anterior, ocurre que algunos asuntos contenciosos que no son saneamiento no tienen vocación directa de afectar el derecho de propiedad, ni ninguna prerrogativa derivada del inmueble involucrado. Tal sería el caso de una liquidación de astreinte, de un conflicto entre un solicitante de deslinde y su agrimensor contratista, asuntos entre condóminos, etc. Pero como el mandato del consabido artículo 135 es abierto, toda litis debe –por regla general- provocar la anotación de rigor.

En vista de lo anterior, lo propio –en nuestro concepto- es que el tribunal indique al Registro, al momento de informar sobre la litis, que no se trata de un asunto que afecte la propiedad ni el inmueble, en sí, sino de alguna diferencia entre condóminos, de un asunto contractual entre una persona y el agrimensor contratista, etc. De suerte que al tener un tercero acceso a dicha anotación, de entrada, advierta que no “hay problema” con el inmueble respecto del cual eventualmente sostendría alguna transacción.

Sabemos que en Registro se manejan “planillas” para las anotaciones. Tal vez en una mesa de políticas pudiera delimitarse la manera de adaptar cada anotación, o pudiera –incluso- regularse ese asunto por la vía reglamentaria. En definitiva, sin dejar de lado la imperiosa publicidad registral, perfectamente pudiera adecuarse dicha publicidad a la naturaleza del asunto de que se trate.