NULIDAD DEL EMBARGO INMOBILIARIO

FUNDADA EN RETRASOS OPERATIVOS DEL REGISTRO DE TÍTULOS

Por.: Yoaldo Hernández Perera.

RESUMEN

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Se aboga por la improcedencia del incidente de nulidad del procedimiento de embargo inmobiliario, basado en la falta de depósito de la certificación de acreedores inscritos (Art. 690 CPC), cuando tal omisión sea secuela de un retraso del registrador de títulos, no obstante el persiguiente haber hecho la solicitud de rigor en tiempo oportuno. Asimismo, se sugiere el sobreseimiento obligatorio como remedio jurídico ante la descrita situación procesal, al tiempo de refrendar diversos mecanismos procesales, a fin de constreñir a  las entidades públicas a que cumplan oportunamente sus funciones.

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PALABRAS CLAVES

Embargo inmobiliario ordinario, abreviado, depósito del pliego de condiciones, certificación de acreedores inscritos, incidente, nulidad, sobreseimiento, Registro de Títulos, retraso, razonabilidad procesal,  derecho de ejecución forzada, República Dominicana.  

 

En ocasión de practicarse un embargo inmobiliario ordinario[1], regido por el artículo 673 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, luego de la transcripción del embargo y de su denuncia,  y previo a la lectura del pliego de condiciones (Arts. 677-678 CPC), el persiguiente debe agenciar ante el Registro de Títulos correspondiente la certificación que dé cuenta de los acreedores inscritos, en relación al inmueble que ha servido de objeto de la ejecución; certificación que, en principio, debe anexarse al pliego de condiciones. De lo que se trata es de que, primero, el persiguiente verifique si existen acreedores inscritos y, segundo, de que en caso afirmativo, les invite a que preparen los reparos que entiendan al pliego instrumentado al efecto[2]. 

El pliego o cuadernillo de condiciones constituye el estatuto de la venta; por tanto, es de suma importancia que todos los acreedores inscritos, que son partes en el procedimiento de embargo inmobiliario, expongan sus pareceres en torno al contenido de dicho instrumento.

A pesar de que en el procedimiento de embargo inmobiliario abreviado instituido en la Ley No. 6186 sobre Fomento Agrícola, así como en aquel, de corte aun más expedito, previsto en la Ley No. 189-11 sobre Desarrollo de Mercado Hipotecario y el Fideicomiso, no se destina una audiencia exclusiva para la lectura del pliego, sino que en un mismo tramo procesal se procede tanto a dicha lectura como a la venta, se requiere por igual, por un tema constitucional, que sea respetado el derecho de defensa de toda persona que guarde algún interés respecto del inmueble de marras, en el sentido de presentar los reparos que estimen pertinentes al pliego de condiciones, dentro de los plazos legales.  Por eso, también se requiere en estas ejecuciones expeditas que, previo a la audiencia de lectura y venta, sea notificado el pliego a todos los acreedores inscritos.

En la práctica suele ocurrir que, probablemente por el gran cúmulo de trabajo, los registradores de títulos no emiten oportunamente las consabidas certificaciones de acreedores inscritos o de no existencia de inscripciones, por lo que los persiguientes se han visto obligados a proceder al depósito del pliego en la secretaría del tribunal que deba conocer del embargo, sin contar con esa certificación, presionados por el hecho de que existe un plazo que inicia desde la transcripción o inscripción del embargo, para depositar el pliego (Art. 690 del CPC).

Capitalizando la descrita situación fáctica, los deudores embargados y, menos comúnmente, personas que aluden la calidad de acreedores inscritos, muchas veces confabuladas con el embargado, peticionan ante el juez del embargo la nulidad del procedimiento, basados en la violación de la ley (Arts.  690 y 715 CPC), por no precisar en el pliego, para la época de su depósito, la relación de las inscripciones sobre el o los inmuebles embargados, lo cual sólo podría determinarse mediante el estudio de la ya mencionada certificación. Este petitorio        –desafortunadamente- es acogido por algunos tribunales, desconociendo que tal omisión constituye una secuela directa del retraso de un órgano de la jurisdicción inmobiliaria, lo cual es evidente que escapa a la responsabilidad del persigueinte, quien en el mayor número de los casos, consciente de que una de las características primordiales del derecho de ejecución forzada es su carácter estrictamente reglamentado, ha hecho oportunamente su solicitud al Registrador de Títulos, independientemente de que éste no haya respondido a tiempo.

Ante tal ardid procesal, los persiguientes se defienden en la audiencia fijada para conocer del incidente de nulidad, sosteniendo que, en efecto, no han podido indicar en el pliego la relación  de las inscripciones del inmueble, en razón de que el registrador de títulos no ha emitido tal certificación oportunamente, no obstante haberle formulado .la petición en tiempo hábil; y para refrendar sus alegatos, muestran a los tribunales la solicitud escrita, con la indicación de “recibido” incursa. Y en función de dicha situación de hecho, justifican que no hayan realizado la notificación de rigor, sobre el depósito del pliego, a todos los acreedores inscritos, al tiempo de explicar que han procedido al depósito no obstante no tener a mano la certificaciones de acreedores inscritos, para evitar que se venza el plazo que otorga la ley para proceder a depositar el pliego, luego de la transcripción del embargo y de su denuncia, toda vez que si no depositan el pliego en el plazo de ley, “se cae el embargo”.

A nuestro juicio, siempre que ante el tribunal se pruebe que la ausencia de la certificación de acreedores inscritos se debe a la lentitud o inacción del registro de títulos, y que el persiguiente ha diligenciado a tiempo dicha certificación, el incidente de nulidad fundado en esa situación debe ser rechazado, en directa aplicación del principio de razonabilidad procesal, aunado a la máxima que reza que “nadie está obligado a lo imposible”, que ha sido reconocida últimamente en materia procesal por algunas jurisdicciones.

Sobre la suerte del embargo, estimamos que siendo el pliego de condiciones, una vez que se ha formalizado su lectura, el instrumento que ha de regir la adjudicación, no debe procederse a leerlo hasta tanto sea materialmente expedida la certificación de rigor, por parte del registrador de títulos correspondiente, a fin de que posibilitar que el persigueinte constate a quién o quiénes debe notificar el depósito del pliego, así como invitarles a que procedan con los reparos que entiendan convenientes. También para indicar en el cuerpo del cuadernillo de condiciones, esa relación de inscripciones, tal cual manda el artículo 690 del Código de Procedimiento Civil.

Particularmente, entendemos como una solución altamente equitativa que el descrito impasse procesal constituya una causal que funde la procedencia de un sobreseimiento obligatorio del embargo inmobiliario; aunque admitimos que esta fórmula no ha sido reconocida aún por la doctrina ni por la jurisprudencia; y es que si bien se ha interpretado que la audiencia para lectura del pliego no es susceptible de aplazamientos, salvo acuerdo entre las partes[3], es contraproducente, por violatorio al derecho constitucional de defensa, que se proceda a la lectura del pliego sin saber a quién o quiénes debe notificarse, y dejando de incluir dentro de los datos de dicho pliego, la información relativa a las inscripciones del inmueble embargado. Pero tampoco, como ya hemos sostenido, nos resulta justo ni útil, al tenor del principio de razonabilidad instituido en el artículo 40.15 de la Constitución, acoger la nulidad en los términos que hemos comentado precedentemente.

Entre los mecanismos empleados por los persiguientes para constreñir al registrador de títulos, a los fines de que cumpla con su obligación de expedir la certificación que ocupa nuestra atención, conocemos acciones de amparo (ordinario y de cumplimiento)[4]; demandas en referimiento civil[5] y demandas principales en entrega de certificación, bajo astreinte[6]; demanda última que algunos tribunales han considerado como incidentes del embargo inmobiliario, bajo la prédica de que en una aplicación de la teoría extensiva de los incidentes en esta materia, toda demanda que se lance en el curso del embargo y que incida en su marcha, debe considerarse como un verdadero incidente del embargo inmobiliarios[7]: precepto cuya aplicación es discutible en el caso concreto, porque el objeto de estas demandas no se contrae a alguna nulidad en base al desconocimiento de plazos, o a algún incidente nominado del embargo, sino al requerimiento a un funcionario de la expedición de un documento en específico.  

Si bien el artículo 715 del Código de Procedimiento Civil, sostiene que las disposiciones del artículo 690, entre otros, deben ser observadas a pena de nulidad, y que la falta de notificación de algún acto del embargo dentro de los plazos de ley, se reputarán lesivos al derecho de defensa, un estudio constitucional del proceso, considerando el carácter justo y útil de la ley, y haciendo acopio del principio de razonabilidad, recomienda concluir que en la casuística analizada no conviene endilgar a un persiguiente diligente, que ha cumplido cabalmente cada trámite procesal dentro del plazo de ley, la falta de algún órgano del sistema de justicia, en este caso del Registro de Títulos.  Se trata de una deficiencia sistémica que debe ser corregida cuanto antes; preferiblemente mediante la vía legislativa, instituyendo sanciones para los registradores de títulos incumplidores. Pero –entretanto- entendemos que los tribunales deben estudiar concienzudamente los distintos mecanismos empleados por las partes interesadas, a fin de constreñir a todo órgano público que no cumpla oportunamente su labor, a que lleve a cabo   en el tiempo idóneo, las gestiones que legalmente le corresponden,  para evitar perjudicar a los usuarios del aparato judicial, en el legítimo ejercicio de sus derechos.

 

BIBLIOGRAFÍA:

PÉREZ MÉNDEZ, Artagnan. Procedimiento Civil, Tomo III (Las Vías de Ejecución y las Vías de Distribución), República Dominicana.

TAVARES, Froilán (Hijo). Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano, Vol. IV., 5ta. Edición, Santo Domingo.

______________REPÚBLICA DOMINICANA, Constitución proclamada el 26 de enero de 2010.

______________REPÚBLICA DOMINICANA, Código Civil.

______________REPÚBLICA DOMINICANA, Código de Procedimiento Civil

______________REPÚBLICA DOMINICANA, Ley No. 834 del 15 de julio de 1978

______________REPÚBLICA DOMONICANA, Ley No. 6186 sobre Fomento Agrícola

______________REPÚBLICA DOMINICANA, Ley No. 189-11 sobre Desarrollo Hipotecario y Fideicomiso