(Artículo revista especializada)

La Constitución como fuente delDerecho Inmobiliario

Por.: Yoaldo Hernández Perera

 

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RESUMEN

Se resalta el carácter normativo de la Constitución, enfocado al derecho inmobiliario, en contraposición a la marcada raigambre positivista de muchos operadores de la Jurisdicción Inmobiliaria, que no conciben el derecho más allá de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y de sus reglamentos. 

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PALABRAS CLAVES

Sistema de fuentes, Constitución, normatividad, derecho constitucional, transversalidad, derecho inmobiliario, derecho internacional de los derechos fundamentales, positivismo, principios, precedentes, justicia, Ley núm. 108-05, reglamentos, República Dominicana.

En palabras de SAGUÉS, el derecho constitucionales una especie de derecho corsario. Cuando lo desea, el poder constituyente captura zonas del derecho civil, penal, laboral, etc[1]. En efecto, se trata de una rama que es transversal a todos los subsistemas jurídicos, incluyendo –obviamente- el derecho inmobiliario[2]. De ahí que sea incorrectísimo, a estas alturas de los acontecimientos, concebir que elderecho[3] en esta materia no trasciende lo taxativamente positivizado en la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos.

El carácter normativo de la Constitución ha venido reconociéndose con cada vez más intensidad por la doctrina y la jurisprudencia[4]. Hoy no da lugar a discusión el hecho de que la Carta Fundamental, más que un mero catálogo declarativo de derechos[5],  es una norma, propiamente (pero no cualquier norma, la superior)[6]. Y como tal ha de ser aplicada, tantas veces como corresponda, en todos los procesos ventilados en sede judicial.

La Constitución, pues, es una fuente que nutre, con extraordinaria importancia, el ordenamiento inmobiliario. El derecho de propiedad, que es el derecho real estelar que se dilucida ante la Jurisdicción Inmobiliaria[7], debe estudiarse en la matriz del artículo 51 de nuestra Carta Magna, que consagra dicha prerrogativa como un derecho patrimonial fundamental.

Todos los preceptos que subyacen en la Constitución, tales como la razonabilidad (40.15), la favorabilidady la armonización, en el marco de los derechos fundamentales (DDFF) (art. 74.4), etc.; así como los precedentes vinculantes del Tribunal Constitucional, relativos al derecho de propiedad y demás asuntos propios de la materia inmobiliaria, sin menosprecio de cualquier precepto contenido en algún otro instrumento que integre el bloque de constitucionalidad[8]han de encuadrarse dentro del derecho inmobiliario, conjuntamente con la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, sus reglamentos, el Código Civil, el Código de Procedimiento Civil y toda otra normativa que, por mandato expreso de la ley, entre en las atribuciones de los tribunales de tierras, como jurisdicción de excepción.    

El Tribunal Constitucional y, en su momento, la Suprema Corte de Justicia han reconocido la aplicabilidad en nuestro ordenamiento, y han desarrollado en sus respectivas doctrinas jurisprudenciales el concepto de bloque de constitucionalidad, concebido en Francia y adoptado por nuestro país por intermedio de España. Los instrumentos jurídicos que integran dicho bloque, nacionales e internacionales, han de armonizarse y, en caso de chocar entre sí, lo propio es aplicar el principio de favorabilidad, en el ámbito del sistema de interpretación pro persona, dando predominio a aquel que mejor tutele el derecho involucrado[9]. Ese ejercicio de primacía constitucional y de tutela efectiva de DDFF no es ajeno, vale reiterar, a los jueces del orden inmobiliario.

Resulta halagüeño constatar, mediante las sentencias de los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria dictadas en los últimos tiempos, que la cuestión constitucional ha estado cobrando la importancia que le corresponde. En efecto, es habitual encontrar en estas decisiones, tanto en su ratio decidendi como en sus obiter dicta, razonamientos de índole constitucional[10]. Por consiguiente, como corolario ha de derivarse que la Constitución ha estado, verdaderamente, jugando su papel de fuente delderecho inmobiliario.

Muestra harto elocuente de lo dicho anteriormente, es el siguiente precedente, en la órbita de la interpretación de la norma inmobiliaria: los tribunales del orden inmobiliario, igual que todos los demás tribunales de la República, al decidir los casos sometidos a su escrutinio, no deben limitarse al estudio de un solo instrumento normativo, lo propio es que analicen tanto la Constitución como las leyes, los reglamentos, las resoluciones, los principios, las máximas jurídicas, la jurisprudencia y la doctrina que cuenten con aplicabilidad; teniendo en cuenta para ello la jerarquía en nuestro sistema de fuentes y el principio de favorabilidad, cuando de derechos fundamentales (como la propiedad) se trate”[11].

 Igualmente, armoniza con la temática de laConstitución como fuente del derecho inmobiliario,el siguiente criterio: “la normativa inmobiliaria, igual que todo el ordenamiento jurídico, en general, debe interpretarse siempre tomando en consideración, además del texto literal de la norma, los valores y principios contenidos en la Constitución que cuenten con aplicabilidad en la casuística dilucidada”[12].

 También es propicia la ocasión para traer a colación la sentencia que plasma el siguiente razonamiento en sus consideraciones: “el neoconstitucionalismo manda que los tribunales del orden judicial no resuelvan los casos sometidos a su escrutinio en base a las reglas jurídicas, mecánicamente. Lo constitucionalmente viable es que, al emitir su fallo, cada tribunal se adentre en la casuística concreta, haciendo acopio, más allá de las meras reglas jurídicas, de los principios que contaren con aplicabilidad”[13].

 De su lado, la sentencia que consagra que el denominado “test de razonabilidad” desarrollado por el Tribunal Constitucional para resolver casos, de cara a la aplicación abstracta de la norma, puede servir como herramienta argumentativa para los tribunales de tierras resolver los asuntos sometidos a su escrutinio, en el ámbito de la aplicación de la norma a casos concretos[14], también se sintoniza con el tópico de la Constitución como fuente del derecho inmobiliario.

El Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, en la misma línea, se ha servido de laConstitución para justificar, no obstante prohibirlo el artículo 129 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, la autorización de constancias anotadas por el “resto” de parcelas que no han sido incluidos en la mensura para deslinde instrumentada al efecto[15].

Se registran, incluso, sentencias de tribunales de jurisdicción original admitiendo daños y perjuicios promovidos por el demandante, fuera del rígido escenario que propone el párrafo del artículo 31 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, haciendo para ello un ejercicio constitucional, en el sentido de censurar que sea permitida la posibilidad, solamente al demandado, de demandar reconvencionalmente al demandante en daños y perjuicios, privando al demandante de la posibilidad de proceder en similar sentido; estableciendo que el citado artículo 31 debe interpretarse bajo el prisma del artículo 40.15 de la Constitución, atendiendo al carácter justo y útil de la ley[16]. En efecto, en el estado actual de la normativa inmobiliaria se genera, en el contexto abordado, una desigualdad procesal  y choca con elacceso a la justicia, que es una prerrogativa sustancial de las personas, entre otros aspectos de índole sustantivo (constitucional).

En definitiva, todos los tribunales del orden judicial están llamados a ser guardianes de la constitucionalidad. La Constitución es fuente del derecho inmobiliario; es una norma y, como tal, debe ser habitualmente aplicada en los procesos dilucidados en sede judicial. Entre otros preceptos sustantivos, las reglas de interpretación de los derechos y garantías fundamentales, al tenor del artículo 74 y siguientes de la Carta Fundamental, han de ser observadas por los jueces del orden inmobiliario, igual que los de cualquier otra rama jurídica: penal, civil, laboral, etc. Tomando siempre en cuenta que los derechos y garantías fundamentales expresamente consagrados en la Constitución no tienen carácter limitativo y, por consiguiente, no excluyen otros derechos y garantías de igual naturaleza que pudieran derivarse de algún instrumento Supranacional o de cualquier otro elemento integrante del bloque de constitucionalidad.

En el contexto de la Constitución y de los DDFF, interesa resaltar que existe una tendencia muy marcada hacia la internacionalización.  Hoy se habla de un Derecho Internacional de los Derechos Fundamentales que, eventualmente, subvierte el orden constitucional doméstico. Por eso, conscientes de que la Constitución es fuente del derecho inmobiliario, los operadores de la Jurisdicción Inmobiliaria deben interesarse por los tópicos que se encuadren dentro de la cuestión constitucional; teniendo conciencia de que, concretamente, el Derecho Internacional, en lo que respecta a los DDFF, y el Derecho Doméstico de cada país, no son más que instrumentos para cristalizar la justicia, que es –sin discusión- el principal valor del derecho.

A partir de todo lo anterior, puede concluirse que nos encontramos en el fragor del proceso de constitucionalización del derecho inmobiliario. Enhorabuena!

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

BIBLIOGRAFÍA

 

COUTURE, Eduardo J. “Vocabulario Jurídico”: Monte Video, Buenos Aires, Editorial IB de IF, 2010.

 

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Repertorio de la jurisprudencia civil, comercial e inmobiliaria (2001-2014)”: República Dominicana, Editora Corripio, S.A.S., 2015.

 

HERNÁNDEZ MEJÍA, Edgar. “Primeras lecciones de derecho inmobiliario”: República Dominicana, Impresora Soto Castillo, 2016.

 

JORGE PRATS, Eduardo. “Derecho constitucional”, Vol. I: República Dominicana, Editora Búho, 2013.

 

SAGUÉS, Néstor Pedro. “Notas sobre la naturaleza y autonomía del derecho procesal constitucional”. Ponencia presentada en el VII Encuentro Iberoamericano de Derecho Procesal Constitucional, celebrado en la República Dominicana, los días 2, 3 y 4 de marzo, de 2011. Comisionado de Apoyo y Modernización de la Justicia e Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal Constitucional, Tomo II, p. 326-327.

 

ZAGREBLESKY, Gustavo. “El derecho dúctil”: Madrid, España, Editorial Trotta, S.A., 2011.

 

REPÚBLICA DOMINICANA. Constitución, 13 de junio de 2015.

 

Ley núm. 108-05, de R

 



[1] Cfr SAGUÉS, Néstor Pedro. “Notas sobre la naturaleza y autonomía del derecho procesal constitucional”.Ponencia presentada en el VII Encuentro Iberoamericano de Derecho Procesal Constitucional, celebrado en la República Dominicana, los días 2, 3 y 4 de marzo, de 2011. Comisionado de Apoyo y Modernización de la Justicia e Instituto Iberoamericano de Derecho Procesal Constitucional, Tomo II, p. 326-327.

[2] “La designación moderna y actualizada de esta disciplina esDerecho Inmobiliario; siendo la definición más completa y satisfactoria de la misma, la siguiente: Derecho inmobiliario es el conjunto de normas que rigen el nacimiento, modificación, transmisión, adquisición y extinción del derecho de propiedad, de la posesión y del usufructo de los inmuebles; así como sus cargas, gravámenes y limitaciones de ley. También abarca las reglas del registro de los derechos sobre inmuebles para garantizar su publicidad y, por ende, la seguridad de los negocios jurídicos”.(HERNÁNDEZ MEJÍA, Edgar. “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, p. 19.)

[3] “Derecho. Orden jurídico particular: conjunto de normas que integran una rama particular del ordenamiento jurídico general, civil, penal, procesal, etcétera”. (COUTURE, Eduardo J. “Vocabulario Jurídico”, p. 255.)

[4] “(…) Cuando se afirma que una norma constitucional tiene aplicación directa, lo que se dice es que ella debe ser tomada como regla material idónea para la solución administrativa y judicial de conflictos intersubjetivos concretos, que ella ha de ser la pauta normativa que orientará la decisión de los casos cotidianos particulares (…)”. (JORGE PRATS, Eduardo. “Derecho Constitucional”, Vol. I, p.193.). De su lado, el Tribunal Constitucional ha reconocido, mediante su jurisprudencia vinculante, el carácter normativo de la Constitución, precisando que es una norma de aplicación inmediata. (TC/0023/12, del 21 de junio del 2012)

[5] La Corte Suprema de los Estados Unidos, en el caso Trop. Vs. Dulles, 356 US 86, 1958, ha juzgado que los preceptos de la Constitución no son adagios gastados por el tiempo, ni una contraseña vacía de contenido. Son principios vitales, vivos, que otorgan y limitan los poderes del gobierno de la nación (…) Cuando se cuestiona ante este Tribunal la constitucionalidad de una ley del Congreso, debemos aplicar dichas normas. De lo contrario, los términos de la Constitución se convertirían en poco más que en buenos consejos. De su lado, el Tribunal Constitucional español, en sentencia 16/1982, señaló que la Constitución, lejos de ser un mero catálogo de principios de no inmediata vinculación y de no inmediato cumplimiento, es una norma jurídica, y en cuanto tal, tanto los ciudadanos como todos los poderes públicos y, por consiguiente, también los jueces y magistrados integrantes del Poder Judicial, están sujetos a ella.

[6] “(…) La Constitución no solo es una norma, sino precisamente la primera de las normas del ordenamiento entero, la norma fundamental, lex superior (…)”. (GARCÍA DE ENTERRÍA, Eduardo. “La Constitución como norma y el Tribunal Constitucional”, p. 49.)

[7] Por regla general, es competencia de la jurisdicción inmobiliaria, a partir del art. 3 de la L. 108-05, de Registro Inmobiliario, todo lo que afecte (o tienda a ello directamente) derechos reales inmobiliarios registrados. De igual modo, entrará en la competencia de esta jurisdicción de excepción, todo lo que alguna ley expresamente consigne, aunque no necesariamente afecte derechos reales inmobiliarios registrados. Por ejemplo, conflictos entre condóminos, resolución de contratos suscritos con agrimensores, etc.

[8] Sobre el bloque de constitucionalidad, la SCJ ha decidido que la República Dominicana se rige por un sistema constitucional integrado por disposiciones de igual jerarquía que emanan de dos fuentes normativas esenciales: a) La nacional , formada por la Constitución y la jurisprudencia constitucional local, y b) La internacional, compuesta por los pactos y convenciones internacionales, las opiniones consultivas y las decisiones emanadas de la CIDH; fuentes normativas que, en su conjunto, conforme mejor doctrina, integran lo que se ha denominado el bloque de constitucionalidad, al cual está sujeta la validfez formal y material de toda legislación adjetiva”. (SCJ, 11 de agosto de 2004, B.J. 1125). De su lado, el Tribunal Constitucional ha juzgado que los convenios internacionales forman parte de nuestro sistema constitucional, equiparando en su jerarquía entre sí y respecto de la Constitución. (TC/0096/12, del 21 de diciembre del 2012)

 

[9] En palabras de ETO CRUZ: “(…) en el marco del principio de favorabilidad, se ha dispuesto que cuando exista conflicto entre normas integrantes del bloque de constitucionalidad, debe prevalecer la norma que sea más favorable al titular del derecho vulnerado. En rigor, estamos aquí, materialmente, frente al principio pro hominem o favor libertatis”. (ETO CRUZ, Gerardo. “Los principios rectores del sistema de jurisdicción constitucional de la República Dominicana”. Revista Dominicana de Derecho Procesal Constitucional. Editora Búho, Santo Domingo, República Dominicana, núm. 3, año 3, julio 2018, p.p. 178-179.

 

[10] Sobre el lenguaje judicial plasmado en las sentencias por las denominadas “altas Cortes” en estos tiempos, GUZMÁN ARIZA ha reflexionado en el siguiente sentido: “En las últimas décadas, el lenguaje judicial dominicano se ha alejado del modelo tradicional francés, caracterizado por su concisión cartesiana. Las decisiones de nuestras altas cortes contienen muchas veces consideraciones que, no obstante ser secundarias o superfluas, merecen atención, porque revelan, de antemano, su sentir sobre temas de importancia”.  (GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Repertorio de la jurisprudencia civil, comercial e inmobiliaria de la República Dominicana (2001-2014)”, p. Iviii)

[11] Sentencia núm. 1398-2017-S-00070, dictada el 24 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[12] Sentencia núm. 1398-2017-S-00099, del 18 de mayo del 2017 dictada por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[13] Sentencia núm. 1398-2017-S-00289, dictada el 29 de diciembre del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[14] Sentencia núm.1398-2018-S-00001, dictada el 8 de enero del 2018 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

[15] El artículo 129 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, que consagra una prohibición de expedir cartas constancias luego de la entrada en vigor de dicha normativa, no debe interpretarse exegéticamente. En efecto, en el marco de las ventas, deslindes y transferencias parciales, es viable que los tribunales de tierras autoricen tales asuntos, al tiempo de ordenar al Registro de Títulos la expedición de la constancia del “resto”que no entró en la operación de venta y, por tanto, sigue siendo propiedad del vendedor. Y como dicho “resto” constará, excepcionalmente, en una carta constancia, lo que implica que no estará debidamente individualizada la porción comprendida en ella, el vendedor deberá garantía a un potencial comprador de dicha parte de terreno, ante una eventual y futura venta del mismo. Interpretar en sentido diferente las cosas, rechazando –de plano- los deslindes y las transferencias parciales, sobre la base de una aplicación a ultranza del consabido artículo 129, aparejaría una flagrante violación del Derecho de propiedad, puesto que un comprador que ha adquirido en buena lid una porción de terreno que está poseyendo, no podría agenciarse la expedición de un certificado de título que acredite con mayor garantía el inmueble que ha adquirido en buena lid. En pocas palabras, si –por ejemplo- un vendedor tiene 100 metros y solamente desea vender 30. Ha de autorizarse que el comprador deslinde los 30 metros que ha comprado para separarse de los restantes 70 metros que siguen siendo del vendedor, al tiempo de conseguir un certificado de título solamente por los 30 que ha adquirido y, de su lado, el vendedor mantendrá una constancia anotada por sus 70 metros. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00200, dictada el 31 de agosto del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central; sentencia núm. 1399-2018-S-00044, dictada el 14 de junio del 2018 por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central)   

[16] Sobre la competencia de la JI para conocer reclamos de daños y perjuicios accesorios a litis de derechos registrados, promovidos por el demandante, fuera del rígido escenario del consabido art. 31 de la L. 108-05, ha sido juzgado lo siguiente: “(…) resulta competente esta jurisdicción para conocerla, y si bien es cierto que el citado párrafo del artículo 31 de la Ley 108-05 es categórico, no menos verdad es que esa redacción obliga a examinarla de cara a la tutela judicial efectiva y al mandato constitucional de que toda ley debe ser “justa y útil”, como expresa el artículo 40.15 del Texto Fundamental. Por tanto, no resulta ni justo ni útil ni cónsono con la tutela judicial efectiva una disposición legal que constriña a todo aquel que entienda ha sido perjudicado por una litis sobre derechos registrados, a esperar el desenlace de la litis para entonces accionar en reparación de daños y perjuicios por ante otro tribunal (…). (Sentencia núm. 2017-000192 dictada, el 17 de marzo del 2017, por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de San Cristóbal)

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