El límite de la “cláusula de no reclamación” frente a los daños estructurales en inmuebles alquilados: reflexión desde la jurisprudencia francesa y su aplicación en el contexto dominicano

Por.: Yoaldo Hernández Perera

Resumen

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Se examina si un propietario puede escudarse en una “cláusula de no reclamación” para evitar reparar daños estructurales del inmueble alquilado. A partir de un fallo reciente de la Corte de Casación francesa y la jurisprudencia dominicana, se argumenta que tales cláusulas no pueden soslayar la obligación legal del propietario de entregar y mantener el bien en condiciones adecuadas.

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Contenido

I.- Aproximación a la cuestión desde la perspectiva francesa, II.- El paralelismo con la jurisprudencia dominicana, III.- Mirada desde la justicia contractual y las particularidades del caso concreto, IV.- Conclusión.

I.- Aproximación a la cuestión desde la perspectiva francesa

Es función esencial del contrato de alquiler[1] garantizar al inquilino el uso pacífico y adecuado del bien inmueble durante la vigencia del contrato. Esa garantía no se agota en la simple entrega del bien, sino que se extiende, por su propia naturaleza, al deber del propietario de mantener el inmueble en condiciones que hagan posible ese disfrute. En este contexto, surge la pregunta: ¿puede el que alquila escudarse en una “cláusula de no reclamación” para eludir su deber de reparar daños estructurales, como filtraciones, que afectan directamente la habitabilidad del inmueble?

La jurisprudencia francesa ofrece un precedente de notable valor argumentativo. En un caso concreto, la sociedad DoubleTrade, arrendataria de oficinas pertenecientes a la sociedad CNP Assurances, reclamó la existencia de múltiples filtraciones que afectaban su uso del inmueble. A pesar de que el contrato contenía una cláusula de no reclamación (clause de non-recours), la Corte de Casación francesa estableció que dicha cláusula no podía exonerar al arrendador de su obligación de entrega (obligation de délivrance) ni de su deber de realizar reparaciones necesarias distintas de las locativas, producto del uso cotidiano del inmueble (bombillas, pintura, etc.)[2].

Según los artículos 1719 y 1720 del Código Civil francés, el arrendador está obligado, por la naturaleza del contrato, a entregar el bien en buen estado y a realizar todas las reparaciones que se requieran, excluyendo únicamente aquellas locativas, es decir, las menores, imputables al uso ordinario. La Corte dejó claro que una cláusula de no reclamación que no atribuya expresamente al arrendatario ciertos trabajos de mantenimiento no tiene como efecto liberar al propietario de estas obligaciones esenciales.

II.- El paralelismo con la jurisprudencia dominicana

Aunque en la República Dominicana no se ha emitido aún un fallo de casación que establezca expresamente esta regla en el marco de cláusulas de no reclamación frente a daños estructurales, la jurisprudencia local ha sentado bases claras que permiten sostener esa tesis con firmeza jurídica. Los tribunales dominicanos han reconocido, de forma reiterada, que el inquilino no está obligado a reparar daños del inmueble cuando prueba que no han sido causados por su culpa. Este criterio sienta el punto de partida para delimitar el tipo de reparaciones que recaen sobre el locatario.

En efecto, la casación dominicana ha establecido que, según el artículo 1732 del Código Civil, el arrendatario es responsable de los deterioros y pérdidas que ocurran durante su ocupación, a no ser que demuestre que han sobrevenido sin culpa suya^[3]. Y, en esa misma dirección, ha sido decidido que el citado artículo 1732 invierte la carga probatoria, pues pone a cargo del locatario demostrar que no ha sido responsable por la pérdida de la cosa arrendada^[4].

No hay duda de que los daños estructurales, como filtraciones provenientes de defectos de construcción, vetustez del edificio o fenómenos naturales, exceden con creces el ámbito de las reparaciones locativas, que se vinculan al desgaste ordinario por el uso del bien. En consecuencia, estos daños no pueden imputarse al inquilino ni tampoco puede este verse impedido de reclamarlos por efecto de una cláusula de no reclamación, pues ello equivaldría a trasladar ilegítimamente al arrendatario una carga que el propio ordenamiento jurídico impone al propietario.

En el país, además, es práctica común la inclusión en los contratos de alquiler de cláusulas de conservación del inmueble, que establecen la responsabilidad del inquilino de mantener el bien en buen estado. Sin embargo, esta obligación debe interpretarse a la luz de la razonabilidad y del contenido esencial del contrato de alquiler, según el cual no puede exigirse al inquilino la reparación de vicios o daños que escapan a su control y que corresponden a fallas en la estructura misma del bien alquilado.

III.- Mirada desde la justicia contractual y las particularidades del caso concreto

El juez dominicano, al examinar casos de esta naturaleza, debe adentrarse en la casuística particular, distinguiendo claramente entre las obligaciones de mantenimiento derivadas del uso diario y los vicios o daños estructurales que comprometen la integridad del bien y que corresponden al deber de conservación y reparación del propietario.

Sostener lo contrario implicaría una inversión injusta del riesgo contractual: el inquilino, que no ha causado el daño ni se beneficia de la propiedad del bien, terminaría soportando los costos de su reparación, mientras el propietario se escuda tras cláusulas contractuales generales, muchas veces redactadas en su favor de manera estandarizada.

Por tanto, si bien la jurisprudencia dominicana aún no ha consagrado expresamente el principio de que las cláusulas de no reclamación no eximen al propietario de reparar daños estructurales, existen bases suficientes para que el juzgador lo adopte como interpretación justa y conforme al buen derecho. Las decisiones anteriormente citadas de nuestra Suprema Corte de Justicia dejan abierta esta posibilidad al sostener que el inquilino no debe soportar reparaciones que no le son imputables por su conducta, lo cual incluye, indudablemente, los defectos estructurales del inmueble.

IV.- Conclusión

En definitiva, el que alquila no puede invocar válidamente una cláusula de no reclamación para eludir su responsabilidad frente a daños estructurales que afectan la cosa alquilada. Tal interpretación sería contraria a los principios de equidad, justicia y a la naturaleza misma del contrato de alquiler. Como bien ha señalado la jurisprudencia francesa, el deber de entrega en buen estado y de mantenimiento es indisponible por las partes, y esa lógica debe permear también en el contexto dominicano. La justicia consiste, al final, en dar a cada quien lo que en derecho le corresponde y, en esta materia, lo que corresponde es que el propietario repare lo que por derecho y por naturaleza del contrato le compete: los vicios estructurales del inmueble, más allá del alcance de cualquier “cláusula de no reclamación”.

[1] En derecho dominicano, actualmente, se distingue entre arrendamiento, en la zona rural, de alquiler, en la zona urbana (art. 1711, CC). Inquilinato, de su lado, es un término que se ha empleado de forma genérica. Pero, hay que decir, muchas veces se emplean indistintamente estos términos en la jurisprudencia.

[2] 10 avril 2025, Cour de cassation, pourvoi n. 23.14.974, Chambre civile 3, publié au bulletin ECLI:FR:CCASS:2025:C300208.

[3] Sentencia SCJ, 1ra. Sala, núm. 30, del 06 de marzo del 2013, B.J. núm. 1228, pp. 271-278.

[4] Sentencia SCJ, 1ra. Sala, núm. 2, del 28 de abril del 2021, B.J. núm. 1325, pp. 1405-1414.