Sobre la “Fe pública registral” y el “Principio de legitimación”. La doctrina más depurada se ha encargado de establecer la diferencia entre la “fe pública registral”[1] y el “principio de “legitimación”. En efecto, el principio de legitimación[2], según el principio II de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, consiste en el hecho de que quien aparece como titular inscrito es realmente titular del bien o del derecho. Pero esto ha sido consagrado legalmente como una presunción que admite prueba en contrario. Cuando esta presunción iuris tantum, que consagra el principio de legitimación, se transforma en iuris et de iure para ciertos terceros que se apoyaron en el principio de legitimación, entonces estamos frente al principio de fe pública registral[3].
Los errores en que el Registrador pudiera incurrir en ejercicio de su fe pública registral no deben afectar a los usuarios de buena fe. Sin embargo, no es ocioso recordar que la figura del tercer adquiriente de buena fe no es que sea irrefragable. De hecho, en la práctica se suele abusar de ella para incurrir en actos fraudulentos. De ahí que los tribunales de tierras y la propia Suprema Corte de Justicia hayan tenido que crear jurisprudencia al respecto: existen “errores inexcusables” que descartan la protección registral del tercero de buena fe; el tercero puede ser declarado de “mala fe”, si se prueba confabulación, etc.).
La doctrina comparada ha establecido que la fe pública registral es una forma de protección a ciertos terceros (los que obren de buena fe) por las inexactitudes del Registro[4]. No obstante, ha de tenerse en cuenta que aquel que resulte perjudicado por un asiento registral inexacto puede (y debe) pedir, antes de que un tercero de buena fe se apoye en ella y quede protegido con la fe pública registral, la rectificación de dicho asiento inexacto, por intermedio de –como le llama en el Derecho argentino- la “pretensión de rectificación”. En nuestro medio, dicha rectificación se canaliza mediante simple instancia dirigida al Registro: si la inexactitud es manifiesta, se corrige directamente; de lo contrario, la cuestión debería judicializarse[5].
El artículo 99 del Reglamento General de Registro de Títulos consagra que cuando la inexactitud es secuela de un error meramente tipográfico, el Registrador debe proceder a corregirlo de oficio, a saber: “La rectificación de registros consiste en la corrección de oficio de un error puramente material cometido por el Registro de Títulos”. El artículo 100 del citado reglamento establece qué ha de tenerse como “error puramente material” y, de su lado, los subsecuentes artículos 101 y 102precisan el modo de llevarse a cabo la rectificación material (sobre un asiento en el registro complementario, etc.).
[1] Sobre la fe pública registral, se ha sostenido lo siguiente: “El Registrador es un funcionario que, por su propia naturaleza, posee la investidura de fe pública; el Estado delega en él esta potestad, tiene la capacidad fedataria y, por tanto, tiene que administrar esa fe pública conferida que se expresa a través de los documentos e informaciones que él certifica y expide (…) la fe pública registral es el principio que determina la inclusión del Registro de la Propiedad dentro de los Registros jurídicos de bienes; es un efecto de la publicidad que emana del Registro y protege iuris tantum de que los derechos reales publicitados por el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo, que es la del principio de legitimación registral y otra presunción iuris et de iure a favor de los terceros adquirientes que reuniendo los requisitos legales, les atribuye una posición inatacable de su adquisición y que constituye el principio de fe pública registral que involucra una doble presunción de exactitud y de integridad (…) En verdad el Registro no solo aguarda la memoria registral, no solo detenta la información histórica, revela lo que existe en el momento, basado en toda esa información mantenida bajo una rigurosa y estricta cronología; se manifiesta de manera clara y con respecto a todo el mundo, y a la titularidad y contenido de los derechos asentados” (GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, p.p. 161-162)
[2] Principio II, L. 108-05, de Registro Inmobiliario: “Legitimidad. Establece que el derecho registrado existe y pertenece a su titular”.
[3] Cfr COGHLAN, Antonio R. “Teoría General del Derecho Inmobiliario Registral”, p. 76.
[4] Cfr CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho Registral”, p. 230.
[5] Ante un rechazo, por la razón que fuere, de la solicitud de “rectificación del asiento” suelen agotarse dos vías: o los recursos administrativos contra dicha decisión administrativa del registro o, por otro lado, una litis de derechos registrados en “rectificación de asiento registral”. Muchos prefieren la fórmula de la “litis”, arguyendo que –al fin de la jornada- con ella se agencia una verdadera “sentencia”, en tanto que con los recursos administrativos las decisiones son más cercanas a lo gracioso: con “menos contundencia”. Lo cierto es que, estratégicamente, deberá optarse por una vía o por otra, atendiendo a las circunstancias de cada caso (premura, partes involucradas, etc.).