Sobre el pliego de condiciones, la “cláusula indexadora” y el precio de la venta en el embargo inmobiliario.  La fórmula de incluir una cláusula que indexe el precio sugerido por el persiguiente como primera puja ha venido dando buenos resultados en la práctica: permite que dicho persiguiente aumente el importe originalmente sugerido, en base a la devaluación de la moneda (en función del valor del dólar, de intereses, etc.), sin necesidad de promover un reparo al pliego de condiciones[1].

No olvidemos que, tal como ha recordado la doctrina vanguardista, el hecho de que en nuestro país –distinto a otros ordenamientos– no sea posible criticar el precio propuesto por el persiguiente[2], no es óbice para que el propio persiguiente (dueño de su procedimiento) varíe dicho precio. Para ello, según la propia doctrina, debe notificar a las partes esa situación[3].

En aplicación de la consabida “cláusula indexadora” los tribunales han venido admitiendo (con lo cual estamos de acuerdo) que los edictos de publicidad de la venta se realicen consignando el precio indexado, aunque no coincida –propiamente- con lo que conste en el pliego de condiciones como precio. Basta con que el edicto dé cuenta de que el precio está indexado en función de la “cláusula indexatoria” incluida en el pliego de condiciones instrumentado al efecto, que es el estatuto de la venta.

Se ven casos en que el mecanismo empleado es indicar en el pliego que el adjudicatario debe pagar “el precio, más los intereses generados”. Esa fórmula abierta, sin precisar un monto líquido, publicitado así (líquido) en los edictos de publicidad, pudiera provocar dilaciones innecesarias, sea porque el tribunal no esté en condiciones de liquidar (con la premura de las audiencias) dicho monto en estrados; sea porque un licitador se queje, indicando que debe saber exactamente a cuánto ascienden tales intereses (que son parte del precio) para en consecuencia medir la factibilidad de licitar o no, en fin, un sinnúmero de situaciones pudieran conducir a que la venta no pase con la aludida fórmula abierta (precio, más los intereses generados hasta la fecha de la venta).

Lo más recomendable, a partir de la experiencia experimentada ante los tribunales del orden judicial, es hacer uso de la “cláusula indexadora” o, como comúnmente se le denomina, “cláusula indexatoria”, al tiempo de liquidar, antes de la audiencia de la venta, los intereses generados y realizar las publicaciones en el periódico, precisando el monto líquido del precio de primera puja, y con ello evitar contratiempos como los descritos anteriormente.

Algunos tribunales han empleado el mecanismo (que, particularmente, no vemos descabellado) de, para saltar el impasse de “liquidación con premura –en estrados- de los intereses”, ordenar al alguacil que realice el llamado de pregones de rigor indicando el precio de primera puja, aclarando que a dicho monto se le agregan los intereses de rigor. Por ejemplo: “Venta en pública subasta! Se vende el inmueble con la siguiente descripción—, por un monto de primera puja de RD$____, más los intereses generados hasta la fecha de la presente venta”.  Evidentemente, tales intereses son aparte de las costas y honorarios que, como sabemos, deben estar ya liquidados para la época de la venta, puesto que –también- forman parte del precio.

Incluso, se registran casos en que los aludidos gastos y honorarios se dejan abiertos (igual que como hemos expuesto para el caso de los intereses que indexan el precio), en casos de cúmulo de trabajo que el tribunal no ha tenido tiempo de liquidarlos para la audiencia de venta en pública subasta. Se ha procedido en el llamamiento de pregones, aclarando que el precio será el indicado en el pliego, más las costas y honorarios que oportunamente serán liquidadas por el tribunal. No es lo ideal, pues lo idóneo es que el precio esté líquido al momento de la venta, solamente así los licitadores pudieran interesarse con base en ella, pero cuando no existe objeción de nadie (sea porque –sencillamente- no hayan licitadores, o  que vayan licitadores que acepten la dinámica, etc.), ha dado –sin dudas- buenos resultados la indicada fórmula pragmática.

En todo caso, el persiguiente que emplee la mencionada mecánica de colocar en el pliego que el precio incluye los intereses producidos hasta el momento de la venta, debe procurar aportar al tribunal toda la documentación necesaria, a fines de facilitar el proceso de liquidación. Incluso, debería sugerir una partida del precio indexado, y que el tribunal constate si dicho importe se corresponde o no con la glosa procesal. De no hacerlo así, créanme, las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que la venta se pudiera ver retrasada como secuela de aplazamientos para que el tribunal, detenidamente, proceda a liquidar tales intereses. En efecto, es usanza que los tribunales no “improvisen” en estrados con algo tan delicado como un precio indexado.

Si bien el embargo inmobiliario es estrictísimo en su tramitación, dada la naturaleza del bien que le sirve de objeto, que es inmobiliario y, por tanto, es (por regla general) más importante, en términos económicos, que los bienes muebles, lo cierto es que las reglas para las tramitaciones de las pretensiones (proceso o procedimiento) –como apunta COUTURE- no tienen un fin en sí mismo, más que tutelar el derecho. Todo debe interpretarse bajo el prisma del artículo 40.15 de la Constitución, conforme a lo que sea justo y útil y, en acopio del mismo texto sustantivo, teniendo en cuenta que en el derecho común (distinto al Administrativo, por ejemplo) lo que la ley no prohíbe se puede. Lo que habría que revisar cuando se conciba alguna fórmula procesal práctica, no prevista taxativamente en la norma procesal, pero fundada en principios, es si con ella se violan derechos de las personas[4]. En caso negativo (si en nada se afectan), la constitucionalización de los procesos apunta a la admisión de tal fórmula. Pensar en sentido contrario, basado irrestrictamente en la letra (pura y dura) de la ley, es valerse de una concepción kelseniana del Derecho (positivismo rígido), anacrónica respecto del Estado Constitucional de Derecho en que nos encontramos.