El embargo inmobiliario y la Resoluciòn 2127-1211

EL EMBARGO INMOBILIARIO Y

LA RESOLUCIÓN 2127-1211

 Por.: Yoaldo Hernández Perera

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RESUMEN

El autor critica la legalidad de la Resolución 2127-1211 dictada por la Dirección Nacional de Registro de Títulos, que prohíbe la inscripción de embargos inmobiliarios sin previa inscripción de hipoteca, ya que dicho  instrumento colide con el artículo 2209 del Código Civil,  con el criterio fijado por la Suprema Corte de Justicia y con la postura de la doctrina autorizada.

PALABRAS CLAVES

Resolución No. 2127-1211, artículo 2209 del Código Civil, jurisprudencia, doctrina autorizada, ilegalidad, sistema de fuentes del derecho, atribución unificadora, facultad calificadora, exceso de poder, inseguridad jurídica, revocación, República Dominicana.

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En fecha 26 de diciembre de 2011, la Dirección Nacional de Registro de Títulos dictó la Resolución No. 2127-1211, mediante la cual se prohíbe a los registradores de títulos inscribir embargos inmobiliarios si no existe al momento de dicha inscripción una hipoteca inscrita, a saber:

“… en el caso del documento notarial que envuelva sumas de dinero (pagaré notarial) es preciso acogerse a los términos de la Resolución 194-2001, modificado por la Resolución Núm. 325-2001, dictada por el Pleno de la Suprema Corte de Justicia, en consecuencia, se inscribirá íntegramente Hipoteca Judicial Definitiva bajo el influjo del principio de igualdad que consagra la Constitución de la República, en ningún caso se inscribirá embargo inmobiliario sin que previamente se inscriba la referida hipoteca …”[1](Subrayado nuestro)

Esta  resolución, según su parte considerativa, fue concebida en base al literal “g” del artículo 6 del Reglamento General de Registros de Títulos, así como al literal “c” del artículo 10 del mismo instrumento normativo, que consagran la facultad unificadora de procedimientos y técnicas registrales de la Dirección Nacional de Registro de Títulos respecto de los Registros de Títulos a nivel nacional. Y en vista de una supuesta contradicción interpretativa verificada entre los registradores al formular la calificación registral.  

Esa facultad unificadora de criterios que alude la Dirección Nacional de registro de Títulos para justificar la comentada resolución, en este caso concreto es discutible, pues al efecto –a nuestro juicio- ha desbordado dicha atribución, pretendiendo erigirse en una especie de legislador positivo, al tiempo de resolutar en contradicción con el espíritu del artículo 2209 del Código Civil[2], lo cual evidentemente es ajeno a las atribuciones de dicho órgano.

La referida Resolución No. 2127.1211, es evidente que no resiste una lectura jurídica, ya que contraviene los preceptos instituidos en el artículo 2209 del Código Civil, el criterio constantemente establecido por la Suprema Corte de Justicia, correspondiente a la gestión del  año 1997 hasta el 2011, puesto que tanto el indicado texto legal como el referido precedente jurisprudencial son claros al sostener que, en suma, todo acreedor quirografario puede embargar inmobiliariamente, y que la hipoteca para lo que sirve es para precisar rangos de prelación en el cobro del precio de la venta, pero que dicha garantía real no constituye, en modo alguno, un presupuesto del embargo inmobiliario.

Sobre la cuestión planteada precedentemente, importa citar y comentar, brevemente, el consabido artículo 2209 del Código Civil, a saber: “No puede el acreedor proceder a la venta de los inmuebles que no le hayan sido hipotecados, sino en el caso de insuficiencia de los bienes que lo hayan sido”. Es decir, que el acreedor hipotecario sí puede embargar bienes no hipotecados, pero con la condición de embargar primero los que sí lo hayan sido, y sólo en el caso de que con la primera ejecución no se satisfaga su crédito. Y en base a este texto la doctrina ha interpretado que esa restricción expresa, conocida en materia de ejecución forzada como limitación del embargo, es en relación al acreedor hipotecario, pues el quirografario –en ausencia de prohibición expresa- bien podría embargar desde el momento en que cuente con un título ejecutorio, cualquier inmueble de su deudor que no haya sido objeto de hipotecas.

La doctrina autorizada ha criticado esa discriminación instituida en el artículo 2209 del Código Civil, en perjuicio del acreedor hipotecario, al tiempo de razonar en el siguiente sentido: “… Es evidente que lo prohibido por la ley es no tan solo la venta sino también el procedimiento del embargo, que culmina con la venta … Esta disposición no parece enteramente justificable, porque trata menos favorablemente al acreedor hipotecario con hipoteca especial que al acreedor quirografario: éste puede, en efecto, embargar cualesquiera inmuebles de su deudor, en tanto que el primero no puede embargar los inmuebles no hipotecados sino en caso de insuficiencia de los inmuebles hipotecados … La palabra hipoteca, en el art. 2209 del C. Civil, está empleada en un sentido lato, que incluye los privilegios especiales …”[3].

En ese mismo orden de ideas, la Suprema Corte de Justicia, en el año 2005, fijó el siguiente criterio jurisprudencial, reiterado en varias ocasiones: “ La inscripción de una hipoteca judicial definitiva, en base a un pagaré notarial o a una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sólo es necesaria para asegurar su rango y permanencia en el inmueble gravado, no obstante transferencia. En consecuencia, procede el embargo inmobiliario, siempre que el título ejecutorio sea líquido y exigible, sin necesidad de esa inscripción previa”[4].

En función de los conceptos legales y jurisprudenciales esgrimidos precedentemente, se concluye sostenidamente que no es cierto que constituya un impedimento para practicar un embargo inmobiliario el hecho de que no exista una hipoteca inscrita, como de manera cuestionable y muy discutible se ha plasmado en la Resolución No. 2127-1211 objeto de estudio. En consecuencia, entendemos que el Tribunal Superior de Tierras, en su condición de superior jerárquico del Registro de Títulos, según la vigente normativa inmobiliaria, debería revisar este aspecto, y sin reservas rectificar, dejando sin efecto dicha resolución, la cual ha venido generando entre los usuarios del sistema de justicia una verdadera inseguridad jurídica, en el sentido de que  no obstante sustentar su embargo en un precepto legal, refrendado por decisiones de la Suprema Corte de Justicia y por la doctrina autorizada, se encuentra con un impasse cuando intentan embargar inmobiliariamente en base a un título ejecutorio sin previa hipoteca, en razón de que se le niega la inscripción de su embargo en el Registro de Títulos correspondiente.

Pero el asunto va más allá, también han ocurrido casos en que, no obstante la inscripción previa del embargo, en la fase de redacción y depósito del pliego de condiciones, se ha denegado la expedición de la certificación de acreedores inscritos, por el hecho de que el embargo “es irregular” por haberse hecho sin hipoteca previa. Lo cual general una situación procesal perjudicial para los acreedores, quienes no pueden notificar el depósito del pliego de condiciones a los acreedores, pues en ausencia de dicha certificación de acreedores inscritos, no es posible determinar si, primero, existen realmente acreedores inscritos respecto del inmueble que sirve de objeto del embargo y, segundo, en caso de existir, cuáles serían. Y en función de dicha situación, los embargados aprovechan la coyuntura procedimental para peticionar la nulidad del embargo, ante la no notificación del pliego como corresponde, según mandato legal; petitorio que desafortunadamente ha prosperado en algunos tribunales que no se han detenido a revisar que de lo que se trata es  de una situación que escapa a la diligencia del persiguiente, más bien consiste en una inobservancia de la ley que, como se ha dicho, genera una inseguridad jurídica.

En la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, se han registrado casos en que ante la descrita desprotección, en detrimento de la parte persiguiente de un embargo inmobiliario, se ha acudido al instituto del amparo, a fines de encontrar algún tipo de protección efectiva; acción constitucional que en la especie no prosperó, en razón de que la decisión de no inscribir el embargo era susceptible de un recurso jerárquico ante el Dirección Nacional de Registro de Títulos, lo cual constituye una vía judicial efectiva, que hace inadmisible el amparo, por aplicación del artículo 72.1 de la Ley No. 137-11, Orgánica del Tribunal Constitucional y los Procedimientos Constitucionales. Criterio que es discutible, tomando en cuenta que la referida normativa adjetiva expresa “vía judicial” y, como es sabido, el Registro de Títulos no es tal; además de que la Constitución habla de un amparo directo, sin presupuestos procesales como -en contraposición a dicha concepción- ha previsto la citada Ley No. 137-11. Pero ese es otro tema que no procede profundizar en este escrito.  

Es importante destacar que como un oasis en este desierto de inseguridad jurídica, encontramos algunos registradores de títulos de la región Cibao que, al margen de la consabida resolución, interpretan correctamente la ley –que conforme a nuestro sistema de fuentes vigente está por encima de una Resolución-  y proceden a inscribir embargos inmobiliarios en base a títulos ejecutorios, no obstante inexistencia de hipoteca previa.

Entendemos que sería positivo que la nueva matrícula de magistrados que integra Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia mantenga el criterio que sobre el tema había fijado la anterior gestión, ya que a nuestro modo de ver las cosas, se corresponde con el carácter justo y útil de la ley, al tenor del artículo 40.15 de la Constitución proclamada el día 26 de enero de 2010.

En definitiva, a modo de cierre conceptual, pasamos a establecer las siguientes ideas puntuales: 1.- El artículo 2209 del Código Civil permite embargar inmuebles que no hayan sido objeto de hipoteca alguna; 2.- La jurisprudencia ha aclarado que el tema de la hipoteca tiene la utilidad de definir el orden de prelación en el cobro de rigor entre los acreedores, pero en modo alguno constituye un presupuesto del embargo inmobiliario. 3.- La Resolución 2127-1211 no es sostenible, por desconocer la ley vigente; 4.- En el sistema de fuentes que rige en nuestro derecho, originario de la escuela romano-germánica, la ley (art. 2209 del Código Civil) está por encima de la resolución (Resolución No. 2127-1211); por tanto, los Registradores de Títulos podrían inaplicar dicho instrumento, en base a las previsiones del Código Civil, de la jurisprudencia vigente y de la doctrina autorizada, en lo que la resolución de referencia sea oficialmente dejada sin efecto por la instancia competente para ello.

 

 

 

 

BIBLIOGRAFÍA

DOCTRINA:

DALLOZ, Précis de Voies d´exécution et procédures de distributión, treiziéme édition, París 1978.

TAVARES, Froilán (Hijo). Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano, Vol. IV, 5ta. Edición.

VINCENT, Jean. Voies d´exécution et procédures de distribution, 3re. Édition, París, 1978.

 

JURISPRUDENCIA

Sentencia SCJ, 1ra. Cám, No. 1, del 12 de enero de 2005, B.J. No. 1130, p.p. 53-58.

 

LEYES Y RESOLUCIONES

Constitución Política de la República Dominicana

Código Civil

Código de Procedimiento Civil

Resolución 2127-1211 de la Dirección Nacional de Registro de Títulos

Reglamento General de Registro de Títulos

Resolución No. 194-2001 de la Suprema Corte de Justicia

Resolución No. 325-2001 (que modifica la Res. No. 194-2001) de la Suprema Corte de Justicia.

 

 



[1] Resolución No. 2127-1211, dictada en 26 de diciembre de 2011 por la Dirección Nacional de Registro de Títulos.

[2] Como veremos más adelante, este artículo permite el embargo inmobiliario respecto de inmuebles no hipotecados. Lo que se establece es una limitante al acreedor hipotecario, en el sentido de ejecutar primero el bien hipotecado y si resultare insuficiente, entonces proceder con los que no estén hipotecados.

[3] TAVARES, Froilán (Hijo). Elementos de Derecho Procesal Civil, Vol. IV, 5ta. Edición, p. 223.

[4] Sentencia SCJ, 1ra. Cám, No. 1, del 12 de enero de 2005, B.J. No. 1130, p.p. 53-58.

One thought on “El embargo inmobiliario y la Resoluciòn 2127-1211

  1. HONORABLE, DESEO PREGUNTARLE, PUEDE UN REGISTRADOR DE TITULOS SOLAMENTE INSCRIBIR HIPOTECA JUDICIAL PROVISIONAL SOBRE EL 50% DE LOS BIENES CONYUGALES DEL ESPOSO y NO EL 50% DE LA MUJER.

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