Conferencia “Importancia del Derecho Inmobiliario” dictada por el juez Yoaldo Hernández Perera, con ocasión del lanzamiento del primer curso en línea masivo y abierto en Derecho Inmobiliario dominicano, coordinado por el Tribunal Constitucional a través de su Centro de Estudios Constitucionales, celebrada el día 2 de junio del 2026.
Muy buenos días. Ante todo, he de externar mi profundo agradecimiento al Tribunal Constitucional y a su Centro de Estudios Constitucionales por la honrosa invitación a participar en esta jornada académica en una modalidad bastante novedosa para nosotros, como lo es un curso “en línea, masivo y abierto” (MOOC). Pocas ramas del Derecho tienen una incidencia tan directa y trascendental en la vida de las personas como el Derecho Inmobiliario, pues allí donde se define la titularidad de la tierra, se protege la propiedad, se garantiza la seguridad jurídica y se ejecutan las decisiones de los tribunales, se materializan también valores y derechos de rango constitucional. Por ello, reflexionar sobre los fundamentos, desafíos y perspectivas de nuestro sistema inmobiliario y registral no constituye un ejercicio meramente técnico; supone examinar uno de los escenarios donde la Constitución se hace realidad en la vida cotidiana de los ciudadanos y donde el Estado de derecho demuestra, o pone a prueba, su verdadera eficacia.
Hay que saber, de entrada, que el Derecho Inmobiliario no se limita a registrar derechos sobre parcelas; también cumple una función esencial en la organización jurídica del territorio. La forma en que se identifican, delimitan, registran y utilizan los inmuebles tiene un impacto directo sobre la planificación urbana, la protección ambiental, el desarrollo económico, la inversión pública y privada, y la garantía de derechos fundamentales. Justamente, uno de los desafíos pendientes consiste en lograr una mayor articulación entre el sistema registral inmobiliario y las políticas de ordenamiento territorial, de modo que la seguridad jurídica de la propiedad coexista armónicamente con los intereses colectivos vinculados al desarrollo sostenible, la gestión del suelo, la movilidad urbana, la protección de recursos naturales y la reducción de conflictos sobre el uso de la tierra.
La Ley núm. 368-22, de Ordenamiento Territorial, Uso de Suelo y Asentamientos Humanos, tiene una estrecha vinculación con el Derecho Inmobiliario, en tanto constituye el marco normativo que disciplina la dimensión territorial del ejercicio de los derechos reales inmobiliarios y define las condiciones bajo las cuales el suelo puede ser ocupado, aprovechado, transformado y desarrollado conforme al interés general. En efecto, dicha legislación encuentra fundamento directo en los artículos 193 y 194 de la Constitución, los cuales conciben la organización territorial como un instrumento esencial para alcanzar un desarrollo integral, equilibrado y sostenible, compatible con la preservación de los recursos naturales y la adaptación al cambio climático.
Desde esta perspectiva, el derecho de propiedad inmobiliaria, aun cuando goza de protección constitucional, no se ejerce de manera absoluta, sino dentro de los límites y condicionamientos derivados de la función social y ambiental de la propiedad, así como de las políticas públicas de ordenamiento territorial adoptadas por el Estado. Por ello, la Ley núm. 368-22 se erige como un complemento indispensable del sistema jurídico inmobiliario, pues incide directamente sobre la configuración, uso, aprovechamiento, desarrollo y valor económico de los inmuebles, estableciendo criterios de planificación territorial que deben armonizarse con los principios registrales de especialidad, seguridad jurídica y certeza territorial que integran el régimen de registro inmobiliario. En consecuencia, toda actuación relacionada con la creación, individualización, subdivisión, urbanización, desarrollo o explotación de inmuebles debe interpretarse y ejecutarse de manera coherente con los instrumentos de ordenamiento territorial vigentes, en procura de garantizar una adecuada articulación entre la tutela del derecho de propiedad y los fines constitucionales de desarrollo sostenible, equilibrio territorial y bienestar colectivo.
En ese contexto, los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria desempeñan un papel cardinal en la consecución de los fines constitucionales y legales del ordenamiento territorial, en la medida en que les corresponde ejercer un control legal y constitucional (porque todos los tribunales son paladines de la constitucionalidad) sobre las actuaciones técnicas y jurídicas que procuran incorporarse al sistema registral.
La función de los tribunales del orden inmobiliario no se limita a verificar la existencia de derechos susceptibles de registro, sino también a garantizar que los levantamientos parcelarios, tales como deslindes, subdivisiones y demás operaciones catastrales se ajusten a la normativa urbanística, territorial y ambiental vigente, evitando la consolidación registral de situaciones irregulares susceptibles de comprometer la planificación racional del territorio. De este modo, al rechazar actuaciones que contravengan las disposiciones sobre uso de suelo, asentamientos humanos o desarrollo territorial, y al aprobar únicamente aquellas que satisfacen los estándares de legalidad, especialidad y seguridad jurídica, la Jurisdicción Inmobiliaria se erige en un instrumento esencial para la materialización efectiva de los principios constitucionales de desarrollo sostenible, ordenamiento territorial y función social de la propiedad.
Como puede advertirse, el Derecho Inmobiliario conecta directamente con principios constitucionales como la función social de la propiedad, la seguridad jurídica, el desarrollo sostenible, la protección del medio ambiente, la dignidad humana y el derecho a una vivienda adecuada, la buena administración pública y la cohesión territorial y el interés general. Otros ejes temáticos alrededor del Derecho Inmobiliario son la consolidación de la seguridad jurídica registral, la universalización del saneamiento catastral, la transformación digital de la jurisdicción y del registro, la ejecución efectiva de las decisiones inmobiliarias, así como la protección constitucional de la propiedad y de otros derechos fundamentales vinculados al suelo. En definitiva, el Derecho Inmobiliario constituye uno de los espacios donde con mayor intensidad convergen la garantía constitucional de la propiedad, la seguridad jurídica y la efectividad de los derechos fundamentales, erigiéndose en un instrumento indispensable para la consolidación del Estado social y democrático de derecho.
Merece especial mención el significativo aporte que ha venido realizando el Tribunal Constitucional al fortalecimiento y desarrollo del sistema inmobiliario, registral y catastral dominicano, mediante la emisión de decisiones de notable trascendencia en torno a instituciones fundamentales de esta rama jurídica. Su precedente vinculante ha contribuido a perfilar el alcance constitucional del derecho de propiedad, a delimitar la protección dispensada al tercero adquirente de buena fe y a título oneroso, así como a examinar, desde la óptica de la supremacía constitucional, aspectos estructurales del sistema registral, entre ellos la constitucionalidad de la preferencia normativa otorgada al Certificado de Título frente a la Constancia Anotada.
De igual manera, los tribunales del orden judicial han asumido un rol activo en la constitucionalización del Derecho Inmobiliario, aplicando directamente la Constitución como norma jurídica de eficacia inmediata en los litigios relativos a derechos registrados y desarrollando una interpretación del derecho de propiedad consagrado en el artículo 51 de la Constitución conforme a los principios, garantías y reglas propias del régimen de los derechos fundamentales. Ello responde a la naturaleza dual de dicho derecho, que participa simultáneamente de una dimensión patrimonial y de una dimensión fundamental, lo que impone a los órganos jurisdiccionales el deber de tutelarlo no solo desde la perspectiva de la legalidad ordinaria, sino también desde los postulados de la justicia constitucional y de la máxima efectividad de los derechos fundamentales.
Por todo lo anterior, les extendemos una cordial invitación a participar en el MOOC sobre Derecho Inmobiliario, una innovadora experiencia formativa que adopta el modelo de los Massive Open Online Courses (cursos masivos, abiertos y en línea), modalidad académica ampliamente desarrollada y consolidada por las más prestigiosas universidades del mundo, incluidas las instituciones que integran la denominada Ivy League y otros centros de excelencia del ámbito internacional.
Resulta particularmente significativo que el Tribunal Constitucional impulse esta moderna herramienta de democratización del conocimiento jurídico, poniendo al alcance de toda la ciudadanía contenidos de alta calidad académica sobre una de las ramas más trascendentales del ordenamiento jurídico dominicano. El Derecho Inmobiliario no constituye una disciplina reservada exclusivamente a jueces, abogados, registradores, agrimensores o especialistas. Por el contrario, se trata de un sector normativo que incide de manera directa en la vida de toda persona, pues regula aspectos tan esenciales como la propiedad de la tierra, la vivienda, la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias, el registro de los derechos reales, la organización del territorio, el uso del suelo y la protección constitucional del patrimonio.
Comprender los fundamentos del sistema registral y catastral dominicano supone, al mismo tiempo, comprender la manera en que la Constitución protege el derecho de propiedad, garantiza la seguridad jurídica, promueve el ordenamiento territorial y armoniza los intereses individuales con las exigencias del desarrollo sostenible y del bienestar colectivo. En esa medida, el estudio del Derecho Inmobiliario trasciende el ámbito estrictamente técnico para convertirse en una valiosa herramienta de formación ciudadana.
Esperamos, pues, que abogados, estudiantes, servidores públicos, profesionales de distintas áreas y ciudadanos en general aprovechen esta extraordinaria oportunidad de aprendizaje. Estamos convencidos de que acercarse a los principios que rigen nuestro sistema inmobiliario, registral y catastral equivale a conocer mejor una de las estructuras jurídicas más relevantes para la convivencia social, el desarrollo económico y la vigencia efectiva de los derechos fundamentales en un Estado Social y Democrático de Derecho.