Sobre los recursos administrativos (Reconsideración, Jerárquico y Jurisdiccional), en el marco de  la estructura del Tribunal Superior de Tierras[1]. En líneas generales, como es sabido, la secuencia lógica para la instrumentación de los recursos administrativos en sede inmobiliaria es –primero– el conocimiento de la reconsideración, ante el mismo tribunal que ha dictado la decisión graciosa (Art. 76, L. 108-05, 173 RGT, 157 RGRT, 200 RGMC); luego la solución del jerárquico, ante el órgano inmediatamente superior (Art. 77, L. 108-07, 178, RGT, 163 RGRT, 206, RGMC) y, finalmente, el jurisdiccional, ante el Tribunal Superior de Tierras (Art. 78, L. 108-05, 184, RGT, 169, RGRT, 212 RGMC).   

En el caso particular del Tribunal Superior de Tierras, la reglamentación aplicable no es explícita al momento de prever la indicada secuencia recursiva[2], de cara a la estructura de esta alzada. En efecto, si una sala dicta una decisión graciosa, ella misma conoce la reconsideración. El órgano inmediatamente superior a la sala es el pleno del Tribunal Superior de Tierras, ya que las salas entre sí tienen una misma jerarquía; por tanto, de entrada, chirría la pretensión de que otra sala conozca el recurso jerárquico contra una decisión de la sala que ha dictado la decisión recurrida. Pero por otro lado, si admitimos que el pleno es el llamado a dilucidar el recurso jerárquico en el contexto descrito, entonces surge la interrogante, en el sentido de saber quién conocería el jurisdiccional? Obvio que la Suprema Corte de Justicia no tendría competencia para ello, ya que la normativa (ley y reglamentos) expresamente atribuye competencia al Tribunal Superior de Tierras. Por todo esto, ha de convenirse en que ante el TST, el respeto de la aludida secuencia recursoria se dificulta en el estado actual de nuestro ordenamiento inmobiliario.

Parecería sensato, entretanto se define la situación, que la misma sala conozca la reconsideración de su decisión graciosa, en esta primera fase no abría discusión. Luego entonces, el pleno, integrado por cinco jueces, conozca el jerárquico y, en caso de recurrirse la decisión graciosa jurisdiccionalmente, que sea conocido el asunto por el pleno, pero integrado por cinco jueces distintos; incluyendo suplentes del TJO, si fuere menester. Insistimos, la fórmula de que una sala conozca el jerárquico de una decisión de otra sala, se aleja más del deber ser que lo propuesto precedentemente, en orden de que sea el pleno que conozca el jerárquico y el mismo pleno, pero con jueces diferentes, que decidan sobre l jurisdiccional. Ya veremos cómo evolucionan sobre este particular la práctica y la jurisprudencia.

Sobre la posesión y los inmuebles registrados. La máxima que reza “la posesión vale título”, como es sabido, rige en materia de bienes muebles, no de inmuebles. Y la titularidad de los terrenos registrados es imprescriptible. De ahí que jurídicamente, los inmuebles registrados no se poseen, se ocupan, sin que dicha ocupación genere prerrogativa alguna con el paso del tiempo.

Cuando nadie prueba la propiedad de una porción de tierra determinada, se reputa que ésta es del Estado. De ahí la gran importancia del proceso de saneamiento: tiene como eje central el derecho de propiedad reclamado por particulares respecto de terrenos que se reputan de la nación, por lo que se trata de un trámite que interesa a la colectividad. Justamente, por eso es que los jueces del orden inmobiliario tienen un papel activo en esta materia, distinto al ámbito de las litis de derechos registrados, que son de interés privado.

El saneamiento es el principal proceso inmobiliario, con él tiene lugar el primer registro o inmatriculación; su principal característica es que es de orden público; y se dirige contra el Estado dominicano, pues a éste –como se ha visto– se le reputa propietario originario de todo terreno que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno.

El principio IV de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, sostiene que todo derecho registrado de conformidad con dicha normativa es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. En efecto, de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, las posesiones de terrenos que se encuentran registrados no generan derechos, ni pueden sus ocupantes beneficiarse de la prescripción establecida en el artículo 2262 del Código Civil; sin importar que dichos terrenos estén abandonados en apariencia por su propietario. Esto así, puesto que –tal como ha aclarado la Sala de Tierras de la SCJ– los titulares de derechos que fueron adquiridos de conformidad con la ley, y que se encuentran debidamente registrados, no pueden ser despojados de ellos mediante ocupaciones, cuya precariedad es definitiva, sin importar ni el tiempo de ocupación, ni que en los inmuebles se encuentren mejoras[1].

Es importante tener presente que la posesión de terrenos no registrados, de cara a la exigibilidad del derecho de propiedad ante la Jurisdicción Inmobiliaria, constituye una cuestión de hecho sobre la cual los jueces que la instruyen tienen una amplia facultad de apreciación, que escapa al alcance y control de la casación[2]. De ello resulta como corolario jurídico obligado que éstos (los juzgadores) han de apreciar si los actos de goce invocados por un reclamante de reconocimiento de propiedad inmobiliaria, son o no son una posesión útil para prescribir adquisitivamente[3]. En definitiva, el hecho de la posesión debe probarse; no basta con invocarla[4].

El Tribunal Constitucional ha decidido que tributa a favor del reclamo del derecho de propiedad inmobiliaria, la posesión legal, pacífica, continua y no controvertida[5].

Pudieran suscitarse conflictos respecto de dos o más posesiones que luego reclaman la titularidad del mismo inmueble ante los tribunales de tierras. Al respecto, ha sido juzgado que en presencia de dos posesiones fundamentadas en diferentes medios de adquisición, los jueces deben preferir la que está más caracterizada. Se encuentra más caracterizada la posesión de quien ha cercado el terreno y el que demuestra haberlo comprado de su antiguo propietario. Al hacer lo así, dándole preferencia y declarando adjudicatario a quien tiene la posesión más caracterizada y más efectiva del terreno, los jueces no pueden incurrir en ninguna conculcación de los derechos fundamentales de las personas y, mucho menos, a su derecho de defensa[6].

De igual modo, se ha decidido que para fines de determinar la posesión, entre quien la alegue en virtud de haber medido con un agrimensor el terreno y otro por tener una posesión material, erigiendo mejoras en el inmueble, han de primar las pretensiones del segundo poseedor, a saber: “Cuando dos reclamantes pretenden al mismo tiempo la posesión de un terreno, uno por haberlo hecho medir por un agrimensor público y otro por poseerlo físicamente, y haber fomentado mejoras en él, conforme a los requisitos que establecen las disposiciones sobre la prescripción, el tribunal debe dar ganancia de causa al que tenga la posesión real del terreno, es decir, al segundo”[7].

Finalmente, sobre los herederos y la posesión, de cara al reclamo del derecho de propiedad, se ha decidido que los herederos y, en general, los causahabientes a título universal, no comienzan una posesión nueva distinta de la de su causante: es la posesión de éste la que continúa en provecho de ellos, sin interrupción, con sus calidades y sus vicios, ya que los herederos no tienen otros derechos que los de su causante y forman con él una sola y misma persona[8].

 Sobre las máximas jurídicas aplicables en materia registral. A la par con los principios registrales, existen máximas jurídicas del derecho que cuentan con aplicabilidad en materia registral. Entre las más comunes está aquella que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, de aplicación recurrente en el ámbito de las ejecuciones de las sentencias, así como aquella que sostiene que “En derecho, alegar no es probar”. También las máximas que predican que “Primero en tiempo, primero en derecho” y que “lo que no existe en el registro, no existe en el mundo” son de aplicación importante.

Sobre aquello de que “nadie está obligado a lo imposible”, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) a favor del Registro, que es el ejecutor de las sentencias dictadas por los tribunales del orden inmobiliario, rige la máxima que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”. Si no es posible la ejecución de una sentencia en particular, se impone el archivo del expediente formado para la ejecución de sentencia ante dicho órgano administrativo”[1].

Por otro lado, respecto de la máxima que sostiene que “en derecho, alegar no es probar”, todo cuanto sea tramitado ante el Registro de Títulos, por principio jurídico general, debe ser debidamente corroborado con los elementos de convicción pertinentes. Incluso, conforme al marco normativo aplicable, al registrador se le tiene prohibido presumir aquello que no consta expresamente en la glosa sometida a su escrutinio, a saber: “El Registrador de Títulos, al ejercer la función calificadora, no está facultado para presumir aquello que no está expresamente consignado en los documentos presentados, según establece el artículo 50 del Reglamento de Registros de Títulos”[2].

Por ejemplo, si al efecto la parte interesada persigue una transferencia, pues no basta con alegar que ha comprado un inmueble registrado y que desea que el mismo, una vez comprado, sea puesto a su nombre. Para que tal gestión registral sea viable, el peticionario ha de aportar el contrato de venta que así lo consigne, copia de la documentación de identidad de las partes, la constancia de los impuestos de transferencia de lugar, etc. Y si existiere alguna situación que impidiese que cada asunto sea debidamente probado, sería obligatorio entonces acudir ante los tribunales inmobiliarios, los cuales tienen facultades más amplias para sustanciar cada situación y llegar o, al menos, acercarse a la verdad.

Respecto de la máxima que reza: “primero en tiempo, primero en derecho”, lo primero que habría que acotar es que modernamente se ha modificado la forma de expresar dicha máxima, variando en la segunda parte de ella el vocablo –repetido– de “primero”, por “mejor”. Así: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. Pero lo cierto es, vale decir, que en la actualidad se emplean indistintamente las formas de expresar esta máxima. Sin embargo, la idea central queda clara: el que primero inscribe en el Registro, tiene prelación en sus derechos; con lo cual, el factor cronológico es determinante para resolver conflictos de intereses en este ámbito.

Sobre la consabida máxima jurídica, aplicable en materia registral, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha juzgado lo siguiente: “La máxima jurídica “primero en tiempo, primero en derecho” es aplicable en materia inmobiliaria y registral”[3]. De igual modo, se ha decidido lo siguiente: “En materia de inmuebles registrados, rige el principio de prioridad registral, conforme al cual el derecho pertenece al primero que lo registra; principio que se deriva de la máxima “primero en el tiempo, primero en el derecho”[4]. Criterio que fue refrendado al año siguiente por el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, a saber: “(…) es de principio que en materia de terrenos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar válidamente, registra en la Oficialía de Registro de Títulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor”[5].

Finalmente, es de recurrente uso la máxima que reza: “Lo que no existe en el registro, no existe en el mundo”.  Sobre este principio, el Magistrado Edgar Hernández Mejía, en su obra titulada “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, página 121, sostiene lo siguiente: “Es importante tener en cuenta que, según el fundamento de nuestro derecho inmobiliario registral, “lo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jurídico”.  De su lado, el Juez Segundo Monción refiere lo siguiente en su obra sobre la Litis, los incidentes y la demanda en referimiento ante la Jurisdicción Inmobiliaria, p.364: “(…) quien tiene un acto de compra y no lo ha llevado a la Oficina de Registro de Títulos, no tiene calidad para demandar en justicia, porque el artículo 90, párrafo II, de la Ley de Registro Inmobiliario, expresa que sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados. De donde nace el principio, “En materia de terreno registrado, lo que en Registro no está, en el mundo no existe” (…)”. Asimismo, en el marco del XVII Congreso Internacional de Derecho Registral (CINDER), celebrado en Lima, Perú, en el año 2010, quedó sentado lo siguiente: “Lo que está en el Registro afecta a todos (…) se presume la exactitud, salvo fraude o error (…)”.

Lo anterior se basa, concretamente, en la presunción de exactitud basada en la fe pública registral. Justamente, en el marco de la publicidad registral material, existe una doble presunción: (a) que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b) que lo que no figura en el Registro, no existe, “no está en el mundo” . La persona cree en lo que le dice el Registro, confía y hace sus inversiones bajo su presunción de exactitud; de ahí la protección que brinda esa fe pública registral al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso[6].

Sobre la casación y la decisión que decide acerca del recurso jurisdiccional. A pesar de que, a partir de la Resolución No. 1-2016, que modifica el Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, la audiencia para conocer el recurso jurisdiccional es facultativa y, por tanto, en caso de no ser menester fijar una audiencia, la decisión que se dictare en Cámara de Consejo, en puridad jurídica, no constituiría una sentencia, es nuestro entendimiento que la casación debe seguir abierta para ese tipo de decisiones graciosas, puesto que están envueltos en estos trámites derechos que eventualmente pudieran ser conculcados producto de un error judicial.

En efecto, el razonamiento que había empleado la Sala de Tierras de la SCJ para admitir la casación contra las decisiones rendidas en materia de recurso jurisdiccional, era que si bien la génesis del trámite era de naturaleza administrativa, finalmente se tornaba en una cuestión contenciosa, decidida en una audiencia oral, pública y contradictoria, lo cual propiciaba el dictado de una verdadera sentencia dictada en última instancia, revestida del carácter jurisdiccional. Sin embargo, como se ha visto, esa jurisprudencia no necesariamente se corresponde con el actual esquema procesal. Ahora pudiera ser que el recurso jurisdiccional sea decidido mediante una resolución[1] dictada en Cámara de Consejo[2].

Es cierto que ha sido juzgado que no son recurribles en casación las decisiones de carácter puramente administrativo[3]. Pero no debemos perder de vista que con estos recursos no se deciden asuntos meramente administrativos, tal como hemos expuesto al inicio de  estas líneas, hay muchas prerrogativas envueltas que pudieran resultar violadas. Y resulta que se ha decidido que el recurso de casación es siempre admisible, a menos que una ley especial disponga de manera expresa lo contrario[4]. Asimismo, se ha establecido que debe admitirse el citado recurso extraordinario tantas veces como se compruebe que la decisión impugnada ha incurrido en violaciones constitucionales, a fin de permitir a la SCJ preservar la supremacía de la Constitución, así como su preeminencia sobre cualquier disposición del derecho común que limite el derecho a recurrir, lo que, en definitiva, garantiza la tutela judicial efectiva y el fortalecimiento del Estado constitucional y de derecho que sostiene nuestro ordenamiento jurídico[5].

Veamos:

Artículo 191 Resolución 1-2016: “El Recurso Jurisdiccional contra las decisiones emitidas por los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y órganos que la componen, se conocerá de conformidad con la ley. Cuando no haya parte contraria, el recurso se decidirá sin necesidad de fijación de audiencia”. (Subrayado nuestro)

“Es recurrible en casación la sentencia del Tribunal Superior de Tierras dictada en virtud de un recurso jurisdiccional, pese a que se trata de un recurso extraordinario exclusivo de la Jurisdicción Inmobiliaria que convierte en definitiva la actuación administrativa, y no obstante que la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, no establece el recurso de manera expresa. La decisión del Tribunal Superior de Tierras es una verdadera sentencia dictada en última instancia, revestida del carácter jurisdiccional, que emana de un tribunal del orden judicial”. (Subrayado nuestro)

Ojalá que nuestra máxima instancia judicial, en materia de tierras, sintonice la motivación esbozada ut supra con el marco normativo vigente, pero que en el fondo, mantenga el criterio de que las decisiones mediante las cuales se decidan recursos jurisdiccionales, sea mediante sentencias dictadas en audiencias, sea mediante resoluciones emitidas en Cámara de Consejo, sigan siendo –en todo caso– susceptibles de casación. Que ese recurso nomofiláctico esté habilitado y posibilite la revisión de la correcta aplicación de la norma.

Sobre  la necesidad de cursar avenir a la contraparte para que sea viable la celebración de la audiencia civil o comercial. El criterio que ha venido primando en los tribunales civiles y comerciales es que, habiéndose producido una constitución de abogado, “sin avenir no hay audiencias”.

Lo anterior, concretamente, en el escenario en que el demandante o, en su caso, el recurrente es quien persigue audiencia y, no obstante, no acude al tribunal el día fijado a tales efectos. Ante esta incomparecencia, habilidosamente el demandado/recurrido pide, sin haber cursado el avenir de rigor, el defecto por falta de concluir del demandante/recurrente y, consiguientemente, el descargo puro y simple de la demanda o del recurso, según el grado de jurisdicción en que se encuentre el proceso. Esto así, bajo la prédica de no tenía, como demandado/recurrido, que instrumentar ningún avenir, en razón de que es el demandante/recurrente quien en este supuesto ha promovido, por sí, la audiencia en cuestión, por lo que él tenía conocimiento de ésta; lo que ha de conducir a interpretar que no tiene interés en el proceso, procediendo entonces el referido descargo, por falta de interés del demandante/recurrente.

Sobre la cuestión planteada, en su momento hubo quienes interpretaban que sí procedía el defecto y el descargo, a la luz de las circunstancias procesales descritas, ya que en este caso la finalidad del avenir es tutelar el derecho de defensa del demandado/recurrido, en el sentido de que le sea notificada la fecha de la audiencia para que tenga oportunidad de asistir a promover los medios que entienda. Pero si ya él (Ddo./Rdo.), por su propia pericia (visitando –motu proprio- la secretaría del tribunal, etc.) se enteró de la audiencia, no habría agravio alguno; simplemente asistiría a la audiencia, y el demandante/recurrente que haga lo propio, ya que fue a este último a quien el tribunal apoderado le informó de la fecha de la audiencia, por lo que no pudiera alegar desconocimiento de la misma. Finalmente, en esa tesitura, también se llegó a sostener que el sistema no debe estar supeditado al capricho de las partes, y si ya el tribunal ha procedido a fijar una audiencia, producto de una solicitud sometida por una de las partes ligadas a la instancia, ha de tenerse como notificada dicha parte solicitante de la misma: sea el demandante/recurrente o el demandado/recurrido que la persiga; ha de interpretarse que el que promueva la audiencia está informado de la fecha de su celebración y, por tanto, no hay que cursarle avenir. 

Sin embargo, conforme se ha externado en la primera parte de este escrito, el criterio dominante es que “sin avenir no hay audiencia”. En efecto, de manera mayoritaria se ha interpretado que perfectamente la parte que inicialmente ha gestionado la fijación de una audiencia pudiera luego arrepentirse de hacer uso de la misma; siendo su prerrogativa “dejarla caer”: que se cancele el rol, y luego la parte con interés que vuelva a solicitar la fijación de una nueva audiencia. Y si la otra parte tiene interés en utilizar esa audiencia que se ha fijado en el proceso, a pesar de que no se le ha cursado avenir, por no tener interés en ella la parte que la promovió, necesariamente debe dar avenir dicha parte que desea valerse de la audiencia: volvemos a lo mismo, sin avenir no hay audiencia. 

Otra situación sería que una parte del proceso, la que fuere, persiga audiencia y dé avenir. En este último caso, no pudiera alegarse falta de interés en la audiencia, ya que si existe un avenir, procesalmente se pone de relieve que existe un interés en la audiencia. Si esta es la situación, y la parte se arrepiente de usar la audiencia que ha gestionado, lo propio ha de ser –antes de que llegue el momento de la audiencia–  someter una instancia ante el tribunal, a fines de desistir de la solicitud de fijación de audiencia, notificando este último trámite a la contraparte. Esto no es común en la praxis, pero es eficaz, en términos procesales. Recordemos que la fijación de audiencias no es más que una manifestación de las atribuciones administrativas de los tribunales; basta, pues, con apoderarles mediante instancia para peticionar lo que se estime sobre dicha fijación, y mediante auto habrá de producirse la contestación judicial.

En conclusión, para un ejercicio eficaz en materia civil y comercial, no sólo debe tenerse presente la regla general que prescribe que a cualquier parte se le permite perseguir audiencia, y que para que la misma pueda celebrarse debe darse avenir a los abogados constituidos, y si hubiere alguna parte sin la asistencia abogadil, lo propio es que sea citada a persona o a domicilio. También debe saberse que si la parte que persigue la audiencia no instrumenta el avenir de rigor, en el supuesto de que otra desee utilizar dicha audiencia, ha de notificar a las partes, a pesar de que esa audiencia inicialmente no haya sido producto de su propia gestión. Esa es la manera de interpretar este aspecto procesal por la mayoría de los tribunales en estos momentos.

Sobre la inscripción o transcripción del embargo inmobiliario y el acto de desistimiento. Para el acreedor embargante evitar complicaciones en su ejecución, en caso de llegar a un acuerdo con su deudor y, en virtud de ello, proceda a desistir del embargo, las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que lo más factible es supeditar los efectos del desistimiento a una condición suspensiva, hasta tanto se cumpla con el plan de pago acordado y, entretanto, en vez de desistir del embargo, peticionar el sobreseimiento del mismo, hasta que el acuerdo se cristalice. Una vez verificado el mismo, pues correspondería perseguir audiencia en el proceso de embargo, a fines de formalizar el desistimiento, al tiempo de formular la solicitud de archivo definitivo de las actuaciones.

Con estos miramientos se justificaría, primero, mantener inscrito el embargo ante el Registro de Títulos o ante el Conservador de Hipoteca, según el caso, asegurando el acreedor su prelación frente a eventuales futuras inscripciones; y segundo, retomar la ejecución en caso de no cumplirse lo convenido, sin mayores impasses procesales.  

Resulta que en la práctica suele ocurrir que el persiguiente, confiando en el deudor, llega a un acuerdo con éste y, en esa tesitura, procede a desistir del embargo. Pero luego dicho deudor incumple con lo convenido al efecto, pretendiendo luego el persiguiente “reactivar” el mismo embargo que está inscrito, arguyendo que si bien había desistido inicialmente, sin embargo, ante el incumplimiento de su deudor, ha decidido proseguir con la ejecución.

En el escenario esbozado ut supra surge la cuestión de saber hasta qué punto podría un acreedor embargante, luego de haber desistido formalmente ante el tribunal del embargo, pretender desconocer ese desistimiento, al tiempo de continuar embargando, cual si nunca hubiese manifestado su desinterés respecto de esta vía de ejecución. Al respecto, de entrada, partiendo de que –jurídicamente– el desistimiento tumba el procedimiento; independientemente de que persista el derecho de acción y que éste perfectamente pudiera ser ejercitado nuevamente, mediante la instrumentación de un nuevo procedimiento, parecería que es improcedente que se mantenga una inscripción relacionada a algo que, procesalmente, ha dejado de existir e, incluso, ha sido archivado ante el tribunal del embargo: por principio general, cuando una parte desiste de sus pretensiones, el trámite judicial cesa y las actuaciones instrumentadas al efecto son archivadas definitivamente.

Existe el precedente ante los tribunales del orden judicial, en el sentido de rechazar una demanda incidental en subrogación, lanzada en el curso de un embargo inmobiliario ordinario, al tenor del Código de Procedimiento Civil, por un segundo ejecutante respecto de un primer embargante que descontinuó el embargo, por haber llegado a un acuerdo con el deudor. Luego ese deudor incumplió con lo acordado, y el primer embargante –quien siempre mantuvo inscrito su embargo, para asegurarse el rango– reactivó las actuaciones. La decisión se motivó en el sentido de que en el contexto expresado, no era posible retener un desinterés del primer embargante, sino que hubo una circunstancia particular (acuerdo) que justificaba el cese “momentáneo” de la ejecución.

Lo cierto es que constituye una mayúscula deslealtad del deudor que ofrece pagar a su acreedor la deuda, provocando que este último desista de la ejecución forzosa, y que luego vuelva a incumplir con lo acordado. De hecho, no vemos descabellado que el tribunal del embargo rechace la solicitud de levantamiento de embargo hecha por el embargado que, en este marco fáctico, pida que se deje sin efecto la ejecución, porque ya el embargante desistió de ella.

Lo justo y útil, al abrigo del artículo 40.15 de la Constitución, es que el tribunal interprete que en ese caso concreto se justifica dar como válida la pretensión de “reactivar” la ejecución, ya que el desistimiento de ésta es obvio que pendía del cumplimiento de lo acordado; yéndose con este proceder,  al espíritu del concierto de voluntades incurso en el acto de acuerdo que sirvió de base al desistimiento en cuestión. Sin embargo, no deja de ser criticable esta solución, en términos legales: legalmente, desistir es abandonar el trámite judicial en su totalidad, salvo reserva expresa, precisando actuaciones concretas objeto del desistimiento. No obstante, en el ámbito de la justicia, no habría dudas de que sería lo más equitativo: cuando el derecho y la justicia chocan, siempre ha de primar la última; evidentemente, en base a una buena motivación para evitar arbitrariedades.      

Recordemos que el debido proceso y la tutela judicial efectiva ha de enfocarse desde ambas tribunas: del deudor, para evitar que se ejecute mediante citaciones “al aire” o a través de un procedimiento con cualquier otra irregularidad y, por otro lado, del acreedor, quien tiene derecho a ejecutar en buena lid su acreencia.

En fin, todos los vericuetos reseñados precedentemente, perfectamente pudieran evitarse, tal como expusimos al inicio de estas líneas, previendo una condición suspensiva en el acto contentivo del desistimiento y la solicitud, no de desistimiento, sino de sobreseimiento ante el tribunal del embargo, hasta que sea definitivamente cumplido lo acordado. Imagínense… el embargo inmobiliario ordinario debe durar –si sumamos todos sus plazos– 120 días y, sin embargo, existen ejecuciones que han durado más de una década, como secuela de sobreseimientos basados en algún ardid, no en una causa legítima como la comentada; entonces, cómo no reconocer abiertamente la fórmula sugerida?

No está de más acotar que todo lo anterior es tomando en consideración que de conformidad con el artículo 678 del Código de Procedimiento Civil, luego de la instrumentación del acta de embargo y de denunciar la ejecución al deudor, prosigue –a pena de nulidad–  transcribir o inscribir el embargo, según se trate de un inmueble no registrado o registrado, respectivamente. Siendo el plazo para dicho trámite, de 15 días después de la denuncia del embargo: la fecha de la notificación de la denuncia es la que determina cuándo empieza a correr este plazo. Y por éste empezar a computarse a partir de una notificación a persona o a domicilio, es franco y, por tanto, se aumenta en razón de la distancia, en virtud de la regla instituida en el artículo 1033 del Código de Procedimiento Civil: la transcripción o inscripción del embargo, es la diligencia procesal que produce la oponibilidad a los terceros y a los futuros embargantes.  

Finalmente, aclarar que la regla “embargo sobre embargo no vale”, no aplica en materia de embargo inmobiliario. En efecto, conforme al estado actual de nuestro ordenamiento procesal, en el marco del artículo 680 de CPC, si por error el Registrador de Títulos inscribe el embargo después de existir la inscripción de otro embargo presentado con anterioridad, la que sería nula será la inscripción del segundo embargo, pero no el embargo, per se; este último conservará todos sus efectos. Por consiguiente, ha de convenirse en que no procede declarar nulo un segundo embargo, por el hecho de no haber podido ser inscrito por existir otro previo. Todo lo contrario, el segundo embargo inmobiliario, en este contexto da preferencia y proporciona al segundo embargante ventajas procesales; básicamente el derecho de subrogarse en las persecuciones, si el primer acreedor ejecutante las abandona.  

¿Se prorroga el plazo de 15 días, en razón de la distancia, para el mandamiento de pago del embargo inmobiliario especial instituido en la Ley No. 189-11, de Desarrollo del Mercado Hipotecario y el Fideicomiso? Sí. El artículo 151 de esta ley dispone que para todo lo no contemplado, han de regir las disposiciones del Código de Procedimiento Civil dominicano; y esto –sin dudas– incluye las reglas para los plazos francos, al hilo del artículo 1033 del citado código de derecho común.  

Conforme al artículo 154 de la comentada Ley No. 189-11, a falta de pago del deudor y dentro de los cinco (5) días posteriores al vencimiento del referido plazo de quince (15) días, otorgados en el mandamiento de pago, este mandamiento, convertido ya en embargo, se inscribirá en el Registro de Títulos del Distrito Judicial donde radiquen los bienes hipotecados o la Conservaduría de Hipotecas, si se tratare de inmuebles no registrados.

Nótese que el referido texto prevé dos plazos: uno para el mandamiento, que es a persona o a domicilio, e inicia con la notificación del mandamiento-embargo; y otro para inscribir el mandamiento-embargo ante el Registro de Títulos o el Conservaduría de Hipotecas correspondientes, según se trate de inmuebles registrados o no, respectivamente; plazo último que comienza cuando venza el primer plazo que, en principio, es de 15 días.

En el esquema procesal precisado ut supra, el segundo plazo de cinco días para la inscripción, versa sobre un trámite procesal que no conlleva notificación a persona o a domicilio, por lo que no ha de aumentar, atendiendo a la distancia. Y el hecho de que el primer plazo de 15 días, como llevamos dicho, sí deba aumentar en razón de la distancia, por ser franco, en nada debe afectar el segundo plazo analizado, de cinco días. Por vía de consecuencia, cuando el comentado plazo de los 15 días del mandamiento precise ser ampliado, los aludidos cinco días para la inscripción no deben calcularse hasta que no venza el plazo del mandamiento ampliado: quiérase o no, esas son las reglas procesales vigentes.

No debe perderse de vista que, por más expedita que se haya concebido la modalidad ejecutiva en cuestión, las reglas del debido proceso, al tenor del artículo 69 de la Constitución, siempre deben ser observadas. Insistimos, todo acto que se notifique a domicilio o a persona ha de tener un plazo franco. Justamente, el artículo 583 del Código de Procedimiento Civil no establece taxativamente que el día para la instrumentación del mandamiento de pago del embargo ejecutivo es franco, pero por regla general –siendo notificado dicho acto a la persona o en el domicilio del deudor– ha de convenirse en que aplican los cánones instituidos en el citado artículo 1033.

A propósito del mandamiento de pago del embargo ejecutivo de derecho común, la doctrina más depurada ha precisado que el mandamiento de pago debe aumentar su plazo, atendiendo a la distancia del domicilio del deudor, por ser notificado a persona o a domicilio; criterio que –mutatis mutandis– ha de aplicarse al embargo inmobiliario especial objeto de estudio, visto:

“(…) El plazo de un día franco que debe mediar entre el mandamiento de pago y el embargo debe ser aumentado, conforme lo dispone el art. 1033, en razón de la distancia que exista entre el domicilio del deudor y el lugar del embargo. Es nulo el embargo practicado antes de que venzan esos plazos (…)”.   (TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, Vol. IV, 5ta. Edición, p. 75).

Es evidente la divergencia de criterios que sobre este punto existe ante los tribunales de derecho común del orden judicial. Ello –sin dudas- genera inseguridad jurídica, ya que los acreedores que en buena lid deseen ejecutar su crédito, tendrán la incertidumbre si un tribunal apoderado de un incidente en nulidad de embargo, vaya a acoger dicha nulidad por supuestamente no haberse observado estrictamente el plazo de 15 días previsto para el mandamiento de pago en el embargo inmobiliario estudiado (interpretando que los mencionados 15 días no se aumentan) o si, por el contrario, el tribunal rechazará dicho incidente de nulidad, aplicando correctamente las reglas procesales vigentes, al tiempo de admitir el aumento del plazo de que se trata.

A nuestro juicio, en virtud del principio de Unidad del Ordenamiento Jurídico, debemos evitar realizar interpretaciones desconociendo los principios y reglas generales del derecho. Es cierto que hay aspectos particulares regidos por normas especiales, pero también es verdad que hay instituciones y preceptos generales del derecho que deben aplicar en todas las materias, tal como es el caso de los plazos francos, visto:

“El Art. 1033, ref. por la L. 396 de 1940, contiene las reglas generales acerca de los plazos de procedimiento, aplicables por consiguiente a todos los casos, a manos de disposición expresa de la ley en sentido contrario”. (Subrayado nuestro) ((TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, Vol. I, 7ma. Edición, p. 231).

Lejos de disponer lo contrario, como hemos ya reseñado, expresamente el artículo 151 de la Ley No. 189-11 remite al derecho común para lo no previsto expresamente en ella: justamente, esta ley nada prevé sobre la naturaleza franca de los plazos.

En esa tesitura, no es ocioso recordar que conforme a la regla general de los plazos francos, de conformidad con el artículo 1033 del Código de Procedimiento Civil: “El día de la notificación y el del vencimiento no se contarán en el término general fijado por los emplazamiento, las citaciones, intimaciones y otros actos hechos a persona o domicilio. Este término se aumentará en día por cada treinta kilómetros de distancia; y la misma regla se seguirá en todos los casos previstos, en materia civil o comercial, cuando en virtud de leyes, decretos o reglamentos haya lugar a aumentar un término en razón de las distancias. Las fracciones mayores de quince kilómetros aumentarán en el término de un día, y las menores no se contarán para el aumento, salvo el caso en que la única instancia existente, aunque menor de 15 kilómetros, sea mayor de ocho, en el cual dicha distancia aumentará el plazo en un día completo. Si fuere feriado el último día de plazo, éste será prorrogado hasta el siguiente”.

Finalmente, acotar que sobre el aumento de los plazos francos, se ha externado lo siguiente: “La ley toma en cuenta la distancia de dos modos distintos, según que la persona contra quien corre el plazo tiene su domicilio en la República Dominicana o en el extranjero” (…)”.   (TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, Vol. I, 7ma. Edición, p. 241). De igual modo, se ha justificado la existencia de los plazos francos por consideraciones de favor hacia la parte, frecuentemente inexperta, que al recibir una notificación pudiera tener dudas acerca de la duración del plazo que se le imparte.

Sobre el desistimiento y la ejecución de las sentencias. En el estado actual de nuestro ordenamiento procesal, el desistimiento a cargo de las partes envueltas en una litis puede verificarse en cualquier tramo del proceso; incluso, luego del dictado de la sentencia, renunciando del beneficio de ésta.

 En efecto, jurídicamente, el desistimiento es el apartamiento o la renuncia de algún derecho o acción ya deducido. Y se ha llegado a sostener que si el desistimiento fuese aceptado en segunda instancia, importará consentimiento de la sentencia apelada (COUTURE, Eduardo J. “Vocabulario Jurídico”, p.p. 222-223).

 Como puede advertirse, pudiera desistirse del ejercicio de una acción (demanda original, acción recursiva) o bien de los efectos de una sentencia que adjudique prerrogativas. Así, la parte que resulte gananciosa en un proceso, si llegase a un avenimiento con la contraparte, pudiera desistir de los derechos reconocidos mediante la sentencia, al tiempo de acogerse plenamente a lo consignado en un acuerdo transaccional. A esos efectos, para asegurar que el beneficiario de la sentencia que ha renunciado a ella no pretenda ejecutar luego dicha decisión, no obstante haber acordado lo contrario, la parte perdidosa se ocupa de instrumentar un acto auténtico que dé cuenta del consabido acuerdo.

 Según criterio que compartimos, cuenta con méritos la demanda en responsabilidad civil basada en el uso abusivo de derecho, en el contexto de pretender el beneficiario de una sentencia desistida ejecutar la misma, desconociendo el peso de su palabra empeñada, plasmada en un acuerdo con la contra parte, cuyo contenido es ley para los suscribientes, de conformidad con el artículo 1134 del Código Civil: este proceder, sin dudas, caracteriza la intención propia del sistema delictual de responsabilidad civil, en el marco del artículo 1382 del citado cuerpo legal.

 Si es que la parte que ha resultado perdidosa en la sentencia, luego incumple algún precepto suscrito en el acuerdo, el derecho de acción que naciere en ese escenario a favor del beneficiario de la sentencia desistida, es respecto de la ejecución del acto jurídico contentivo del acuerdo: la sentencia desistida, archivada se queda.

 Ante el tribunal, en caso de producirse un acuerdo en los términos esbozados ut supra, es recomendable, en vez de dejar en un limbo el proceso, externar en audiencia que las partes han llegado a un consenso por escrito, al tiempo de depositar el mismo en soporte de papel, debidamente firmado por la persona de la parte, no sólo por el abogado; y solicitar el condigno archivo de las actuaciones producidas hasta ese momento. Si el desistimiento se cristaliza luego de cerrarse el proceso, mediante el dictado de una sentencia de fondo, y antes de abrirse una instancia de segundo grado, pues ya el expediente estaría cerrado producto de la sentencia y, por ende, nada quedaría en un limbo. Si, por el contrario, el acuerdo es durante la instancia de segundo grado, igual que en primera instancia, debería expresarse al tribunal la existencia de dicho acuerdo para los fines de archivo de lugar: nunca es recomendable dejar un expediente abierto indefinidamente en los tribunales.

 Finalmente, no es ocioso destacar que, por ética, no deberían los abogados litigantes erigirse en un muro de contención que impida un acuerdo entre las partes. Lo ideal es que el pago de sus honorarios esté incluido en dicho acuerdo, pero en caso de que el punto controvertido radique sólo sobre el aspecto de los honorarios, que suele ocurrir, lo más elegante –entendemos– es no torpedear el acuerdo en proceso, archivar el expediente abierto al efecto y, consecuencialmente, proceder a liquidar sus honorarios conforme a la Ley No. 302, sobre Honorario de Abogados.

 Sobre los accidentes y las actas de tránsito. Las demandas en responsabilidad civil basadas en accidentes de tránsito, lanzadas ante los tribunales de derecho común, siguen generando marcada divergencia de criterios, tanto a nivel judicial como de abogados litigantes, lo cual produce –a su vez– inseguridad jurídica.

Por lo pronto, respecto del sistema de responsabilidad aplicable a los accidentes de tránsito entre vehículos conducidos o manipulados por personas, luego del fragor de acaloradas discusiones, distinto a la realidad del país de origen, en nuestro medio ha venido primando la postura que en su momento esgrimió Josserand, en el sentido de aplicar en esos casos el sistema de responsabilidad civil personal, no el sistema correspondiente a la “cosa inanimada”. Pero desafortunadamente sigue practicándose en este tipo de demandas la variación oficiosa de la calificación de la modalidad de responsabilidad. La variación, propiamente, no es que sea negativa, lo impropio es hacerlo de oficio, sin conceder a las partes plazos para externar sus pareceres al respecto: La SCJ ya ha juzgado que en el contexto descrito deben otorgarse plazos y el Tribunal Constitucional ha decidido lo propio, aludiendo el debido proceso; no obstante, persiste esta  práctica lesiva del derecho de defensa.  

En esta oportunidad centramos especial atención en las actas de tránsito como medios probatorios. En efecto, algunos tribunales civiles y comerciales, al conocer este tipo de asuntos otorgan al acta de tránsito un valor irrefragable; todo lo deciden en función de ésta, cual si se tratase de un documento decisivo para establecer la responsabilidad correspondiente a cada parte. Pero por otro lado, litigantes han pretendido erigir los tribunales de derecho común en tribunales penales, al tiempo de hacer extensivas las reglas probatorias instituidas en el CPP a la materia civil. Ambas posturas, en nuestro concepto, son incorrectas.

Ni conferir a las actas de tránsito un peso probante determinante, ni  pretender – por otro lado– que sea excluida dicha acta, porque al momento de instrumentarse no estaba presente el abogado defensor, se corresponde con el sistema que en materia civil rige para los hechos jurídicos.

Un accidente de tránsito constituye, en estricto rigor, un hecho jurídico; por tanto, el sistema de valoración probatoria que rige es el de la axiología racional, donde el juez es árbitro de conceder a cada prueba el valor que estime, de acuerdo a las particularidades de la casuística y con la debida motivación. Así, el acta de tránsito es apenas un medio, pero igual pueden aportarse testimonios, comparecencia de partes, fotografías, videos sin ediciones, etc. Las pretensiones promovidas en cada materia han de canalizarse siguiendo las reglas aplicables a cada subsistema jurídico. En este caso, se trata de indemnizaciones, que es un asunto de naturaleza civil, lo cual –insistimos– tiene sus lineamientos propios.

Concordantemente con lo que venimos apuntando, es incorrecto –de entrada– rechazar la solicitud de comparecencia personal de las partes en el curso de la sustanciación de una demanda basada en un accidente de tránsito, ante los tribunales de derecho común, en el entendido de que “ya las partes han prestado su declaración y están plasmadas en el acta de tránsito”. Este proceder desconoce, desde toda perspectiva, las más elementales reglas probatorias en materia civil. Como hemos sostenido precedentemente, la valoración de los hechos jurídicos se lleva a cabo siguiendo las reglas propias de la axiología racional, lo que supone –a su vez– que las partes pueden promover las pruebas que estimen. No hay, distinto al ámbito de los actos jurídicos, un sistema tasado, donde la prueba está jerarquizada; y en virtud del principio de comunidad de la prueba o de adquisición procesal, cualquiera de las partes, una vez acreditado un medio probatorio determinado, pudiera servirse de él.

Si se adopta el referido criterio de que “ya las partes han declarado y sus declaraciones están incursas en el acta de tránsito”, se estaría privando a los litigantes de agenciar a favor de su cliente una prueba perfecta, como es la confesión. Es bien sabido que la confesión y el juramento decisorio constituyen pruebas perfectas que se equiparan a la prueba escrita. Y como bien refiere el insigne profesor Froilán Tavares (Hijo), la confesión no siempre se produce espontáneamente, pudiera generarse a propósito de la formulación de preguntas estratégicas, visto:

“La confesión es el medio de prueba más completo y seguro; pero casi nunca es el hecho espontáneo de la parte. Es preciso provocarla por medio de un procedimiento que permita conducir a la parte ante el tribunal, a fin de que sea interpelada acerca de los hechos de la causa (…) En el procedimiento de comparecencia personal, pues, cada una de las partes puede controlar las declaraciones dadas por su contraparte y hacer notar sus contradicciones, provocar nuevas preguntas y pedir acta de sus confesiones” (TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de…”, Vol. II, p.p. 281 y 285.  (Subrayado nuestro).

A nivel de apelación, por igual, debe asegurarse el derecho de defensa de las partes, al tiempo de permitirles que propongan la comparecencia personal, respecto de alguna de las partes, o el informativo testimonial que estimen, en relación a un tercero. Las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que, impropiamente, en segundo grado suele justificarse el rechazo de tales medidas de insrucción en el hecho de que la persona propuesta para deponer ante el plenario ya ha comparecido en primera instancia, y que sus declaraciones ya están recogidas en un acta que está anexa al expediente.

 Lo cierto es que el citado razonamiento es violatorio al debido proceso; y es que el principio de inmediación procesal supone un contacto directo del juez con la prueba. No es lo mismo leer –fríamente–  en un papel las declaraciones de una persona, que presenciar las mismas; apreciar sus gestos, su locuacidad, etc. El abogado que tenga interés en reiterar una medida en la alzada, debe aferrarse el citado principio de inmediación procesal. Ese es un argumento de peso, que si no es acogido en apelación, deberá servir para justificar una casación de la decisión que rechace la medida. Es que el efecto devolutivo del recurso de apelación supone que la sustacíación de la causa se retrotrae plenamente a su fase inicial; el proceso debe conocerse nuevamente. Está claro que es más cómodo “echarle mano” a un acta ya instrumentada, pero en estricto rigor jurídico, reiteramos, tal proceder se aleja de la constitucionalización del derecho, lo cual incluye el ámbito procesal: la justicia constitucionalizada supone tramitar los procesos conforme a sus principios rectores.

En otro orden, la pretensión de excluir –de plano– el acta de tránsito, porque “no estuvo presente un abogado defensor al momento de prestarse las declaraciones”, tampoco resiste una lectura procesal. Volvemos a reiterar que las reglas propias del proceso penal no rigen en el ámbito de lo civil. La tutela judicial efectiva y el debido proceso deben ser observados por cada juzgador, al hilo de los cánones jurídicos que apliquen en cada ámbito. No es correcto, pues, pretender litigar ante el tribunal de derecho común, basados en la principiología de otro subsistema jurídico.

Pero aun en la órbita de lo penal, la Segunda Sala de la Suprema Corte de Justicia, ha tenido ocasión de aclarar que el Código Procesal Penal no ha derogado la Ley No. 241, en lo relativo a las actas de tránsito; que dicha pieza puede ser valorada, aun en aquella materia, en la medida que no altere las reglas procesales de rigor, a saber:

“(…) procede destacar (refiriéndose al art. 237 de la L. 241), la Ley No. 241 no fue derogada expresa ni tácitamente por el Código Procesal Penal, y como se trata de una ley espacial anterior al mismo, para su abrogación debió consignarlo expresamente, conforme a un principio que nos bviene del derecho romano, aún vigente: “Legi speciali per generalem no derogatur, speciali generalitas derogant”, o sea, “una ley general posterior a una ley especial no deroga a ésta, sino cuando lo dice expresamente” (…) Que ningún texto del Código Procesal Penal exige que las actas de la Policía Nacional, relativas a accidentes de tránsito, deben ser redactadas en presencia de los abogados de los imputados, sino que el artículo 104 del referido código dispone que “En todos los casos, la declaración del imputado sólo es válida si la hace en presencia y con la asistencia de su defensor”; por lo que , si la Corte a-qua entendió que se había violado ese texto al recoger la versión del señor H.P. en el acta policial, debió invalidarla, pero en modo alguno anular la totalidad de la misma, ya que carecería de base legal descartar las comprobaciones de hecho que hizo el Sargento P.N.A., S.F., quien al tener conocimiento directo del suceso, en virtud del aún vigente artículo 237 y la Ley 241, se trasladó al lugar donde ocurrió el hecho y comprobó la existencia de un accidente en el cual intervino el camión conducido por el imputado, y recogió la versión de que el atropello aconteció cuando ese vehículo daba reserva, lo que hace fe hasta prueba en contrario, según lo establece de manera expresa el precedentemente citado artículo 237 de la Ley 241, sobre Tránsito de Vehículos” (Sentencia SCJ, 2da. Cám, del 25 de julio del 2007, B.J. No. 1160, p. 598 y sgts.).

En definitiva, el acta de tránsito, en el marco de las demandas en responsabilidad civil basadas en accidentes de tránsito, ha de constituir un medio probatorio más. Ni ha de tenerse como un documento irrefragable, como una especie de quid para la solución de cada proceso; ni debe desestimarse, de entrada, por haberse instrumentado sin la presencia de un abogado. Se trata de una pieza que admite prueba a contrario y que debe ser valorada conforme al sistema de la axiología racional, propia de la materia civil. Su estudio ha de ser de manera conjunta y armónica con los demás medios ofrecidos por cada parte (comparecencia de partes, informativos testimoniales, facturas, etc.), a fines de construir la verdad jurídica a la cual finalmente habrá de aplicarse el derecho.

Sobre la liquidación de las costas y los honorarios de abogados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. El quehacer cotidiano ante los tribunales del orden inmobiliario pone de relieve que, concretamente, cuatro son los factores que con mayor recurrencia provocan la inviabilidad de un importante porcentaje de las solicitudes para reclamar costas y honorarios ante esta jurisdicción de excepción, a saber: 1.- Falta de discernimiento entre la demanda en “homologación” de contrato de cuotalitis y la liquidación, per se, de los honorarios; 2.- Procedimiento aplicable, si el consagrado en la Ley No. 302, sobre Honorarios de Abogados, o el instituido en la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, respecto de asuntos administrativos (recursos de reconsideración, jerárquico y jurisdiccional); 3.- Inexistencia de un precepto legal que, excepcionalmente, faculte a la jurisdicción inmobiliaria a conocer acciones personales, como es el caso de la liquidación de honorarios; 4.- Precisión del tribunal ante el cual ha de canalizarse la solicitud.     

En cuanto a la primera cuestión, esto es, la falta de discernimiento entre la demanda en “homologación” de contrato de cuotalitis y la de liquidación, per se, de los honorarios, huelga recordar que ya la Suprema Corte de Justicia ha tenido ocasión de aclarar que constituyen asuntos disímiles la demanda en “homologación” de cuotalitis y de liquidación de honorarios, resaltando que la primera constituye un mero acto de administración judicial y, como tal, atacable ante el mismo tribunal que ha decidido, bajo la fórmula de una acción principal en nulidad; en tanto que la segunda (liquidación) se impugnaría conforme a las reglas previstas en  la Ley No. 302, de Honorarios de Abogados, según su artículo 11: recurso de impugnación, ante el tribunal jerárquicamente superior. (Sentencia SCJ, 1ra. Cám, No. 13, del 20 de febrero de 2008, B.J. No. 1167, p.p. 207-214).

Ocurre que en el caso de la Jurisdicción Inmobiliaria, ésta sólo conocerá de aquellas acciones personales que expresamente consagre la ley, tal como –entre otras– la liquidación de costas y honorarios, no así la acción de “homologación” de actos, en este caso de cuota litis, lo cual es esencialmente personal. Pero tampoco la interpretación de cláusulas, en el marco de la aplicabilidad de una cláusula penal, entra en la competencia de excepción de esta jurisdicción especializada. Aun cuando dicho mandato de prestación de servicios profesionales (cuota litis) haya sido suscrito en relación a una litis de derecho registrado, el objeto en sí de “homologación” de una contratación particular, desborda las atribuciones de la materia inmobiliaria.

En efecto, ha sido juzgado lo siguiente: “el tribunal de tierras no es competente para decidir sobre la reclamación basada en un contrato de cuota litis supuestamente incumplido por el cliente y que contiene una cláusula penal” (Sala de Tierras, SCJ, No. 11, del 9 de mayo de 2007, B.J. No. 1158, p.p. 1514-1522). “El auto que homologa un contrato de cuota litis sólo puede ser atacado mediante las acciones de derecho común correspondientes, y no por el recurso de impugnación previsto en el artículo 11 de la Ley No. 302”. (Sentencia SCJ, 1ra. Sala, No. 100, del 31 de octubre de 2012, B.J. No. 1223).  

En pocas palabras, la Jurisdicción Inmobiliaria es competente para conocer, excepcionalmente, la acción personal de liquidación de costas y honorarios, porque expresamente lo consagra el artículo 66 de la Ley No. 108-05, pero no es competente para conocer “homologaciones”, ni interpretaciones de cláusulas penales de cuota litis, aunque se trate de una contratación para un caso inmobiliario, ni será competente para nada que expresamente no esté consignado en una normativa.

Por otro lado, sobre el segundo aspecto que con frecuencia ha incidido en la inviabilidad de muchas de las solicitudes de liquidación de honorarios abogadiles, esto es, el procedimiento aplicable, si el consagrado en la Ley No. 302, sobre Honorarios de Abogados, o el instituido en la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, respecto de asuntos administrativos (recursos de reconsideración, jerárquico y jurisdiccional), importa destacar que no es pacífico el criterio en torno al trámite a seguir. Al respecto, el Magistrado Segundo E. Monción ha sostenido lo siguiente, en su trabajo sobre la litis, los incidentes y la demanda en referimiento ante la Jurisdicción Inmobiliaria, pág. 578: “La Ley No. 302 es una legislación especial, igual que la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario. La primera establece que la aprobación del estado de gastos y honorarios se impugna por ante el tribunal inmediatamente superior de quien la aprobó (…) sin embargo, el artículo 74 de la Ley de Registro Inmobiliario crea los recursos administrativos en esta jurisdicción, estableciendo que: “Cualquier persona que se considere afectada por un acto o resolución puede solicitar la reconsideración e interponer recursos jerárquicos y jurisdiccionales”. De este texto se infiere claramente, que mientras la Ley No. 302 de Costas y Honorarios establece que la aprobación del estado de costas se impugna ante el tribunal inmediatamente superior al que aprobó, la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, prevé que debe impugnarse mediante los recursos administrativos. Algunos juristas se han llevado de la Ley 108-05, y cuando no están de acuerdo con la partida aprobada, lo han atacado mediante el recurso de reconsideración y luego el jerárquico. Quiero disentir de los abogados que tienen este criterio y me permito hacer el siguiente análisis. El artículo 66 de la Ley de Registro Inmobiliario establece que el tribunal apoderado aprobará las costas de acuerdo a la ley; en este caso, el legislador se está refiriendo a la Ley 302 sobre Costas y Honorarios. Dudo mucho y sería falta de lógica que el legislador de la Ley de Registro Inmobiliario, para aprobar y liquidar las costas, me remita a la Ley 302 y para impugnar me envíe a otra legislación. Si la Ley 302 no estableciera la vía de impugnarla, sí sería atinado acudir a la Ley 108-05 para hacer uso de los recursos administrativos, pero como el legislador fue muy claro en el artículo 11 de la Ley 302, hay que precisar que la liquidación de las costas y honorarios serán impugnadas ante el tribunal inmediatamente superior al que las aprobó, esta obviamente es la única vía posible que tendría el interesado para impugnar la aprobación del estado de costas y honorarios. Además, al tratarse de una ley especial la 302, debe admitirse que es la aludida ley la aplicable en el presente proceso”.  

Lo cierto es que lo más común es que los letrados que litigan ante la Jurisdicción Inmobiliaria tienden a hacer acopio del sistema recursivo instituido en la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario: si no están de acuerdo, incoan el recurso de reconsideración y, de no ver satisfechas sus pretensiones, acuden a los recursos jerárquico y jurisdiccional. Probablemente este proceder  obedezca a la tradicional concepción de que tierras es una materia “aislada” de todo el ordenamiento y que, como tal, solamente ha de regirse por la citada Ley No. 108-05, sus reglamentos y la Constitución. Nada más distante de la realidad, el Derecho Inmobiliario se nutre del derecho común en muchos aspectos, y claro que hay instituciones autónomas que se rigen en esta materia por su propia ley, tal como la acción de amparo, cuyo trámite es a la luz de la Ley No. 137-11, Orgánica del Tribunal Constitucional y de los Procedimientos Constitucionales.

Comulgamos, pues, con la reseña doctrinal esbozada precedentemente. En estricto rigor jurídico, el trámite de la liquidación de honorarios de abogados debería desarrollarse con arreglo a la Ley No. 302, en tanto que solicitud graciosa en primer grado, ante el tribunal que ha conocido del caso, e impugnación mediante el recurso consagrado en el artículo 11 de la citada Ley No. 302. Sin embargo, vale reiterar, ese no es el criterio que ha primado hasta este momento.

Sobre el tercer aspecto que incide en la improcedencia de muchas solicitudes como las estudiadas, en el sentido de la inexistencia de un precepto legal que, excepcionalmente, faculte a la jurisdicción inmobiliaria a conocer acciones personales, como es el caso de la liquidación de honorarios. Ha de precisarse que este asunto tiene mucho que ver con el primero que comentamos; y es que sin discriminar entre la pretensión de liquidación, propiamente, y la de “homologación”, en muchos casos se pretende someter esta última ante los tribunales del orden inmobiliario, respecto de lo cual –ipso facto– es declarada la incompetencia, ya que se trata de un asunto personal que la ley expresamente no ha conferido competencia a esta jurisdicción de excepción. Aquí, excepcionalmente, se conoce la liquidación de costas y honorarios, no la solicitud de homologación de actos jurídicos.

En cuanto a la última cuestión, esto es, la precisión del tribunal ante el cual ha de canalizarse la solicitud, ha sido juzgado lo siguiente: “Al momento de un abogado solicitar ante un determinado tribunal la aprobación de un Estado de Costas y Honorarios, cuando detalla las partidas y actuaciones procesales, debe limitarse a aquellas diligencias que fueron causadas exclusivamente en el proceso del tribunal que fue apoderado para conocer de la referida aprobación, y no de las actuaciones procesales seguidas por ante otras jurisdicciones” (Subrayado nuestro) (Sentencia SCJ, 1ra. Cám, No. 18, del 25 de enero del 2006, B.J. No. 1142, p.p. 165-176).

En sintonía con el precedente de referencia, ha de convenirse en que si –por ejemplo– los honorarios a liquidar son respecto de un proceso llevado ante una sala determinada del Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original del Distrito Nacional, es ante dicha precisa sala que debe someterse la solicitud. Y si se trata de un trámite conocido ante un Tribunal Superior de Tierras, es ante dicha alzada que debe diligenciarse la condigna liquidación, no ante el Juez Coordinador de los Tribunales de Jurisdicción Original, ni ante ningún otro despacho que no sea el propio tribunal apoderado del caso que ha servido de causa a la pretensión de liquidación. Incluso, según un criterio de importante aplicación, con el cual particularmente hacemos causa común, cuando se trata de salas dentro de un mismo tribunal, tal como hemos adelantado, es ante la precisa sala que ha conocido el proceso que debe pedirse la liquidación, independientemente de que las salas forman parte de un mismo tribunal.

Como es sabido, lo abogados tienen derecho al pago de sus honorarios, aunque sus diligencias no se hayan judicializado. Es decir, si las diligencias se limitaron a suscribir acuerdos o indagatorias ante la sala de consultas de la JI, etc., según postura mayoritaria puede solicitarse la liquidación ante cualquier tribunal del país. Esto así, en el entendido de que la regla prescrita en la jurisprudencia indicada más arriba no sería aplicable cuando no se ha conocido ningún caso judicial. Particularmente, es nuestro entendimiento que dada la naturaleza personal del cobro de tales honorarios, han de aplicarse las reglas competenciales del artículo 59 del Código de Procedimiento Civil, en el sentido de demandar ante el tribunal del domicilio del demandado, que en este caso sería el cliente del abogado que persigue el pago de sus honorarios.

Finalmente, destacar que ha sido constantemente juzgado, y en efecto es así, que con ocasión de un contrato de cuota litis se forma un verdadero mandato oneroso. Por tanto, conforme a las reglas del contrato de mandato, instituida en el artículo 2004 del Código Civil, el mandante (cliente) puede revocar el mandato (cuota litis) a su mandatario (abogado) cuando lo estime de lugar. Lo que sí debe el cliente es pagar a su abogado los honorarios generados hasta el momento de la revocación; y a su vez, el nuevo abogado ha de cerciorarse de que se haya desinteresado al abogado primitivo, previo a aceptar el caso. Pero en modo alguno debe prosperar una “cláusula penal” tendente a impedir que el cliente ejerza su derecho legal de revocar el mandato a su abogado, como muchas veces se ha pretendido en la práctica.   

Para bien o para mal, debemos decir que la jurisprudencia ha admitido la cláusula penal en el contexto criticado ut supra, pero lo ha hecho por un determinado porcentaje, no por la totalidad del valor del litigio, cual si el abogado hubiese seguido apoderado hasta el final: ay ñeñe!

En efecto, ha sido juzgado lo siguiente: “Son válidas las cláusulas penales establecidas en un contrato de cuota litis que disponen que, en caso de rescisión unilateral del contrato por el cliente, el abogado tendrá derecho a un porcentaje del monto a cobrar” (Sentencia SCJ, 1ra. Sala, No. 24, del 22 de junio de 2011, B.J. No. 1207).

En nuestro concepto, este precedente pudo ser positivo, si en vez de abrir la peligrosa brecha de la dichosa “cláusula penal” en el sentido analizado, se hubiera aclarado que en caso de que el cliente ejerciera su prerrogativa legal de revocar el mandato que ha suscrito, nace la obligación a cargo de éste (cliente) de pagar a su abogado los honorarios generados hasta el momento de la revocación. Y es que no puede supeditarse el ejercicio de un derecho al pago de una suma adicional a lo originalmente acordado. Es cierto que en el comentado precedente se aclara que sería un porcentaje del monto a cobrar, no una cuantía adicional, pero –insistimos– las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que en nombre de la susodichas “cláusulas penales” se cometen muchos atropellos (ejecuciones de los abogados contra personas que fueron inicialmente sus clientes, demandas en cobro, en ejecución contractual, etc.). Es decir, que el cliente encuentra en quien se supone ayudaría a resolver sus problemas, un nuevo problema; tal vez mayor, pues eventualmente conoce lo vericuetos jurídicos tendentes a defraudar sus intereses.  

Hay dos verdades que coexisten. Por un lado, clientes pícaros que pretenden “enganchar” a su abogado e irse con otro que le “vende sueños”, prometiendo mejores resultados por menos dinero. Pero por otro lado, hay que reconocer que muchas veces lo abogados, abusando de sus conocimientos técnicos, intentan sacar mayor partido a la situación de la originalmente acordada, lo cual rompe a todas luces con la ética profesional.

Ante esta situación, los tribunales han de dirimir los conflictos suscitados en este ámbito siguiendo las reglas jurídicas aplicables; y éstas son –como se lleva dicho– permitir al cliente que revoque el mandato de cuota litis a su abogado cuando lo entienda de lugar y, a su vez, que el cliente que así proceda, honre su deber de pagar los honorarios a su abogado, hasta el momento de la revocación.