Sentencia núm. 1265, del 30 de  octubre del 2013, SCJ, 1ra. Sala., mediante la cual se juzga que, en materia de tránsito, debe probarse que la acción penal está en curso para que pueda invocarse la regla de la aplicabilidad de la prescripción penal (en vez de la civil) cuando del mismo hecho surgen responsabilidades civil y penal.

Como sabemos, pretorianamente (porque no lo sostiene la ley, sino la doctrina y la jurisprudencia) se ha venido admitiendo que cuando surgen de un mismo hecho responsabilidades civil y penal la prescripción aplicable ha de ser la penal, que en materia de tránsito equivaldría a tres años, no la prescripción civil de seis meses (al margen de que se acoja la teoría de la “cosa inanimada” o se retenga responsabilidad personal cuasidelictual cuando intervenga la “mano del hombre”, igual serían seis meses).

En la sentencia comentada, la SCJ reconoce la regla descrita precedentemente, pero fija como presupuesto para su aplicación la prueba de que la “acción pública” (Sic) esté en curso, a saber:

“(…) es necesario acotar que si bien es admitido como regla general que cuando la acción civil interpuesta contra el causante del daño tiene su fuente en un hecho sancionado penalmente, la prescripción de la acción civil se produce por el transcurso del mismo período requerido parta la prescripción de la “acción pública” (Sic), contemplada en el artículo 45 del Código Procesal Penal, sin embargo, para que el reclamante pueda beneficiarse de esta extendida prescripción, es necesario que esa acción penal haya sido puesta en movimiento concomitantemente con la acción civil; que en la especie no hay constancia de que la jurisdicción represiva haya sido puesta en movimiento, o que se encuentra apoderada de dicha acción, toda vez que la demanda en cuestión trata de una acción principal en reparación de daños y perjuicios interpuesta por ante la jurisdicción civil por los actuales recurridos  contra las entidades ahora recurrentes; por tanto, la prescripción que rige es la reglamentada en la jurisdicción civil, en la especie, la que disponen los artículos 2271 y 2272 del Código Civil, disponiendo el primero la prescripción de seis (6) meses cuando se trate de un cuasidelito  y el segundo, de un año (1) para los delitos, contados a partir de la ocurrencia del hecho”.  

 No ociosamente hemos resaltado la parte que refiere esta sentencia de “acción pública”, puesto que –a pesar de que el Constituyente ha vuelto a emplear esos vocablos en la Constitución, luego de la entrada en vigor el Código Procesal Penal, es bien sabido que, en puridad jurídica, lo propio es hablar de “acción penal”. En efecto, distinto a la situación reglada por el hoy abrogado Código de Procedimiento Criminal, que el Ministerio Público tenía el monopolio de la “acción pública” y el proceso penal solamente culminaba mediante una sentencia de fondo: condenatoria o absolutoria, hoy la acción penal puede ser privada (a cargo de la víctima, constituida en querellante, sin la participación del MP); acción penal pública a instancia privada (con el MP, pero el curso del proceso pende de una instancia privada (querella o denuncia) o acción penal puramente pública, que debe ejercerla oficiosamente el Ministerio Público, pudiendo prescindir de su instrumentación, valiéndose de alguno de los mecanismos alternos instituidos en el CPP (criterio de oportunidad, conciliación, archivo, etc.).

Ocurre que la Suprema Corte de Justicia, tomando en cuenta que el legislador se limitó en el CPP a establecer que las infracciones de tránsito se juzgarían ante los juzgados de paz, resolvió mediante Resolución núm. 295 que el proceso aplicable a tales infracciones sería el de la acción penal puramente pública, es decir, aquella que el Ministerio Público debe activar de oficio, y si por buena administración de justicia decidiere prescindir de la persecución represiva, ha de hacer acopio de algún mecanismo alterno del CPP. De suerte y manera, que como corolario jurídico –obligado- del descrito marco normativo, ha de derivarse que la presunción jurídica es que la acción penal está activada, ya que –como se ha dicho- se trata de una infracción de acción penal puramente pública. Es, pues, sobre quien pretenda demandar ante lo civil daños y perjuicios derivados de un accidente de tránsito que recae el fardo de la prueba, a fines de acreditar que esa acción penal que, de oficio, ha de mecanizarse ha cesado su curso por un criterio de oportunidad, o por lo que fuere. De lo contrario, vale reiterar, ha de tenerse como activa aquella instancia pública: la sola leyenda (al dorso del acta policial) “remisión al fiscalizador”, ha de tenerse como señal de que se activó lo represivo.

Cuando la Sala Civil y Comercial de la SCJ juzgó en los términos comentados, allá en el 2013, desconoció las modalidades actuales de la acción penal. No tomó en cuenta que la misma SCJ había establecido mediante resolución que a las infracciones de tránsito le aplicaría el proceso penal puramente público, el cual lo ha de activar oficiosamente el Ministerio Público.

La máxima “lo penal mantiene lo civil en estado”, según jurisprudencia constante, es de orden público, ya que persigue proteger las respectivas competencias de lo civil y de lo penal, lo que es atributivo y, por ende, de orden público; posibilitando que sea suplida oficiosamente por los jueces del fondo: si el demandante civil no prueba –él- que lo penal (que “por difol” ha de estar activo) no ha cesado su curso mediante algún medio alterno o a través de una sentencia de fondo,  se impone el sobreseimiento del proceso civil).

Justamente, para evitar que lo penal interfiera con el fiel desenvolvimiento de lo civil, es que se ha venido insistiendo tanto con el tema de la “cosa inanimada” en materia de accidentes sostenidos entre dos o más vehículos de motor, sin diferenciar si ha intervenido manipulación o no de la mano del hombre en cada caso. Como sabemos, la cosa inanimada es un sistema esencialmente civil y, por ende, si se admite que éste es el que aplica en todo caso, poco importaría la suerte de lo penal. Pero esa discusión (agotada para algunos) son otras 500’s que desbordan el eje nuclear de este breve escrito.  

Pasando balance: los deslindes administrativos están ahora “a la orden del día”.

Los deslindes administrativos previstos en la nueva Resolución núm. 3642-2016, que instituye el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos, tal como habíamos predicho en escritos previos, han venido contando con cada vez más acogida ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a pesar de las severas críticas (en su gran mayoría infundadas) que durante las primeras semanas del dictado de la referida pieza reglamentaria se difundieron por las redes sociales, esencialmente: fueron vientos que no tumbaron cocos.

Como sabemos, la indicada tramitación administrativa (directo de M.C. a R.T.) aplica solamente a deslindes que no entrañan contestación algunas; son trabajos técnicos de individualización de derechos que -en principio- no son controvertidos, y en caso de surgir alguna controversia en el ínterin, la propia reglamentación prevé la remisión del asunto a sede judicial.

La realidad es que ya los deslindes no están llegando a los tribunales de tierra de jurisdicción original en la misma cantidad que meses atrás; y es que en muchos casos (más de lo que pensaríamos) tales solicitudes no contienen contestación entre la personas con posible interés (colindantes, vendedores, acreedores inscritos, etc..). Ese “cuello de botella” que tenían en la JI las numerosas solicitudes de aprobación de trabajos de deslinde, ha empezado a desaparecer vertiginosamente.

La factibilidad de esta modalidad administrativa de deslindes ha sido tan marcada que se registran casos en que las personas que han diligenciado solicitudes de deslindes no litigiosos que han sido rechazadas en jurisdicción original (por el motivo que fuere), en vez de proceder a recurrir dicha decisión, optan por reintroducir el asunto ante M.C. bajo la consabida fórmula administrativa.

De igual modo, va ganando terreno el petitorio (en su momento, fuertemente criticado por algunos) de peticionar ante los tribunales de jurisdicción original el archivo de las actuaciones de los procesos de deslindes que califiquen para el trámite administrativo comentado, así como la remisión de tales piezas, por parte del tribunal, hacia la Dirección Regional de Mensuras correspondiente, a fines de proseguir con el trámite de la nueva resolución.

Los cambios, por regla general, implican resistencia; esta ha sido una muestra harto elocuente de ello. Sin embargo, tal como sostuviésemos en su momento, el tiempo es el juez más cauto que, sin casi ningún margen de error, sentencia el éxito o el fracaso de las cosas. Parecería, por lo pronto, que el fallo ha sido favorable para esta controversial modalidad administrativa de deslindes.

Enhorabuena!

Sobre la inscripción en falsedad y la comparecencia de los notarios, en el marco del carácter flemático del trámite del referido incidente de la prueba literal. Tomando en cuenta que las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que la inscripción en falsedad, como incidente de la prueba literal, en la práctica ha venido utilizándose muchas veces como mera chicana dilatoria, y que atendiendo a ello, la SCJ se ha visto precisada a juzgar que cuando los tribunales puedan edificarse en base a otros elementos que reposen en el expediente, están facultados para rechazar dicho incidente, sin necesidad de agotar el flemático (y casi tortuoso) procedimiento instituido en el artículo 214 y siguientes del CPC, ha sido una práctica cada vez más socorrida, el requerir la comparecencia del notario actuante para que ilustre sobre la falsedad argüida y, en base al acta que recoja tales declaraciones, sostener que no sería necesario inscribirse en falsedad, puesto que ya habrían elementos suficientes para forjar la convicción del tribunal.     

El principio general prescribe que cuando se trata de actos auténticos, su contenido hace fe hasta inscripción en falsedad; por tanto, en principio no procede demandar de forma principal su nulidad y, como sabemos, tampoco sería suficiente una mera experticia caligráfica, cual si se tratase de un acto bajo firma privada.

La estrategia ha sido, dado que la inscripción en falsedad se tramita mediante un proceso demasiado lento, lo cual solamente convendría a quien deseare incidentar, no al propio demandante, que lo que se propone es que sus pretensiones se conozcan rápido, valerse de la comentada comparecencia para saltar dicho proceso incidental.

En efecto, la SCJ, mediante sentencia núm. 26, del 22 de enero del 2014, compendiada en el Boletín Judicial núm. 1238, juzgó que los jueces del fondo tienen la facultad de acoger o de rechazar el pedimento de falsedad incidental, si entienden que en el expediente reposan elementos de prueba suficientes que les permitan formar su convicción; máxime cuando estiman que el incidente resulta innecesario y frustratorio, y que conduciría a retardar indebidamente el conocimiento del asunto.

Pues bien, en el contexto estudiado, tal elemento capaz de edificar sobre la falsedad, sin necesidad de adentrarse en el tortuoso artículo 214 del CPC, justamente sería el acta de audiencia contentiva de las declaraciones del notario. Si la Suprema Corte de Justicia admite que se rechace este incidente cuando existen elementos que edifiquen en torno a la falsedad, ha de admitirse -por argumento a fortiori– que aportando tales elementos no sería necesario inscribirse en falsedad.

Particularmente, no vemos descabellado el comentado proceder procesal. Todo está en que la parte que denuncie la falsedad esté en condiciones de localizar al notario actuante. En principio, se supone que dicho notario, hasta por respeto a su investidura notarial, no debería dar fe de lo que certifica, pero si se le ilustra sobre el interés de celeridad, parecería que no sería tan grave el asunto. Éste pudiera ir, tanto para decir que no es su firma la argüida de falsedad; que no ha instrumentado el acto en cuestión, etc., como para confirmar que sí lo son, según las particularidades del caso concreto.

Sobre la competencia de excepción “abierta”. La doctrina vanguardista ha abordado la temática de la denominada competencia de excepción “abierta”. Aunque -de entrada- chirría con la regla general atinente a los tribunales de excepción, la tendencia es reconocer que situaciones no consagradas expresamente en la norma pudieran encuadrarse en determinada competencia de excepción, siempre que exista un mandato “abierto” atributivo competencial. Verbigracia: el artículo 198 de la Ley núm. 6186, de Fomento Agrícola, que sostiene que todo cuanto verse sobre la ejecución del contrato de prenda sin desapoderamiento ha de incluirse en la competencia de excepción de los juzgados de paz. Esto así, sin supuestos predeterminados por el legislador. Es un mandato abierto: todo lo que derive de la ejecución del referido contrato.

Lo cierto es que el tema aún no es pacífico. Todavía muchos sostienen que la competencia de excepción debe estar –siempre- taxativamente prevista en la ley. De ahí que la máxima “lo accesorio sigue lo principal” no cuente con aplicabilidad en los tribunales de excepción: si lo “accesorio” no ha sido consagrado como parte de la competencia de excepción, no puede considerarse como tal. No obstante, como se ha dicho, hay mandatos legales “abiertos” que justifican una apertura competencial, tales como (además del mencionado más arriba) el consagrado en la Ley núm. 00086, que modifica la Ley núm. 483, de Venta Condicional de Muebles, que sostiene que todo cuanto nazca de la ejecución de dicha contratación es competencia del juzgado de paz; o la competencia abierta prevista en la Ley núm. 5038, de Condominios, que sostiene que –abiertamente- toda controversia suscitada entre condóminos respecto de áreas comunes es atribución de la Jurisdicción Inmobiliaria, etc.

El caso de los daños y perjuicios, en el contexto de la competencia de excepción de los juzgados de paz para conocer la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago, parecería que dicha competencia no es “abierta”; la misma se limita a la terminación del contrato (resiliación), exclusivamente por la causa de falta de pago, así como al pago de los alquileres vencidos y al consecuente desalojo. De suerte y manera, que si -además de lo anterior- el demandante pretende derivar otras partidas monetarias invocando daños y perjuicios como secuela del incumplimiento del inquilino, dicho demandante debería canalizar tales pretensiones ante el tribunal de derecho común. Igual que si deseare demandar la resiliación por alguna causa que no sea la falta de pago.

Lo cierto es que, en definitiva, cuando se demanda la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago y el consecuente desalojo del inquilino, es justamente basado en dicha “falta de pago”; es decir, está ahí subyacente una “demanda en cobro”, y no debemos olvidar que el artículo 1153 del Código Civil consagra que los daños y perjuicios en materia de cobro no son otra cosa que los intereses generados por el capital principal. De ahí que sea usanza que todo se ventile ante el mismo juzgado de paz. No porque sea una competencia de excepción “abierta” en sí, sino porque –como se ha dicho- las indemnizaciones en materia de cobro son los intereses de la deuda. Y en efecto, la usanza es cobrar tanto las cuotas vencidas como los intereses generados por éstas; intereses que es habitual que se prevean en la fórmula de una cláusula penal incursa en el contrato de alquiler, aplicable ante un atraso en el pago de rigor.

En definitiva, sí, tal como sostienen los más conservadores: la competencia de excepción supone –por regla general- que esté expresamente prevista en la ley. Sin embargo, (y aquí es que deseamos llamar la atención) cuando la misma ley consagre una competencia de excepción “abierta”, deberá cada intérprete determinar si la situación concreta argüida ha de tenerse como parte o no de la competencia de excepción “abierta” invocada al efecto (materia de ejecución del contrato de prensa sin desapoderamiento (Ley núm. 6186), del contrato de venta condicional de muebles (Ley núm. 483), de conflictos entre condóminos (Ley núm. 5038), etc.).

Sobre la “obligatoriedad” de inscribir una hipoteca judicial definitiva para ejecutar inmobiliariamente, en virtud de un pagaré notarial o de una sentencia firme condenatoria al pago de dinero. Recientemente, el Tribunal Constitucional, mediante sentencia TC/0326/17, consolidó los preceptos de la Resolución núm. 194-2001, dictada por la Suprema Corte de Justicia, en lo concerniente la imposibilidad de inscribir un embargo inmobiliario ante el Registro de Títulos, sin previamente inscribir una hipoteca judicial definitiva. Esta decisión –de entrada- parecería que choca con los preceptos del artículo 2209 del Código Civil, que permiten el embargo inmobiliario sin previa inscripción hipotecaria, pero luce –por otro lado- que se corresponde con los lineamientos de la materia registral, de cara a la seguridad jurídica, sobre todo a favor de terceras personas interesadas en un inmueble determinado y que confían en la información que al respecto pudiera suministrar el Registro: “lo que no consta en el Registro, no existe en el mundo”.

Una postura estrictamente civilista admite la inscripción y el consecuente desarrollo del embargo inmobiliario, sin que necesariamente deba inscribirse una hipoteca definitiva. El razonamiento es que, concretamente, una cosa es el derecho de garantía, mediante una hipoteca, para asegurar el cobro en caso de incumplimiento del deudor y, por otro lado, la prerrogativa de ejecutar. No es sostenible, al abrigo de esta postura, que se “imponga” a un acreedor que acuda a un mecanismo de garantía hipotecaria que, como se ha dicho, es para garantizar un pago ante un eventual incumplimiento, cuando lo deseado es ejecutar la acreencia, pura y simplemente: cómo justificar que se deba gestionar una garantía, cuando lo que se persigue es ejecutar el crédito?

En armonía con lo precedentemente expuesto, la Suprema Corte de Justicia juzgó en su momento lo siguiente: “Los gravámenes de un inmueble que en principio dan lugar a un embargo inmobiliario son las hipotecas y los privilegios. Sin embargo, cualquier acreedor quirografario también puede trabar embargo inmobiliario con base en un título ejecutorio, líquido y exigible, como es una pagaré notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca, que en esos casos sería judicial definitiva”[1]. (Subrayado nuestro).

En efecto, el artículo 2209 del Código Civil deja entrever que es posible embargar inmobiliariamente, sin necesidad de inscribir una hipoteca previamente. Incluso, la doctrina autorizada lanzó una crítica a este texto, en el sentido de que el mismo parece favorecer al acreedor quirografario ante el hipotecario, pues a este último lo conmina a ejecutar primero los inmuebles hipotecados, en tanto que a aquel le permite embargar inmobiliariamente cualquier inmueble[2].

No obstante todo lo expuesto, por otro lado, desde una perspectiva registralista, partiendo de la máxima que reza: “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”, se cierra la posibilidad –categóricamente- de que pueda inscribirse y ejecutarse un embargo inmobiliario, sin previamente agotar el trámite instituido en la Resolución núm. 194-2001, en el orden de, puntualmente, inscribir primero una hipoteca judicial definitiva, a fines de que conste en el Registro y, por extensión, para que toda persona pueda tomar conocimiento del crédito existente, el cual eventualmente sería ejecutado tomando como objeto tal inmueble.

Lo anterior, básicamente, apegado a la seguridad jurídica, sobre todo en el marco de terceras personas que estén interesadas en un inmueble en particular y no tengan mecanismos para saber el estado jurídico de tal bien, ya que el mismo pudiera ser ejecutado en cualquier momento, afectando sus intereses (de posibles terceros adquirientes de buena fe). Y es que existe un sistema registral inmobiliario, justamente para que las personas con interés puedan conocer el historial de cada inmueble; pero si se admite que cualquier acreedor con un título ejecutorio pudiera embargar en cualquier momento, no habría seguridad jurídica sostenida.

En nuestro concepto, las dos posturas desarrolladas anteriormente tienen fundamento. La civilista tiene el aval del artículo 2209 del Código Civil, que –sin dudas- permite la ejecución inmobiliaria sin previa inscripción de hipoteca judicial definitiva; y el Código Civil, haciendo acopio de nuestro sistema de fuentes, ha de estar por encima de una resolución (en este caso, de la Resolución núm. 194-2001, de la SCJ, que obliga a una inscripción previa). Pero la postura registralista, de su lado, se corresponde con la finalidad del sistema que nos rige en materia inmobiliaria, que es ofrecer seguridad jurídica, evitando que hayan cargas ocultas: la vida jurídica del inmueble debe documentarse en el Registro. No pudiera, en esa línea, un acreedor quirografario, en base a un pagaré notarial o a una sentencia firme condenatoria al pago de dinero, sorprender a un tercer adquiriente de buena fe o a cualquier otro tercero con interés en un inmueble en concreto, sin que dicho acreedor quirografario haya agotado trámite alguno ante el Registro, para los fines de publicidad de rigor.

En conclusión, si bien pudiera seducir –de primera impresión- la idea de que la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, es posterior al Código Civil y regula un área especializada; con lo cual, debe primar ante el consabido artículo 2209 del citado Código de Derecho común, lo propio debió ser, ya que la hipoteca está reglada y concebida jurídicamente como un mecanismo de garantía y, como tal, no pudiera “imponerse” al beneficiario, que la aludida Resolución 194-2001, al reglamentar el trámite para la ejecución de los títulos con ejecutoriedad, obviara el tema de la “inscripción hipotecaria” e implementara, sencillamente, un sistema de “registro de títulos ejecutorios”. Con eso se conseguiría el propósito perseguido, que no es otro que dar seguridad jurídica a terceros que tienen el derecho de enterarse sobre el historial de los inmuebles, pero evitando –al mismo tiempo- contravenir la esencia de instituciones jurídicas clara y detalladamente previstas en la ley.

Pero como no se hizo así, lo que nos queda por ahora es tener conciencia de que la inscripción de hipoteca judicial definitiva, previo a la ejecución de un título ejecutorio, entra en la “ratio decidenci” del TC y, por ende, ha de aplicarse tal precepto; no debiendo ningún registrador de títulos inscribir ningún embargo inmobiliario, si previamente no se ha procedido en el descrito sentido.

Aspiramos que la Suprema Corte de Justicia, igual que como en su momento hizo con la Resolución núm. 325-2001, mediante la cual simplemente procedió a rectificar un error material contenido en la Resolución comentada, marcada con el número 194-2001, vuelva a rectificar, corrigiendo esta vez el tema de la inscripción hipotecaria y reglando un sistema de registro de títulos ejecutorios, sin tergiversar la institución de la hipoteca.

Sobre el embargo inmobiliario, el desalojo de los inquilinos del inmueble ejecutado y el registro del contrato de alquiler. El artículo 712 del Código de Procedimiento Civil establece que mediante la decisión de adjudicación dictada con ocasión de un embargo inmobiliario el tribunal ordenará al embargado abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le notifique la sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando, a cualquier título que fuere, los bienes adjudicados. (Subrayado nuestro). Es decir, que -de entrada- la referida decisión purga todo tipo de inscripción respecto del inmueble que ha servido de objeto a la ejecución.

Pero más todavía, ha sido juzgado que no procede la solicitud de parte del inquilino ante el juez de los referimientos, en el orden de suspender la ejecución de la decisión de adjudicación sobre el inmueble alquilado, en el entendido de que la adjudicación no se decide mediante una verdadera sentencia, sino a través de un mero acto de administración judicial, por limitarse a hacer constar un cambio de propiedad[1]. De suerte y manera, que -por regla procesal general- el inquilino tiene dos opciones concretas ante la ejecución del inmueble alquilado: o paga el precio de la deuda y luego demanda en repetición al propietario ejecutado por el monto que tuvo que pagar al acreedor de aquel para conservar el inmueble, o sencillamente entrega la cosa embargada.

Sin embargo, como una forma de garantizar que sean respetados los términos del contrato de alquiler, independientemente de que el propietario del inmueble alquilado sea ejecutado durante la ejecución de dicho acto jurídico, en la práctica cada vez más se van registrando tales contrataciones, sea ante la conservaduría de hipotecas o ante el registro de títulos correspondiente, según sea registrado o no el inmueble objeto de alquiler. Con dicho registro se consigue que el contrato sea oponible a terceros, incluyendo a todo acreedor que, en buena lid, agencie la expropiación del inmueble objeto de alquiler. Y es que el contrato de alquiler, dada su naturaleza, constituye un documento registrable[2]. Si no se procede a dicho registro, el inquilino ni siquiera tendría calidad para demandar la nulidad de un embargo inmobiliario tramitado con irregularidades, respecto del inmueble que ha alquilado.

En efecto, sobre la calidad para demandar la nulidad de un embargo inmobiliario, en el marco del contrato de alquiler y su registro, el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia ha tenido ocasión de aclarar que el inquilino que no ha inscrito en el registro de títulos o conservaduría de hipotecas correspondiente el contrato de arrendamiento[3] que le confiere el derecho al uso y disfrute de un inmueble, no tiene calidad para demandar la nulidad del procedimiento de embargo sobre dicho inmueble[4].

Cuando se procede al registro, cobra aplicabilidad el principio de prelación registral: primero en tiempo, mejor en derecho. Por consiguiente, si el inquilino ha inscrito su contrato antes que el embargante inscriba su embargo, dicha contratación ha de oponerse al ejecutante. Y esa inscripción ha de contar con la garantía del Estado a favor de quien la haya agenciado (inquilino).

Es verdad que cuando el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario y, en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato debe resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario, aun cuando no se haya traspasado el inmueble adquirido a nombre del nuevo propietario[5], lo cierto es que las descritas reglas instituidas en el Código Civil no garantizan que si un acreedor del antiguo o del actual propietario del inmueble alquilado (en caso de venta durante la ejecución del contrato) procede a embargar el bien en cuestión, dicho acreedor va a respetar el contrato de alquiler. Todo lo contrario, la usanza ha sido que ese ejecutante se aferre al artículo 712 del Código de Procedimiento Civil[6] y, en base a ello, intente desalojar a toda persona que se encuentre ocupando el inmueble expropiado.

A partir de las precisiones esbozadas ut supra, ha de convenirse en que –por seguridad jurídica- resulta factible que los inquilinos tengan el miramiento de proceder al consabido registro del contrato de alquiler, y con ello evitar ser desalojados del inmueble antes de que llegue el término de lo contratado, como secuela de un embargo inmobiliario.

Sobre la competencia, la acumulación y el le contredit, de cara al momento procesal para ejercitar la acción recursiva. A la luz del artículo 8 de la Ley núm. 834, que modifica el Código de Procedimiento Civil, cuando el tribunal decide respecto de la competencia, sin estatuir sobre el fondo del litigio, su decisión no puede ser atacada más que por la vía de la impugnación (le contredit)[1].

De su lado, el artículo 4 de la citada Ley núm. 834, consagra la posibilidad de que la cuestión competencial sea acumulada[2] para decidir formalmente sobre el particular mediante la misma decisión que resuelva el fondo, pero por dispositivos disímiles[3]; haciendo la salvedad, ese mismo texto, de que en caso de no acumularse la competencia y que ésta sea se decidida mediante una sentencia definitiva sobre un incidente[4] –en el fragor del desenvolvimiento de la instancia– en respuesta a una excepción promovida por alguna de las partes, no pudiera el tribunal decidir y proseguir a seguidas con el conocimiento de la contestación.

Al hilo del artículo comentado, si el tribunal opta por la consabida modalidad (de decidir durante el curso del proceso, sin acumulación) obligatoriamente debería diferirse el conocimiento del asunto para dentro de 15 días, que es el plazo para la interposición del recurso de le contredit. Si no se impugnase la decisión sobre la competencia, pudiera continuarse con el proceso en dicha audiencia previamente fijada para dentro de 15 días, si es que la decisión fue el rechazo de la excepción declinatoria, pues si se hubiese acogido, obvio que no tendría el tribunal que fijar audiencia posterior para proseguir ventilando algo de lo cual ha resuelto que no es competente. Ante una declaratoria de incompetencia todo habrá de remitirse para que las partes se provean como fuere de derecho ante el tribunal correspondiente, una vez sea definitivo tal fallo[5]. Pero si en dicha audiencia fijada para dentro de 15 días, en caso de rechazarse la incompetencia, se notifica la interposición del le contredit, las actuaciones han de sobreseerse, hasta tanto la alzada resuelva el mencionado recurso ordinario.

Como ha podido advertirse, dos son los escenarios que pudieran presentarse en el contexto analizado: que el tribunal acoja una excepción de incompetencia o que declare la misma de oficio, en cuyo caso –al desapoderarse- no habría que fijar audiencia alguna posterior. Y por otro lado, la situación en que el tribunal rechace la incompetencia, siendo menester en este último caso que se fije una audiencia posterior para dentro de –al menos– 15 días: como se ha dicho, si se rechaza la incompetencia, no pudiera el tribunal proseguir inmediatamente dilucidando el caso, a pena de violar el derecho de acción recursiva de las partes, las que pudieran impugnar dicha decisión definitiva sobre un incidente.

 Todo lo anterior, a fines de poner en perspectiva el eje nuclear la presente precisión jurídica, que se contrae a la cuestión de saber cuál es el momento en que debe ejercerse el derecho de acción recursiva respecto de la decisión que estatuye sobre el aspecto de competencia del tribunal, concretamente, en el ámbito del rechazo de dicha excepción y del consecuente requerimiento de fijar audiencia posterior para dentro de 15 días. Al respecto, ha lugar a aclarar que –contrario a lo que se ha llegado a mal interpretar en algunos procesos– la aludida fijación de audiencia solamente se precisa cuando, en efecto, el tribunal ha emitido decisión formal, rechazando la incompetencia; no cuando acumula el asunto para ser decidido conjuntamente con el fondo, pero mediante dispositivos diferentes, previa intimación a las partes para que produzca sus respectivas conclusiones de fondo. Por vía de consecuencia, el momento para recurrir ante una acumulación de un petitorio de incompetencia es cuando se emita la sentencia definitiva, contentiva de todos los fallos, tanto relativos a los incidentes como al fondo; no durante la sustanciación del proceso, pretendiendo que la decisión que se limita a disponer una acumulación constituye una verdadera sentencia definitiva sobre un incidente[6].

En efecto, la acumulación, como figura procesal, no supone decisión formal sobre el petitorio objeto de acumulación. Lo único que en ese contexto ha hecho el tribunal es diferir dicha decisión formal sobre el asunto planteado para emitir su fallo posteriormente, mediante la misma decisión de fondo, pero en apartados –obviamente– diferentes. Y la jurisprudencia ha sido constante en interpretar que la decisión que resuelve sobre la acumulación, por versar sobre una providencia de mera sustanciación de la causa, no es susceptible de ningún recurso ordinario ni extraordinario. De suerte y manera, que cuando la incompetencia es acumulada, el tribunal perfectamente pudiera proseguir con el conocimiento del diferendo, no así cuando –como se ha venido diciendo– se falla y se decide mediante una sentencia definitiva sobre un incidente, previo a la sentencia de fondo. En este último contexto, vele reiterar, necesariamente debería fijarse una audiencia posterior para dentro de –al menos- 15 días: fijación que –repetimos- solamente sería necesaria si se ha rechazado la incompetencia; si la misma se ha acogido, no habría que fijar audiencia alguna para continuar con algo de lo cual el tribunal ha dicho que no es competente[7].

 La anterior precisión, en vista de que ante los tribunales de derecho común se ha venido promoviendo la tesis en los últimos tiempos (con muy poco respaldo doctrinal) en el sentido de que, a pesar de que el tema con la incompetencia haya consistido en una mera acumulación, estaría conminado el tribunal a diferir la continuación del proceso para dentro de 15 días; no pudiendo –por argumento a fortiori– proseguirse con el procedimiento en esa misma audiencia: es evidente la finalidad dilatoria de este alegato incidental.

 En nuestro concepto, partiendo de que lo que legitima las decisiones son las motivaciones, y dado que, desde el año 2010, es una obligación constitucional la motivación de las decisiones judiciales, deberían los tribunales explicar circunstanciadamente en su fallo, en sintonía con lo externado en el presente escrito, las consecuencias procesales de la acumulación, como figura jurídico-procesal, de cara al artículo 4 de la Ley núm. 834, que versa sobre el dictado de una decisión formal sobre la competencia, no sobre la acumulación de dicho aspecto. En efecto, la sola situación de no aportar motivos que se basten a sí mismos sobre lo decidido hace inviable la sentencia; con lo cual, en el Estado Constitucional de Derecho[8], no basta con emitir un dispositivo acertado jurídicamente; es menester complementar dicho dispositivo con la motivación de rigor, la cual, además de eliminar toda posibilidad de arbitrariedad ilegítima, será la que servirá de insumo para que la parte que no esté conforme con lo estatuido recurra como correspondiere en derecho.

Sobre la intimación de pago y la urgencia, en la matriz de las medidas conservatorias. La “urgencia”, como presupuesto de las medidas conservatorios, al tenor del artículo 48 del CPC, únicamente se caracteriza con el “peligro de insolvencia del deudor”. Por consiguiente, es incorrecto pretender, como equívocamente sigue viéndose en muchos procesos, que una mera “intimación de pago” es suficiente para probar dicha urgencia. En efecto, el que no pague a pesar de haber sido intimado para ello, a lo sumo sería un “mala paga”; pero dicha circunstancia, como se ha expuesto, no pone de relieve, por sí, que ese “mala paga” esté en peligro de colapsar económicamente.

El citado artículo 48 constituye el Derecho común de las medidas conservatorias, y el mismo consagra dos condiciones para fundar la procedencia de éstas: 1.- Acreditación razonable del crédito[1] y 2.- Prueba de la “urgencia”. Si no concurren estas condiciones, no es que se deje de reconocer la acreencia probada mediante una factura, un pagaré simple o cualquier otro instrumento válido, es sencillamente que no aplicaría en dicho supuesto el sistema excepcional de las medidas conservatorias. Y es que éste cuenta con aplicabilidad, volvemos a repetir, cuando se prueba razonablemente el crédito y cuando se acredita la urgencia en el cobro del mismo. De no reunirse tales presupuestos, el acreedor deberá contentarse con acudir a la vía ordinaria de cobranza: demanda en cobro de pesos.

Las medidas conservatorias tienen como una de sus principales bondades el factor “sorpresa”, para sorprender al deudor con la autorización graciosa que emita el tribunal, evitando que sean distraídos los bienes, por parte del deudor, para intentar no ser ejecutado[2]. Si se realiza una intimación de pago, dicha ventaja es obvio que desaparecería. Es decir, que además de que, por sí, una intimación de pago no prueba la urgencia, al realizarla en el contexto analizado se resta eficacia a la medida.

La jurisprudencia ha juzgado que, por tratarse de un asunto de hecho, la “urgencia” pudiera probarse por cualquier medio: prueba de que el deudor está siendo ejecutado por otros acreedores; que tiene un mal historial crediticio, según un informe técnico de algún buró autorizado, etc.; por tanto, al momento de perseguirse una medida de esta naturaleza la parte interesada debe tener claro que su actividad probatoria debe ser eficaz, no tan solo para probar el crédito de manera razonable, en los términos del consabido artículo 48 (mediante una factura, un cheque, etc.), sino también para establecer la existencia de la urgencia en el cobro perseguido.

Finalmente, no es ocioso recordar que el “peligro de insolvencia”, de cara a la “urgencia”, debe ser estudiado desde la perspectiva exclusiva del deudor. Es la realidad del deudor la que importa en este contexto, no las necesidades que pudiera invocar el acreedor para cobrar en un momento determinado su crédito. Tal como se externó más arriba, no es que el acreedor no tenga derecho a cobrar su crédito cuando lo entienda y cuando las condiciones legales se lo permitan, sino que para beneficiarse de este sistema especial de medidas conservatorias, hay un derecho común que debe cumplirse. Y si no lo cubre, pues debe remitirse a la vía ordinaria para concretar su cobro. El sistema conservatorio está reservado para situaciones de urgencia, previa acreditación razonable del crédito que sirva de causa a la medida.

Sobre el embargo inmobiliario, sus incidentes y la Jurisdicción Inmobiliaria, en el marco de la cuestión competencial. La Jurisdicción Inmobiliaria ha sido tradicionalmente utilizada como un “escudo” para bloquear el fiel desenvolvimiento del embargo inmobiliario, pretextándose que el objeto de dicha modalidad ejecutiva se contrae a un inmueble registrado para, en base a ello, “fabricar” sendas litis de derechos registrados y, consecuencialmente, peticionar ante el juez del embargo el sobreseimiento del procedimiento, hasta tanto se decida dicha litis. Y lo peor de la situación es que muchas veces el tribunal del embargo “cae en la trampa”.

Lo cierto es que solamente cuando la cuestión verse estrictísimamente sobre asuntos que sean de forma inexorable consustanciales a la competencia excepcional inmobiliaria, pudiera justificarse un sobreseimiento del embargo principal, a fines de que ante la Jurisdicción Inmobiliaria se resuelva tal aspecto: cuestionamientos al Certificado de Título, per se, o a cualquier documentación producida por alguno de los órganos de la citada jurisdicción de excepción: certificado de acreedor inscrito, certificado de estado jurídico de inmueble; aspectos atinentes a trabajos técnicos, etc[1].

Lo primero es que, al tenor del párrafo I del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, como es sabido, los embargos inmobiliarios y los mandamientos de pago tendentes a esos fines son de la competencia exclusiva de los tribunales ordinarios y no de la Jurisdicción Inmobiliaria, aun cuando la demanda se relacione con la propiedad del inmueble cuya expropiación se persiga, o con cualquier derecho susceptible de registrar, y aun cuando dicho inmueble esté en proceso de saneamiento. Pero además, es regla general que el único tribunal llamado a estatuir respecto de los incidentes del embargo es el propio tribunal apoderado de la ejecución que le sirve de objeto[2].

A partir de lo anterior, ha de derivarse como corolario procesal que todo cuanto verse sobre el embargo inmobiliario, debe canalizarse ante el mismo tribunal apoderado de la ejecución: nulidad de la asamblea en virtud de la cual se apoderó a una persona física para accionar; nulidad de la venta que sirvió de base al título empleado para embargar, etc. En efecto, la doctrina inmobiliarista ha razonado en el siguiente sentido: “Son muchos los abogados en ejercicio, y actuando en representación del deudor hipotecario, que procuran producir y plantear incidentes contra el procedimiento de embargo inmobiliario con el depósito de instancias en la Secretaría de la Jurisdicción Inmobiliaria (…) Evidentemente, que la Jurisdicción Inmobiliaria debe declarar su incompetencia para conocer cualquier demanda que procure solamente crear un incidente que retrase el procedimiento de embargo inmobiliario, y tiene que declinar el expediente a la jurisdicción competente”[3].

Los tribunales del orden inmobiliario, incluso, dado que –según la doctrina más depurada- la competencia para conocer los incidentes del embargo inmobiliario es de orden público[4], pudieran llevar a cabo la declinatoria hacia la jurisdicción de derecho común referida precedentemente, aun de manera oficiosa, si es que ninguna de las partes lo peticionare.

No debe perderse de vista que, contrario a lo que algunos han mal interpretado, ya la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha tenido ocasión de precisar que las decisiones de los tribunales ordinarios en materia de embargo inmobiliario se imponen a los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria, los cuales no tienen competencia para variar lo decidido por los referidos tribunales ordinarios[5].

Es esencial, en consecuencia, que el juez del embargo se detenga a revisar si realmente la cuestión planteada ante la Jurisdicción Inmobiliaria, en virtud de la cual se le ha peticionado un sobreseimiento de la ejecución, verdaderamente es algo que solamente pudiera dilucidarse en aquella jurisdicción de excepción. Todo lo que no sea restrictivamente del ámbito inmobiliario, como se ha visto, puede (y debe) canalizarse ante el mismo tribunal del embargo: todo ha de concentrarse para evitar contradicción de decisiones.

 La tendencia (y así se recoge en la más reciente propuesta procesal civil) es hacia dar como no presentados los incidentes tramitados ante otro tribunal que no sea el del embargo[6]. Por consiguiente, si algo que se proponga para justificar un sobreseimiento ante el juez del embargo se determina que no era privativo de lo inmobiliario y, por ende, perfectamente pudo lanzarse ante la jurisdicción ordinaria, en la fórmula de un incidente del embargo, dicho sobreseimiento debe rechazarse, en el entendido de que aquellas pretensiones que -en puridad jurídica- son verdaderos incidentes, han de tenerse como no presentadas si se canalizan ante el tribunal que no corresponde.

Como hemos repetido ya varias veces, solamente cuando el asunto sea propio de la Jurisdicción Inmobiliaria debe sobreseer el juez del embargo a causa de una litis de derechos registrados pendiente de solución[7]. En esa tesitura, el genio doctrinario ha interpretado lo siguiente: “Cualquier cuestionamiento sobre la validez del duplicado del Certificado de Título o del documento certificado por el Registro de Títulos que sirve de base a la ejecución inmobiliaria, constituye una litis sobre derechos registrados, y se convierte en un incidente que obliga al Tribunal de Primera Instancia apoderado a sobreseer el procedimiento hasta tanto la Jurisdicción Inmobiliaria se pronuncie sobre esa demanda de nulidad contra el título ejecutorio”[8].

En armonía con lo esbozado ut supra, ha sido juzgado lo siguiente: “Cuando en virtud de un incidente se pone en cuestionamiento la validez del Certificado de Título que sirve de base a la persecución, esto constituye un litigio sobre derechos registrados”[9].

Pero además de la naturaleza de la contestación incidental para saber si verdaderamente debe sobreseer el tribunal del embargo ante una supuesta litis de derechos registrados ante la jurisdicción de tierras, en la práctica se ha venido prestando a discusión el tema de las nulidades propuestas contra el embargo luego de la adjudicación. Al respecto, una doctrina eminentemente civilista se ha decantado por interpretar que tal nulidad ha de lanzarse ante la jurisdicción ordinaria, justamente ante el mismo juez del embargo. Por otra parte, se ha entendido, con lo cual particularmente estamos de acuerdo, que no siempre dicha nulidad ha de canalizarse ante el tribunal del embargo. Lo determinante ha de ser la “ejecución” ante el Registro de la decisión de adjudicación dada a propósito del embargo. En efecto, si dicha decisión de adjudicación ha sido ejecutada, ya el asunto afectaría derechos registrados y, por ende, en virtud de la parte capital del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, la Jurisdicción Inmobiliaria ha de ser la competente. En caso contrario, si no se ha ejecutado dicha decisión de adjudicación, pues por regla general, obvio que ha de demandarse ante el mismo tribunal del embargo.

Sobre la cuestión planteada precedentemente, se ha sostenido lo siguiente: “Si bien es cierto que la Jurisdicción Inmobiliaria no tiene competencia para decidir la suerte de un traspaso que tenga como consecuencia un embargo inmobiliario, ni tampoco para homologar ninguna sentencia emanada de una jurisdicción distinta a la Inmobiliaria, no es menos cierto que cuando existe una transferencia recibida y ejecutada por ante el Registro de Títulos, la cual se produjo posterior a la sentencia de adjudicación, la misma implica una cuestión litigiosa, por el hecho de determinar la validez de dicha transferencia. En este caso, la Jurisdicción Inmobiliaria tiene competencia para decidir”[10].

En definitiva, terminamos igual que como iniciamos el presente escrito, afirmando que no hay por qué “caer en la trampa”. No es cierto que por el solo hecho de contraerse a un inmueble registrado el objeto de una demanda, se configure –ipso facto– la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria[11]. Esta competencia de excepción requiere que lo perseguido, irremediablemente, afecte derechos registrados[12]. Y en el caso concreto del embargo inmobiliario, la regla general es que sea el mismo juez del embargo el que conozca de dicha ejecución y de sus incidentes. Todo cuanto afecte el desenvolvimiento del embargo constituye, según se ha decidido, un verdadero incidente del embargo inmobiliario y, como tal, ha de escapar a la Jurisdicción Inmobiliaria; salvo –como se ha dicho- contadas situaciones relativas a asuntos estrictísimamente de naturaleza inmobiliaria (que, la mayoría de las veces, no es el caso).

Sobre las cartas constancias y las oposiciones a deslindes. El solo hecho de tener una constancia anotada no es suficiente para oponerse con éxito a un deslinde que ha promovido otra persona que también cuenta con una carta constancia dentro de la misma parcela. Lo propio es que aquel que desee individualizar sus derechos proceda de igual forma, tramitando su propio deslinde.

En efecto, como sabemos, lo que se busca al deslindar es esencialmente individualizar derechos y garantizarlos eficazmente. En la casuística sugerida, puede que ambos cuenten con constancias de derechos, pero tales prerrogativas antes del deslinde no están ubicadas ¿Cómo entonces argumentar sostenidamente que el deslinde en cuestión afecta sus derechos, si la ubicación de los mismos no se ha definido? Imaginemos una parcela de 100 metros. El deslindante tiene 20 y el objetante tiene también 20, 30, o lo que fuere ¿Cómo fundamentaría dicho objetante que el deslinde le afecta? ¿Cómo saber que dentro de esos 100 metros, los 20 que se están deslindando están afectando los otros 20, 30, o lo que fuere del objetante? Pudiera que los que se están deslindando estén al sur de la porción y los del objetante al norte, por ejemplo.

Definitivamente, la sola circunstancia de tener una constancia anotada no es suficiente. La parte que pretenda objetar en el descrito escenario, ha de ejercer una actividad probatoria más eficaz para ver prosperar sus pretensiones: proponiendo testigos que den cuenta de que en la precisa porción deslindada él está poseyendo; descensos, fotos, etc.