Sobre la denominada “legalización de firma de Notario”. De entrada, chirría la circunstancia de que la firma de un notario, cuyas actuaciones cuentan con fe pública, deba ser objeto de “legalización” para tenerse como válida. La usanza ha sido, a la luz de nuestro ordenamiento, que sea el notario quien legalice la firma de particulares para dotarlas de autenticidad.

Como todo tiene una “razón suficiente”, un “porqué”, sabemos (bien que sabemos) que la causa de esta medida han sido las recurrentes actuaciones fraudulentas que –desafortunadamente- se han venido registrando en nuestro medio, sobre todo en el ámbito inmobiliario. Es como el caso     –mutatis mutandis– del “caos” jurisprudencial y reglamentario en torno al tema de la “fuerza pública”, en el marco de las vías de ejecuciones: “desvestir un santo para vestir otro”. En vez de sancionar a quien incurra en falta, y punto, se ha optado por buscar “bajaderos” alternativos que, a la larga, las máximas de experiencia aleccionan que más que bien hacen mal.

Lo que se ha pretendido –para bien o para mal- con este tema de la “legalización de la firma del notario” (perdonen la perorata, pero es que “chirría” eso de legalizar la firma de quien legaliza), es evitar que notarios que no tengan su matrícula vigente o que estén sujetos a algún proceso disciplinario o, peor todavía, que personas que se “hagan pasar” por notarios, sin serlo, no puedan realizar actos válidos en detrimento de la seguridad jurídica. La idea es que desde la Procuraduría General de la República se emita una certificación, dando constancia de que el funcionario que figure notarizando un documento en particular, realmente está habilitado a tales efectos al momento de instrumentar cada documento.

La tramitación de legalización referida precedentemente, parecería que contrasta  con los principios de la notaría, instituidos en el artículo 2 de la Ley núm. 140-15, que rige la notaría en la República Dominicana, específicamente el relativo a la “actuación notarial”, como tal, en el sentido de que los notarios están comprometidos con el fortalecimiento de la seguridad jurídica y sus actuaciones  se caracterizan por la imparcialidad, confiabilidad, eficiencia, eficacia y apego irrestricto  a las normas que integran el ordenamiento jurídico nacional.

Pero además, el trámite de “legalizar la firma del notario”, luce incongruente con el artículo 16 de la citada Ley núm. 16, que trata sobre el notario como oficial público. En efecto, en virtud de este artículo los notarios son oficiales públicos instituidos por el Estado para recibir, interpretar y redactar los actos, contratos, declaraciones y hacer comprobaciones de hechos que personalmente ellos ejecuten, a los cuales les otorga la autenticidad inherentes a los actos de la autoridad pública y los dota de fecha cierta. Es decir, que con la nueva ley de notariado las comprobaciones que haga el Notario, distinto a la realidad con la hoy abrogada Ley núm. 301, y a la interpretación de la jurisprudencia de la época, hacen fe hasta inscripción en falsedad (si ve que hay filtraciones, etc.). Lo cual es refrendado por el artículo 20 de la misma ley, sobre la “fe pública”. Pero, sin embargo, se le resta credibilidad a su investidura, sometiendo su firma a una “legalización”.

No obstante lo anterior, ha de reconocerse que el artículo 52 de la misma Ley núm. 140-15, que es la que regla actualmente la Notaría en el país, concede a la Suprema Corte de Justicia (auxiliada del Consejo del Poder Judicial) para supervisar el diáfano ejercicio notarial. Este texto sostiene que la referida alta Corte vigilará y supervisará el correcto ejercicio de la función notarial, mediante mecanismos por ella establecidos. Y el párrafo II del citado artículo 52, taxativamente consagra que –como se ha dicho- la Suprema Corte de Justicia podrá auxiliarse del Consejo del Poder Judicial para cumplir eficientemente con la responsabilidad de vigilar y supervisar el ejercicio de la función notarial.

A partir de lo anterior, ha de reconocerse que en la actualidad hay una enorme cantidad de notarios públicos sometidos a procesos disciplinarios y con su matrícula de colegiatura suspendida (por razones diversas) que están “haciendo líos”, instrumentando actos sin estar habilitados para ello. Por esa razón, haciendo acopio del pensamiento de Cicerón: “Sumo bien, sumo mal”. Resulta justo y útil, bajo el abrigo de la razonabilidad instituida en el artículo 40.15 de la Constitución, tomar medidas, en ejercicio de la facultad de supervisión que la propia ley confiere a la Suprema Corte de Justicia, evitando que sigan comiéndose actuaciones fraudulentas en diversas instancias. Es más el bien que el mal que se hace, al tomar este tipo de medidas, a pesar de que –de entrada- contrasten con una investidura determinada (Notaría).

Los Registradores de Títulos proceden correctamente cuando, en ejercicio de su función calificadora, revisan la legalidad de determinadas actuaciones notariales, en el marco de la comentada “legalización de firma notarial”. También los poderes y testamentos, debe revisarse que estén debidamente registrados, conforme la Resolución dictada al efecto por el Consejo del Poder Judicial.

El “deber ser”, a lo que debemos aspirar, es que se adecente la profesión notarial y la misma recobre su credibilidad. Que deje de ser necesario llamar a un notario para que comparezca ante un tribunal o ante un Registrador de Títulos, a fines de reconfirmar que lo que consta que ha notariado, realmente fue él que lo notarizó. La fe pública del notario debe recobrarse. La comentada, insisto, debe ser una medida temporal, hasta tanto se implemente rigurosamente el régimen de consecuencias y, consecuencialmente, sancionar (como eficiente disuasivo) a todo aquel que incurra en falta.

Más que seguir tomando medidas que afecten también a los notarios serios (que los hay, y muchos), es sancionar a quienes manchen la honorabilidad que asiste a tal ministerio.

Sobre los deslindes basados en contratos. La normativa inmobiliaria vigente permite que los trabajos de deslinde puedan llevarse a cabo en virtud del contrato de venta relativo a los derechos a individualizar. Sin embargo, algunos tribunales mantienen el criterio de que, obligatoriamente, debe la parte interesada depositar la constancia anotada que avala los derechos transmitidos mediante el contrato traslativo de propiedad depositado.

En efecto, el artículo 15 del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde sostiene que una vez aprobados tales trabajos, se remiten al tribunal de jurisdicción original competente los siguientes documentos: “(…) f) Duplicado de la Constancia Anotada o copia del contrato de transferencia que sustenta los derechos del inmueble objeto del deslinde”. (Subrayado nuestro).

Haciendo acopio de los preceptos externados por el conspicuo jurista alemán, Robert Alexy, respecto de las condiciones para una eficaz decisión judicial, específicamente lo atinente a la “Norma Universal” que siempre debe ser identificada para colocarla en la premisa mayor del razonamiento silogístico, a fines de luego “subsumir” en la misma el caso concreto (contenido en la premisa menor) y después derivar de ello la conclusión de lugar; siendo dicha “norma universal” construida no necesariamente por el texto mismo de un artículo en particular, sino en función de la interpretación conjunta y armónica de todos los preceptos normativos vinculados a la cuestión (creación de norma), dicha premisa mayor (norma universal) en el marco de la lógica formal, ha de ser la siguiente:

Todo el que sea titular de derechos amparados en constancias anotadas, cuenta con la prerrogativa de promover ante los tribunales del orden judicial la correspondiente individualización de tales derechos, a través del trabajo técnico de deslinde, a fines de cristalizar el pleno disfrute del derecho de propiedad inmobiliaria que le asiste.

 Partiendo de la norma universal esbozada ut supra, extraída de la normativa aplicable[1], es forzoso convenir que el contrato, válidamente suscrito entre el propietario original y el comprador que luego, ya como propietario de la porción de tierra comprada, ha de servir para acreditar jurídicamente la titularidad de derecho requerida; máxime cuando dicha satisfacción probatoria consta taxativamente en un reglamento, tal como se ha visto anteriormente.  

 En un intento de legitimar el criterio que no admite deslindes en base a contratos, se ha esgrimido que si la porción que se va a deslindar es por la totalidad de la parcela, pues lo lógico es que obligatoriamente la constancia anotada sea depositada para su cancelación y posterior emisión del Certificado de Título que avale la propiedad del nuevo adquiriente que se ha deslindado. Y lo propio, si se tratase de una porción no muy significativa, en términos de metraje: ¿qué temor sostenible tendría el propietario que ha vendido, de desprenderse de una constancia para que sea efectuada la rebaja de los metros vendidos, a la luz de las descritas circunstancias?

Todo lo anterior, distinto a la situación en que los metros vendidos sean pocos en relación a la totalidad de la parcela, en cuya hipótesis es entendible que el titular del “resto” que no ha sido objeto de la transacción tema “desprenderse” de la constancia de todos los derechos que seguirán siendo suyos. Sin embargo, tales razonamientos, primero, no son jurídicos, por cuanto no constan en ningún instrumento normativo. Pero además (y sobre todo), no se corresponde con la “norma universal” establecida como premisa mayor en el silogismo empleado para resolver estos casos, la cual –como se ha visto- centra su contenido en la prueba de la titularidad del derecho a individualizar. Titularidad que, sin dudas, se acredita mediante un contrato de venta válido.

Albergamos la esperanza de que con el paso del tiempo y en base a sendas decisiones que se han venido dictando sobre el aspecto abordado, a nivel de alzada, admitiendo deslindes en función de contratos, debidamente corroborados con la certificación del estado jurídico de inmueble, dando cuenta de que los derechos vendidos eran propiedad del vendedor (que es lo correcto), por seguridad jurídica (en el contexto de la unidad de criterios), las interpretaciones vayan afinándose y entonándose con el ordenamiento vigente.

Sobre la aplicación de la figura del “Aluvión” en la Jurisdicción Inmobiliaria. El legislador en materia inmobiliaria hizo “mutis” respecto de la figura del “Aluvión” en la vigente Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario. Por consiguiente, es preciso hacer acopio del derecho común para resolver cualquier situación vinculada a este tema.

De conformidad con el artículo 556 del Código Civil, se denomina aluvión al aumento de tierra que, sucesiva e imperceptiblemente, adquieren las fincas situadas a la orilla de un río o arroyo[1]. Es cierto que como secuela de la descomedida deforestación que ha venido afectando al país (y al mundo, en general) el aludido fenómeno natural es cada vez menos frecuente, pero –igual- se trata de algo que debió ser tomado en cuenta por el legislador y era lo propio reglar sus posibles efectos jurídicos, en el marco del Derecho Inmobiliario.

Póngase atención al espíritu del citado artículo 556 del Código Civil: el aluvión debe ser producto de la naturaleza, si el aumento del terreno es consecuencia de la maniobra del hombre (y menos por el propio dueño del predio beneficiado), es evidente que la comentada figura jurídica carecería de aplicabilidad.

Es controvertida la cuestión de saber si la referida figura del “aluvión” aplica a los inmuebles registrados, o solamente a los no registrados. En efecto, se ha sostenido que los efectos del “aluvión” no son compatibles con el sistema instituido en la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, habidas cuentas de que al sanearse un inmueble, de cara a su inmatriculación, lo que resulte de dicho proceso catastral (mediante una decisión de adjudicación firme) es inalterable. Además de que el Certificado de Título, por mandato del  artículo 90, párrafo II, de la Ley que rige la materia, solamente se puede modificar en casos puntuales, dentro de los cuales no está el tema del “aluvión”.

Lo cierto es que un elemental ejercicio constitucional, en el ámbito del artículo 40.15 de la Carta Sustantiva conduce a, primero, recordar que lo que la ley no prohíbe es permitido y, segundo, que la ley solamente ha de ordenar para lo que sea justo y útil. Y haciendo un test de razonabilidad, en el ámbito del “fin”, el “medio” empleado por el legislador y la relación entre el “fin” y el “medio”, ha de concluirse que la finalidad de la normativa inmobiliaria, en el esquema del sistema Torrens, es asegurar la propiedad inmobiliaria, en el ámbito principal y accesorio. Resulta, pues, más justo y útil reconocer que en virtud de un caso excepcional que la propia ley prevé (aluvión) y, por tanto, que es legítimo, un propietario que resulte beneficiario del éste pueda hacer valer sus derechos aumentados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Admitir lo contrario supondría colocar a los inmuebles no registrados en un lugar de mayor protección legal que los que están registrados: un total despropósito.

Pues bien, admitiendo la aplicabilidad del “aluvión” ante la Jurisdicción Inmobiliaria, importa precisar que dicho fenómeno de la naturaleza, desde la perspectiva del predio objeto del mismo, aumenta los derechos del titular de dicho inmueble. Pero además, ha de tenerse en cuenta que esa variación de la superficie del terreno cambia su configuración catastral; con lo cual, sería menester mensurar y rectificar los planos correspondientes, lo cual impactaría y modificaría el correspondiente Certificado de Título, el cual debe reflejar la realidad material del terreno. En la práctica los agrimensores dan el tratamiento a los trabajos técnicos realizados a propósito de un aluvión, de una “modificación de linderos”, ya que –en definitiva- como consecuencia de este fenómeno de la naturaleza, tanto los linderos, como la superficie y –como se ha dicho- la configuración del plano, cambiarían[2].

No se discute que el “aluvión”, por generar derechos (aumentando los que ya se tenían)  entra en la órbita del “Derecho de Accesión”, al hilo del artículo 551 del Código Civil: “Todo lo que se agrega o incorpora a la cosa, pertenece al dura de ésta (…)”[3]. De su lado, el artículo 557 del mismo cuerpo legal consagra lo siguiente: “Sucederá lo mismo con los terrenos dejados en seco, por retirarse insensiblemente el agua de una orilla sobre la otra. El dueño de la orilla descubierta tiene derecho a aprovecharse del aluvión, sin que el de la orilla opuesta pueda reclamar el terreno perdido”.

Los plazos y las particularidades –en general- de los trámites que surgen a partir del “aluvión”, insistimos, debieron ser reglados por la normativa de tierras. El Código Civil, en el ámbito material, consagra esta figura, pero la misma debió matizarse a la estructura tripartita de la Jurisdicción Inmobiliaria: Mensuras Catastrales, Tribunales de Tierras y Registro de Títulos. Incluso, nada descarta que el tema del “aluvión” genere litis de derechos registrados; y es que en un medio como el nuestro, no es común que los ciudadanos entiendan que una persona con suerte (favorecido por la naturaleza) vea aumentar sus derechos y otros reducirlos. Con razón o sin razón, la litis es muy propensa a verificarse en las circunstancias tratadas.

Futuras reformas deberían incluir la comentada figura del aluvión, igual que el de las mejoras que, siendo tanto o más importante, también fue obviado por el legislador inmobiliario. En el caso de estas últimas (mejoras), al menos fue incluida reglamentariamente en el reglamento de los tribunales y de Registro de Títulos: no es lo ideal, pero –al menos- es una manera de lidiar ante un vacío legal. Lo propio debería ocurrir con el “aluvión”: en lo que el hacha va y viene, resolver reglamentariamente el asunto, en cuanto a los trabajos técnicos aplicables, si refundición, si variación de linderos, etc.

Nulidad de la venta inmobiliaria, en el marco de la competencia civil e inmobiliaria. La nulidad de un contrato de venta inmobiliaria constituye –según opinión dominante- una “acción mixta”, que raya con lo personal (en el ámbito obligacional) y con lo real, por tener como objeto un inmueble. Muchas veces la competencia de los tribunales de derecho común y de la Jurisdicción Inmobiliaria es dividida por una línea muy tenue, aparejando con ello ciertas confusiones.

De ahí que es preciso aclarar que lo determinante para definir el aludido aspecto competencial es establecer si la venta en cuestión ha sido “ejecutada” ante el Registro de Títulos o no. En caso afirmativo, la competencia –por regla general- ha de ser de la Jurisdicción Inmobiliaria, pues la “nulidad” en ese contexto afectaría, sin dudas, derechos reales inmobiliarios registrados. En caso negativo (si no se ha “ejecutado” la venta inmobiliaria), el tribunal de derecho común sería el competente, pues “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”: si dicha venta no se ha ejecutado, la nulidad de la misma no afectaría “derechos registrados”.

En otras palabras, todo cuanto tienda a afectar “derechos reales inmobiliarios registrados” ha de encuadrarse en el ámbito de la competencia de excepción de los tribunales de tierras. Justamente, la jurisprudencia ha aclarado que el solo hecho de constituir el objeto de la litis un “inmueble registrado” no caracteriza la competencia inmobiliaria. En efecto, muchas veces las pretensiones, a pesar de girar en torno a un inmueble registrado, van en la línea de las acciones personales, en el aspecto obligacional: asuntos de interpretación contractual, de daños y perjuicios, etc. Insistimos, el ejercicio que debe hacerse para definir la competencia en las circunstancias comentadas, es determinar si las conclusiones sometidas tienden o no a afectar “derechos registrados”. Al margen de que esté involucrado en la contestación un inmueble registrado, si lo que se pide es ajeno a la afectación de derechos registrados (cambiar el nombre del titular de un inmueble en el Registro, etc.), la competencia es del derecho común.

Por otra parte, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha abierto el radio de competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Ha juzgado que no solamente configura esta competencia de excepción aquello que suponga derechos materialmente registrados, sino también todo aquello que “tenga vocación directa de estarlo”.

Desafortunadamente, el precedente descrito previamente ha sido tergiversado, sobre todo a nivel de Jurisdicción Original. Y es que esa hipótesis que plantea la Suprema Corte de Justicia implica una vocación “directa” de registro, esto es, que a pesar de no estar todavía registrado el derecho, con las conclusiones promovidas, ipso facto, se crearían las condiciones para que se produzca (de inmediato o cercano a ello) tal registro. Por ejemplo, la nulidad en el marco de una “doble venta”, en la que el segundo comprador registró primero. En ese caso, si bien el primer comprador no ha “registrado” su titularidad, al demandar la “nulidad” de la segunda venta -en caso de proceder la misma- se afectarían derechos registrados: el nombre del titular del inmueble pasaría a ser el primer comprador. Otra sería la situación de una “doble venta” en la que nadie haya registrado, ni nadie haya tocado el tema del registro tampoco: volvemos a lo mismo, “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”.

Se registran casos de sentencias dictadas por tribunales de tierras (desafortunadísimas) que incurren en interpretaciones contractuales para decidir el caso, reteniendo –impropiamente- la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Incluso, hasta se han citado textos del Código Civil relativos a la “interpretación de contratos”. Pero la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ya ha tenido ocasión de aclarar que la interpretación de contratos constituye un asunto obligacional propio de las acciones personales y, por ende, se trata de algo ajeno a la competencia inmobiliaria. Si para definir la titularidad de un inmueble registrado es preciso interpretar una cláusula contractual: una condición un término, etc. la competencia es de los tribunales de derecho común. Esto así, a pesar “del pesar” de muchos jueces pro “retención descomedida de competencia”, que pretenden conocer todo lo que –de refilón- implique un “inmueble registrado”: eso es –como se ha visto- contra los lineamientos jurídicos que marcan tendencia.

De su lado, se registran decisiones emitidas por tribunales de derecho común declarando su “incompetencia”, porque el objeto de la venta cuya “nulidad” se somete a su escrutinio se contrae a un “inmueble registrado”. Como se ha externado, lo determinante no es si el objeto es un inmueble registrado o no, es saber si lo que se está solicitando tiende a afectar “derechos reales inmobiliarios registrados”. Si no afecta “derechos registrados”, los tribunales de derecho común deben retener su competencia.

Ha sido juzgado que lo primero que deben hacer los tribunales al conocer de los asuntos sometidos a su jurisdicción es precisar su propia competencia. Y en la tesitura abordada en esta oportunidad, se trata de una competencia de atribución, la cual –como sabemos- puede ser suplida de oficio por los tribunales del orden judicial.

Las vías de ejecución bajo el prisma de casuísticas concretas. Una de las características del Derecho de Ejecución Forzada es su estricta reglamentación: muchos plazos son fatales, de orden público, etc. Y a eso súmele la marcada raigambre positivista del intérprete de la norma criolla: “dura lex, sed lex”. Pero… acaso no debería el neoconstitucionalismo, al abrigo de toda una teoría de principios y valores desarrollada en nuestra Carta Sustantiva, ir impactando más significativamente todos los recovecos de nuestro ordenamiento jurídico?

Parecería que es hora de que al Derecho dominicano (aun sus áreas más reglamentadas) se le empiece a estudiar a la luz de casuísticas concretas: con arreglo a la normativa, pero sin dar la espalda a las particularidades de cada caso particular. Recordemos a aquel filósofo del derecho español, Manuel Atienza: El Derecho como argumentación. En efecto, en el Derecho del siglo XXI una “buena sentencia”, más que aquella que refiere el marco normativo aplicable (puro y duro), es la que –partiendo de cánones que cuenten con aplicabilidad- tenga incursa una buena argumentación, con una justificación interna y externa impecable. Justamente, la tendencia es que el Derecho se vaya diluyendo en la argumentación.

Un plazo para una tramitación en particular podrá ser, por regla general, de –por ejemplo- 10 días; pero si las circunstancias de una casuística lo ameritan, en base a una eficaz argumentación, se puede persuadir al tribunal para que, en vez de 10, se dé 15, 20 o lo que fuere razonable. Debiendo el tribunal, a su vez, dotar a su decisión de una sustanciosa motivación para justificar dicha alteración en el plazo “marco” consignado en la ley adjetiva: lo que legitima la decisión es la motivación. Y no cualquiera, sino una buena (con sustancia en hecho y en derecho, reconociendo que los “principios” son parte del Derecho).

 Estamos conscientes de que persiste un temor generalizado de “dar demasiado discrecionalidad a los tribunales”. Aquello de que “cada jurisdicción tenga su propio librito” atenta –se ha dicho- cardinalmente contra la “seguridad jurídica”. Se ha entendido que el cumplimiento irrestricto de la ley genera unidad de criterios y, por tanto, si legalmente son 10 días de plazo, pues 10 serán, y punto!

Sin embargo, en el Estado Constitucional de Derecho en que nos encontramos, ya no se discute que los valores, en el ámbito axiológico, son parte del Derecho. Y en ese orden, tampoco es controvertido –al menos, seriamente– que el principal valor del Derecho es la Justicia. De ahí que COUTURE, con tino, haya afirmado que, parafraseándolo: cuando choquen el derecho y la justicia, esta última ha de primar. Por vía de consecuencia, volviendo al mismo ejemplo, si el plazo para notificar alguna diligencia procesal es de 10 días, pero en el ínterin ocurre (por poner un caso) un tsunami o cualquier siniestro de gravedad atendible, sería justo y útil, al tenor del artículo 40.15 de la Constitución, aplicar “a raja tabla” el consabido plazo de 10 días? Si aplicamos a ultranza aquello de que “dura lex, sed lex” serían 10 días, y punto! Pero, definitivamente, esa solución pudiera ser “legal”, mas no sería “justa”. Claro que no.

Merece la pena mencionar el caso del embargo inmobiliario, que es la vía de ejecución más celosamente reglamentada, respecto del plazo para notificar el pliego de condiciones a los acreedores inscritos. Plazo que pudiera ser fatal, pero si dichas notificaciones no se llevan a cabo, no por desidia del embargante, sino porque –como ha ocurrido- en el Registro de Títulos (por la carga de trabajo o por lo que fuere) no se emite a tiempo dicha certificación, ¿sería razonable sancionar al usuario del sistema de justicia por una falta sistémica? Parecería que eso no resistiría una test de razonabilidad.

Reiteramos lo que afirmamos más arriba: lo que legitima de decisión es la motivación. No es alterar un plazo legal, porque sí. Eso –sin dudas- afectaría la seguridad jurídica. De lo que se trata es de argumentar; de explicar circunstanciadamente cada asunto “pedido” u “ordenado” (según se enfoque desde el litigante o desde el ámbito judicial). Y muchas veces esa explicación/motivación deberá trascender la ley, pura y dura. Los principios (razonabilidad, congruencia, inmediación, saneamiento, etc.) constituyen herramientas vitales para una motivación constitucionalizada: lo que no se motiva bien no es sostenible.

Aquello de “Juez boca de ley” que, en su momento, afirmó Montesquieu resulta anacrónico en el Estado Constitucional del Derecho. La ley es un “marco” y, sin dudas, un punto de partida que debe ser tomado muy en cuenta por todos los actores que interactúan en el sistema de justicia (abogados litigantes, jueces, ministerio público, etc.). Cuando no existan situaciones particulares en casos concretos que justifiquen alguna diferenciación respecto de lo inicialmente propuesto por el legislador, la ley ha de aplicarse irrestrictamente.

La motivación o, más bien, la buena motivación es un mandato sustantivo, avalado por la Constitución, por las decisiones del Tribunal Constitucional y por instrumentos Supranacionales que, en su conjunto, conforman el denominado bloque de constitucionalidad, el cual –como sabemos- rige con primacía en nuestro ordenamiento jurídico. Si se motiva bien, estamos convencidos de que, aun en materia de vías de ejecución, la razonabilidad jurídica pudiera justificar que un plazo determinado pueda flexibilizarse en casos concretos y excepcionales.

Sobre las anotaciones de “litis” ante el Registro de Títulos. El artículo 135 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original manda a los tribunales de tierras apoderados de alguna litis de derechos registrados a que, tan pronto como sea depositada la notificación de la demanda a la contraparte, informen al Registro de Títulos y a la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes la existencia de cada proceso. De su lado, el Registro de Títulos correspondiente anotará un asiento sobre el inmueble involucrado en el que se hará constar que el mismo es objeto de un conflicto que se está conociendo en dicho tribunal.

La referida anotación ha sido concebida, en el marco de la publicidad registral, para beneficio de los terceros, quienes tienen derecho a saber la situación de un inmueble respecto del cual pudieran tener algún interés. Sin embargo, dichas anotaciones han sido severamente criticadas, en razón de que –de alguna manera- afectan el tráfico inmobiliario, habidas cuentas de que la tendencia es que las personas se abstengan de comprar “un inmueble con problemas”. Incluso, tenemos entendido que en la actualidad cursa, sobre el aspecto comentado, una acción directa de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional: a nuestro juicio, no prosperará.

 Pero lo cierto es que en la Jurisdicción Inmobiliaria solamente existen dos procedimientos para asuntos contenciosos: el del saneamiento y el propio de las litis de derechos registrados. Por consiguiente, el ejercicio elemental que debe hacerse para saber cómo tramitar una determinada cuestión, es –sencillamente- constatar si el asunto es un saneamiento o no. Todo lo contencioso que no sea un saneamiento ha de canalizarse con arreglo a las litis, y punto.

No obstante lo anterior, ocurre que algunos asuntos contenciosos que no son saneamiento no tienen vocación directa de afectar el derecho de propiedad, ni ninguna prerrogativa derivada del inmueble involucrado. Tal sería el caso de una liquidación de astreinte, de un conflicto entre un solicitante de deslinde y su agrimensor contratista, asuntos entre condóminos, etc. Pero como el mandato del consabido artículo 135 es abierto, toda litis debe –por regla general- provocar la anotación de rigor.

En vista de lo anterior, lo propio –en nuestro concepto- es que el tribunal indique al Registro, al momento de informar sobre la litis, que no se trata de un asunto que afecte la propiedad ni el inmueble, en sí, sino de alguna diferencia entre condóminos, de un asunto contractual entre una persona y el agrimensor contratista, etc. De suerte que al tener un tercero acceso a dicha anotación, de entrada, advierta que no “hay problema” con el inmueble respecto del cual eventualmente sostendría alguna transacción.

Sabemos que en Registro se manejan “planillas” para las anotaciones. Tal vez en una mesa de políticas pudiera delimitarse la manera de adaptar cada anotación, o pudiera –incluso- regularse ese asunto por la vía reglamentaria. En definitiva, sin dejar de lado la imperiosa publicidad registral, perfectamente pudiera adecuarse dicha publicidad a la naturaleza del asunto de que se trate.

Sobre el levantamiento de embargos y el referimiento inmobiliario, en el marco de la Ley de Condominios. De entrada, las vías de ejecución –sabemos- tienen como causa un crédito, producto de una relación personal, lo que daría pie a un trámite ejecutivo ante los tribunales de derecho común. La Jurisdicción Inmobiliaria –también sabemos- tiene su competencia de excepción enfocada a los derechos reales inmobiliarios registrados o, en su caso, con vocación directa de registro. Sin embargo, no debe perderse de vista que del artículo 102 de la Ley núm. 108-5, de Registro Inmobiliario, y del artículo 17 la Ley núm. 5038, sobre Condominios, deriva la universalidad competencial de los tribunales de tierras para conocer todo lo relativo a las situaciones suscitadas a propósito de la citada Ley núm. 5038 (derechos, cargas y gravámenes registrados, salvo excepciones previstas en la ley; acciones entre propietarios sobre la administración y el goce de las partes comunes del inmueble; la interpretación o ejecución del reglamento aplicable, etc.).  

 En pocas palabras, el eje nuclear de la normativa atinente a la materia de condominios se encuadra en la competencia de la Jurisdicción Inmobiliaria. Y eso, obviamente, ha de ser extensivo al instituto del referimiento. En efecto, el juez de los referimientos en materia de tierras, contrario a lo que pudo haberse mal interpretado en su momento, sí cuenta con facultad para ordenar el levantamiento de un embargo retentivo sobre la cuenta del condominio que, a la luz de la casuística dilucidada, constituya una turbación manifiestamente ilícita, que impida su fiel desempeño: la causa (crédito) de la medida es consustancial al condominio.

Es cierto que en su momento la Suprema Corte de Justicia reconoció competencia al juez de los referimientos del derecho común para conocer acerca de alguna turbación manifiestamente ilícita en la órbita de los condominios (Sentencia SCJ, 1ra. Cám., núm. 5, del 25 de octubre del 2006, B.J. núm. 1151)[1], pero dicho criterio fue externado antes de entrar formalmente en vigor la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, que consagra el referimiento inmobiliario[2]. Por consiguiente, en la actualidad ha de convenirse que es el juez de la Jurisdicción Inmobiliaria el llamado a ventilar, en référé, todo cuanto verse sobre acciones entre condóminos.

Sobre el punto de partida para calcular los intereses judiciales. Mediante sentencia núm. 667, dictada el 29 de marzo del 2017 por la Sala Civil y Comercial de la Suprema Corte de Justicia, dicha alta Corte fijó criterio en torno al punto de partida para el cálculo de los “intereses judiciales”[1], en la órbita de lo extracontractual, precisando que es tendencia que el mismo sea computado desde el pronunciamiento de la sentencia, no desde la fecha de la demanda, cual si se tratase de la materia de cobros, al tenor del artículo 1153 del Código Civil, en el ámbito contractual. Sin embargo, se reconoce en la misma decisión que dicha tendencia no es vinculante y, por tanto, siendo una facultad de los jueces del fondo fijar el inicio del cómputo de los intereses que dispongan, perfectamente pudieran ordenar que sea desde la fecha de la demanda, escapando dicho aspecto a la censura casacional.

En efecto, ha sido juzgado lo siguiente: “Considerando, que en relación al punto de partida de los intereses, el examen de la sentencia impugnada revela que la corte a qua procedió a fijar los mismos a partir de la demanda en justicia; que al respecto, es preciso aclarar que en materia de responsabilidad civil extracontractual, la tendencia es que los intereses compensatorios comiencen a correr desde el pronunciamiento de la sentencia, hasta la total ejecución de ésta, pues, de lo contrario, el responsable podría verse obligado a pagar indemnizaciones superiores a las que está legalmente obligado; además de que es principio que los daños y perjuicios son evaluados en su totalidad el día en que se emite el fallo; no obstante, se reconoce a los jueces del fondo la facultad de fijar un punto de partida distinto y hacer remontar ese interés a una fecha anterior a la del juicio, principalmente a contar desde el día de la demanda en justicia, tal y como ocurrió en la especie, sin que ello dé lugar a casación, por tratarse de una facultad que opera bajo el ejercicio del poder soberano de que gozan los jueces; razón por la cual procede desestimar el medio examinado y, por vía de consecuencia, rechazar el presente recurso de casación”.