El embargo retentivo basado en sentencias

dictadas en el extranjero

Por.: Yoaldo Hernández Perera

(Gaceta Judicial, año 21, número 367)

SUMARIO

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Se analiza la cuestión de saber si una sentencia dictada en el extranjero puede servir de título para trabar un embargo retentivo, sea sin previa autorización judicial (Art. 557 del CPC), una vez obtenido el execuátur[1] de rigor, o bien mediante la condigna autorización judicial (Art. 558 CPC), antes de concederse el execuátur correspondiente. Asimismo, se estudia la naturaleza del proceso para diligenciar el execuátur de sentencias extranjeras, en el marco de la Ley núm. 544-14 y el Código de Bustamante, entre otros aspectos relevantes sobre la temática de las decisiones extranjeras y del embargo retentivo.  

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PALABRAS CLAVES

Derecho Internacional Privado, sentencia extranjera, execuátur, embargo retentivo, acto bajo firma privada, acto auténtico, autorización judicial, teoría, práctica, crédito bancario, evolución normativa, Código Civil, Código de Procedimiento Civil, Ley núm. 834, Código de Bustamante, Ley núm. 544-14, República Dominicana. 

Desde el día 3 hasta el 5 de julio de los corrientes, en las instalaciones de la Fundación Global Democracia y Desarrollo (FUNGLODE), fue celebrado el segundo Congreso de Derecho Internacional Privado: Ley núm. 544-14 y nuevas tendencias, organizado por el Instituto Global de Altos Estudios en Ciencias Sociales (IGLOBAL).

Con ocasión de la referida actividad, entre otros tópicos de interés, fue debatido el tema de las sentencias dictadas en el extranjero, en el marco del embargo retentivo. Muchas aristas sobre la citada temática salieron a relucir en el panel que, del país, estuvo integrado por un servidor y por los juristas Napoleón Estévez y Lucas Guzmán. El Magistrado Justiniano Montero fungió como moderador del evento.

Uno de los aspectos relevantes abordados en el fragor de las intervenciones de los panelistas fue el relativo a saber si el Código de Bustamante era aplicado fielmente por los tribunales del orden judicial, en el ámbito del execuátur de las sentencias dictadas en el extranjero. Al respecto, hacemos nuestras las consideraciones externadas por el Magistrado Edynson Alarcón en la presentación que hiciera a la Ley núm. 544-14, de la Colección Legislativa de Gaceta Judicial, a saber: “El Código de Bustamante, por muchas razones, ya no era ese referente. Había dejado de serlo quizás desde sus propios orígenes cuando Estados Unidos, México y Colombia se negaron a suscribirlo. Argentina, Uruguay y Paraguay terminaron echándolo a un lado y rigiéndose por las Normas de Montevideo de Derecho Internacional Privado, y las tímidas ratificaciones que se lograron estuvieron afligidas por serias reservas (Brasil, Venezuela, Haití y República Dominicana), incluso, en los Casos de Costa Rica, Ecuador, El Salvador, Bolivia y Chile, esas reservas fueron indeterminadas (…) no había, que sepamos, un procedimiento formal, claramente definido, para completar el trámite. El vacío incitaba entonces en la práctica dicotomías inaceptables. Algunos encaminaban su procedimiento bajo el formato gracioso, en tanto que otros lo hacían contenciosamente. La LDIP soluciona el problema y acaba con décadas de imprecisiones e incertidumbre”[2].

El quehacer judicial dominicano pone de relieve que, en efecto, tal como se ha reseñado precedentemente, no había una aplicación uniforme del referido instrumento Supranacional, en lo que a la obtención del execuátur se refiere. Por vía de consecuencia, dado que la Ley núm. 544-14 ha establecido un trámite sencillo y gracioso para los fines comentados, es más viable que sea dicha tramitación la que sea observada ante el único tribunal competente para ello, que actualmente es la Cámara Civil y Comercial del Distrito Nacional. Insistir con que, luego de la entrada en vigor de la citada ley núm. 544-14, debe hacerse distinción entre los países signatarios del Código de Bustamante y los que no lo son para, a partir de ello, determinar si el asunto ha de ventilarse graciosa o contenciosamente, atentaría contra la uniformidad de los procesos. No parece que exista contradicción sustancial entre el trámite de aquel código internacional, que sigue vigente, y la comentada ley nacional; con lo cual, insistimos, deberíamos apostar a la uniformidad procedimental[3].

Por otra parte, fue controvertida la cuestión de si una sentencia dictada en el extranjero, debidamente dotada de su execuátur, pudiera servir de título para embargar retentivamente, sin previa autorización judicial, al amparo del artículo 557 del Código de Procedimiento Civil; tomando en cuenta para ello que el artículo 122 de la Ley núm. 834, sostiene que las sentencias rendidas por los tribunales extranjeros y los actos recibidos por los oficiales extranjeros son ejecutorios en el territorio de la República de la manera y en los casos previstos por la ley[4]. Y al tenor del artículo 2123 del Código Civil, no puede tampoco resultar hipoteca[5] de los fallos que se hayan dado en país extranjero, sino cuando se declaren ejecutorios por un tribunal de la República, sin perjuicio de las disposiciones contrarias que puedan contenerse en leyes políticas o en los tratados.

Sobre este asunto, ha de concluirse –categóricamente- que sí, que una sentencia extranjera dotada de execuátur constituye un título que funda la procedencia del embargo retentivo directo, sin previa autorización judicial, al tenor del artículo 557 del Código de Procedimiento Civil[6]. En efecto, una sentencia con execuátur constituye un título ejecutorio, según nuestro marco normativo vigente. Y por regla general, “quien puede lo más, puede lo menos”[7]; con lo cual, si en base a un título ejecutorio es posible trabar embargo ejecutivo (dando mandamiento de pago y vendiendo en pública subasta), con mayor razón ha de ser posible embargar conservatoriamente en base a un título de esa naturaleza.

No debe perderse de vista que cinco son los elementos que han de concurrir en todo tipo de embargo: 1.- Un sujeto activo (acreedor), 2.- Un sujeto pasivo (deudor), 3.- Una causa (crédito), 4.- Un objeto (bienes a ejecutar) y 5.- Un título (documento en virtud del cual se ejecuta). Se trata de elementos concurrentes, esto es, que deben verificarse todos en cada caso concreto, y si faltare uno de ellos la sanción sería la nulidad de la vía de ejecución de que se trate[8]. En ese sentido, tal como se ha dicho, todo acreedor podrá trabar embargo retentivo fundado en una sentencia extranjera dotada de execuátur, sin previa autorización judicial. Y dado que en el descrito escenario el acreedor contaría con un título ejecutorio (sentencia extranjera) no tendría que demandar el cobro conjuntamente con la validez: por regla general, el cobro se demanda cuando no existe un título ejecutorio.

Por otro lado, surgió como punto a controvertir si una sentencia extranjera pudiera servir para embargar retentivamente, en la fase conservatoria, antes de que se tramite formalmente el execuátur de rigor; invocando a tales efectos el artículo 558 del Código de Procedimiento Civil, que consagra la modalidad indirecta del embargo retentivo, la cual requiere un previo estudio judicial sobre la procedencia de tal medida. Al respecto, comulgamos con la posición a favor; y es que el derecho común aplicable a todos los embargos conservatorios, instituido en el artículo 48 del Código de Procedimiento Civil[9], prevé dos elementos que han de verificarse, que son: 1.- Acreditación razonable del crédito y b) Prueba de la urgencia. Y no hay dudas de que el hecho de que exista una sentencia traducida, aunque no cuente todavía con un execuátur que la dote de ejecutoriedad, justifica razonablemente la existencia de un crédito. Esto así, tomando en cuenta que en nuestro ordenamiento el embargo retentivo es –según criterio dominante- de naturaleza mixta: una primera fase conservatoria y una segunda ejecutiva, luego de la validez[10].

Evidentemente, si luego de autorizarse el embargo mediante una sentencia extranjera traducida, pero sin execuátur todavía, resulta que dicha homologación judicial es rechazada (se niega el execuátur), por la razón que fuere, la parte embargada debería acudir al mecanismo de referimiento para procurar el levantamiento de tal medida en esta hipótesis; medida que perdería sostenibilidad, por falta de un título válido.

El escenario esbozado precedentemente, como se habrá advertido, ha sido concebido a la luz del artículo 558 del Código de Procedimiento Civil, el cual  -vale reiterar- supone un estudio previo por parte de un tribunal, a fines de establecer si el mencionado derecho común de las medidas conservatorias (Art. 48 CPC) se verifica en el caso concreto: 1.- Acreditación de crédito y 2.- Prueba de la urgencia. Pero se llegó a sostener que también el artículo 557 del mencionado código procesal debía contar con aplicabilidad, en base a una sentencia extranjera traducida, aunque la misma carezca todavía de execuátur. Es decir, conforme a esta última postura, la sentencia extranjera, debidamente traducida, pudiera justificar no solamente un embargo retentivo indirecto, con previa autorización judicial, al abrigo del comentado artículo 558, sino que dicho instrumento también pudiera permitir al acreedor, igual que cuando existe un execuátur, embargar directamente, al tenor del artículo 557, sin previa autorización judicial; esto así, asumiendo que una sentencia extranjera traducida se equipara a un acto bajo firma privada, en el marco del consabido artículo 557.

Particularmente, tenemos nuestras reservas en torno al criterio liberal expuesto anteriormente. Y es que si bien las sentencias, por regla jurídica general, constituyen actos auténticos; y no pierden su condición de autenticidad por el solo hecho de ser recurridas mediante recursos ordinarios, no debemos olvidar –sin embargo- que la discusión se ha desarrollado en el ámbito de sentencias extranjeras, las cuales –tal como hemos venido apuntando- requieren de un execuátur para su ejecutoriedad en el país. No es lo mismo que un tribunal, en el marco de la razonabilidad en la acreditación del crédito, al hilo del artículo 48 del Código de Procedimiento Civil, juzgue y retenga – a reserva de agenciarse el execuátur de rigor- la existencia de la acreencia invocada, autorizando el embargo, a que directamente se proceda a dicha ejecución, sin previo escrutinio judicial: se trata de supuestos distintos y distantes.

Es incorrecto, en nuestro concepto, pretender equiparar un contrato traducido, en el marco del comentado artículo 557 del Código de Procedimiento Civil, con una sentencia extranjera sin execuátur. Lo primero es un verdadero acto bajo firma privada, afín con los preceptos del referido artículo 557; lo segundo es un acto jurisdiccional que, en todo caso, no sería –como se ha visto- un acto bajo firma privada, sino un acto jurisdiccional con autenticidad. Pero ocurre que dicha autenticidad está, en el contexto analizado, condicionada a la concesión de un execuátur. Mal podría, consecuencialmente, dejarse al libre albedrío de “sedientos acreedores” el prurito de saber en cada caso concreto si está o no el crédito razonablemente determinado en una sentencia dictada en el extranjero, sin execuátur aún[11].

La prudencia aconseja que si existe una urgencia que impida aguardar hasta tanto sea gestionada la expedición del execuátur correspondiente, la fórmula a emplearse para obtener el embargo retentivo sea la indirecta instituida en el artículo 558 del Código de Procedimiento Civil, con un estudio judicial previo.

En otro orden de ideas, se lanzó la inquietud de saber si la sentencia extranjera dotada de execuátur solamente podría ejecutarse conforme a las reglas del embargo retentivo. Incluso, se llegó hasta el punto de proponer la posibilidad de fundar la procedencia de medidas de coerción reales en el ámbito penal, con base a sentencias extranjeras.

En cuanto al primer asunto, ha de convenirse en que no solamente el embargo retentivo pudiera utilizarse para ejecutar en el país una sentencia extranjera con execuátur (condenatoria al pago de dinero). En efecto, tal como sostuviéramos más arriba, todo embargo tiene como elemento consustancial, además de la existencia de un acreedor, de un deudor, de una causa (que es el crédito), de un objeto (que son los bienes a ejecutar), un título. Por consiguiente, todo acreedor que cuente con un título válido (en este caso, con una sentencia extranjera con execuátur), además de las restantes cuatro condiciones, pudiera trabar la medida ejecutiva que convenga a sus intereses, esto es, embargo conservatorio general, hipoteca judicial provisional/definitiva, embargo ejecutivo (mobiliario/inmobiliario), etc.

En cuanto al tema de las medidas de coerción reales, en el marco del proceso penal, obvio que la sentencia extranjera condenatoria al pago de dinero no justificaría tales medidas. Recordemos que el espíritu de la Ley núm. 544-14, de Derecho Internacional Privado, es que el juez del execuátur no debe adentrarse en el fondo del asunto; simplemente ha de decidir en torno a la ejecutoriedad de lo decidido en el extranjero, nada más. Por consiguiente, siendo las medidas de coerción, tanto las personales como las reales, propias de la sustanciación de la causa, es evidente que éstas salen del contexto estudiado: como se ha dicho, el juez del execuátur no se adentra en el estudio del caso, propiamente, sino que estatuye en torno a la ejecutoriedad de lo ya decidido por un tribunal extranjero. Además de que el principio general prescribe que el juez penal autoriza medidas de coerción (personal/real) respecto de procesos que él ventila, no en relación a tramitaciones gestionadas en otras instancias.

Llamó poderosamente la atención, en otro sentido, que saliera a relucir de las intervenciones de los panelistas en este Congreso de Derecho Internacional Privado, que en la práctica cotidiana no es frecuente el trámite del execuátur de sentencias extranjeras condenatorias al pago de dinero. En efecto, las entidades de intermediación financiera, que en materia de embargo retentivo tienen un papel muy activo, sea como terceros embargados, o bien en condición de acreedores, puesto que el crédito bancario es muy común, no llevan a cabo el mencionado trámite de manera habitual. En el ámbito bancario, se registran embargos retentivos en moneda extranjera, sobre todo en dólares, pero en base a transacciones llevadas a cabo en el país, por lo que la gestión del execuátur no ha sido necesaria en ese contexto.

El pagaré notarial, según la experiencia de los procesos llevados por entidades de intermediación financiera ante los tribunales de la República, es el título en base al cual con mayor frecuencia se traban embargos retentivos. Pero –vale precisar- la circunstancia de que, no obstante la globalización y las transacciones multinacionales (que cada vez son más frecuentes) no sea habitual que en el ámbito bancario se promuevan procesos de execuátur de sentencias extranjeras, a nuestro juicio, variará más temprano que tarde[12].

En otro sentido, la concentración competencial que hace el artículo 91 de la Ley núm. 544-14, de Derecho Internacional Privado, a la Cámara Civil y Comercial del Juzgado de Primera Instancia del Distrito Nacional, fue objeto de crítica. En efecto, dicha competencia exclusiva pudiera afectar el acceso material a la justicia. Parecería, pues, que la fórmula previa a la entrada en vigor de la citada normativa, definiendo la competencia en función del domicilio de la parte a ejecutar, era más afín con el acceso a la justicia. El tiempo determinará si será menester rectificar o no esa parte.

De igual modo, se abordó la situación de que el artículo 89 de la Ley núm. 544-14, al tratar el reconocimiento de decisiones judiciales extranjeras, se limita a indicar –genéricamente- las sentencias contenciosas. Esto fue criticado en razón de que existen varios tipos de decisiones rendidas en materia contenciosa (preparatorias, interlocutorias, definitivas sobre incidentes, definitiva sobre el fondo). Sin embargo, parecería que en el contexto dilucidado, que era en el marco del embargo retentivo, es obvio que, a pesar de no estar consagrado taxativamente, salta a la vista que la sentencia ha de ser definitiva sobre el fondo para que pueda constituir un título ejecutorio (con un crédito cierto, líquido y exigible incurso)[13].

El tema de los laudos arbitrales dictados en el extranjero fue por igual debatido. Sobre este punto se estableció que la Convención de Nueva York, del 10 de junio del 1958, instituye un sistema de execuátur conforme al cual los laudos arbitrales pueden ser ejecutorios en cualquier país del mundo. En efecto, el artículo 42 de la Ley núm. 489-08, de Arbitraje Comercial, sugiere que el referido trámite de homologación internacional se rige por la aludida Convención de Nueva York.

No es ocioso aclarar que laudo extranjero y laudo internacional, jurídicamente, no es lo mismo. El primero supone –concretamente- que la decisión arbitral se haya rendido fuera del país, en tanto que el segundo (laudo internacional) implica que los litigantes afectados tengan su domicilio fuera del país o en Estados diferentes, o si el lugar de ejecución de un aspecto substancial de las obligaciones de la relación comercial, es un Estado distinto a aquel en el cual tengan su domicilio, tal como dispone el artículo 1.2 de la Ley de Arbitraje Comercial. El extranjero siempre requiere del execuátur, el internacional no necesariamente.

En definitiva, como dijera alguna vez el connotado jurista Eduardo J. Couture, el Derecho se transforma constantemente. Si no sigues sus pasos, serás cada día un poco menos abogado[14]. Justamente, pensemos que hace no muchos años atrás era impensable, por ejemplo, que un tribunal dominicano pudiera dirimir los conflictos sometidos a su jurisdicción aplicando un derecho foráneo; incluso, la Suprema Corte de Justicia mantuvo el criterio por mucho tiempo, en el sentido de que el solo hecho de que las partes acuerden un derecho extranjero para resolver la controversia caracterizaba, ipso facto, la incompetencia del tribunal nacional; pero hoy esa situación es posible, en virtud del artículo 82 de la Ley núm. 544-14. Tampoco era de imaginarse que existirían entidades con una operatividad muy característica, como son –en el mercado de valores-  las de depósito centralizado de valores[15], al tenor de la Ley núm. 19-00, y que al momento del juez del embargo retentivo ordenar a dichas entidades, mediante la sentencia de validez,  que -como terceros embargados- realicen el pago en manos del embargante, debía tomar en cuenta las particularidades de tales organismos, entre otros casos en que ha sido evidente la evolución normativa de nuestro país. No cabe dudas, el Derecho evoluciona y, como juristas, debemos (tal como afirmó Couture) seguir sus pasos.

La Ley núm. 544-14, sobre Derecho Internacional Privado, es una pieza vanguardista que todo abogado actualizado debe estudiar. Muchas situaciones con un elemento de internacionalidad incurso encuentran respuesta en esta normativa, incluyendo –como se ha visto- el embargo retentivo basado en sentencias dictadas en el extranjero.

BIBLIOGRAFÍA

ESTÉVEZ, Napoleón. Ley núm. 834, del 1978, Comentada y anotada en el orden de sus artículos, con doctrina y jurisprudencia dominicana y francesa, 2da. edición: Santo Domingo, Editora Manatí. 2008.

GERMÁN MEJÍA, Mariano. Vías de Ejecución, Tomo I, 3ra. edición: Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2003.

*Vías de Ejecución, Tomo II, 1ra. edición: Santo Domingo, Impresos y          .                                                  Servicios Marka, 2002.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. Las demandas. Materia civil, comercial y de los referimientos, 2da. impresión: Santo Domingo, Impresora Soto Castillo, 2015.

*“Límites de las atribuciones del juez del embargo, en relación al título que sirve de base a la ejecución”. Gaceta Judicial, año 19, número 339.

GACETA JUDICIAL, Colección Legislativa, Editora Judicial, S.R.L.: Ley núm. 544-14 sobre Derecho Internacional Privado de la República Dominicana, 1ra. edición, abril de 2015.

Código Civil de la República Dominicana

Código de Procedimiento Civil de la República Dominicana

TRÁMITE DE DUPLICADO DE CERTIFICADO DE TÍTULO POR PÉRDIDA

A REQUERIMIENTO DE UN COMPRADOR DE UNA VENTA NO REGISTRADA

Por.: Yoaldo Hernández Perera.

SUMARIO

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Se estudia la posibilidad de que un comprador en una venta no registrada diligencie el trámite de expedición de un duplicado de Certificado de Título por pérdida, aun cuando el artículo 92, párrafo III, de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, establece que tal diligencia debe ser a requerimiento de quien figure como propietario en el certificado extraviado.  ________________________________________________________________________________

PALABRAS CLAVES

Certificado de Título, propietario, pérdida, duplicado, venta, comprador, registro, principios registrales, Registrador de Títulos, función calificadora, tribunales inmobiliarios, carácter supletorio del derecho común, buena y mala fe, seguridad jurídica, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, Reglamento General de Registros de Títulos, República Dominicana. 

De conformidad con el párrafo III del artículo 92 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario[1], en caso de pérdida o destrucción del duplicado del Certificado de Título, el propietario del derecho presenta una instancia ante el Registro de Títulos, acompañándola de una declaración jurada y de una publicación en un periódico de amplia circulación nacional, donde conste la pérdida o destrucción del mismo, solicitando la expedición de un nuevo duplicado del Certificado de Título.

El texto esbozado ut supra sugiere que, por regla general, la persona que figure como propietaria en el Certificado de Título extraviado es la llamada a diligenciar el aludido procedimiento de expedición de duplicado de Certificado de Título por pérdida. Sin embargo, el propio párrafo IV del citado artículo 92, taxativamente consagra que los aspectos de forma, en lo que tiene que ver con esta tramitación, se han de especificar por la vía reglamentaria. Y el Reglamento General de Registros de Títulos, al tratar  el tema, en todo momento emplea los vocablos “parte interesada”, para reseñar a la persona que impulse el consabido proceso de duplicado por pérdida. Es decir, la reglamentación a la que remite la ley aplicable no es rígida respecto de la calidad de la persona interesada en obtener un duplicado por pérdida. Simplemente requiere que sea acreditado un interés sostenible para ello.

Partiendo de lo anterior, dado que por regla jurídica general, el comprador adquiere los derechos que sobre el inmueble vendido tenía el vendedor, parecería viable reconocerle a todo comprador, aunque la venta en cuestión no haya sido ejecutada[2] ante el Registro de Títulos correspondiente, la prerrogativa de diligenciar la expedición de un duplicado del Certificado de Título por pérdida[3].

En efecto, al margen de que –como es sabido- la cuestión registral no debe obviarse en los asuntos propios de la Jurisdicción Inmobiliaria. De ahí que el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, con tino, haya decidido mediante sentencia núm. 134, del 3 de diciembre del 2014, B.J. núm. 1249, que es de principio que en materia de terrenos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar, válidamente registra en la Oficina de Registro de Títulos Correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor, lo cierto es –sin embargo- que en puridad jurídica, el derecho de propiedad se transmite desde el consenso entre las partes sobre la cosa y el precio, lo cual es oponible a los suscribientes de la contratación en cuestión. Y siendo así, tal como hemos sostenido precedentemente, a pesar de que el contrato de venta no se haya registrado, ha de considerarse como “parte interesada” al comprador, en el marco del proceso de duplicado por pérdida del Certificado de Título.

Pudiera suceder, y en efecto ha ocurrido en la práctica, que el comprador pierda el contacto con la persona que le vendió el inmueble. Que haya pasado un tiempo considerable desde aquella transacción, pero que en la actualidad dicho comprador desee realizar alguna actuación respecto del inmueble adquirido en buena lid. Partiendo de que la máxima jurídica reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, bastaría con que ese comprador, hoy propietario, pruebe su diligencia para localizar al vendedor y a cualquier otro interesado, haciéndoles notificaciones, citaciones, etc., a fines de, en buen derecho, darle curso a las pretensiones de dicho comprador, a la luz de las circunstancias comentadas.

Es nuestro entendimiento, a pesar de todo lo anterior, que para fundar la procedencia del proceso de expedición de duplicado de Certificado de Título por pérdida, a diligencia de un comprador en una venta no registrada, necesariamente debería promoverse también la condigna transferencia de la propiedad. En efecto, la presunción lógica ha de ser que este comprador desea que se le dé un nuevo Certificado de Título para regularizar la operación registralmente, con el designio predeterminado de hacerse expedir ulteriormente un certificado a su nombre. Si no requiere la transferencia, la comentada presunción carecería de aplicabilidad.

¿Para qué querría un comprador que se le expida un nuevo Certificado de Título, si no es para luego tramitar la transferencia de propiedad? No ociosamente tuvo ocasión la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia de juzgar que ante la prueba fehaciente de que el Certificado de Título no se ha perdido, hace revocable la resolución administrativa que ordenó la expedición de un nuevo certificado por pérdida[4]. La seguridad jurídica supone ser celosos con la tutela de la propiedad, en el sentido de evitar que se expidan duplicados de Certificados de Títulos sin que proceda realmente.

Cuando todo está en orden, la transferencia ha de canalizarse directamente ante el Registro de Títulos. Allí el Registrador, en ejercicio de su función calificadora[5], revisará la legalidad de la documentación y procederá como en derecho corresponde. Pero cuando exista una situación a dilucidar, tal como la descrita, que el solicitante del duplicado por pérdida es una persona distinta a la que figura como propietaria del inmueble en el Certificado de Títulos extraviado, debería la cuestión ventilarse en sede judicial, ante los tribunales del orden inmobiliario. En efecto, por regla general, toda controversia o asunto vinculado a derechos reales inmobiliarios y su registro que amerite un estudio pormenorizado, ha de ir a los tribunales de tierras. Éstos pueden adoptar medidas de instrucción (historiales, comparecencias, inspecciones, etc.) que permiten llegar a la verdad, lo que no sucede ante los órganos administrativos de la Jurisdicción Inmobiliaria (Mensuras Catastrales y Registro de Títulos). Estos últimos, cuando desarrollan su atribución calificadora no pueden, en principio, presumir aquello que no conste expresamente en el expediente[6]. Es mucho más restringida la posibilidad de ventilar situaciones subyacentes en las solicitudes sometidas a su resolución.

En vista de lo anterior, por argumento a fortiori, ha de convenirse en que la expedición de un duplicado de Certificado de Título por pérdida, a diligencia de una persona distinta a la que figure en el certificado extraviado, además de que debe estar acompañada de una petición de transferencia, ha de canalizarse ante los tribunales de jurisdicción original. Procede correctamente, pues, el Registrador de Títulos que en este contexto rechaza, de entrada, la expedición de un duplicado por pérdida y la transferencia. Es en sede judicial que ha de desplegarse la actividad probatoria correspondiente, a fines de persuadir en el sentido de que se cuenta con un interés jurídico, invocando la condición de comprador y, en su caso, acreditando que ha sido diligente en intentar localizar a todas las partes, sin éxito.

BIBLIOGRAFÍA

GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Impresora Amigos del Hogar, 2014, República Dominicana.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Repertorio de la Jurisprudencia Civil, Comercial e Inmobiliaria de la República Dominicana (2001-2014)”, Editora Corripio, S.A., 2015, República Dominicana.

HERNÁNDEZ MEJÍA, Edgar. “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, Impresora Soto Castillo, 2016, República Dominicana.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “Incidencia del soporte tecnológico en la valoración probatoria ante la Jurisdicción Inmobiliaria”. Gaceta Judicial, núm. 349, año 19.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Código Civil.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original.

____________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento General de los Registros de Títulos.

Cree el aldeano vanidoso que el mundo entero es su aldea, y con tal que él quede de alcalde, o le mortifique al rival que le quitó la novia, o le crezcan en la alcancía los ahorros ya da por bueno el orden universal (…) (José Martí, nuestra américa, en la gran enciclopedia martiana, Tomo 9, pág. 1)

Ciertos operadores jurídicos- como pusimos de relieve en la primera parte de este ensayo ligero- pretenden establecer un muro, una pared entre el derecho civil y el derecho inmobiliario.

Tal criterio contribuye – ¡cómo no!- a una práctica paupérrima en el quehacer cotidiano en las jurisdicciones inmobiliarias.

Y es así porque sustentar una tesis semejante llora- como dirán los cristianos- ante la presencia de Dios, obviando algunas verdades que son del abecé del derecho.

En primer lugar, debemos recordar que en 1917- cuarto año de la gran guerra y año I de la Revolución Bolchevique- un jurista italiano, Santi Romano, amonedó la expresión ordenamiento jurídico.

El libro titulado El ordenamiento jurídico no solo hizo mucha bulla, sino que la expresión ordenamiento jurídico adquirió carta de ciudadanía y, entre nosotros encontró su consagración en el artículo 6 de la constitución de 2010:

Todas las personas- se lee- y los órganos que ejercen potestades públicas están- sujetos a la constitución, norma suprema y fundamento del ordenamiento jurídico del Estado.

¿Qué es el ordenamiento o sistema jurídico como  prefieren denominarlo algunos autores?[i] El profesor Eduardo Jorge Prats lo define en pocas líneas:

(…) la globalidad de normas vigentes en un determinado Estado (…)

Y, lo que es importantísimo, el ordenamiento

(…) no es un conjunto de normas dispersas e inconexas, sino que se trata de un orden dotado de una unidad del ordenamiento jurídico[ii]

Cabe, pues jondiar a los aires varias preguntas,

a)     ¿Qué es mayor? ¿El todo o las partes?

b)    ¿Existió en el pensamiento de los redactores de las tres leyes inmobiliarias que hemos tenido sobre la base del Sistema Torrens- dicho de pasada y no de manera inocente: de origen anglosajón – la idea de levantar una línea fronteriza infranqueable entre el llamado derecho inmobiliario y el derecho Civil?

La primera de esas preguntas la contesta, la letra y el espíritu del artículo 6 de la constitución; a ese ordenamiento pertenecen todas las disciplinas del derecho – o subsistemas como dirían algunos autores de la teoría del derecho- Civil, penal, laboral, inmobiliario, etc. Por muy especializados que sean esos derechos o subsistencias, no pueden desprenderse del orden, del ordenamiento, cuya base, cuyo fundamento es la constitución.

Si se me permite usar una imagen muy telúrica, diría que el ordenamiento es como una extensa llanura de la que emanan ríos, riachuelos, arroyos y arroyuelos y hasta cañitos de agua y que irrigan fructíferamente todas las partes, todas las parcelas en que se puede subdividir esa llanura ordenada. Traduciendo toda esa verbójica de arriba: Coja usted, la vigente ley de Registro Inmobiliario, con sus ya muchos Reglamentos Complementarios y cuente las leyes, las disposiciones que conforman la arquitectura de las operaciones que diariamente se producen en la jurisdicción inmobiliaria: leyes del notariado, de las sociedades comerciales; las disposiciones tributarias y no voy a seguir para no parecer necio.

En cuanto a la segunda pregunta, hagamos un somero ejercicio de arqueología jurídica. El artículo 3, de la primera reglamentación inmobiliaria sustentada en el llamado Sistema Torrens, Orden Ejecutiva número 511-20 de 1 de julio de 1920 prescribe las condiciones que se requerían para desempeñar las funciones de juez del Tribunal de Tierras. En ese texto leemos, – y copio al pie de la letra-:

(…) estar familiarizados con los principios del derecho civil

Afortunadamente, le debemos a la Oficina Nacional de Planificación (ONAP) y a nuestro queridísimo profesor Almánzor González Canahuate la publicación de dos volúmenes titulados La jurisprudencia del Tribunal de Tierras obras de Fernando E. Ravelo de la Fuente [iii]que recoge parte de la labor jurisprudencial del Tribunal Superior de Tierras bajo el imperio de la ya mentada orden ejecutiva 511-20. Por razones de espacio omitiré dar algunas muestras de la doctrina jurisprudencial sentada- y asentada en buena doctrina civilista- por los juzgadores de los Tribunales de Tierra. Me limito a decirles con los antiguos: Tole, lege,  que en cibaeño castizo significa: toma, lee.

Si bien la segunda ley inmobiliaria omitió el requisito exigido a los juzgadores inmobiliarios por el artículo 3 de la Orden Ejecutiva 511-20, casi 70 años de jurisprudencia “de tierra” – como prefierenuestro amigo y colega Juan Alfredo Biaggi Lama- apoyan lo que venimos afirmando[iv].

Finalmente, henos aquí con la vigente ley llamada De registro Inmobiliario, la número 108-05 de 23 de marzo de 2005, bajo cuyo imperio estamos, demuestra hasta la jartura (no hasta el hartazgo que es  una expresión fina), que no se puede tapar el sol con un deo, y a menos que tengamos anteojeras (adminículo que se pone a los mulos para que solo miren hacia delante), hemos de convenir en que el derecho común, el derecho civil, permea la ley inmobiliaria, que como lo anuncia ella misma, es una ley marco (véase considerandos de la ley 108-05).

¿Qué enseñanzas podemos deducir, entonces- y sin mucho esfuerzo- de un análisis superficial de las leyes que, fundamentadas en el Sistema Torrens, han regido la actividad inmobiliaria en la República Dominicana desde 1920?

Observen ustedes un dato curioso, del que todavía no se han percatado muchos despistados con ínfulas de facultos: los grandes tratadistas del derecho inmobiliario[v] no se detienen en  largas consideraciones sobre ciertas nociones claves que forman el núcleo duro del derecho inmobiliario, porque sencillamente las dan por sentado en el sistema de derecho Civil: derecho de propiedad, servidumbres, contratos, sucesiones, hipotecas y etcétera. Por eso, la propia ley incluyó el principio VIII, redactado (no en francés o inglés, sino en español, idioma oficial de la nación por fuero constitucional (artículo 29) y que me apresuro a copiar para enojo y rabia de los sabios:

Para suplir duda, oscuridad ambigüedad o carencia de la presente ley, se reconoce el carácter supletorio del derecho común, y la facultad legal que tienen los tribunales superiores de tierras y la Suprema Corte de Justicia a estos fines.

Como me alfabeticé- de día- en escuela rural, y estudié de noche a la lumbre mortecina de una lámpara jumiadora, corríjanme los doctores de la ley si he leído con el libro al revés, como de la guardia se decía hará muchos años.

Principios registrales inmobiliarios.

La principiología de cada disciplina es fundamental. Los principios constituyen una herramienta esencial para el ejercicio de la interpretación. Mediante ellos (principios) pueden cubrirse puntos oscuros de la norma, o simplemente fortalecerse cualquier criterio[1]. 

Los principios en esta materia que mayormente ha desarrollado la doctrina son, concretamente, los siguientes: rogación, legalidad, determinación (especialidad), tracto sucesivo, prioridad, consentimiento, legitimación registral, fe pública registral y el de publicidad. Sin embargo, es nuestro entendimiento que debería colocarse el debido proceso en primer orden, al estudiar la Principiología registral, visto como un principio rector de esta materia. Y justamente, por este último (debido proceso) iniciaremos el desarrollo del presente ensayo.  

A continuación, veamos, puntualmente, cada uno de los referidos principios.

Debido proceso. Este principio supone, en suma, que los registradores de títulos deben observar el debido proceso, al canalizar cada pretensión sometida a su escrutinio. Esto así, tomando en consideración que por mandato expreso del artículo 69.10 de la Constitución, éste (debido proceso) debe ser respetado en todas las materias, incluyendo la administrativa.

Al respecto, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, ha decidido lo siguiente: “(…) el Registro de Títulos debe observar las normas del Debido Proceso, conforme resulta consignado en el artículo 69, numeral 10, de la Constitución, cuando indica que las normas del debido proceso aplicarán a toda clase de actuaciones judiciales y administrativas (…)”[2].

No resulta ocioso recordar que el Debido Proceso, jurídicamente, ha sido definido de la siguiente manera: “Conjunto de fórmulas constitucionales que garantizan los derechos individuales (…) Debido significa obligatorio. Debido proceso, el “procedimiento que se debe seguir”, so pena de nulidad absoluta (…) En la corriente anglosajona del derecho (sistema inglés y estadounidense), la noción due process of law es una categoría general, se refiere a la garantía del cumplimiento de la Constitución en el procedimiento judicial (…)”[3].

Finalmente, importa resaltar que no es la Constitución la única base del debido proceso; lo son también los pactos internacionales sobre derechos fundamentales, como la Convención Americana de Derechos Humanos (Pacto de San José), del 22 de noviembre del 1969, aprobada en fecha 25 de diciembre del 1977, por Resolución No. 739 del Congreso Nacional; el Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos, del 16 de diciembre del 1966, aprobado el 27 de octubre de 1977, por Resolución No. 684; la Jurisprudencia Constitucional (decisiones de los órganos jurisdiccionales sobre la materia, tanto a nivel local como internacional. Por ejemplo, sentencias del Tribunal Constitucional, de la Corte Interamericana de Derechos Humanos, etc.), todo lo cual entra en el Bloque de Constitucionalidad[4]. 

Principio de rogación.  Establece que –concretamente– el Registro no actúa de oficio, sino a petición de parte o a requerimiento de una autoridad judicial o administrativa. Se corresponde con el principio dispositivo[5] que rige en el proceso civil ordinario, conforme al cual –en suma– las partes son las que impulsan sus pretensiones. En este caso, como se ha visto, además de las partes, pudiera el órgano judicial o alguno administrativo, requerir al registro alguna actuación[6]. Por ejemplo, el comprador debe requerir al Registrador de Títulos correspondiente, atendiendo a la situación del inmueble vendido, que proceda a la transferencia de rigor: el Registrador, si no lo solicitan, no lo hará motu proprio.

Sobre este principio, el artículo 29 del Reglamento General de Registro de Títulos, establece lo siguiente: “Los derechos reales, cargas, gravámenes y medidas provisionales sobre inmuebles registrados, se inscriben, anotan o cancelan a solicitud expresa de parte interesada o por disposición de juez o Tribunal competente”.

Principio de legalidad. Este principio consiste, en apretada síntesis, en la atribución que tiene el registrador de examinar el documento cuya inscripción o anotación se solicite, a los efectos de verificar si reúne los presupuestos legales necesarios para poder ingresar al registro. La concreción de este principio pende de la función calificadora que tiene el registrador[7]. Verbigracia, para la transferencia de una venta en que figure una sociedad comercial como parte, el Registrador de Títulos revisa que ésta esté debidamente transformada y al día con todos los rigores societarios. De lo contrario, el Registro no acogerá la solicitud de transferencia, debiendo las partes acudir ante los tribunales del orden inmobiliario a explicar cualquier situación que haya dificultado la regularización de la condición societaria de la entidad de que se trate: esta revisión a cargo del Registrador se hace en virtud del principio de legalidad, mediante la función calificadora.

El principio II de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, el cual contiene –a su vez– cuatro criterios que, en sí, son verdaderos principios (especialidad, legalidad, legitimidad y publicidad)[8], sobre la legalidad, particularmente establece lo siguiente: “(…) consiste en la depuración previa del derecho a registrar”.

Principio de determinación (especialidad). Este es el principio que en nuestro derecho se conoce como especialidad. Grosso modo, éste versa sobre la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar. El principio II de nuestra ley de Registro Inmobiliario, instituye esta noción de especialidad, conjuntamente con las de legalidad, legitimidad y publicidad; siendo dichas nociones los criterios para la implementación del sistema de publicidad inmobiliaria en el país. Por ejemplo, el típico caso de la venta, al registrarla se revisa, en virtud del principio estudiado, quiénes son las partes: nombres, si están casados, etc. (sujetos); de qué negocio jurídico se trata: a qué está obligado cada parte (objeto); por qué se pretende registrar: para la transferencia de la propiedad a favor del comprador (causa).

El citado principio II de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, sobre la especialidad sostiene lo siguiente: “(…) es la correcta determinación e individualización de sujetos, objetos y causas del derecho a registrar”.

Principio de tracto sucesivo o de tracto continuo. Este principio es conocido en otras legislaciones como “Principio de previa inscripción”.  Puntualmente, consiste en que la persona que dispone de un derecho debe ser la misma que consta como titular en el registro, por lo que no se trata sólo de previa inscripción, sino de identidad entre el titular registral y disponente. El principio general prescribe que para autorizar actos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, el autorizante debe tener a la vista el título inscrito en el Registro. En otras palabras, para poder ser inscrito un acto registrable, necesariamente la persona que en él aparezca como disponente debe constar como titular vigente. Por ejemplo, no pudiera consentir la rebaja de los metros contenidos en una carta o constancia anotada una persona distinta a la que figure en los asientos registrales como titular de tal prerrogativa.

El tracto es una especie de historial o recuento de todas las transacciones que se han hecho con el inmueble de que se trate: las ventas, todos los que han sido propietarios desde la inmatriculación o primer registro, a partir del saneamiento, etc. Este historial suele revisarse en la Sala de Consultas instaladas en algunas jurisdicciones, como el Departamento Central. Los tribunales tienen acceso a él desde los soportes electrónicos puestos a su disposición. Gracias a esta relación, pueden detectarse muchas situaciones de interés para dirimir controversias en materia de tierras.

En el artículo 31 del Reglamento General de Registro de Títulos se incorpora por primera vez en la normativa dominicana el principio de tracto sucesivo. En efecto, dicho artículo 31 sostiene lo siguiente: “Con posterioridad al primer registro, para ejecutar actos por los cuales se constituyan, transfieran, declaren, modifiquen o extingan derechos reales, cargas o gravámenes sobre inmuebles, se requiere que previamente conste registrado el derecho de la persona que otorga, o en cuyo nombre se otorgan los mismos”. Asimismo, el artículo 35 del citado reglamento, prevé lo siguiente: “el derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos”.   

Sobre este principio, el Dr. Wilson Gómez establece lo siguiente en su introducción al estudio del Derecho Inmobiliario Registral, 2da. edición, página 80: “Este principio, también denominado tracto continuo, se apoya en el aforismo latino nemo dat quod nom habet, que quiere decir que sólo puede ser afectado en el Registro lo que está previamente inscrito, pues nadie puede dar más derecho que el que tiene”.   

Principio de prioridad. Este principio se concatena con la conocida máxima que reza: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. Este precepto tiene una raigambre registral tan profunda que se ha llegado a interpretar que, aun cuando el Código Civil establezca que el crédito privilegiado prevalece ante el hipotecario, si este último es inscrito primero en el tiempo, ha de primar ante aquel. Al respecto, la doctrina comparada ha establecido lo siguiente: “la oponibilidad de los actos causales entre sí, respecto de un mismo inmueble, se determina por su ingreso directo o reservado, en el registro”[9]. 

El artículo 32 del Reglamento General de Registros de Títulos, establece lo siguiente sobre la prioridad: “La prioridad para inscripciones o anotaciones se rigen por la fecha y hora de ingreso del expediente al Registro de Títulos”.

Principio de consentimiento. Este principio trata sobre el consentimiento formal que implica el acuerdo del titular registral con la extinción del asiento registral a su favor. El titular debe consentir cada afectación que vaya a hacerse a su derecho registrado. La doctrina comparada sobre este principio ha externado que el mismo resulta de gran utilidad para los supuestos de cancelación de gravámenes hipotecarios en los que el titular ha fallecido, sin recurrir a la inscripción de la declaratoria o testamento sobre la hipoteca, o al procedimiento de tracto abreviado[10], inaplicable en este caso[11]. 

Principio de inscripción. A nivel local, se incluye la inscripción, per se, como un principio registral. Al respecto, se ha dicho que en el Sistema Torrens la inscripción de los actos en el Registro de Títulos tiene efecto constitutivo; sólo cuando se inscribe el documento, se perfecciona la transmisión, afectación o extinción de los derechos que recaen sobre la propiedad inmobiliaria. Al producirse la inscripción, el asiento registral no sólo hará el acto oponible frente a terceros, sino que por sí misma ésta constituirá un elemento básico para que el documento generador del derecho real inmobiliario quede caracterizado[12].

A partir de lo anterior, propicio es recordar la máxima de recurrente uso en materia registral, que reza: “Lo que no existe en el registro, no existe en el mundo”[13].

El artículo 90 de la Ley No. 108-05, de Registro de Títulos, establece lo siguiente sobre los efectos del registro: “El registro es constitutivo y convalidante del derecho, carga o gravamen registrado. El contenido de los registros se presume exacto y esta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude. Párrafo I.- El registro ha sido realizado cuando se inscribe el derecho, carga o gravamen en el Registro de Títulos correspondiente. Párrafo II.- Sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos, que no estén debidamente registrados, a excepción de los que provengan de las leyes de Aguas y Minas”.

Principio de legitimidad o autenticidad. Este constituye uno de los principios cardinales del Sistema Torrens que nos rige. Concretamente, trata de que el derecho registrado existe y   pertenece a su titular; y para ello el Estado, que es el presunto propietario de toda la tierra de la geografía nacional, a través de los órganos correspondientes, está llamado a entregar a las personas la documentación que acredite y dé garantía de la propiedad inmobiliaria. 

El artículo 35 del Reglamento General de los Registros de Títulos, taxativamente expresa lo siguiente sobre la legitimidad: “El derecho del disponente debe estar debidamente justificado con el correspondiente asiento en el Registro de Títulos”.

Principio de fe pública registral. En sentido general, jurídicamente se entiende lo siguiente por fe pública: “Calidad genérica que la ley acuerda, independientemente de su eficacia probatoria, a determinados documentos notariales, en razón de la investidura propia del escribano que los autoriza”[14].

En efecto, así como los alguaciles, las secretarias, los agrimensores y demás funcionarios que para sus respectivas áreas el legislador ha conferido fe pública, en el ámbito registral el Registrador de Títulos tiene fe pública registral, en virtud de la ley y de los reglamentos aplicables. Este principio garantiza que exista confianza en el tráfico jurídico inmobiliario y deriva de la presunción de exactitud del registro. Los documentos puestos bajo el cuidado del Registrador de Títulos son de naturaleza pública; por eso, los Certificados de Títulos, las certificaciones, los historiales, etc., hacen fe hasta inscripción en falsedad.

A nuestro juicio, atendiendo a que el Registrador de Títulos es un funcionario que –como se ha visto– cuenta con fe pública registral, él en ejercicio de tal delicada atribución debería, como ocurre en España, dar constancia mediante certificaciones de cualquier situación atinente a la propiedad inmobiliaria registrada; sin que para ello sea necesario que expida un documento, en soporte de papel, como lo es el Certificado de Título.

El hecho de que se emitan Certificados de Títulos, los cuales pasan ordinariamente de mano en mano, como secuela del tráfico inmobiliario, da pie a falsificaciones y actuaciones ilegítimas. En cambio, si todo permanece en los asientos registrales, avalado mediante la fe pública que tienen los registradores de títulos, solamente sería necesario que la parte interesada diligencie una certificación, dando cuenta de la titularidad invocada, disminuyendo así la posibilidad de alteraciones indeseadas. Ojalá se produzca una reforma en esa dirección, tomando como base la experiencia en el derecho comparado.

Principio de publicidad. Este principio permite la instauración de un sistema que hace posible que las personas conozcan la historia jurídica-registral y la situación actualizada de un inmueble determinado. Asimismo, impide que se pueda ocultar la existencia de cargas, gravámenes, litis, etc.; lo cual descarta o –al menos– dificulta que se produzca más de una transferencia respecto a un mismo inmueble; y es que se supone que la persona que vaya a adquirir revisará en la dependencia correspondiente[15] toda la información del bien objeto de transacción.

El artículo 134 del Reglamento General de Registros de Títulos, sostiene lo siguiente: “La información contenida en los Registros de Títulos es de acceso público para todo el que tenga interés en conocer el estado jurídico de un inmueble”.  (Subrayado nuestro).

En nuestro país, la referida publicidad no es plena. La tendencia ha sido restringir la misma a las partes con un interés probado en el inmueble de que se trate. En efecto, el propio artículo 134 del citado reglamento aplicable, como pudo apreciarse, consagra la necesidad de un interés. Pero además, al consultar la parte relativa a las certificaciones en el mismo reglamento, se advierte que para tales efectos hay que justificar un interés mínimo.

La certificación del estado jurídico de inmueble, a juzgar por la práctica cotidiana registral, es la que conserva más apertura para su expedición, partiendo de que se trata de un elemento que complementa el Certificado de Título. En efecto, una diligencia por excelencia que debe hacer todo potencial comprador de un inmueble registrado, es revisar el tracto o historial del inmueble a comprar para constatar que todo esté en orden, y con ello evitar “comprar un problema”; con lo cual, es lógico pensar que todo potencial comprador, al momento de dirigirse a la Sala de Consultas para revisar dicho histórico, no existe materialmente ningún contrato de venta, en soporte de papel, que pruebe su “interés”. Y justamente, como hemos ya sostenido, ese es el día a día ante las oficinas de los Registros de Títulos: que personas requieren el tracto de inmuebles sin rigor alguno en cuanto a su interés.

Pero, insistimos, salvo esa certificación en particular (estado jurídico de inmueble), la tendencia ha sido requerir la prueba de un interés para consultar cualquier información y, consecuentemente, para solicitar la expedición de alguna certificación ante el Registro de Títulos.

Finalmente, importa resaltar que no estamos de acuerdo con el criterio que en los últimos tiempos ha venido implementándose en las oficinas de registro de títulos, en el sentido de negar a los usuarios la expedición de la consabida certificación de estado jurídico de inmueble, cuando se trate de un inmueble que pertenezca a una institución del Estado: el Consejo Estatal del Azúcar (CEA), etc. Al efecto, se le informa a los usuarios que debe la institución pública de que se trate, directamente, peticionar dicha certificación.

El citado criterio, de negativa de expedición de certificación, se basa en el artículo 104 de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, que sostiene que las certificaciones del estado jurídico de inmuebles sólo pueden expedirse a solicitud del propietario o los propietarios del inmueble y a solicitud de jueces, Abogado del Estado, representantes del Ministerio Público y de titulares y beneficiarios de derechos reales accesorios, cargas, gravámenes y medidas provisionales. Esto así, aunado al artículo 142 del Reglamento General de Registro de Títulos, que remite para fundar la procedencia de la expedición de la comentada certificación, a los precitados requisitos del artículo 104 de la Ley No. 108-05, que rige la materia: que sea a solicitud del propietario, jueces, etc.  

Es bien sabido que, desafortunadamente, muchas personas tienen intereses malsanos y procuran averiguar qué terrenos son del Estado para, ilegítimamente, ocuparlos y luego intentar prescribir adquisitivamente, por usucapión[16], a su favor. Entendemos, pues, que el comentado proceder de los registros de títulos tiene una causa, al menos, entendible. 

No obstante lo anterior, es nuestro entendimiento que lo correcto sobre la cuestión abordada es aplicar estrictamente el artículo 104 de la Ley No. 108-05 y el artículo 142 del Reglamento General de Registro de Títulos, para todo tipo de inmueble registrado: sea del Estado o de un particular. Con esto se evita esa discriminación que genera, por sí, un malestar generalizado entre los usuarios del sistema. Y es que, incluso, la práctica ha puesto de manifiesto que, aun cuando una persona muestra un contrato de compraventa de un inmueble del Estado, lo que prueba su interés para requerir la certificación analizada, por el solo hecho de tratarse de un bien del Estado, se niega la expedición de dicha certificación.

Sugerimos que sea restringida la expedición del certificado de estado jurídico de inmueble a los casos que sostiene la ley (a solicitud del o los propietarios, de jueces, etc.), tanto para los inmuebles pertenecientes a particulares como al Estado, porque –en todo caso– el vendedor, por principio jurídico general, debe garantía a su comprador. Si bien el comprador en potencia no tiene un contrato, en soporte de papel, para la época en que va a averiguar sobre el historial del inmueble a comprar, a la Sala de Consultas de la Jurisdicción Inmobiliaria, lo cierto es que puede el vendedor, en apego a la norma, ser quien solicite dicha certificación y se la muestre al comprador al momento de negociar: con esto –insistimos- se cumpliría la ley a cabalidad y no es verdad que generaría impasses para el tráfico inmobiliario[17].

Publicidad registral de asuntos diversos.

Según una opinión experta[18], la publicidad registral no se está utilizando a su máxima capacidad. Se ha dicho que, por ejemplo, bien pudiera el Ministerio de Medio Ambiente instrumentar un informe, dando cuenta del carácter contaminante de una laguna dentro de una parcela en particular, y dicha condición de contaminación perfectamente pudiera someterse a la publicidad registral, a fines de que los terceros interesados en realizar alguna transacción en base ese inmueble, tengan conciencia del estado de aquella laguna, por citar un ejemplo sobre el amplio uso que pudiera dársele a la publicidad registral.

Sobre la publicidad jurídica registral.

Para aproximarse a la noción de Publicidad Jurídica ha de tenerse en cuenta, tanto lo que se publica como el efecto que surte eso que se publica[19]. En ese sentido, se ha dicho que lo que se da a conocer mediante la publicidad jurídica constituyen hechos jurídicos, y la finalidad de la publicación de tales hechos es que se produzcan efectos legales, para la seguridad jurídica. Por ejemplo, el hecho de que Juan vendió a Pedro (negocio jurídico que se materializa mediante el acto jurídico del contrato de venta) lo que persigue es producir efectos jurídicos que legitimen la propiedad adquirida mediante dicha transacción: el hecho publicado sería la venta, en tanto que el efecto sería el reconocimiento jurídico y la consecuente  oponibilidad de la propiedad del comprador frente a los terceros.

Por consiguiente, es forzoso concluir que no se caracteriza la publicidad jurídica, si no hay efectos derivados de esa publicidad. En palabras del reconocido registralista Francisco Hernández Gil, con la publicidad jurídica se persigue la divulgación encaminada a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas para la tutela de los derechos y la seguridad en el tráfico[20].

Esta publicidad jurídica sólo se consigue por medio de órganos públicos registrales dispuestos para ese fin específico. En nuestro medio, dicho órgano es el Registro de Títulos. Se antepone a la publicidad jurídica la publicidad de hecho, aformal o impropia, que suele comprender todos los medios no amparados por la publicidad formal o de derecho. Los amparados por el sistema formal o de derecho son los únicos aptos para la divulgación de hechos y actos de transcendencia jurídica[21].

Publicidad registral  formal.

Este tipo de publicidad es aquel que consiste en el establecimiento de una estructura dispuesta por el Registro, en interés de que todas las personas que tengan algún interés legítimo puedan conocer la situación de los inmuebles en él inscritos. Esta publicidad procura informar acerca del inmueble, sus titulares, las cargas y gravámenes que le afectan, o sobre la inexistencia de éstas[22].

Gracias a este tipo de publicidad es posible obtener certificaciones sobre el estatus registral, historiales y copias auténticas, copias certificadas de documentos inscritos y el acceso a la Sala de Consulta o al Libro-registro, según funcione o no un sistema computarizado en la jurisdicción.

Publicidad registral material.

La publicidad registral material ha sido definida como el conjunto de derechos que otorga la inscripción, esto es: 1.- La presunción de la existencia de los derechos y de que los mimos son propiedad de la persona que figure como titular en el asiento registral y 2.- La oponibilidad frente a un tercero no inscrito; y es que los actos que sean susceptibles de ser registrados y, no obstante, no son inscritos, no producen efectos respecto a terceras personas. En efecto, se ha dicho que “la publicidad es material en la medida en que la inscripción influya sobre la relación jurídica”[23].

Sobre este tipo de publicidad, la doctrina nacional ha sostenido lo siguiente: “En nuestro sistema esta publicidad se apoya en la presunción de exactitud que depara la fe pública registral. Se ha dicho que en los casos de estos sistemas de fuerte eficacia se consagra una doble presunción: (a) que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b) que lo que no figura en el Registro, no existe, “no está en el mundo” (…) La persona cree en lo que le dice el Registro, confía y hace sus inversiones bajo su presunción de exactitud, de ahí la protección que brinda esa fe pública registral al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso”[24].

El tercero registral.

En materia registral dominicana, suele calificarse de tercero registral a toda persona que ostente la condición de tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, esto es, el individuo que sin confabulación de ninguna índole adquiere un inmueble de manos de alguien que ha adquirido el mismo de manera turbia. En otras palabras, el tercero registral (adquiriente de buena fe y a título oneroso) compra un inmueble a alguien que ha adquirido el bien vendido en circunstancias oscuras, pero tal irregularidad no puede, por seguridad jurídica y eficacia registral, afectar al que de buena fe ha adquirido. En efecto, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, ha tenido ocasión de sostener que en materia de tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso, el fraude debe ser estudiado desde el punto de vista de quien vente, no del tercero que adquiere asistido de buena fe.

En el apartado relativo al tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, abordaremos este tema a mayor profundidad. 

LA NULIDAD DE DESLINDE Y LAS VÌAS RECURSIVAS

Por.: Yoaldo Hernández Perera

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SUMARIO

Se reflexiona acerca de la improcedencia de impugnar una cuestión decidida por sentencia mediante una demanda principal en nulidad; concretamente, el caso del deslinde que ya ha sido aprobado mediante sentencia y, no obstante, es demandada su nulidad, bajo la fórmula de una litis de derecho registrado.

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PALABRAS CLAVES

Jurisdicción inmobiliaria, Deslinde, nulidad, litis de derecho registrado, sentencia, impugnación, vías recursivas, principio de cosa juzgada, orden público, saneamiento, precedente, República Dominicana.

En el estado actual de nuestro ordenamiento procesal, la vía para impugnar las sentencias dictadas por los tribunales, es mediante la interposición de los correspondientes recursos ordinarios y extraordinarios[1]. De su lado, las decisiones que –en estricto rigor jurídico- no constituyen una sentencia, se atacan por la vía principal, bajo la fórmula de una demanda  en nulidad ante el mismo tribunal que ha estatuido.

En el marco de la regla procesal esbozada precedentemente, llama poderosamente la atención  la práctica recurrente ante la Jurisdicción Inmobiliaria, de promover la nulidad de deslindes[2], conforme al procedimiento de las litis de derechos registrados, no obstante haber sido tales trabajos técnicos aprobados mediante sentencia[3]; es decir, se han venido impugnando asuntos decididos a través de sentencias, mediante acciones principales en nulidad, en vez de recurrir dichas sentencias con los recursos de lugar, que es lo procesalmente correcto.

Esta forma de proceder se debe a que la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, no prevé expresamente el recurso de tercería. En efecto, lo que se estila es que personas que no fueron parte en el proceso de deslinde, luego manifiestan ante los tribunales que la decisión emitida afecta sus intereses[4]. En el derecho común no se discutiría, en el descrito escenario procesal, la procedencia de la tercería, pero –reiteramos– ante la Jurisdicción Inmobiliaria, al día de hoy, es controvertida la viabilidad de este recurso extraordinario. 

Por ejemplo, si Juan le compra a Pedro una porción de terreno determinada, en el marco de un deslinde que tiene un tiempo considerable que se realizó a requerimiento del propietario de otro terreno que colinda; y Pedro en el momento que se hizo dicho deslinde no hizo ningún reparo, pero Juan, como nuevo propietario, estima que Pedro debió quejarse, ya que a su entender dicho deslinde sí afectaba la propiedad adquirida. En esa tesitura, Juan como actual propietario que se ve afectado de ese deslinde, pretende reclamar, pero como no fue parte en el proceso de aprobación de deslinde, ya que a la sazón el propietario era Pedro, el recurso que tendría habilitado sería la tercería; sin embargo, al no ser admitida dicha vía recursiva en la Jurisdicción Inmobiliaria[5], el remedio pretorianamente admitido ante los tribunales del país, ha venido siendo la litis de derecho registrado, en nulidad de deslinde.

Como un intento de solucionar el impasse creado por la ausencia de la tercería en materia inmobiliaria, la Suprema Corte de Justicia ha reconocido el derecho de apelar a aquellos colindantes que no hayan sido debidamente citados en primer grado; colindantes que en ese contexto, en estricto rigor jurídico, serían verdaderos terceros respecto del proceso para el cual no fueron instanciados, a saber: “El colindante que no fue notificado para el proceso del deslinde en primera instancia, tiene calidad para apelar la decisión del tribunal sobre el deslinde”[6].

El precedente referido ut supra, si bien persigue resolver una situación procesal presentada en la práctica, lo cierto es que con él se desconocen los más elementales principios de las vías recursivas; y es que, por norma general, sólo aquellos que han sido parte cuentan con calidad para apelar las decisiones dictadas al efecto[7]. 

Es nuestro entendimiento que la admisión del recurso de tercería ante la Jurisdicción Inmobiliaria permitiría que esas terceras personas que entiendan que un trabajo técnico de deslinde ha afectado sus intereses, reclamen ante los tribunales sin desconocer con su accionar las más elementales reglas procesales, en el orden de recurrir las sentencias mediante el recurso que en el descrito escenario corresponde, no a través de una apelación –sin haber sido parte en primer grado-, ni mucho menos a través de una acción principal en nulidad, como impropiamente se ha venido haciendo.

En efecto, sobre las sentencias[8] y la manera de impugnarlas, ha sido juzgado lo siguiente: “(…) la única vía en que puede ser impugnada, a fines de nulidad o revocación, la decisión de un tribunal es mediante la interposición de los recursos ordinarios o extraordinarios que establece la ley, puesto que en el derecho dominicano no existe la acción en nulidad, por vía principal, contra un sentencia; más aun, cuando como en la especie, la decisión contra la que se persigue la nulidad ha adquirido la autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada y, por consiguiente, no es susceptible de ningún recurso”[9]. 

Al hilo de la cuestión tratada, pero en materia de saneamiento, existe el siguiente precedente a nivel de tribunal superior de tierras: “(…) que a partir de la casuística, esta alzada tiene a bien precisar que –en suma- de lo que se trata es de una impugnación a la adjudicación producida con ocasión del saneamiento llevado a cabo a requerimiento de la parte hoy recurrente, en relación a la parcela _______ del Municipio y Provincia de Barahona; adjudicación que se declarara mediante la Sentencia No. 20100037, dictada en fecha 11 de febrero del 2010, por el Tribunal de Tierras de Jurisdicción Original de Barahona. En otras palabras, en la especie se ha pretendido impugnar una sentencia mediante una acción principal en nulidad, en el esquema de una litis de derecho registrado (…) Que en armonía con la consideración precedente, huelga aclarar que conforme al estado actual de nuestro ordenamiento procesal, la vía para impugnar las sentencias es mediante los recursos correspondientes, no a través de una acción principal en nulidad; esta última procede respecto de decisiones que no constituyen verdaderas sentencias, sino meras actuaciones judiciales. Así, en el caso particular de la sentencia de adjudicación, estaría abierta la vía de la apelación o del recurso de revisión por causa de fraude, según el contexto y estadio procesal, a incoarse dentro de los respectivos plazos instituidos por la norma aplicable. Por consiguiente, es forzoso convenir en que el demandante original, hoy recurrente, deviene en inadmisible en su demanda primitiva, por carecer de un derecho de acción procesalmente sostenible en el esquema dilucidado (…)”[10].

En nuestro concepto, el razonamiento desarrollado en la decisión citada ut supra, ha de hacerse extensivo, mutatis mutandis, al caso de los deslindes que hayan sido aprobados mediante sentencias dictadas en primera instancia por los tribunales de jurisdicción original. Esto así, tomando en consideración que, al igual que en el caso del saneamiento, producto del cual es dictada una sentencia de adjudicación en relación al inmueble saneado, cuando un tribunal decide aprobar los trabajos técnicos de deslinde mediante una decisión dictada en un juicio oral, público y contradictorio, que es la manera que instituye la vigente Ley No. 108-05, está emitiendo una verdadera sentencia, la cual –como se ha venido estableciendo- sólo puede ser atacada mediante las vías recursivas de lugar.

Sobre el asunto abordado, se ha interpretado lo siguiente en el campo doctrinal: “El deslinde que ha sido aprobado estando vigente la nueva Ley de Registro Inmobiliario, una vez vence el plazo para recurrir la sentencia mediante el recurso ordinario de la apelación, no hay posibilidad de que luego se demande la nulidad de ese deslinde, porque fue aprobado por sentencia, y en nuestro ordenamiento jurídico las sentencias sólo pueden impugnarse mediante las vías de los recursos, no mediante una acción principal en nulidad (…)”[11].

Particularmente, vamos más lejos que el criterio esbozado precedentemente, ya que por tratarse propiamente de una sentencia la decisión que aprueba o rechaza los trabajos de deslinde, nunca debe impugnarse la misma mediante una acción principal en nulidad, atendiendo a la regla procesal que hemos venido comentando. No es cuestión, pues, de que esté o no abierto el plazo para la apelación de dicha sentencia de deslinde, es que por tratarse de una sentencia, no se debe admitir otro medio de impugnación que no sean los recursos.

En esas atenciones, el remedio jurídico a adoptar ante los tribunales de tierras de jurisdicción original en estos casos, ha de ser la declaratoria de inadmisibilidad de la demanda en nulidad de deslinde[12], por haber sido éste decidido mediante sentencia.   

Es de trascendental importancia que sea definido el punto procesal analizado, en razón de que las estadísticas judiciales ponen de relieve que los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria en la actualidad se encuentran abarrotados de solicitudes de aprobación de trabajos de deslinde; esto así, en razón de que –tal como hemos venido comentando– la vigente Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, han judicializado este trámite. Y son cada vez más comunes las demandas en nulidad de deslindes, lanzadas sobre todo por terceros respecto del procedimiento de deslinde original, siguiendo el trámite para las litis de derecho registrado, independientemente de que sobre el particular ya exista una sentencia, recurrible sólo mediante los recursos de ley.

En definitiva, siendo la nulidad de deslinde una demanda tan recurrente, es positivo que las reglas para su curso sean armonizadas ante las diversas jurisdicciones de tierras del país, por un tema de seguridad jurídica. Justamente, de conformidad con la Ley No. 3726, del año 1953, sobre Procedimiento de Casación, modificada por la Ley No. 491, del año 2008, la Suprema Corte de Justicia decide, como Corte de Casación, si la ley ha sido o no correctamente aplicada, en las sentencias dictadas en última o en única instancia por los tribunales de la República; con lo cual, el más alto tribunal del Poder Judicial establece y mantiene la unidad de la jurisprudencia nacional[13]. Esperamos, pues, que se produzca un precedente en esa dirección, que sirva de faro para orientar a todos los tribunales del orden judicial.  

BIBLIOGRAFÍA:

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Impresión: Saladín Industria Gráfica, S.R.L., 2009, República Dominicana.

HERNÁNDEZ MEJÍA, Edgar. “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, Impresora Soto Castillo, 2016, Santo Domingo Este, República Dominicana.

MONCIÓN, Segundo E. “La Litis, Los Incidentes y la Demanda en Referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria”, 3ra. Edición, Editora Centenario, 2015, Santo Domingo, República Dominicana. 

TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, 4ta. Edición, Vol. III, Editora Centenario, S.A., 2007, Santo Domingo, República Dominicana.

Sentencia de la SCJ, 3ra. Sala, No. 30, del 9 de octubre de 2013, B.J. No. 1235 (Que admite la apelación a favor de colindantes no citados en primer grado).

Sentencia No. 20156264, dictada en fecha 30 del mes de noviembre del año 2015, por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central. (Que reconoce la tercería ante la JI).

LA CONSTANCIA ANOTADA Y LA TRANSFERENCIA PARCIAL

A LA LUZ DE LA LEY NO. 108-05 SOBRE REGISTRO

INMOBILIARIO Y SUS REGLAMENTOS

Por.: Yoaldo Hernández Perera

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RESUMEN

Se aborda la controversia generada por el artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, respecto de la prohibición de la expedición de cartas o constancias anotadas de inmuebles registrados, luego de la entrada en vigor de dicha normativa, a excepción de los inmuebles sometidos al régimen de condominios, y se exhorta a no ser tan rígido en la interpretación de este texto, considerando el rango constitucional del derecho de propiedad. 

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PALABRAS CLAVES

Carta constancia/constancia anotada[1], deslinde[2], certificado de título[3], subdivisión[4], transferencia parcial[5], controversia[6], seguridad jurídica[7], legalidad[8], constitucionalidad[9], Ley No. 108-05[10], República Dominicana[11]. 

El artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, ha generado diferentes criterios en torno al alcance de su contenido. En efecto, se ha interpretado, por una parte, que no procede –en ninguna circunstancia- que los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, luego de la entrada en vigor de la citada ley (No. 108-05), autoricen la expedición de cartas constancias. Un segundo criterio, apegado al rango constitucional del derecho de propiedad, admite que sean expedidas cartas constancias por el “resto” de parcelas deslindadas parcialmente.

Veamos el marco normativo que ha servido de base a ambas posturas.

La génesis de la discusión se contrae al mencionado artículo 129, que taxativamente dispone lo siguiente: “A partir de la promulgación y publicación de la presente ley, se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley”[12].

En similar dirección, el artículo 12 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, sostiene lo siguiente: “A partir de la vigencia del presente reglamento, no se admiten nuevas porciones de parcelas, salvo en los casos de excepción expresamente previstos”. Y el párrafo de este artículo establece lo siguiente: “Cuando se pretende transferir la propiedad de una parte de una parcela sustentada en un certificado de título, se debe previamente subdividir el inmueble o afectarlo al régimen de condominio, si fuere posible, según el propósito del propietario”. Más concretamente, en lo que ha transferencia parcial se refiere, el párrafo III del comentado artículo 12, prevé lo siguiente: “No se registra ninguna transferencia parcial de derechos sustentados en una Constancia Anotada, sobre la base de actos realizados con posterioridad a la entrada en vigencia del presente Reglamento”.

Como puede advertirse, una interpretación literal de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, conduce a concluir que –definitivamente- no es posible en el vigente ordenamiento inmobiliario, admitir deslindes que no abarquen la totalidad de una porción de tierra, ni las consecuentes transferencias parciales; por tanto, ha de convenirse que los tribunales que han estado decidiendo en ese sentido, han venido haciendo acopio del marco legal y reglamentario aplicable.

En una aplicación a ultranza de los preceptos legales y reglamentarios vigentes, el propietario que desee disponer de una parte de su porción o de sus derechos, sin constituir el régimen de condominios, debe hacer el deslinde por su totalidad, a fines de proceder a la correspondiente subdivisión[13] y agenciar el condigno título de cada resultante, en vez de proceder al deslinde sólo de una parte de la porción, la cual quedaría sustentada en un certificado de título; y finalmente, obtener una carta constancia por el “resto” de los derechos[14].

Sin embargo, no resulta del todo infundado el criterio que enarbola la constitucionalidad, aferrándose al artículo 51 de la Constitución, que instituye la propiedad como un derecho fundamental de las personas, al tiempo de admitir, aun luego de la vigencia de la Ley No. 108-05, sobre Derechos Registrados, la expedición de constancias anotadas por el “resto” de la parcela deslindada parcialmente. Esto así, bajo la prédica de que, conforme a nuestro sistema de fuentes vigente, no es sostenible que ni un reglamento ni una ley restrinja el diáfano ejercicio del derecho de propiedad, que es constitucional.

Sobre las transferencias parciales y la autorización de expedición de constancias por el “resto” de parcelas, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) no debe perderse de vista que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por ende, mal podrían los tribunales erigirse en muros de contención que bloqueen el diáfano ejercicio de dicha prerrogativa sustantiva de las personas, en el sentido de permitir que dispongan parcialmente de su propiedad, al tiempo de identificar el resto de la titularidad”[15].

Para forjar una posición sobre la cuestión estudiada, conviene valorar las circunstancias que llevaron al legislador inmobiliario a prohibir la expedición de cartas o constancias anotadas, para a partir de ahí, entonces medir con mayor propiedad la factibilidad de un criterio u otro.

En ese orden de ideas, recordemos que antes de la reforma en materia inmobiliaria, existía una gran inseguridad jurídica, ya que recurrentemente se expedían constancias anotadas sin el debido rigor, provocando que en muchas ocasiones éstas (constancias anotadas) consagraran derechos que no se correspondían con la realidad del terreno. Por ejemplo, en relación a una parcela de 10 metros, se expedían 20 cartas constancias, a razón de un metro cada una; es decir, por haber el doble de cartas constancias en relación al metraje de la parcela, diez titulares de cartas anotadas veían afectados sus derechos, ya que “en papeles” contaban con la titularidad de unas prerrogativas que materialmente, en la tierra, no existían: una evidente inseguridad jurídica.  

El esfuerzo del legislador y de la Suprema Corte de Justicia, por la vía reglamentaria, ha estado encaminado a garantizar que no hayan más constancias anotadas que tierra; que toda certificación expedida por el Registro de Títulos, conforme a las actuaciones inscritas y a los asientos registrales, se corresponda con la realidad material del inmueble; de suerte y manera, que desaparezca el riesgo de quedarse un comprador, respecto de un inmueble sin deslindar y con varios compradores, sin su porción de parcela, por el hecho de deslindarse en último lugar, como en su momento sucedía, que producto de haber más constancias anotadas expedidas que terreno,   el último en diligenciarse su trabajo técnico de individualización parcelaria, sufría las peores consecuencias.

Siendo así las cosas, en vista de que lo que se persigue es evitar que persistan incoherencias entre los asientos registrales y la realidad física del inmueble, y tomando en consideración que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por tanto, no resulta ni justo ni útil restringir dicha prerrogativa, parecería que siempre que mediante los trabajos técnicos realizados sea posible individualizar inequívocamente cada porción de terreno, debería admitirse en la actualidad la expedición de cartas constancias por el “resto” de la parcela de que se trate.

Imaginemos el típico caso en que el propietario de una parcela de 50 metros, por ejemplo, desee disponer de su propiedad, pero sólo de una parte de ella, pongamos que 25 metros. Si el comprador, en base al contrato de compra-venta, diligencia el deslinde de la porción vendida (25 metros), a fines de obtener el certificado de título respecto de dicha parte, al tiempo de promover la expedición de una constancia anotada por el “resto” (25 metros restantes) que continuarían siendo propiedad del vendedor; estando claramente delimitada la parte vendida y el “resto” de la parcela, debidamente aprobados tales trabajos por el órgano técnico de la jurisdicción inmobiliaria, que es la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, no parecería que haya posibilidad latente en este escenario, de producirse una incoherencia entre lo registrado y lo que existe materialmente: todo quedaría claramente delimitado y el propietario estaría ejercitando nítidamente su derecho de propiedad.

Se ha argüido en contra de la solución planteada precedentemente, que cuando se expide una constancia anotada por el “resto”, al no haber individualización alguna, en ausencia de un deslinde, no habría manera de determinar fehacientemente qué parte de ese “resto” constituye una calle o cualquier otra área pública que no deba tenerse como parte del restante de la parcela; siendo posible que de los 25 metros del “resto” en el ejemplo anterior, verdaderamente sólo queden 19 metros, descontando las áreas públicas o comunes. Y de ser así, persistiría la inseguridad jurídica de que hemos estado hablando, en el sentido de que alguien se vea afectado por no corresponderse lo que consta en los asientos registrales con la realidad material de la parcela.

Esta crítica, en nuestro concepto, cuenta con bastante asidero. En efecto, es sabido que para deslindar debe tenerse en cuenta que cada porción deslindada tenga una salida a la vía pública, pero cuando no se ha hecho el deslinde, sabemos que consta el derecho, pero no está individualizada la porción de tierra; es decir, se tiene certeza de que de 50 metros, se tiene la titularidad de 25, por ejemplo, pero no se sabe en qué parte están dichos 25 metros: si en la parte sur, norte, etc. En consecuencia, la consabida carta constancia “resto”, efectivamente puede generar un impasse que deben tomar en cuenta los tribunales, pues al no estar individualizado nada, no hay forma de saber si hay calles, parques, áreas públicas o cualquier porción que no pueda incluirse, en derecho, dentro del “resto” expedido en carta constancia.

Es nuestro entendimiento que, en caso de flexibilizar la interpretación del artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, apegados al carácter constitucional del derecho de propiedad, en el sentido de no restringir dicha prerrogativa a las personas, debe establecerse claramente en cada sentencia que es obligación del titular del “resto”, si desea luego vender la totalidad o parte del mismo, hacer las diligencias pertinentes, a fines de establecer que cada porción plasmada en “papeles” se corresponde con la realidad material de la parcela contenida en la carta constancia “resto”. Esto así, tomando en consideración que muchas veces el propietario del terreno que figura en la constancia “resto” vende a varias personas, y éstas muy comúnmente no deslindan su parte de inmediato, sino que guardan su contrato de venta y luego de un tiempo es que agencian el deslinde para obtener el certificado de título: si otros compradores deslindan primero y resulta que en el “resto” habían áreas que no podían incluirse, reduciendo el metraje, al final ese último en deslindar se queda sin tierra[16].

Es sabido que, jurídicamente, todo vendedor debe una garantía a su comprador, pero las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que estando plasmada esa situación en la sentencia que aprueba los trabajos de deslinde, el propietario titular de la constancia “resto”  tiende a persuadirse, en el orden de que debe procurar, antes de vender a futuros compradores, delimitar claramente el “resto” de su parcela, por si existe algún área que no deba ser incluida dentro del metraje a vender, a fines de evitar ver comprometida su responsabilidad civil, por el hecho de vender más de lo que realmente existe. De su lado, el comprador debe tener la pericia de lugar y exigir al vendedor que ampare su derecho en una constancia “resto”, que dé seguridad de que verdaderamente lo que consta en su constancia se corresponde con lo que existe materialmente.

Si analizamos la cuestión, notaremos que los deslindes parciales se justifican más en parcelas grandes, ya que resultaría muy costoso pagar un deslinde total en una superficie amplia[17]; además de que no hay certeza acerca del número de resultantes que pudieran nacer. Sin embargo, no parece muy razonable promover deslindes parciales en relación a porciones pequeñas: si es pequeña, es más fácil saber en cuánto se puede dividir y, por tanto, los trabajos de subdivisión no tendrían mayores complicaciones.

A nuestro juicio, el asunto no debe verse como un proceder permisivo del sistema para que un propietario “haga lo que le venga en gana”, al margen de la ley y de los reglamentos. El análisis para medir la factibilidad de admitir constancias “resto” debe también enfocarse a la situación del comprador, quien cuenta con derechos adquiridos, nacidos del contrato de venta suscrito con el vendedor.

En efecto, si asumimos –a ultranza- el criterio que niega la expedición de constancias “resto”, estaríamos negándole a una persona que en buena lid ha adquirido una porción de tierra, la expedición de su certificado de título. Es decirle: “Mire, usted compró un pedacito dentro de un terreno muy grande y, como no pueden expedirse constancias anotadas, no le daremos su título, aunque se pruebe que usted tiene la ocupación y vive ahí”. ¿Es eso justo y útil, bajo el abrigo de la razonabilidad jurídica, de conformidad con el artículo 40.15 de la Constitución?

En definitiva, haciendo acopio del pensamiento de Cicerón, en el contexto del sumo bien y el sumo mal, pensamos que es más el bien que se hace, protegiendo al comprador que ocupa una porción pacíficamente y que ha adquirido derechos, diligenciando luego el deslinde de dicha parte comprada para obtener finalmente su título, que el mal que se haría por no aplicar de manera rígida el artículo 129 de la Ley No. 108-05, y no cerrar rotundamente la posibilidad de que sea expedida una carta constancia “resto” en el tenor que hemos venido estudiando.

BIBLIOGRAFÍA

CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, 3ra. Reimpresión, Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina.

GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Editora Amigo del Hogar, 2014, República Dominicana.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J.“Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Editora Judicial, S.R.L., 2009, República Dominicana.

ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, Editora Corripio C. por A., 2009, República Dominicana.

VILLARRO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Editorial Astrea, 2010, Buenos Aires, Argentina.

Constitución Política, proclamada el 13 de junio del 2015.

___________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

___________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas.

Sentencia No. 20155124, dictada el 02 de octubre del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.

INCIDENCIA  DEL  SOPORTE  TECNOLÒGICO EN LA

VALORACIÒN PROBATORIA ANTE LA JURISDICCIÒN INMOBILIARIA

Por.: Yoaldo Hernández Perera

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RESUMEN

Se reflexiona acerca de la cuestión de saber hasta qué punto pueden los tribunales especializados de la jurisdicción inmobiliaria, forjar su convicción en función de las constataciones que, de oficio, hagan a través de los diversos sistemas informáticos que actualmente tienen a su disposición, sin violar con ello el principio de imparcialidad, en el sentido de producir y valorar pruebas a favor de una de las partes.

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PALABRAS CLAVES

Prueba, valoración probatoria, sistemas informáticos, soportes tecnológicos, oficiosidad, imparcialidad, jueces, rol de administrador de la prueba, rol de valorador de la prueba, litis de derecho registrado, saneamiento, papel pasivo, papel activo, debido proceso, tutela judicial efectiva, sentido de justicia, Constitución, ley, reglamentos, jurisprudencia, doctrina, República Dominicana.

Los jueces, con ocasión de los casos que son sometidos a su consideración, desempeñan dos roles en materia probatoria, que son: 1.- Rol de administrador de la prueba y 2.- Rol de valorador de la prueba[1].

En el primero de los citados roles, el juez decide qué medidas de instrucción admite o, en su caso, cuáles son menester disponer de oficio[2]. Asimismo, revisa que las pruebas sean acreditadas regularmente durante los debates, con arreglo a las reglas del debido proceso[3]; es decir, durante el comentado rol de administrador de la prueba, el juez está llamado a velar porque todos los elementos que sean necesarios para erigir la verdad jurídica[4] a la cual habrá de aplicarse finalmente el derecho, estén debidamente incorporados al expediente al momento del mismo quedar en estado de recibir fallo[5]. 

Por otro lado, en cuanto al rol de valorador de la prueba, el juez debe escrutar cada elemento de convicción que ha sido incorporado a la glosa procesal durante el ejercicio de su primer rol de administrador de la prueba, dándole a cada uno el peso probante de rigor, forjando su convicción en base a dicho ejercicio en el caso concreto[6]. Recordemos que el derecho se aplica en función de la verdad jurídica construida en el juicio, basándose en las pruebas acreditadas durante los debates[7]; de ahí la trascendental importancia de la actividad probatoria[8] de las partes y, sobre todo, de un cabal conocimiento por parte de los juzgadores, de las reglas vigentes de la prueba.

En el caso de la jurisdicción inmobiliaria, dado el alto componente técnico que tiene esta materia, existen como herramientas de trabajo, sistemas y aplicaciones informáticas que permiten visualizar digitalmente los planos, títulos, certificaciones y demás piezas propias del área[9]. Estas herramientas permiten confrontar los datos consultados en los referidos soportes tecnológicos, con los alegatos y las pruebas depositadas por las partes en cada casuística, posibilitando la detección de situaciones que pudieran incidir en el desenlace del caso juzgado[10].

Por ejemplo, la situación en que “Juan Pérez” solicite ante el tribunal inmobiliario la “corrección material” de un error contenido en una sentencia, respecto de la numeración de su cédula de identidad y electoral, la cual alegadamente figura de forma incorrecta, para lo cual   anexa a la solicitud la copia de su documento de identidad y una certificación expedida por la Junta Central Electoral, dando cuenta de que la numeración de la cédula aportada se corresponde con la persona del solicitante (Juan Pérez). Sin embargo, mediante la consulta de los asientos registrales visualizados digitalmente, el Tribunal constata que se trata de una persona diferente  que, siendo hijo del fallecido y teniendo su mismo nombre, pretende evadir impuestos sucesorales haciéndose pasar por su padre, al tiempo de pedir al tribunal que “corrija” el número de su cédula en la sentencia, para que la misma se ejecute ante el Registro de Títulos, como si se tratase del mismo individuo.

El eje nuclear de este artículo se contrae a la cuestión de saber si los tribunales especializados que administran justicia en la jurisdicción inmobiliaria, al valerse de las herramientas tecnológicas de que disponen legítimamente, pueden formar su convicción sobre el caso y motivar sus sentencias citando el sistema utilizado, al margen de que la consulta informática la haya llevado a cabo el tribunal de manera oficiosa, sin que las partes lo requieran, e independientemente de las pruebas que fueron ofertadas durante la sustanciación de la causa o, en caso de tratarse de una solicitud graciosa, de las piezas anexas a dicha solicitud. 

Como es sabido, el juez inmobiliario tiene un papel activo en la sustanciación de los procedimientos de saneamiento, que es el procedimiento esencial de esta jurisdicción, dado el carácter de orden público que tiene[11]. La controversia básicamente se suscita en materia de litis de derechos registrados que, por principio general, es de interés privado: ¿hasta qué punto, en un procedimiento inter partes pueden los jueces “promover” pruebas a favor o en detrimento de una de las partes?

En una primera opinión, se ha sostenido que en modo alguno los tribunales pueden dictar sentencia basados en las consultas que hagan en los diversos soportes tecnológicos que existen en la jurisdicción inmobiliaria. Según este modo de razonar, la verdad jurídica de cada caso en particular debe construirse a partir de las pruebas que cada parte, en virtud del principio dispositivo, ofrezca en el procedimiento. Si el tribunal realiza cualquier indagatoria sin que sea requerida, según este criterio, estaría violando el principio de imparcialidad y, por ende, viciando su decisión.  

Por otro lado, se ha interpretado que mal podrían los tribunales inmobiliarios abstenerse de incluir los datos captados mediante el uso de las comentadas herramientas tecnológicas, cuando se ha constatado una situación de relevancia para la solución del caso, justamente a través de tales instrumentos, que son legítimos. Así, al hilo de esta opinión, en acopio de un alto sentido de justicia, debe aplicarse el derecho conforme a los hechos retenidos en la casuística juzgada, en virtud de todos los mecanismos legales establecidos; por tanto, se ha concluido que es correcto que los jueces, igual que como lo hacen en relación a las demás piezas ofrecidas por las partes, citen abiertamente en sus decisiones el nombre del sistema o de la herramienta tecnológica que sea que hayan utilizado para llegar a la conclusión jurídica que resuelva el diferendo.

A nuestro juicio, mal podrían los jueces, habiendo constatado alguna situación relevante para el caso estudiado, evadir su compromiso hacia la  verdad y la justicia[12], absteniéndose de considerar dicha situación en su decisión. En efecto, sobre el rol de los juzgadores en el ámbito probatorio, la doctrina más depurada ha sostenido lo siguiente: “(…) interpretamos que, aun ante la ausencia de prueba ofrecida, puede el juez convocarla y producirla si considera que, mediante ella, reportaría un elemento decisivo para solucionar el conflicto”[13].

Siguiendo un mismo hilo de razonamiento, ha sido juzgado lo siguiente: “El hecho de que se trate de una litis sobre terreno registrado no impide que el tribunal ordene cualquier medida que a su juicio resulte conveniente y necesaria para el mejor esclarecimiento de los hechos sometidos a su consideración”[14].

A la par con lo precedentemente expuesto, ha de considerarse que ante la jurisdicción inmobiliaria funcionan las denominadas salas de consultas, en las cuales los usuarios pueden revisar el historial de los distintos inmuebles, lo que de alguna manera dota de publicidad a la información allí ofrecida[15]; por tanto, en estricto rigor jurídico, debe tenerse ese tipo de dato como un “hecho notorio”[16], según las reglas de la prueba en materia civil, que en el contexto analizado, en virtud del principio VIII y del artículo 3 de la Ley No. 108-05, deben regir supletoriamente en la materia inmobiliaria.

Como es sabido, dentro de las dispensa de prueba, están los denominados hechos notorios, que son aquellos que las personas tienen modo de enterarse, sin que las partes en algún litigio deban ejercer una actividad probatoria para establecer tal situación en particular. Verbigracia, todo dominicano ha de saber que el ciclón David aconteció en el año 1979, sin que necesariamente deba la parte interesada producir pruebas en esa dirección. Así, mutatis mutandis, todo interesado puede –por ejemplo- enterarse sobre la vigencia o no de un certificado de títulos, a partir del histórico complementario contenido en la data del sistema informático disponible para los usuarios en las salas de consultas[17].

En esas atenciones, es nuestro entendimiento que los tribunales de jurisdicción inmobiliaria, para legitimar sus decisiones, deben motivar acerca del uso de cualquier herramienta legítimamente puesta a su disposición, que le haya llevado a la conclusión que finalmente resolvió el caso. Si éstos (tribunales) utilizan tales soportes tecnológicos y no lo refieren en la sentencia, la motivación sería deficiente, ya que no quedaría claro cuáles elementos fueron tomados en consideración para decidir en un sentido o en otro. Pero tampoco sería acorde con el ideal de justicia, el desestimar –de entrada- una información obtenida mediante la vía tecnológica estudiada, por la sola circunstancia de haberse recabado un dato a través de la pericia del tribunal, sin que lo hayan requerido expresamente las partes.

Tomando en consideración que el artículo 69 de la Constitución manda a los tribunales a ejercer una tutela judicial efectiva, velando por la aplicación de las reglas del debido proceso en todas las tramitaciones judiciales, el buen juicio de cada magistrado habrá de determinar si, dadas las particularidades del caso ocurrente, es menester reaperturar los debates, si se detecta algo en un sistema informático que no se discutió durante el proceso, a fines de que las partes externen sus pareceres al respecto, o bien hacer comparecer personalmente al solicitante en el curso de un asunto administrativo, previo al rechazamiento formal de lo peticionado, producto de alguna situación visualizada en las herramientas estudiadas; todo esto, en aras de respetar el derecho de defensa, de contradicción y, en fin, de todos los rigores del debido proceso, al tiempo de valorar en su justa dimensión las informaciones útiles derivadas de las herramientas tecnológicas puestas al servicio del sistema de justicia, vistas de manera conjunta y armónica con las demás piezas que formen el expediente, promovidas por las partes.

Lo cierto es que en la praxis lo que está ocurriendo es que la mayoría de los tribunales de tierras sí consultan y se apoyan en los recursos tecnológicos puestos a su servicio, pero no lo exponen de manera expresa en sus sentencias, lo cual –insistimos- debilita su motivación, ya que lo correcto es que el usuario quede claro en torno a los elementos tomados en consideración por el tribunal para decidir su caso en el sentido en que se hizo.

Consideramos, pues, de suma valía que la Suprema Corte de Justicia, mediante su jurisprudencia, defina el punto dilucidado, sea reconociendo abiertamente la facultad de los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria para utilizar y citar en sus sentencias los diversos soportes tecnológicos que tienen a su disposición, o bien rechazando el uso abierto de tales herramientas para fundamentar sus decisiones. Esto así, con el firme propósito de transparentar y definir el alcance del uso de los consabidos mecanismos informativos y, consecuencialmente, robustecer las motivaciones de las sentencias dictadas en esta materia, en el orden de plasmar pormenorizadamente las piezas y los medios utilizados para decidir cada controversia, ya que –en definitiva- lo que legitima las decisiones judiciales son sus motivaciones. 

BIBLIOGRAFÌA

GÒMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”. Editora Amigo del Hogar, 2014, República Dominicana.

GOZAÌNI, Osvaldo Alfredo. “Teoría General del Derecho Procesal”, Sociedad Anónima Editora, Comercial, Industrial y Financiera, 1999, Buenos Aires.

HERNÀNDEZ PERERA, Yoaldo. “Soluciones Procesales, ante los Juzgados de Paz y de Primera Instancia”, 2da. edición, Editora Soto Castillo, 2011, República Dominicana.

________________ Constitución de la República Dominicana, proclamada el 13 de junio de 2015, G.O. 10805

________________ Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario.

________________ Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria

________________ Reglamento General de Registros de Títulos

________________ Reglamento General de Mensuras Catastrales

ATENUACIÓN DEL PRINCIPIO DE “COSA JUZGADA”

ANTE LA JURISDICCIÓN INMOBILIARIA

Por.: Yoaldo Hernández Perera

RESUMEN:

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Se desarrolla un análisis crítico sobre la práctica ante la jurisdicción inmobiliaria, de fijar audiencia y proseguir con la sustanciación de un proceso que ya ha culminado mediante el dictado de una sentencia firme, en violación al principio de cosa juzgada, el cual es consustancial a la seguridad jurídica; esto así, en el contexto de las solicitudes formuladas por  los registradores de títulos, requiriendo instrucciones al tribunal respecto de  la manera de proceder para posibilitar la ejecución de sentencias que ya son definitivas, pero que exista alguna dificultad que impida su ejecución. 

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PALABRAS CLAVES:

Jurisdicción inmobiliaria, sentencia, ejecución, Registro de Títulos, órgano administrativo ejecutor, facultad calificadora, Reglamento General de Registro de Títulos, solicitud de instrucciones, dificultad de ejecución, principio de autoridad de cosa juzgada, seguridad jurídica, tutela judicial efectiva, Ley No. 108-05, Constitución, República Dominicana.

El principio de cosa juzgada es indisociable de la seguridad jurídica. En efecto, cuando un tribunal mediante sentencia ha procedido, haciendo acopio de las reglas del debido proceso, a adjudicar derechos a personas que han sido parte en los procesos judiciales, por seguridad jurídica, la decisión dictada en cada caso concreto debe ser ejecutada tan pronto como adquiera la autoridad de la cosa juzgada.

Dos son los efectos esenciales de las sentencias, a saber: 1.- La solución de una controversia y 2.- El desapoderamiento del tribunal que ha decidido. Así, donde no existe pleito no se caracteriza una sentencia, en estricto rigor jurídico[1]. Asimismo, cuando un tribunal ha dictado sentencia resolviendo el diferendo sometido a su consideración, por regla general, queda automáticamente desapoderado del caso, salvo que se trate de un asunto meramente de forma[2]. En este último caso se ha admitido que, excepcionalmente, los tribunales puedan rectificar cualquier asunto formal de la sentencia, no obstante el desapoderamiento que se produce con el dictado de la decisión.

La teoría general del proceso[3] prevé, por norma general, que en toda materia existan las vías recursivas correspondientes, a fines de impugnar las sentencias que alegadamente generen algún agravio al recurrente. Pero tan pronto como sean decididos los recursos incoados, o desde que venzan los plazos de rigor sin que nadie recurra, la decisión se torna firme y, por consiguiente, debe ejecutarse.

La doctrina más depurada ha establecido que, aun cuando la decisión judicial tenga un error incurso, la autoridad de la cosa juzgada debe prevalecer, por un tema de seguridad jurídica, a saber:  (…) ¿Y cuando la cosa juzgada es errónea y va contra la ley? Prevalece la cosa juzgada. Aquí comienza el discurso final, e inmortal, de SÒRCRATES: “¿Crees que puede persistir, sin arruinarse, aquella Ciudad en que las decisiones judiciales nada pueden y en que los particulares las anulen y depongan a su señorío?”[4].

En la materia inmobiliaria se verifica una particularidad en relación a la ejecución de sentencias[5],  y es que este ámbito del derecho contiene aspectos muy técnicos, en lo que tiene que ver con mensuras, deslindes, subdivisiones, replanteos, cartografía, georreferenciación, etc.[6], lo cual muchas veces provoca que las sentencias dispongan asuntos que no son de posible ejecución[7]. Por ejemplo, la situación en que un tribunal de tierras admita múltiples transferencias basadas en diversos contratos de venta y, en esa tesitura, precise en el dispositivo de la sentencia cuántos metros le corresponderá a cada adquiriente del inmueble de que se trate, pero al momento de la ejecución de dicha decisión, el registrador de títulos correspondiente constate que la sumatoria de cada metraje indicado en el dispositivo supera lo que consta en el historial de los asientos registrales correspondientes; o bien el caso en que la sentencia omita precisar en su decisión el metraje de una unidad funcional, a propósito de un caso de condominios, etc.

Las situaciones descritas precedentemente, o cualquier otra con particularidades análogas, dan motivo para que el órgano administrativo llamado a ejecutar tales decisiones que  -como es sabido- es el Registro de Títulos, solicite a los tribunales que le suministren las instrucciones pertinentes, a fines de viabilizar la ejecución de lo decidido, en apego a lo dispuesto por el artículo 52 del Reglamento General de Registro de Títulos[8].

Ocurre que en ocasiones la solicitud de instrucciones hecha por el Registrador de Títulos competente, atendiendo a la jurisdicción del tribunal que ha dictado la sentencia con dificultad de ejecución, impacta el objeto mismo del litigio, lo cual de manera irremediable se refleja en los derechos que finalmente habrán de figurar en los asientos registrales.

Siguiendo con uno de los ejemplos referidos anteriormente, sobre las transferencias basadas en diversas ventas, en que la sumatoria de los metros precisados en el dispositivo no coinciden con lo consignado en los asientos registrales, existe el criterio que sostiene que para resolver y definir este tipo de información, es forzoso fijar una audiencia nueva para que de manera oral, pública y contradictoria, las partes externen sus pareceres y, a su vez, el tribunal acoja o disponga de oficio las medidas que estime de lugar para posibilitar la ejecución de su decisión. Esto así, no obstante la sentencia de que se trata haber adquirido firmeza: evidente atenuación del principio de “cosa juzgada”.

Parecería que la aplicación de la hoy abrogada Ley No. 1542, del año 1947, sobre Registro de Tierras, que instituía la posibilidad de nuevos juicios, ha influido en el proceder de algunos tribunales luego de la vigencia de la Ley No. 108-05, sobre Derechos Registrados. En efecto, bajo el imperio de aquella normativa (Ley No. 1542) el Tribunal Superior de Tierras, bajo los influjos –a su vez- del Decreto No. 511, que le permitía trazar pautas procesales sin mayores limitaciones, era muy dado a crear trámites; no era de extrañar que en esa tesitura, fijaran audiencias para conocer sobre la ejecución de sus sentencias, cuando el Registrador de Títulos informaba que existía alguna dificultad.

En la actualidad, quienes abogan por la posibilidad de que, no obstante haberse dictado una sentencia definitiva, puedan los tribunales de tierras continuar con la sustanciación del caso, se aferran al artículo 149, párrafo I, de la Constitución, el cual sostiene que el Poder Judicial tiene el deber de, además de decidir los asuntos sometidos a su escrutinio, velar por el cumplimiento de sus decisiones[9], aunado al artículo  106 del Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, que –en igual sentido- sostiene que los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria deben procurar que sus decisiones sean ejecutadas[10]. Sin embargo, es nuestro entendimiento que no debe confundirse la noción de ejecución con la de sustanciación. Al fijar una audiencia en un proceso que ya ha recibido sentencia definitiva, más que ejecutando esa sentencia, en rigor de técnica procesal, se está sustanciando nueva vez el proceso.

Por otro lado, existe la opinión de que el principio de cosa juzgada no debe sufrir ningún tipo de atenuación ante la jurisdicción inmobiliaria y, por tanto, cuando sea resuelto un diferendo mediante sentencia firme, no debe haber manera posible de retrotraer la sustanciación de la causa. Conforme esta postura, aquella práctica de “creación constante de procedimientos”, propia de la hoy abrogada Ley No. 1542, debe erradicarse. Se insiste en que la vigente Ley No. 108-05 no prevé la figura del nuevo juicio; por tanto, cuando el tribunal de tierras advierta que su sentencia es inejecutable, debe declararla como tal mediante resolución y, consecuentemente, instruir al registrador del título para que archive el expediente correspondiente a dicha sentencia inejecutable.

En esos casos, según la posición analizada, si una de las partes estima que se ha dejado desprotegido algún derecho suyo, ella debería contentarse con iniciar una litis sobre derechos registrados, recorriendo el doble grado de jurisdicción correspondiente; pero jamás pretender que en el curso del mismo proceso, ya cerrado mediante una sentencia firme, se continúe instruyendo.

En nuestro criterio, cuando las instrucciones que requiere el Registrador de Títulos correspondiente pueden llevarse a cabo en el ámbito de lo formal (autorización para requerir la cédula a una de las partes, un acta de matrimonio o de divorcio, etc.)[11], no existen mayores implicaciones jurídicas; perfectamente estos casos pudieran equipararse a las correcciones materiales, incluso, de esa manera suelen tratarse en la práctica. Lo sujeto a análisis y reflexión son las casuísticas en que las indicadas instrucciones supongan que el conocimiento del asunto se retrotraiga a su fase de instrumentación, luego de que dicha etapa se haya agotado como secuela del dictado de una sentencia firme.

En definitiva, tal como hemos sostenido al inicio de este artículo, la cosa juzgada es consustancial a la seguridad jurídica. Cuando un tribunal decide algo mediante sentencia con autoridad de la cosa irrevocablemente juzgada, genera derechos adquiridos que deben ser respetados. En la materia inmobiliaria, si se ha reconocido, por ejemplo, un metraje determinado de un inmueble a una parte, ello pudiera tener incidencia respecto de terceras personas que -de buena fe- luego compren en base a ese metraje ya establecido judicialmente. Si posteriormente, bajo la fórmula de “solicitudes de instrucciones” se pretende variar lo que ya ha sido juzgado, presumiblemente con arreglo a las reglas del debido proceso, se desconocería, sin dudas, la seguridad jurídica.

Así las cosas, volvemos a lo externado precedentemente, a propósito del análisis de la opinión que no admite atenuación alguna del principio de cosa juzgada ante la jurisdicción inmobiliaria, en el sentido de que lo justo y útil, al tenor del principio de razonabilidad instituido en el artículo 40.15 de la Constitución, es que tan pronto como los tribunales de tierras, al ser apoderados de solicitudes de instrucciones por parte del Registrador de Títulos, establezcan que sus decisiones no son de posible ejecución, sea porque para la época de tornarse definitiva la sentencia no estén vigentes los derechos reconocidos, sea porque exista una disparidad inconciliable entre los datos de la sentencia y los asientos registrales, o sea por cualquier otra razón, las declaren “inejecutables”. A tales efectos, deben dictar una resolución declarando esa situación formalmente, al tiempo de instruir al Registrador de Títulos que ha solicitado instrucciones, para que archive el expediente atinente a la sentencia inejecutable[12].

En el escenario procesal delimitado ut supra, si una persona, producto de la imposibilidad de ejecución de una sentencia dictada por un tribunal de la jurisdicción inmobiliaria, entiende que se le ha dejado de reconocer algún derecho, a nuestro juicio, no tendría otra opción que demandar desde primera instancia siguiendo las reglas de la litis sobre derecho registrado, debiendo recorrer dicha demanda el doble grado de jurisdicción correspondiente. Con esta nueva acción, de alguna manera se conseguirá que se produzca otra sentencia que, tal vez, resuelva la situación que en su momento impidió que la primera sentencia se ejecutara. Esto así, ejerciendo una actividad probatoria más eficaz, al tiempo de velar porque la instrucción del proceso se realice lo más rigurosamente posible[13].

BIBLIOGRAFÍA

COUTURE, Eduardo J. Fundamentos del Derecho Procesal Civil, 4ta. Edición, Montevideo, Buenos Aires, Editorial IB de IF, 2007.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Primera Edición, Editora Judicial, S.R.L., 2009, República Dominicana.

HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “Soluciones Procesales, ante los Juzgados de Paz y de Primera Instancia”, 2da. Edición. Editora Bhúo, S.R.L, República Dominicana.

VILLARO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Primera Edición, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma SRL, 2010, Buenos Aires, Argentina.

________________ Constitución proclamada el 13 de junio del año 2015.

________________ Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario.

________________ Reglamento General de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Inmobiliaria.

________________ Reglamento General del Registro de Títulos.

________________ Reglamento General de Mensura Catastrales

ARMONIZACIÓN DE LA LEY NO. 108-05 SOBRE

 REGISTRO INMOBILIARIO Y SUS REGLAMENTOS

Por.: Yoaldo Hernández Perera

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RESUMEN

Se sugiere la fórmula de la “armonización” en vez de la “jerarquización”, al momento de forjar criterios  en materia de derecho inmobiliario, a la vista de situaciones en que los reglamentos, en estricto rigor jurídico, no contradigan la Ley No. 108-05, sino que complementen su contenido; esto así, tomando en consideración que la ley constituye un marco general, y  está llamada a regular un ámbito determinado de la vida en sociedad, pero los pormenores de su aplicación entran en la órbita de la reglamentación.   

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PALABRAS CLAVES

Derecho inmobiliario, ley, reglamento, Suprema Corte de Justicia, facultad reglamentaria, control de constitucionalidad, jurisprudencia, métodos de interpretación, armonización, jerarquización, principio de razonabilidad, Constitución, seguridad jurídica, Ley No. 108-05, República Dominicana.

En su momento fue controvertida la facultad de la Suprema Corte de Justicia para reglamentar, como lo ha venido haciendo, en materia de derecho inmobiliario, a fines de viabilizar la aplicación de la Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, cuyo fuerte –según opiniones que compartimos- es el marco institucional de la jurisdicción inmobiliaria y la cuestión registral, ya que en términos procesales el carácter supletorio del derecho común, a la vista del principio VIII, aunado al artículo 3 de la consabida Ley No. 108-05, cobra gran importancia[1].

Sobre la constitucionalidad de la referida facultad reglamentaria, la Suprema Corte de Justicia juzgó lo siguiente: “No viola la Constitución de la República el poder reglamentario otorgado a la Suprema Corte de Justicia por la Ley de Registro Inmobiliario”[2].

Esta jurisprudencia ha recibido críticas, en el sentido de que no puede la Suprema Corte de Justicia, que es la llamada a decidir sobre los recursos de casación en materia inmobiliaria, trazar pautas sobre la aplicación de la Ley No. 108-05; que al proceder de esta manera produce la normativa, cuya correcta aplicación también le compete supervigilar; que no es facultad de esta alta corte emitir instrumentos con efectos erga omnes; que lo más viable es que fije criterios mediante su jurisprudencia, sin que éstas cuenten con carácter vinculante.

A nuestro juicio, conscientes de que las funciones legislativas escapan a las atribuciones de la Suprema  Corte de Justicia, lo cierto es que –contrario a lo que se ha pretendido establecer- los reglamentos en esta materia que, dicho sea de paso, constituyen una exhortación expresa de la Ley No. 108-05, la cual remite a una reglamentación a cargo de la Suprema Corte de Justicia en determinados aspectos, han coadyuvado considerablemente con la aplicación de la referida normativa (Ley No. 108-05). Es que tales reglamentos son el resultado de mesas de trabajo integradas por los mismos actores del sistema, los cuales –en atención a sus funciones diarias- están en condiciones aptas para detectar cualquier impasse y, consecuentemente, sugerir los correctivos de lugar.

Así las cosas, ha de convenirse que no es verdad que legisladores, ajenos a la cotidianidad en la administración de justicia inmobiliaria, van a tener las mismas herramientas a mano para viabilizar la aplicación de la Ley No. 108-05 que los actores del sistema; sin mencionar los escollos que pudiera enfrentar la promulgación de cada ley tendente a corregir inconvenientes en esta materia tan sensible para el desarrollo de la nación, como secuela de la burocracia y del difícil consenso entre las diversas parcelas partidarias, atendiendo a los intereses del momento; intereses que no necesariamente se corresponden con un sentido rigurosamente jurídico.  Todo lo cual, redunda en una dilación innecesaria para la adopción oportuna de los correctivos de lugar, impidiendo que los usuarios del sistema encuentren solución a sus casos con la celeridad que requiere la tutela judicial efectiva, a la vista del artículo 69 de la Constitución de la nación.

Pues bien, asumiendo como legítima la comentada facultad reglamentaria de la Suprema Corte de Justicia en materia inmobiliaria, surge la cuestión que constituye el eje nuclear del presente escrito: ¿cómo interpretar estos reglamentos, de cara a la Ley No. 108-5 sobre Registro Inmobiliario, en el sentido de saber cuándo es menester jerarquizar y cuándo lo procedente es armonizar estos instrumentos normativos (Ley y reglamento)?

El punto de partida del asunto a dilucidar es el principio VII de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, que taxativamente sostiene lo siguiente: ”Cuando exista contradicción entre esta ley y sus reglamentos, prevalece la presente ley”. Como puede advertirse, este precepto no persigue otra cosa que hacer acopio del sistema de fuentes que rige en nuestro ordenamiento jurídico, conforme al cual –como es sabido- la ley prima ante los reglamentos y las resoluciones.

Sería a todas luces improcedente, al hilo de nuestro sistema de fuentes, pretender modificar la Ley No. 108-05 mediante un reglamento. Por consiguiente, tantas veces se cuente con argumentos de peso para sostener que se ha procedido en esta tesitura, la parte interesada deberá invocar la inaplicabilidad de tal precepto reglamentario, promoviendo el imperio de la ley que debe primar (Ley No. 108-05). Sin embargo, las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que muchas veces se invocan supuestas antinomias entre reglamentos y la Ley No. 108-05 que no son tales. En efecto, recurrentemente la Ley No. 108-05 no aclara un punto determinado, y justamente el reglamento viene a arrojar luz al respecto, no a contradecir ningún precepto legalmente establecido.  

Un ejemplo de que, a nuestro modo de ver las cosas, no es que exista contradicción, sino complementación entre la Ley No. 108-05 y sus reglamentos, es lo relativo al plazo para  recurrir en reconsideración (de 15 días, a partir de la solicitud), sobre lo cual la ley no establece a qué tipo de días se refiere: si calendario o hábiles, en tanto que el artículo 177 del Reglamento de los Tribunales Superiores de Tierras y de Jurisdicción Original de la Jurisdicción Inmobiliaria, determina que dicho plazo ha de computarse en función de días laborables. Pero además, el artículo 162 del reglamento General de Registro de Títulos y el artículo 205 del Reglamento General de Mensura Catastrales ordenan, para los registros de títulos y las direcciones regionales de mensuras catastrales, que el plazo para fallar el recurso de reconsideración es de quince días hábiles.

Esta situación se verifica también en el recurso jerárquico, en que el artículo 77, párrafo II, de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario y el artículo 183 del Reglamento de los Tribunales de Tierras y de Jurisdicción Original, así como el artículo 168 del Reglamento General de Registro de Títulos y el artículo 211 del Reglamento General de Mensura Catastrales, que no coinciden en cuanto a especificar la naturaleza de los días correspondientes al plazo de quince días para la interposición del recurso jerárquico: la Ley se limita a fijar en 15 días la duración del plazo, mientras que los referidos reglamentos establecen que estos días son hábiles.

Lo propio sucede en relación al recurso jurisdiccional, ya que el artículo 78, párrafo I, de la Ley No. 108-05 fija en 30 días el plazo para esta modalidad recursiva, contados a partir de que quede habilitado, sin establecer la naturaleza de los días a computar, mientras que el artículo 192 del Reglamento General de Tribunales de Tierras y de Jurisdicción Original, establece que para los tribunales en esta materia dicho plazo ha de calcularse en base a días hábiles. La misma situación relativa a la manera de computar los días del plazo para el comentado recurso, se verifica respecto de las decisiones administrativas dadas por Registro de Títulos y por Mensura Catastrales, en razón de que los Reglamentos que rigen cada materia (RGRT y RGMC) señalan que dicho plazo debe computarse en días hábiles, sin que la Ley No. 108-05 identifique la naturaleza de estos días. 

Sobre la cuestión de saber si existe contradicción entre la Ley No. 108-05 y sus reglamentos, en el marco de la naturaleza de los días para calcular los plazos en materia recursoria ante la jurisdicción inmobiliaria, la doctrina ha razonado en el siguiente sentido: “Ante una contradicción entre la LRI y sus reglamentos, la LRI debería prevalecer, en virtud del principio VII LRI. No obstante, al ser la Suprema Corte de Justicia el órgano que elaboró los reglamentos y, al mismo tiempo, el órgano que juzgará definitivamente cualquier controversia sobre este asunto, es probable que decida que los plazos son de quince (15) días laborables o hábiles”[3].

El tema dilucidado no sólo comprende la materia de recursos. En cuanto al punto de las reclamaciones al Fondo de Garantía de Inmuebles Registrados, la ley no ha previsto ningún plazo para reclamar la indemnización correspondiente, producto de alguna lesión sufrida como consecuencia de la aplicación de la Ley No. 108-05. Hasta tanto no exista un reglamento que instituya un plazo, por principio general, ha de regir el plazo prescriptivo de veinte años de derecho común, aplicable cada vez que algún precepto normativo no consagre alguna otra prescripción más corta. Pero si en el futuro surgiere alguna reglamentación, como tenemos entendido que ocurrirá más temprano que tarde, que prevea un plazo más corto para reclamar la comentada indemnización, no resultaría ni justo ni útil hablar de contradicción de normas, sino de suplementación de normas; es decir, de  armonización de la ley aplicable y de sus reglamentos.

En este orden de ideas, es importante destacar que la Ley No. 108-05 no diferencia para el conocimiento del recurso administrativo jurisdiccional, si la decisión recurrida proviene del tribunal de jurisdicción original (TJO) o si ha sido emitida por el Tribunal Superior de Tierras (TST); sin embargo, el Reglamento para Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, en sus artículos 189 y 190, aclara que solamente deberá conocer de dicha acción recursiva el pleno del TST, cuando se trate de alguna decisión dictada por el mismo TST, pero cuando sea evacuada por el TJO, será una terna del TST la llamada a estatuir sobre el particular, no el pleno[4].

En estos casos, o en cualquier otro que pueda identificarse con análogas particularidades, no luce razonable, a la vista del artículo 40.15 de la Constitución[5], interpretar que se ha incurrido en una antinomia, porque más bien se ha reforzado o aclarado un aspecto de la ley no definido, valiéndose de las experiencias cotidianas, con el evidente propósito de agilizar y hacer más efectivos los procesos.

Una verdadera contradicción entre una ley y su reglamento, se produce cuando por la vía reglamentaria se contradice un aspecto consagrado legalmente: no es lo mismo complementar que contradecir. Verbigracia, de manera expresa el párrafo del artículo 31 de la Ley No. 108-05 de Registro Inmobiliario, establece que en materia inmobiliaria sólo se podrá demandar en daños y perjuicios de manera reconvencional, como secuela de una demanda temeraria[6].  Por consiguiente, si un reglamento estableciere que, fuera del caso permitido legalmente, procede demandar en daños y perjuicios, habría una contradicción manifiesta entre dicho reglamento y la Ley; por tanto, lo reglamentario debería sucumbir frente a lo legal. Justamente, la Suprema Corte de Justicia ha juzgado que en el estado actual de nuestro derecho positivo, sólo es posible demandar en daños y perjuicios ante los tribunales de tierras, en el contexto previsto en el citado artículo 31 de la Ley No. 108-05, esto es, reconvencionalmente y en ocasión de demandas cuya temeridad sea posible establecer por el tribunal apoderado[7].   

Por otra parte, en los últimos tiempos se ha venido suscitando ante la jurisdicción inmobiliaria, sobre todo a nivel  de jurisdicción original, la discusión en torno a la Resolución No. 1419-2013, sobre Procedimientos Diversos ante los Registradores de Títulos y las Direcciones de Mensuras Catastrales, la cual en su artículo 2 permite que las oposiciones trabadas al amparo de la hoy abrogada Ley No. 1542 sobre Registro de Tierras, que no hayan sido regularizadas en el plazo concedido a tales efectos por esta resolución[8], puedan ser levantadas directamente por el Registro de Títulos, a pedido de parte, sin que deba mediar decisión judicial[9]. Al respecto, vale recordar que en el esquema de la referida normativa (Ley No. 1542), las oposiciones ante el Registro de Títulos, si bien en principio debían ser autorizadas por el Presidente del Tribunal Superior de Tierras correspondiente, al certificar la instancia que daba origen a la demanda[10], lo cierto es que en la praxis era usanza que las mismas  se trabaran mediante simples actos de alguacil[11]; en cambio, a partir de la entrada en vigencia de la Ley No. 108-05, las notas preventivas o medidas cautelares (oposición) se generan de forma automática y por mandato de los tribunales, tan pronto como inicie un procedimiento inmobiliario; es decir, ya las partes no pueden “antojadizamente” hacer inscribir una oposición a traspaso de un inmueble, por ejemplo, sin que un tribunal estatuya sobre el particular.  

La discusión comentada va dirigida en el sentido de saber si, concretamente, por mandato de la mencionada Resolución No. 1419-2013, están obligados los tribunales de jurisdicción original, en caso de que le sea sometida una solicitud de levantamiento de una oposición trabada con la vieja ley, a remitir a las partes ante el Registro de Títulos correspondiente, para que allí diligencien el levantamiento, o si es su facultad, como órgano jurisdiccional, proceder por sí a disponer este levantamiento.

Una primera posición sostiene que “el reglamento no se le impone a los tribunales”, partiendo de que la Ley No. 108-05, que es la normativa que cuenta con carácter vinculante, nada consagra sobre el particular; y por tanto, sí pueden los tribunales de jurisdicción original estatuir sobre la referida cuestión, sin necesidad de remitir a las partes ante el Registro de Títulos, aplicando la citada resolución. Una segunda posición entiende que, por un tema de seguridad jurídica, en función de la unidad de criterios, lo más recomendable es remitir a las partes a que se provean ante el Registro de Títulos para que promuevan en aquella dependencia administrativa el levantamiento de la oposición criticada, en una aplicación a ultranza de la resolución comentada. Esto así, en el entendimiento de que si la Suprema Corte de Justicia ha reglamentado en el orden de remitir directamente al Registro de Títulos estos asuntos, es justamente para agilizar los trámites, por lo que la aplicación de dicha reglamentación debería ser uniforme en todos los tribunales de la República, en materia inmobiliaria.

A nuestro juicio, el fundamento de ninguno de los dos razonamientos esgrimidos precedentemente, que son los que han ganado mayor terreno en la cotidianidad, resisten un test de razonabilidad, bajo el abrigo del artículo 40.15 de la Constitución; en razón de que, por un lado, los reglamentos dictados por la Suprema Corte de Justicia, en ejercicio de las facultades reglamentarias que hasta el momento han sido reconocidas constitucionalmente, sí deben ser vinculantes para los tribunales inferiores, por un tema de seguridad jurídica. Pero por otro lado, la misma razonabilidad sugiere que no debe incurrirse en el error de aplicar exegéticamente el marco normativo vigente.

En efecto, partiendo de que el espíritu del analizado reglamento es agilizar los trámites, mal podría interpretarse que lo justo y útil sería hacer perder tiempo a los usuarios, declinando la solicitud de levantamiento de oposición por ante el Registro de Títulos, sin decidir nada concreto. Parecería que lo más factible en este supuesto sería, ya que las partes por desconocimiento, negligencia, etc., han acudido ante el tribunal, dejando de beneficiarse de la resolución que le facilita el trámite, decidir sobre el particular, pero no “porque no se imponen los reglamentos”, sino porque es lo más razonable, en términos procesales.

Volvemos en esta parte a la idea nuclear de este escrito, en el sentido de que en los puntos tratados lo recomendable es armonizar la Ley No. 108-05 con sus reglamentos, y no pretender acudir, ante todo tipo de situaciones, al método de la jerarquización, ya que esto último, tal como se ha venido exponiendo, no siempre conduce a una solución jurídicamente viable.

Como se ha dicho, es la misma Ley No. 108-05 sobre Registro Inmobiliario, en su principio VI[12], que delega en la Suprema Corte de Justicia la reglamentación de aspectos no detallados pormenorizadamente en dicha norma, a fines de hacer acopio de la experiencia cotidiana ante los tribunales del orden judicial; y justamente, dicha reglamentación es el producto de las labores de mesas de trabajo integradas por los propios actores del sistema, quienes –basándose en los casos que ordinariamente se van ventilando judicialmente- sugieren posibles soluciones a diferentes dificultades que nacen en el día a día ante la jurisdicción inmobiliaria. En esas atenciones, al momento de elaborar cualquier concepto jurídico en esta materia, se debe ser sumamente cauto y ponderar reflexivamente cuándo resulta justo y útil, al tenor del citado artículo 40.15 de la Constitución, emplear el sistema de la jerarquización[13] entre la Ley No. 108-05 y sus reglamentos y cuándo lo procedente es aplicar el sistema de armonización[14], según exista una verdadera contradicción entre la ley y sus reglamentos o exista un complemento entre estos últimos y aquella. 

BIBLIOGRAFÍA

GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Primera Edición, Impresora Amigo del Hogar, 2014, República Dominicana.

GUZMÁN ARIZA, Fabio J. “Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Primera Edición, Editora Judicial, S.R.L., 2009, República Dominicana.

HERNÁNDEZ-MACHADO SANTANA, Erick. “Legislación de registro Inmobiliario”, Primera Edición, Impresora SunDance Marketing Solutions, 2012, Orlando, FL. USA.

MONCIÓN, Segundo E. “La Litis, Los Incidentes y la Demanda en Referimiento en la Jurisdicción Inmobiliaria”, Tercera edición, Editora Centenario, S.A., 2015, República Dominicana.

VILLARO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Primera Edición, Editorial Astrea de Alfredo y Ricardo Depalma SRL, 2010, Buenos Aires, Argentina.

________________ Constitución proclamada el 13 de junio del año 2015.

________________ Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario.

________________ Reglamento General de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Inmobiliaria.

________________ Reglamento General del Registro de Títulos.

________________ Reglamento General de Mensura Catastrales

________________ Resolución No. 1419-2013, sobre procedimientos ante Registradores de Títulos y Direcciones de Mensuras Catastrales.

Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 161, del 29 de abril de 2015 (disponible en la red: http://www.poderjudicial.gob.do/consultas_sentencias/fallos_nuevos.aspx)

APLICABILIDAD DEL REFERIMIENTO EN

MATERIA DE EMBARGO INMOBILIARIO

Por.: Yoaldo Hernández Perera

Gaceta Judicial, año 19, No. 344

Sumario

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Se estudia el alcance de la figura del referimiento en las ejecuciones inmobiliarias, a partir de las nuevas tendencias del derecho de ejecución forzada, en el orden de ampliar la noción de incidente y de restringir la procedencia del instituto del rèfèrè. 

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PALABRAS CLAVES

Derecho de ejecución forzosa, embargo inmobiliario, incidentes, escuela extensiva, Código de Procedimiento Civil, inscripción en falsedad, sobreseimiento, referimiento, juez de fondo, eficacia procesal, tendencias, doctrina, jurisprudencia, Anteproyecto, Francia, República Dominicana.

El embargo inmobiliario, dada la naturaleza de los bienes que le sirven de objeto (inmuebles), los cuales en principio son de mayor valía que los bienes muebles[1], está celosamente estructurado, en términos procesales. Justamente por eso, es susceptible de situaciones incidentales que pudieran retardar la expropiación descomedidamente: en la medida en que el proceso es más complejo, con plazos fatales, formalidades de registro e inscripción, etc., se crean más condiciones para derivar incidentes, muchas veces con el firme propósito de evitar la adjudicación.

A partir de lo anterior, la tendencia ha venido siendo hacia concentrar todos los asuntos derivados del procedimiento del embargo inmobiliario para que lo conozca un mismo juez, que es el juez del embargo; esto así, a fines de evitar una contradicción de decisiones, como pudiera ser –por ejemplo- que un tribunal determinado acoja una nulidad de mandamiento de pago tramitada bajo la fórmula de una demanda principal y, por otra parte, el tribunal del embargo proceda a adjudicar el inmueble en el  proceso de ejecución principal; es decir, que se proceda a vender un bien en relación a un proceso que ha sido declarado nulo: tremenda contradicción; grave error judicial.

Tomando en consideración que el debido proceso ha de estudiarse desde todas las perspectivas posibles, en este caso debe enfocarse, tanto desde el ámbito del acreedor ejecutante como del deudor ejecutado. Así, en directa aplicación del artículo 69 de la Constitución, que instituye la tutela judicial efectiva y el debido proceso, los tribunales deben velar porque no se cometan irregularidades al momento de expropiar a una persona de algún inmueble, pero en igual medida deben procurar que los acreedores, en buena lid, puedan ejecutar sus acreencias. En efecto, el Tribunal Constitucional ha decidido que el poder ejecutar un título forma parte del debido proceso y de la tutela judicial efectiva[2].

El instituto del referimiento, que en sentido general ha venido a paliar el carácter esencialmente flemático del proceso civil ordinario, dado que a través de él, ante determinadas circunstancias es posible agenciar una ordenanza provisional, hasta tanto se defina lo principal[3], en materia de embargo inmobiliario su aplicabilidad ha sido restringida por la jurisprudencia y por la doctrina vanguardista. 

En efecto, sobre el referimiento y el embargo inmobiliario, ha sido juzgado lo siguiente:“En materia de embargo inmobiliario es posible el uso del procedimiento sumario y excepcional del referimiento, pero su utilización en este ámbito está restringido a casos específicamente previstos por la ley. El juez de los referimientos es en principio incompetente para conocer de todas las excepciones promovidas por el embargado o por los terceros que toquen el fondo del derecho de las partes”[4].

Ordinariamente del referimiento en esta materia suele emplearse para promover la suspensión provisional de la sentencia de adjudicación que resuelve incidentes[5], en el sentido de apelar dicha decisión y luego acudir ante el Presidente de la Corte de Apelación, en atribuciones de referimiento, para que suspenda los efectos de la decisión; lo cual luce razonable, pues –en principio- luego de la adjudicación, se supone que el juez del embargo se desapodera del conocimiento del asunto y, por tanto, no estaría en condiciones de dilucidar cualquier situación procesal luego de concluir el trámite, a menos que se produzca una puja ulterior, una solicitud de falsa subasta, etc., lo que provocaría el conocimiento de subsecuentes audiencias. Sin embargo, es nuestro entendimiento que –por eficacia procesal- todo cuanto surja durante el conocimiento del embargo sea conocido ante el juez de lo principal (juez del embargo), incluyendo la solicitud de sobreseimiento a causa de un falso principal[6] o por cualquier otro motivo[7].

Sucede que en la práctica suele acudirse ante el juez de los referimientos, alegando la existencia de un falso principal, a fines de proponer el sobreseimiento del embargo, hasta tanto se defina la falsedad[8]. Pero sobre la improcedencia de este proceder, ha sido decidido que el sobreseimiento del embargo debe solicitarse ante el tribunal apoderado de lo principal, y no ante el presidente de otro tribunal por la vía del referimiento[9]. En efecto, tal como hemos referido previamente, la tendencia es hacia concentrar el conocimiento de todas las incidencias de la ejecución ante el mismo juez de lo principal, que es el del embargo.

La distinción que en su oportunidad hizo la jurisprudencia sobre el momento del petitorio incidental, si antes de la denuncia del embargo o luego de ésta[10], a fines de identificar los incidentes del embargo, ya carece de aplicación. La tendencia es hacia aperturar la noción de “incidente” en materia de embargo inmobiliario. En Francia, y así se recoge en el Anteproyecto del Código Procesal Civil, se hace acopio de la escuela extensiva[11] de los incidentes, a saber: Artículo 1043: El Juzgado de Primera Instancia apoderado del procedimiento de embargo inmobiliario será el único competente para conocer de toda demanda que se establezca con motivo del mismo o de un mandamiento de pago tendente a ese fin, aunque la demanda esté relacionada con la propiedad del inmueble cuya expropiación se persiga o con cualquier derecho susceptible de registro o en proceso de saneamiento; con la calidad de las partes; con el crédito que le sirve de causa; con la inembargabilidad de los bienes perseguidos; con la validez o la falsedad del título que le sirve de fundamento; y con las circunstancias de hecho y de derecho que impidan el embargo, lo modifiquen o lo extingan”.

Como puede advertirse, la tendencia es hacia considerar como incidente aun los cuestionamientos del mandamiento de pago, que en sí no forma parte del embargo, sino una especie de antesala de él; con más razón lo sería –por razonamiento a fortiori- cualquier nulidad contra actos posteriores al mandamiento, lo que revela, como se lleva dicho, que aquella tradicional distinción del momento de la denuncia del embargo no se corresponde con las proyecciones actuales en materia de ejecuciones: todo cuanto surja durante el conocimiento del embargo y sea capaz de incidir en su desenlace, debe tenerse como incidente y, por tanto, debe conocerlo el juez del embargo, no el juez del referimiento[12]. Este último, tan pronto como constate que existe un embargo inmobiliario en curso, en la fase que sea[13], debe declarar su incompetencia para conocer del asunto; incluso de manera oficiosa, pues se trata de una cuestión atributiva, que es de orden público.

La inscripción en falsedad, como tal, es un incidente civil que cuenta con sus propias particularidades. No debe considerarse, según la mejor doctrina[14], como un incidente del embargo inmobiliario; pero todo cuanto derive de dicho incidente particular, como sería el sobreseimiento[15] de la ejecución, insistimos, debe proponerse ante el juez del embargo, jamás por ante el juez de los referimientos; independientemente de que se haya denunciado o no el embargo. De lo que se trata es de –reiteramos- evitar que surjan dilaciones innecesarias, considerando que la tendencia es hacia impedir que asuntos incidentales retrasen la adjudicación[16].

En definitiva, lo importante es retener que a la vista de las tendencias de nuestro derecho de ejecución forzada, la noción de incidente se amplía y la aplicabilidad del referimiento se restringe cada vez más. Y qué bueno que sea así, pues por un tema de buena administración de justicia, el juez que está en mejores condiciones para estatuir con justeza sobre asuntos relacionados con el embargo es el mismo juez del embargo.

BIBLIOGRAFÌA

HERNÀNDEZ PERERA, Yoaldo. “Los Incidentes del Embargo Inmobiliario”, 2da. Edición. Editora Soto Castillo, SRL, 2013.

TAVARES, Froilán (Hijo). “Elementos de Derecho Procesal Civil Dominicano”, Vol. IV, 5ta. Edición. Editora Centenario, S.A., 2003.

Constitución proclamada el 26 de enero del año 2010.

Tribunal Constitucional, TC/0339/14, del 22 de diciembre del año 2014

Sentencia SCJ, casación de fecha 28 de agosto del año 1964, B.J. No. 649, p. 12

Sentencia SCJ, 1ra. Càm, del 22 de noviembre de 2000, B.J. No. 1080, p.p. 134-140