Por: Yoaldo Hernández Perera
Resumen
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Considerada por la doctrina francesa como la etapa central del embargo inmobiliario, la audiencia de orientación concentra decisiones clave: desde la validación del procedimiento hasta la admisión de incidentes, pasando por la definición entre venta amigable o forzada. Su carácter preclusivo y su impacto en el curso del proceso la convierten en un punto de inflexión. En estas líneas examinamos con detalle esta fase, destacando cómo el modelo francés —riguroso, equilibrado y protector del debido proceso— podría inspirar futuras reformas legales en nuestro país, en busca de una justicia ejecutiva más eficiente y garantista.
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Palabras clave
Derecho francés, audiencia de orientación, saisie immobilière (embargo inmobiliario), juez de la ejecución, venta amigable, venta forzada, título ejecutorio, incidentes procesales,defensas del deudor,preclusión, procedimiento civil de ejecución,cantonnement de la saisie (reducción del embargo),mise à prix (precio base), suspensión por sobreendeudamiento, reforma procesal francesa.
Contenido
I.- Mirada preliminar, II.- La audiencia de orientación en el embargo inmobiliario francés: una etapa clave en la protección del debido proceso, III.- ¿En qué consiste la audiencia de orientación?, IV.- Función del juez de la ejecución, V.- La participación del abogado, VI.- Medios de defensa y solicitudes comunes, VII.- Suspensión del procedimiento por situación de sobreendeudamiento, VIII.- El carácter determinante de esta audiencia, IX.- Reflexión final.
I.- Mirada preliminar
Tal como se señala en un trabajo publicado en enero de 2025 en Dalloz, dentro de sus Fiches d’orientation, titulado Saisie Immobilière (dispositions générales)[1], las disposiciones relativas al embargo inmobiliario se encuentran recogidas en el Libro III, tanto en su parte legislativa como reglamentaria, del Código de Procedimientos Civiles de Ejecución. No obstante, este procedimiento también se rige —en lo que no le resulte incompatible— por las disposiciones del Libro I del mismo código, relativas a las condiciones de la ejecución forzosa, a los sujetos que intervienen en ella, a la prevención de dificultades en su desarrollo, a las operaciones ejecutorias propiamente dichas, así como a los posibles obstáculos en su ejecución.
Considerando que, históricamente, nuestro ordenamiento jurídico ha seguido de cerca la evolución del derecho francés —país de origen de nuestras principales instituciones legales—, resulta particularmente útil examinar la estructura actual del embargo inmobiliario en dicho sistema. En este breve abordaje, centraremos nuestra atención en una etapa específica del procedimiento: la audiencia de orientación (Audience d’orientation). Nos detendremos con detalle en el estudio de esta fase; sin embargo, conviene precisar desde el inicio que el embargo inmobiliario en Francia se articula en las siguientes etapas:
1.- Titre exécutoire (título ejecutivo). El acreedor, igual que en nuestro derecho, debe contar con un título ejecutorio[2] que reconozca su crédito (por ejemplo, una sentencia judicial, un pagaré notarial, etc.).
2.- Commandement de payer valant saisie (requerimiento de pago con efecto de embargo)[3]. Es, igual que el mandamiento de pago entre nosotros, un acto notificado por un huissier de justice (agente judicial), alguacil entre nosotros.Da al deudor 8 días para pagar su deuda[4]. Este acto también bloquea la posibilidad de vender el inmueble sin pasar por el procedimiento. Lo propio sucede en el sistema dominicano, porque el embargo de un inmueble registrado genera, por ley, un bloqueo registral.
3.- Publication au service de publicité foncière. El requerimiento se publica en el registro de la propiedad.Esto pone en conocimiento a terceros del embargo. En nuestro derecho, igualmente, se lleva a cabo la publicidad del embargo para terceros, sea en el registro de títulos, si se trata de un inmueble registrado, o ante la conservaduría de hipotecas, si el embargo recae sobre un inmueble sin registrar.
4.- Assignation à comparaître (citación a audiencia). El deudor es citado ante el juge de l’exécution (juez de ejecución) para una audiencia de orientación[5]. Esta etapa, como hemos dicho antes, no existe en el derecho dominicano.
5.- Audience d’orientation (Audiencia de orientación)[6]. En esta vista el juez decide si se procede a una vente amiable (venta voluntaria bajo supervisión judicial)[7] o a una vente forcée aux enchères (venta forzosa en subasta pública)[8]. Esta audiencia se regla en el article R. 322-15 du code des procédures civiles d’exécution[9].
6.- Vente aux enchères publiques (venta en pública subasta). Si no hay venta amistosa, se organiza una subasta ante el tribunal. La venta se hace al mejor postor y los fondos se utilizan para pagar al acreedor, tal como se prevé en el ordenamiento dominicano[10].
II.- La audiencia de orientación en el embargo inmobiliario francés: una etapa clave en la protección del debido proceso
El procedimiento de embargo inmobiliario en Francia se estructura cuidadosamente para equilibrar los derechos del acreedor con las garantías procesales del deudor. En este contexto, la audiencia de orientación (l’audience d’orientation) representa una etapa central y decisiva dentro del proceso de ejecución forzosa sobre bienes inmuebles. No solo delimita el curso de las actuaciones posteriores, sino que también actúa como un verdadero filtro de legalidad y pertinencia de la medida ejecutiva.
III.- ¿En qué consiste la audiencia de orientación?
Se trata de la primera audiencia judicial en el procedimiento de saisie immobilière (embargo inmobiliario), en la cual el juez de la ejecución (juge de l’exécution) verifica la legalidad de la acción emprendida y determina el rumbo que tomará el proceso: venta amistosa[11] o venta forzosa en subasta pública.
Durante esta audiencia, el deudor tiene la posibilidad de presentar sus medios de defensa, exponer objeciones, formular peticiones incidentales y solicitar medidas como el diferimiento del procedimiento, el cantonnement (limitación del embargo a ciertos bienes) o incluso el plazo de gracia. La importancia de este momento procesal es tal, que cualquier medio de defensa no presentado en esta fase será, en principio, inadmisible en etapas posteriores, salvo que se funde en hechos sobrevenidos.
IV.- Función del juez de la ejecución[12]
El rol de este juez es particularmente activo[13]. Según el artículo R. 322-15 del Code des procédures civiles d’exécution (CPCE), debe verificar, de oficio, que el acreedor sea titular de un título ejecutorio válido, que la deuda sea líquida y exigible; y que se trate de una sentencia firme. Además, debe constatar que la ejecución recae efectivamente sobre un bien inmueble y, en virtud de la jurisprudencia europea, controlar la posible existencia de cláusulas abusivas en el contrato que dio origen a la obligación.
Una vez realizadas estas verificaciones, el juez fija el monto de la deuda[14] y determina si la venta será amistosa o forzosa, permitiendo así encaminar el procedimiento de forma clara y eficiente[15].
V.- La participación del abogado
Dada la complejidad de este tipo de procedimientos, la ley francesa impone la obligatoriedad de representación por abogado (art. R. 311-4 del CPCE). Esta exigencia busca proteger al deudor, garantizando que su defensa se ejerza con competencia técnica y dentro de los marcos legales adecuados. La única excepción a esta regla se encuentra en el caso de una solicitud de venta amistosa, la cual el deudor puede presentar por sí mismo.
VI.- Medios de defensa y solicitudes comunes
Durante la audiencia de orientación, el deudor puede plantear una serie de defensas y solicitudes incidentales[16]. Algunas de las más relevantes son:
- La excepción de embargo abusivo, en virtud del artículo L. 121-2 del CPCE, que permite al juez levantar embargos que se consideren inútiles o desproporcionados e, incluso, sancionar al acreedor con daños y perjuicios.
- El cantonnement de la saisie, contemplado en el artículo L. 321-6, permite al deudor limitar el embargo a uno o algunos de sus bienes inmuebles, siempre que pruebe que ello bastará para saldar la deuda[17].
- La impugnación del precio base de la subasta pública por ser manifiestamente insuficiente, conforme a los artículos R. 322-5 y L. 322-6, con el objetivo de asegurar una venta justa y evitar la adjudicación automática al acreedor por falta de postores.
- El plazo de gracia, que el juez puede conceder con base en el artículo 510 del Código de Procedimiento Civil francés, permitiendo al deudor un tiempo adicional para cumplir con la obligación antes de que se ejecute la venta del inmueble[18].
Incluso, con base en el article L. 321-6, alinéa 2, du code des procédures civiles d’exécution[19], existe la posibilidad de conversión en hipoteca judicial, siendo que el deudor puede solicitar la conversión de la medida de embargo en una hipoteca judicial, que se inscribirá con el mismo rango de la medida de embargo inicial[20]. Lo relevante de esto es que ello abre una vía de desjudicialización parcial del procedimiento, preservando garantías para el acreedor y evitando la venta inmediata del inmueble[21].
VII.- Suspensión del procedimiento por situación de sobreendeudamiento
El sistema francés articula el procedimiento de embargo con el régimen de protección del deudor sobreendeudado (Código de Consumo); con lo cual, la Comisión de sobreendeudamiento puede intervenir y solicitar la suspensión de la ejecución, incluso, antes de que se declare admisible la solicitud del deudor.
Esta coordinación entre procedimientos refleja un enfoque más humano y social del derecho de ejecución, que podría servir como modelo para reformas legislativas en países como el nuestro.
VIII.- El carácter determinante de esta audiencia
La audiencia de orientación es, por tanto, el eje sobre el cual gira el embargo inmobiliario en Francia. No solo permite encuadrar legalmente el procedimiento, sino que otorga al deudor una oportunidad real y eficaz de hacer valer sus derechos. Su naturaleza preclusiva[22] implica que cualquier omisión puede tener consecuencias procesales graves.
La jurisprudencia ha sido constante en confirmar la importancia estratégica de esta etapa, destacando que no se trata de una simple formalidad, sino de un momento procesal donde se deciden cuestiones sustanciales que afectan tanto a la legalidad de la ejecución como al respeto de los derechos fundamentales del deudor.
IX.- Reflexión final
El estudio del embargo inmobiliario en Francia, y en particular de su audiencia de orientación, resulta sumamente instructivo para países que, como el nuestro, comparten raíces jurídicas con el derecho francés. Esta etapa demuestra cómo se puede estructurar un procedimiento ejecutorio con rigor técnico, pero también con respeto por las garantías procesales del deudor.
La claridad normativa, la intervención judicial activa y la posibilidad de oponer medios de defensa efectivos, constituyen elementos valiosos que podrían servir de referencia para futuras reformas en materia de ejecución forzosa en el ordenamiento jurídico dominicano.
[1] En línea: Saisie immobilière (Dispositions générales) – Fiches d’orientation – janvier 2025 | Dalloz
[2] El título ejecutorio no es otra cosa que aquello que la ley, de forma expresa, reconoce como tal. Para que un documento constituya un título ejecutorio, es indispensable que una norma legal lo consagre. Así, por ejemplo, una sentencia que condena al pago de una suma de dinero constituye un título ejecutorio en virtud de lo dispuesto en el artículo 545 del Código de Procedimiento Civil dominicano. Lo mismo ocurre con un acto auténtico que contenga una obligación de pago exigible. Igualmente, una certificación emitida por el Sistema de Garantías Mobiliarias, junto con el contrato correspondiente, también reviste el carácter de título ejecutorio, conforme a lo establecido en la nueva Ley de Garantías Mobiliarias. Esta legislación, dicho sea de paso, modifica el citado artículo 545, ampliando el catálogo de títulos ejecutorios reconocidos legalmente. En definitiva, todo aquello que la ley determine como título ejecutorio tendrá, en efecto, esa calidad jurídica. ¿Y qué facultad otorga el título ejecutorio? La de ejecutar. ¿Y qué implica ejecutar, en el contexto de las vías de ejecución? Significa proceder a la expropiación forzosa de un bien del deudor —en este caso, un bien inmueble— con el fin de venderlo en pública subasta y satisfacer el crédito con el producto de la venta, devolviendo al deudor el excedente, si lo hubiere.
[3] Este acto oficial tiene valor de embargo del bien. Así, el deudor ya no tiene derecho a percibir alquileres, donar o vender el bien, salvo en el marco del procedimiento de embargo.
[4] En caso de que no se realice el pago en el plazo de 8 días, el agente judicial puede acudir al lugar para elaborar un acta de descripción del bien embargado.
[5] Dentro de los 2 meses siguientes a la entrega del requerimiento de pago al deudor, se debe realizar su publicación en la oficina de hipotecas. Luego, el deudor es citado a comparecer por el o los acreedores a una audiencia de orientación, la cual debe celebrarse dentro de los 2 meses siguientes a dicha publicación.
[6] Esta audiencia se lleva a cabo ante el juez del tribunal. El juez escucha las posibles objeciones y observaciones de ambas partes. Al finalizar la audiencia, el juez puede -como hemos dicho- autorizar la venta amistosa del bien embargado, ordenar la venta forzosa o poner fin al procedimiento de embargo suspendiéndolo o interrumpiéndolo.
[7] El deudor tiene derecho a solicitar la venta amistosa del bien embargado. Si el juez la autoriza, fijará un precio mínimo para el bien. La venta solo será definitiva cuando el juez compruebe que se han cumplido las condiciones fijadas. En caso contrario, ordenará la venta forzosa. Si la suma pagada por el comprador es superior a la deuda, el excedente se entregará al deudor. Por el contrario, si la suma obtenida no es suficiente para saldar la deuda, el deudor seguirá siendo responsable del monto restante.
[8] El juez fija la fecha de la subasta, que deberá celebrarse dentro de un plazo de 2 a 4 meses. El precio base es determinado por el o los acreedores. En ausencia de postores, estos serán considerados adjudicatarios automáticamente por dicho monto. Si el deudor considera que el precio base es insuficiente, puede acudir al juez. Durante la audiencia de adjudicación, las ofertas son presentadas por los abogados de los compradores. El bien embargado será adjudicado a la última oferta. El juez dará por terminado el procedimiento de embargo una vez realizado el pago.
[9] En la audiencia de orientación, tal como veremos a mayor profundidad más adelante, el juez de la ejecución, tras haber escuchado a las partes presentes o debidamente representadas, verifica que se cumplan las condiciones previstas en los artículos L. 311-2, L. 311-4 y L. 311-6, se pronuncia sobre las posibles impugnaciones y demandas incidentales, y determina las modalidades de continuación del procedimiento, ya sea autorizando la venta amistosa a solicitud del deudor o bien ordenando la venta forzosa. Cuando autoriza la venta amistosa, el juez debe asegurarse de que esta pueda llevarse a cabo en condiciones satisfactorias, teniendo en cuenta la situación del bien, las condiciones económicas del mercado y las diligencias realizadas por el deudor, en su caso. El artículo L. 311-2 se refiere a la existencia de un título ejecutorio, así como al carácter líquido y exigible del crédito que en él se constata. El artículo L. 311-4 establece el requisito del carácter definitivo del título ejecutorio, ya que la saisie (embargo) no puede continuar sobre la base de una orden de medidas provisionales (ordonnance de référé) ni de una decisión dictada en rebeldía que aún pueda ser objeto de oposición. El artículo L. 311-6 se refiere al objeto del embargo, es decir, que este debe recaer necesariamente sobre un bien inmueble. En aplicación de estos textos, el juez de la ejecución verifica entonces el cumplimiento de las condiciones previas al embargo, se pronuncia sobre las impugnaciones planteadas en la audiencia, y orienta el caso ya sea hacia una venta amistosa o hacia una venta forzosa.
[10] Para ampliar sobre estos pasos y, en general, sobre el embargo inmobiliario en el sistema francés, consultar en línea: Saisie immobilière : étapes et procédures, también: Saisie immobilière | Service-Public.fr; igualmente, revisar: Saisie immobilière (Dispositions générales) – Fiches d’orientation – janvier 2025 | Dalloz
[11] En Francia surgió una flexibilidad en la venta amigable tras la reforma de 2019. Aun cuando se haya ordenado la venta forzada, la venta amigable sigue siendo posible hasta la apertura de las pujas, si hay acuerdo de todos los acreedores. Antes de la reforma, una vez que la audiencia de orientación había ordenado la venta forzada, ya no era factible entablar una venta privada; la subasta era el único camino posible. Con la reforma, se introduce una apertura de excepción: la venta amigable permanece disponible, siempre y cuando haya consenso entre todas las partes, incluso, tras haberse decretado la venta forzada y hasta antes del inicio de las pujas. ¿Por qué fue importante este cambio? Pues porque ofrece mayor flexibilidad y dinamismo al procedimiento, pudiendo evitar una subasta pública en caso de que exista comprador privado dispuesto a adquirir el bien en condiciones equitativas. También Beneficia tanto al deudor (predisposición a una venta más ordenada y menos traumática) como a los acreedores (que pueden obtener un precio justo sin los costes y riesgos de una subasta) y evita que se trate la venta forzosa como algo irreversible, sin dar espacio para alternativas consensuadas eficientes.
[12] Este juez no existe aún en el derecho dominicano, en el contexto civil, a pesar de que el Tribunal Constitucional, mediante su emblemática sentencia TC/0110/13, del 4 de julio del 2013, en el marco de la fuerza pública y los embargos, exhortó al Congreso a legislar, creando la figura del juez de ejecución en materia civil. El tiempo de la exhortación, que fue de dos años, está ventajosamente vencido y, a pesar de ello, no se ha legislado sobre este novedoso funcionario judicial.
[13] Este juez tiene una doble función del juez de ejecución en la audiencia. Además de verificar las condiciones legales del embargo, el juez decide la vía procesal que seguirá la ejecución: venta amigable (vente amiable), a solicitud del deudor y, por otro lado, venta forzada en subasta pública (vente forcée). No se trata solo de una audiencia de control formal, sino de una audiencia de orientación estratégica, que puede evitar la venta forzosa si el deudor demuestra capacidad de negociación o diligencia razonable para vender su bien.
[14] Sobre la determinación del monto de la deuda por parte del juez de ejecución, ha de precisarse que dicho funcionario judicial determina el monto total de la deuda, incluyendo: capital, intereses, gastos de ejecución y accesorios. Este magistrado, por tanto, no solo orienta la venta, sino que fija oficialmente la deuda ejecutable, lo cual puede tener efectos relevantes para el resto de los acreedores y el deudor.
[15] Importante es destacar que la apelación contra el juicio de orientación está sujeta a la regla de indivisibilidad: debe dirigirse contra todas las partes del proceso, no solo contra algunas. Si no se cumple esta regla, el recurso es inadmisible: L’audience d’orientation dans la procédure de saisie immobilière – Maitre Denis BRACKA
[16] Sobre la relevancia práctica del momento de plantear excepciones, resulta de interés destacar que la ley francesa confirma que las contestaciones y solicitudes deben plantearse, a más tardar, en la audiencia de orientación o en su aplazamiento. Si no, precluyen. Esto refuerza el carácter determinante y preclusivo de esta audiencia y, por ende, se justifica su estudio detallado.
[17] En efecto, cuando el deudor tiene varios bienes, puede pedir que el embargo se limite a uno solo de ellos, si su valor cubre la deuda. Esto resulta interesante, porque aporta flexibilidad a la ejecución, evita que el deudor pierda innecesariamente múltiples propiedades y, en definitiva, constituye una solución más proporcional y equitativa.
[18] Hay que resaltar que existe incertidumbre sobre la aplicación del “délai de grâce”, porque, aunque el Código Civil y el Código Procesal francés permiten al juez conceder un plazo de gracia (hasta dos años), el Código de Procedimientos Civiles de Ejecución de dicho país no lo regula expresamente y la jurisprudencia no es uniforme. Esto abre una brecha interpretativa interesante, que puede generar debate sobre la necesidad de consolidar esta facultad judicial en materia de ejecución forzosa.
[19] «Il peut également solliciter du juge une conversion partielle des saisies en hypothèque sur certains de ses immeubles qui prendra rang au jour de la publication de la saisie, sous réserve de l’inscription de la sûreté dans le mois de la notification de la décision. »
[20] Sobre el rango registral del embargo al convertirlo en hipoteca judicial, la ley francesa permite que, si se convierte la saisie en hypothèque judiciaire, la hipoteca conserve la fecha de rango de la publicación del embargo inicial, siempre que se inscriba en el plazo legal. Esto protege al acreedor sin necesidad de continuar con la ejecución inmediata.
[21] Ver en línea: Procédure de saisie immobilière : l’audience d’orientation