LA TRANSFERENCIA INMOBILIARIA Y EL DUPLICADO POR PÉRDIDA: aproximación jurídica y práctica
Por.: Yoaldo Hernández Perera
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RESUMEN
Se analiza, desde una óptica práctica y procesal, cómo un comprador que al momento de registrar su venta no sabe dónde está el Certificado de Título o la constancia anotada que avala la propiedad del bien adquirido, puede conseguir la transferencia a su nombre sin mayores contratiempos.
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PALABARAS CLAVES
Venta, transferencia inmobiliaria, certificado de título, constancia anotada, duplicado por pérdida, Jurisdicción Inmobiliaria, Registrador de Títulos, pragmatismo procesal, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, Reglamento General de los Tribunales de Tierras, Reglamento General de Registro de Títulos, República Dominicana.
En una entrega anterior abordamos la temática relativa al trámite del duplicado del certificado de título por pérdida, a requerimiento de un comprador, con ocasión de una venta no registrada[1]. En aquella oportunidad el abordaje se enfocó al ámbito administrativo, a propósito de una solicitud formulada ante el Registro de Títulos, en expedición de duplicado de dueño por pérdida y transferencia.
En ese contexto, resaltábamos que ante la circunstancia de que el derecho conste todavía a nombre del vendedor creaba un impase que impedía la autorización al comprador, por parte del Registro, para agenciar –por sí- la expedición del duplicado por pérdida del Certificado de Título; esto así, debido a que es quien tenga el derecho a su nombre el que debe promover este trámite, por regla general. Justamente, precisábamos que ante situaciones como la descrita, necesariamente debía judicializarse la cuestión, sea por la vía de los recursos administrativos, o bien en la fórmula de una litis en transferencia y expedición de duplicado por pérdida[2]. Debiendo ser autorizada finalmente, por sentencia, la expedición del condigno duplicado por pérdida (cancelado al instante) y la consecuente transferencia a nombre del comprador.
En esta ocasión vamos a abordar la cuestión desde el escenario contencioso: en el fragor de la sustanciación de un proceso contradictorio en sede judicial. La casuística se da con relativa frecuencia ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a propósito de procesos de deslindes con transferencias[3], con la particularidad de que el comprador que ha agenciado dicho trabajo técnico de individualización de derechos, no tiene certeza de dónde se encuentra la constancia anotada[4] de su vendedor (que avala la titularidad de la porción vendida), sea porque perdió el contacto con dicho vendedor, sea porque –propiamente- se ha extraviado la constancia anotada, o por lo que fuere[5].
Tal como expusimos en la entrega anterior, la circunstancia de que se haya extraviado la constancia anotada no puede obviarse. Es criterio predominante de los tribunales del orden inmobiliario que necesariamente debe existir un pronunciamiento judicial al respecto. En el contexto contencioso, durante la sustanciación de la causa, algunos tribunales han adoptado el remedio jurídico de autorizar al comprador, en el curso del proceso de deslinde con transferencia (mediante sentencia in voce), para que proceda al trámite de duplicado por pérdida ante el Registro de Títulos y, una vez agotado dicha diligencia, que deposite en el expediente los resultados. De tal suerte que, una vez completada la glosa procesal, mediante sentencia de fondo el tribunal esté en condiciones de valorar la situación de que, ciertamente, se ha extraviado el certificado de título (o la constancia anotada) y, en consecuencia, habiéndose expedido un duplicado por pérdida, lo propio es que el mismo sea –al instante- cancelado; debiendo el Registro, por mandato del tribunal, expedir otro a nombre del comprador.
En pocas palabras, el tribunal emite un fallo sobre la barra, autorizando al comprador a que agote el trámite de duplicado por pérdida (debiendo, para proceder en este sentido, retirar copia del acta contentiva de dicha decisión), a seguidas, permite que concluya al fondo, previa presentación de pruebas, y en un plazo concedido al efecto, deberá completarse el expediente con los resultados del proceso de duplicado por pérdida. Cuando se haga tal depósito, conjuntamente con el escrito justificativo de conclusiones, entonces el tribunal estará en condiciones de emitir el fallo correspondiente, respecto de la consabida aprobación de desliñe y la transferencia[6].
De entrada, soluciones procesales como la comentada precedentemente tienen un propósito loable, que es evitar que quede una constancia anotada “en la calle”, legitimando la cancelación que se hará –al instante- de ese duplicado expedido por pérdida. En efecto, para proceder a tal cancelación el tribunal habrá contado con sendas publicaciones hechas en periódicos de circulación nacional, haciendo del conocimiento público que la constancia anotada en cuestión se encuentra extraviada y que, en tal sentido, se ha expedido un duplicado (a cancelar): no se habrá cancelado a la ligera, se tendría el aval del trámite previo para la expedición de duplicados por pérdida. Sin embargo, es nuestro entendimiento que el mismo resultado se pudiera conseguir con medidas procesales más pragmáticas.
En efecto, partiendo de que los tribunales del orden inmobiliario, en ejercicio de su función jurisdiccional, cuentan con amplias facultades para instruir la causa y llegar a la verdad; máxime cuando se trata del proceso de deslinde que, en virtud del artículo 130 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y del artículo 16 del Reglamento para la Regularización Parcelaria y el Deslinde, se rige por los mismos principios del saneamiento, en tanto sean aplicables; lo que quiere decir que los jueces pudieran tener un papel más activo que en materia de litis de derechos registrados para instrumentar este tipo de casos sometidos a su consideración, sería viable que –sencillamente- ante la circunstancia de que el comprador no tenga conocimiento de dónde se encuentre la constancia anotada que avale la titularidad del vendedor al que ha comprado la porción que pretende deslindar, se proceda a cancelar dicha constancia anotada, en manos de quien se encuentre. Con ello el temor de que esté circulando dicho documento, prestándose a actos fraudulentos por desaprensivos, quedaría cubierto.
No vemos obstáculo, incluso, para que, a fines de legitimar lo más posible la cancelación de la constancia anotada en el contexto estudiado (en manos de quien se encuentre), el tribunal requiera a la parte interesada (comprador) que deposite en un plazo concedido a tales efectos publicaciones de periódico de circulación nacional, anunciando la pérdida de la constancia anotada. Y es que, en nuestro concepto, la tramitación de expedición de duplicado por pérdida que consagra el artículo 92, párrafo III, de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, ha sido concebida para trámites llevados administrativamente ante el Registro de Títulos que, como ya hemos aclarado varias veces, no tiene igual amplitud de atribuciones para escrutar pruebas que los tribunales.
Ante el Registro de Títulos el expediente debe bastarse por sí mismo, en términos documentales, para que proceda cualquier solicitud; y ante una circunstancia como la pérdida de un certificado de título, de una constancia anotada o de un certificado de acreedor, se justifica que se agote el trámite de rigor, conforme se ha previsto legal y reglamentariamente. Pero los tribunales, de su lado, cuando están debidamente edificados sobre los pormenores del caso analizado, pueden (y deben) decidir de forma justa y útil, con la debida motivación que, en definitiva, es lo que legitimará la decisión.
En efecto, si el tribunal explica en su sentencia que el comprador ha manifestado que no ha tenido forma de localizar la constancia anotada del inmueble y que ha probado haber sido diligente (realizando publicaciones, etc.), perfectamente puede disponer la cancelación de dicha constancia anotada (en manos de quien se encuentre), sin necesidad de remitir al comprador ante el Registro para agotar un trámite que, en todo caso, no aportaría más luz que aquella que pudiera irradiar un juicio oral, público y contradictorio, en el cual –inclusive- habrá oportunidad de aportar una certificación actualizada del estado jurídico de los derechos envueltos.
No obstante lo anterior, tomando en consideración que muchos tribunales han venido interpretando que la pérdida de un certificado de título, de una constancia anotada o de un certificado de acreedor fuerza –irremediablemente- el agotamiento del trámite de duplicado por pérdida, y que esta diligencia única y exclusivamente debe agotarse ante el Registro, para evitar dilaciones innecesarias, la parte interesada debería evitar sugerir que se ha extraviado tal documentación. Parecería más estratégico persuadir en el sentido de que, sencillamente, como comprador ha perdido contacto con su vendedor y que ha hecho ingentes esfuerzos para localizarlo, sin éxito. Y como “nadie está obligado a lo imposible”, pedir que se cancele en manos de quien se encuentre el certificado de título o constancia anotada y que, a su vez, se ordene al Registro la expedición de uno nuevo a su nombre.
El punto relevante de todo esto, más allá del caso concreto de una constancia anotada que esté extraviada o de la imposibilidad de un comprador de localizar a su vendedor para tramitar la transferencia del inmueble adquirido, es que los formalismos excesivos no deben conducir a afectar los derechos de las personas.
Justamente, COUTURE ha sostenido que el proceso no tiene un fin en sí mismo, más que tutelar el derecho[7]. El ejercicio que se debe hacer al momento de ponderar la posibilidad de alguna medida, es reflexionar antes acerca de saber si con ella se afectan prerrogativas. Si no se conculca ningún derecho, en base a principios como el derazonabilidad, de celeridad, de concentración, de saneamiento, etc., (al margen de que la fórmula adoptada no conste taxativamente en la normativa), se pueden conseguir frutos valiosísimos, en el ámbito de la tutela judicial efectiva.
Es principio constitucional general que lo que la ley no prohíbe está permitido. Lo que legitima las decisiones judiciales son su motivaciones. Si el propósito es tutelar derechos de forma eficaz y con razonable celeridad, evitando dilaciones innecesarias que, en casos extremos, pudieran constituir denegación de justicia, como se ha dicho, los principios orgánicos de cada materia y los constitucionales, en general, pudieran servir de insumos para disponer –sostenidamente- providencias verdaderamente útiles, en pro de laseguridad jurídica.
BIBLIOGRAFÍA
COUTURE, Eduardo J. “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”: Montevideo-Buenos Aires, Euro Editores, S.R.L., 2007.
HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “Trámite de duplicado de certificado de título por pérdida, a requerimiento de un comprador en una venta no registrada”.Gaceta Judicial, núm. 264 (junio 2017)
PEYRANO, Jorge W. “Principios Procesales”, Tomo I: Buenos Aires, Argentina Rubinzal-Culzoni Editores, S.A.m 2011.
READ ORTIZ, Alexis y HERNÁNDEZ PERERA, Yoaldo. “La Jurisdicción Inmobiliaria y el Tribunal Superior de Tierras (Dpto. Central) –Selección de precedentes relevantes- (2015-2017)”: República Dominicana, Soto Castillo Impresiones, SRL, 2017.
REPÚBLICA DOMINICANA, Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario
REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento General de Registro de Títulos.
[1] Gaceta Judicial, año 21, núm. 364, p. 47.
[2] La función calificadora del Registrador de Títulos no le permite asumir lo que no consta expresamente en el expediente sometido a su escrutinio. En ese sentido, si al efecto un comprador solicita que se expida un duplicado de un certificado de título por pérdida, pero dicho certificado está a nombre de quien le vendió a dicho comprador, surge una situación que debe ser aclarada en sede judicial. Son los tribunales del orden inmobiliario, en ejercicio de su función jurisdiccional, con facultades mucho más amplias que las del Registro para llegar a la verdad (medidas de inspección, comparecencias, informativos, etc.), los que deben decidir si procede o no autorizar al comprador a tales efectos. Lo que se persigue es que se expida un duplicado por pérdida (aún a nombre del vendedor) y, a seguidas, se cancele dicho duplicado, expidiéndose otro a nombre del comprador. Esto así, a fines de evitar que esté circulando un certificado de título con el cual pueda hacerse algún acto fraudulento. De suerte y manera, que tan pronto se pierde un certificado de título, una constancia anotada o un certificado de acreedor, debe agotarse el correspondiente procedimiento de duplicado por pérdida.
[3] Cuando un comprador compra una porción de terreno, para individualizar sus derechos de los del propietario debe acudir al trámite del deslinde. A tales efectos, lo que se estila es, en virtud del principio de concentración procesal, solicitar en un mismo proceso la transferencia de lo que se ha comprado y, una vez transferido, promover en calidad de adquiriente el trabajo técnico de deslinde. De suerte y manera, que dicho adquiriente, al transferirse y deslindarse, consigue el certificado de título que avale su propiedad con la garantía del Estado. Es usanza que si el propietario mantiene algún derecho en su patrimonio, el tribunal ordene la “rebaja” correspondiente. Por ejemplo, si el propietario tiene 100 metros cuadrados y vende 30. El comprador se transfiere 30, deslinda esos 30 y el tribunal ordena que se rebaje de la constancia del vendedor esta cantidad de metros, quedando finalmente el comprador con una constancia de 70 metros cuadrados.
[4] La constancia anotada da cuenta del derecho, pero no lo individualiza. El propietario sabe que tiene un metraje determinado, pero no sabe, en términos materiales, dónde se encuentra: si al este, oeste, norte o sur de la parcela. Por eso es que el Certificado de Título (CT) es más confiable (delimita claramente el derecho y su ubicación), lo que justifica que el comprador que adquiera de una persona que tenga una propiedad avalada por constancia anotada, tenga interés en deslindarse y obtener su CT. Incluso, el acceso al mundo financiero es el CT que lo ofrece; difícilmente se acepte como garantía un inmueble avalado por una mera constancia anotada. Las instituciones de intermediación financiera suelen trabajar en función de CT.
[5] Sobre la dificultad del comprador para localizar a su vendedor, en el marco de la máxima que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central ha decidido que cuando no es posible contactar a un vendedor previo, pero se prueba la diligencia del comprador para localizarlo, procede la transferencia, siempre que el interesado pruebe la regularidad de la transacción sometida. (Sentencia dictada el 25 de noviembre del 2016 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).
[6] Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2013-49517, el 10 de mayo del 2018, por la Tercera Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.
[7] “El proceso es, por sí mismo, un instrumento de tutela del derecho. Lo grave, se ha dicho, es que más de una vez el derecho sucumbe ante el proceso y el instrumento de tutela falla en su cometido”. (COUTURE, Eduardo J. “Fundamentos del Derecho Procesal Civil”, 4ta. edición, p. 120.)