La “sobre garantía”, el referimiento y las vías de ejecución. De entrada, tenemos clarísimo que las reglas de las vías de ejecución son de orden público y, por ende, no son susceptibles de derogación mediante convenciones particulares. De ahí que no existan en nuestro Derecho de ejecución forzada “pactos comisorios”: el deudor no puede autorizar a su acreedor a que se quede con la prenda ni con el inmueble, sin previamente agotar la vía de ejecución correspondiente. Cada modalidad ejecutiva tiene sus reglas, no pudiera libremente el acreedor elegir un procedimiento –por ejemplo- de embargo mobiliario para expropiar un inmueble; es la naturaleza del bien, del título, etc., lo que determina la modalidad de ejecución aplicable y, en fin…

Pero de todo lo anterior, a llegar a afirmar (y aquí tal vez estemos haciendo las veces de abogado del diablo) que un acreedor, por intermedio de su abogado, en su irrefutable condición de estratega, no pueda elegir –respetando las reglas de cada ejecución- entre una vía u otra, como que hay mucho trecho.

Quién ha dicho (y seguimos jugando nuestro rol de abogado del diablo)  que por el mero hecho de existir una hipoteca suscrita no puede el acreedor, si entiende que conviene a sus intereses, en vez de valerse de dicha garantía hipotecaria, optar por embargar mobiliariamente un vehículo o cualquier otro efecto mobiliario de su deudor? Es –acaso- la existencia de una hipoteca sinónimo de “ejecución”? Parecería, de entrada, que entretanto no se principia cada trámite ejecutivo el embargo jurídicamente no existe. Y si no existe un embargo inmobiliario en curso, cómo justificar la aplicación del artículo 2209 del Código Civil, que se refiere es a que el acreedor, si ha iniciado la ejecución del inmueble constituido en garantía, no pudiera ejecutar otros inmuebles, sin antes terminar con aquella ejecución. Y, dicho sea de paso, el referido texto alude inmuebles (inmueble-inmueble), no encuadra muebles: como se dijo al inicio, los muebles tienen sus reglas de ejecución y los inmuebles, de su lado, cuentan con las suyas.

Pero en contraposición a lo esbozado ut supra, ha venido constituyendo una práctica recurrente, el levantar, en materia de referimientos, toda ejecución mobiliaria que se haya trabajo, si se determina que existía un contrato de préstamo con garantía hipotecaria entre las partes. Se le ha  venido diciendo al acreedor: “Acreedor, usted optó por suscribir, para asegurar la cobranza de su acreencia, una garantía hipotecaria. Ejecute su garantía y, si y solo si, queda algún monto insoluto, entonces acuda a otra alternativa ejecutiva. Entretanto, le levanto su embargo conservatorio, retentivo, o lo que sea que haya trabado”. Y el fundamento de este remedio jurídico, comúnmente se ha denominado “sobre garantía”.

No quisiera meterme demasiado en mi rol de abogado del diablo, para no desenfocar, pero –vale insistir- ¿y ese típico “paquete” que se da en la práctica: mediante un mismo auto los tribunales autorizan un embargo conservatorio general, una hipoteca judicial provisional y un embargo retentivo: to´ junto. Oh, y si ese acreedor a favor de quien se ha dictado un auto como el mencionado, como buen estratega, decide trabar todas las ejecuciones, de un fuetazo: embarga conservatoriamente un vehículo en poder del deudor, una cuenta bancaria en manos de un tercero (Banco) y una hipoteca judicial provisional respecto de un inmueble de su deudor ¿Habría en el descrito escenario –ipso facto– una “sobre-garantía”? ¿Debería el juez de los referimientos, tan pronto como advierta que existen varias vías de ejecución en curso, levantar las más recientes para que permanezca solamente la primera? ¿Y si todos los bienes ejecutados conservatoriamente, retentivamente y objeto de hipoteca judicial provisional, no alcanzan –juntos- el importe de la acreencia? ¿Resultaría sostenible hablar de “sobre-garantía”? No lo vemos tan claro.

Voy un poquito, solamente un poquito, más lejos. Tradicionalmente, hemos escuchado que si se ha iniciado una ejecución inmobiliaria (superando, en esta parte, la situación descrita más arriba, en el sentido de que la sola inscripción de una hipoteca no debe tenerse como un embargo, per se) no es viable activar –concomitantemente- una ejecución mobiliaria.  Pero –vale insistir- lo que prohíbe el consabido artículo 2209 es ejecutar otros inmuebles, sin antes ejecutar el dado en garantía. Nada consta taxativamente respecto de ejecuciones contra muebles, que son de otra naturaleza.

El principio constitucional, al abrigo del artículo 40.15 de la Constitución, es que todo lo que no es prohibido, se puede. Ya correspondería al deudor, si es que el acreedor le sobre ejecutare por más de lo que debe, demandarle en responsabilidad civil por el uso abusivo de las vías de ejecución, lo cual sería relativamente fácil de probar: bastaría con aportar el documento contentivo de la deuda (que da cuenta de su importe) y la constancia de las ejecuciones (que, igual, ponen de relieve el monto). De suerte y manera, que una simple operación aritmética sería suficiente para saber si, ciertamente, se está sobre ejecutando o no en cada caso en concreto; esto así, en función de lo que se debe y lo que se está pretendiendo ejecutar.

En sintonía con lo precedentemente expuesto, en el curso de una demanda lanzada en materia de referimiento, en suspensión de mandamiento de pago, en levantamiento de oposición, etc., si el argumento es una supuesta “sobre garantía”, el demandado debería emplearse para persuadir al tribunal en el orden de que, independientemente de que existan varias ejecuciones al mismo tiempo, todas juntas o no llegan o, en su caso, no superan la deuda; con lo cual, atendiendo a la razonabilidad jurídica, insistiendo con el precitado artículo 40.15, basado en el carácter justo y útil de la norma, no sería sostenible retener una “sobre garantía”. Todo lo contrario, el acreedor estaría siendo estratega, valiéndose de las herramientas dadas por el legislador para cobrar eficaz y legítimamente el crédito debido.

Justamente, el TC, cuando dimensionó los efectos a futuro de aquella decisión que todos recordaremos, sobre la fuerza pública, se detuvo a aclarar que el debido proceso y la tutela judicial efectiva comprenden también la posibilidad de ejecutar en tiempo razonable un título obtenido en buena lid.

En conclusión, y ya casi nos salimos de nuestro papel, cada abogado que represente a su cliente es un verdadero estratega. Debe dicho letrado optar por la herramienta legal más factible, atendiendo a las particularidades de cada casuística. Tener conciencia, como dijo VIGO, de que en el Estado Constitucional de Derecho en que nos encontramos, la argumentación es preponderante. Y para argumentar debemos trascender –si fuere menester- la ley. Ha de “echarse mano” a los valores y principios jurídicos, muchos de ellos –por cierto- debidamente positivizados en nuestra Constitución. Es un “ir y venir” constante entre los hechos y el derecho; correlacionando todo; aterrizándolo a cada especie.

Parecería, pues, que no es tan absoluto aquello que ha venido haciendo algo de ruido últimamente, de que la sola existencia de una hipoteca equivale a un embargo en curso; que por existir una hipoteca debe entenderse –siempre- que hay “sobre garantía” y, por ende, debe levantarse toda ejecución que no sea la correspondiente a dicha hipoteca; que el acreedor no es estratega para optar por la vía de ejecución que le resulte más factible, respetando las reglas de cada modalidad; que lo inmobiliario siempre debe ejecutarse antes que lo mobiliario (fuera del caso de la excusión de bienes de menores de edad), etc.

Hilando fino, pues –como se ha dicho- las reglas de las ejecuciones son de orden público y, por tanto, no pudiera su sustancia derogarse mediante convenciones particulares, la Suprema Corte de Justicia ha dado señales a favor de la aludida condición de “estratega” del acreedor, al tiempo de reconocer validez a la “cláusula de opción”, en el marco de las ejecuciones mobiliarias. En efecto, ha reconocido la citada alta Corte que perfectamente las partes pudieran acordar la facultad del acreedor de elegir entre ejecutar una prenda sin desapoderamiento, ante el juzgado de paz, o ejecutar –basado en la misma causa (crédito)- valiéndose de un pagaré notarial, siendo competente en este último supuesto, para cualquier incidencia, el tribunal de derecho común: una cosa es respetar las reglas consustanciales de cada ejecución y otra -muy distinta- es la facultad de planificarse y arremeter a favor de los intereses representados.

En definitiva, como dice la canción: “Nada es verdad, ni es mentira. Todo depende del color del cristal con que se mira”. Y aquí sí, formalmente, nos quitamos el ropaje de abogado del diablo. Pasamos a decir entonces que el cristal de la justicia ha de estar siempre nítido, transparente, pulcro. Ha de ver dicho cristal lo que permita visualizar el ordenamiento jurídico, de forma objetiva; incluyendo en cada análisis –además de la ley adjetiva- los principios y los valores sustantivos.

Todo por la seguridad jurídica de la nación; seguridad que ha de verificarse desde todas las perspectivas: acreedores, deudores, demandantes, demandados, intervinientes, etc.

 Sobre las pretensiones redundantes e ineficaces. Es sabido que en procesos de interés privado, en los cuales el principio dispositivo tiene un papel preponderante, el poder dirimente de los jueces está delimitado por las pretensiones de las partes. Son éstas (pretensiones) las que marcan la extensión del litigio; y en virtud del principio de congruencia procesal, los tribunales deben responder cada conclusión formulada, la acojan o no. Independientemente de su suerte, tienen que contestar cada petitorio, a pena de incurrir en los vicios por estatuir infra, ultra o extra petita; esto así, sin que sea menester  –obviamente- responder cada argumentación vertida: lo que deben decidirse son los petitorios formalizados.

Dada la trascendencia procesal de las pretensiones de las partes, es de gran valía que lo que se vaya a peticionar en sede judicial sea realmente útil. No hay un elenco predeterminado de posibles tipos de demandas, ni de pedimentos: habrán tantos como permita el ingenio de las personas.

En efecto, el artículo 45 de la Ley núm. 821, de Organización Judicial, instituye la universalidad competencial del tribunal del derecho común para conocer sobre absolutamente todo lo que alguna normativa no establezca que deba ventilarse ante una jurisdicción en concreto (tierras, administrativo, laboral, etc.). Sin embargo, insistimos, lo que sea que vaya a judicializarse ha de contar con utilidad. Los letrados han de traducir a sus clientes, en términos jurídicos, las pretensiones que desean someter al escrutinio de los jurisdicentes.

En la (s) entrevista (s) sostenida (s) entre el profesional del derecho y el cliente, el primero ha de enterarse de lo que desea obtener el segundo (patrocinado) del proceso, y a partir de ello estructurar técnicamente las conclusiones correspondientes. Recordemos que los clientes saben lo que desean, pero son los abogados los que conocen cómo conseguir tal propósito legalmente o, al menos, acercarse a él, siempre que sea viable jurídicamente.

A partir de todo lo anterior, nos preguntamos: para qué pedir que se declare acreedor a una persona que tiene un título frente a otra, cuando en definitiva lo que debe perseguirse es el cobro? Se reconoce la acreencia, se ordena su pago, y punto. Esa “declaratoria de acreedor”, de entrada, resulta superflua. Igual, para qué invertir tiempo y dinero (pagando abogados, diligencias procesales, esperando fechas de audiencias, etc.) para peticionar  que se “deje sin efecto una astreinte”, basado en que ya se ha cumplido con la obligación constituida a tal medio de coacción, si lo propio ha de ser documentar dicho cumplimiento y, si y solo si, se lanzare una demanda en liquidación de astreinte, sería factible mostrar la prueba de cumplimiento previamente agenciada: no abrir motu proprio una instancia; esperar que el otro la abra y defenderse en ella. O no?

 Asimismo, para qué pedir que se declare ejecutorio un Certificado de Título, ante la Jurisdicción Inmobiliaria, cuando dicho documento –por ley y reglamento- es ejecutorio de por sí. Y lo propio con la solicitud de ejecución provisional de una ordenanza de referimiento, cuando la propia Ley núm. 834, del 15 de julio del 1978, concede dicha ejecutoriedad a estas ordenanzas de pleno derecho?

Será que el criterio de que “lo que abunda no daña” está de moda? Los anteriores son –apenas- unos poquitos de los tantísimos pedimentos redundantes e ineficaces que se registran ordinariamente ante los tribunales del orden judicial.

En nuestro concepto, tales redundancias, lejos de “amarrar más” lo perseguido, pudiera generar –en el mejor de los casos- un rechazo judicial y, en otro contexto no tan viable, fallos confusos e inejecutables. Recordemos aquel sabio pensamiento aristotélico: “la virtud está en el punto medio”. Ni muy allá, ni muy acá. Es válido, como abogado litigante, ser ingenioso. Pero no perdamos de vista que un exceso de “previsiones” muchas veces turbia las cosas y, consecuencialmente, la consecución del propósito final, lejos de acercarse, se aleja.

En definitiva, demasiadas simulaciones (que si préstamo, que si venta, que si alquiler), o pedimentos demasiados redundantes (que si la ejecutoriedad de lo que ya es ejecutable, que si esto, que si aquello), reiteramos, más que bien hace mal.

Sobre la hermenéutica de la acumulación ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Pretextando el principio VIII y el párrafo II del artículo 3 de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, atinentes al carácter supletorio del derecho común, se ha venido aplicando –a ultranza– la figura de la acumulación en los procesos ventilados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Sin embargo, es nuestro entendimiento que la estructura del proceso inmobiliario (concebida en dos fases, una de pruebas e incidentes y otra de fondo) debe ser tomada en cuenta para inaplicar o, al menos, reservar la citada figura de la acumulación para casos realmente excepcionales: la acumulación de los incidentes, y de todo tipo de medida previa al fondo, debe dejar de ser la regla.

En efecto, la filosofía del proceso inmobiliario es –como sabemos– que las partes no lleguen al fondo de la causa sin antes no haber mostrado “sus armas”, esto es, después de producir cada una su respectivo inventario de pruebas. Ni tampoco antes de haber presentado los incidentes de lugar, si fuere pertinente incidentar. La idea es eliminar el factor “sorpresa”, que es incompatible con el debido proceso, en el sentido de que cada parte conozca la documentación que pretende oponerle la barra adversa y, asimismo, sanear el procedimiento de incidentes. De suerte y manera, que en la fase de fondo todas las condiciones procesales estén dadas para que las partes produzcan sus conclusiones finales, previa motivación verbal de ellas, si fuere su interés; a reserva de que sean concedidos plazos para fines de depósito de escritos justificativos de conclusiones.

La dialéctica procedimental esbozada ut supra es obvio que se violenta con la aplicación de la acumulación. Justamente, como se ha visto, la finalidad de estructurar un proceso por audiencias es que cada objetivo procesal se vaya cubriendo en el momento establecido: leer pruebas, producir incidentes y, finalmente, presentar conclusiones de fondo. La filosofía de este proceso es que no se llegue al fondo sin sanear el mismo de sus incidentes; pero tampoco sin estudiar y estatuir acerca de todo cuanto sea previo al fondo: medidas de instrucción, etc.La dinámica es distinta al proceso civil ordinario. Aquel trámite ante los tribunales del derecho común es lineal: no está estructurado por audiencias. Todo se conoce linealmente desde el conocimiento de la primera audiencia, con las típicas comunicaciones y prórrogas de comunicaciones de documentos, hasta el dictado de la sentencia. El único “corte” que pudiéramos distinguir en el proceso común es la etapa para excepcionar que, como todos conocemos, es In Limine Litis; es decir, antes de todo fin de inadmisión o de producir conclusiones al fondo. Luego de ello, precluye el momento para promover excepciones procesales (nulidades, incompetencia, etc.). Pero, insistimos, el proceso civil es esencialmente lineal, eso explica el uso y, por qué no decirlo, el abuso de la acumulación: hasta las medidas de instrucción se han venido acumulando.

La circunstancia de que el proceso tenga etapas marcadas debe conducir a interpretar que la acumulación, como figura procesal,no tiene la tradicional utilidad de evitar que, empleando los términos de la Suprema Corte de Justicia al referirse al tema, “se eternicen los procesos”. Se supone que hay, como hemos dicho, una fase particular para promover, discutir y decidir los incidentes, así como las medidas de instrucción. Incluso, los comisionados para la reforma procesal civil (pendiente aún de sanción congresual), de entrada, restringieron la acumulación solamente para las excepciones de inconstitucionalidad y para los fines de inadmisión. Pero luego se llegó a barajar la posibilidad de restringir plenamente la citada herramienta procesal (acumulación), justamente por carecer de utilidad, debido a que el nuevo proceso civil está estructurado por audiencias. Cinco en total: 1.-Para intentar conciliación, 2.- Para formular incidentes, 3.- Para proponer pruebas, 4.- Para conocer medidas de instrucción (si hubieren) y, finalmente, 5.- Para producir conclusiones de fondo.

No debe perderse de vista que, por regla jurídica general, la buena fe se presume y la mala fe debe probarse. Por consiguiente, no ha de presumirse que –de entrada– el hecho de dictar los tribunales sentencias “sueltas” durante el proceso, sobre asuntos previos al fondo y, por tanto, susceptibles de recurso, dará cabida a que la parte en contra de quien se ha fallado capitalice esa coyuntura para retardar descomedidamente el proceso, mediante la interposición de recursos y el consecuente petitorio de sobreseimiento, hasta tanto se decida sobre dicha acción recursiva. Lo primero es que –en todo caso– recurrir es su derecho y, lo segundo, ante la situación de establecerse que la interposición de recursos se ha llevado a cabo, en un caso concreto, con el designio predeterminado de retardar la causa, ello daría lugar a responsabilidad civil por el uso abusivo de las vías de derecho. Reclamaciones resarcitorias que, dada su naturaleza personal, deberían ser canalizadas ante los tribunales de derecho común.

En definitiva, no es que la acumulación, como mecanismo procesal para agilizar los trámites, esté “vedada” total y radicalmente ante la Jurisdicción Inmobiliaria, no. Todo lo contrario, el precepto constitucional general, a partir del artículo 40.15 de la Constitución, es que aquello que no está taxativamente prohibido por la norma, es posible. Y ello es extensivo, como bien sabemos, al ámbito procesal. Lo que deseamos fijar en el ánimo del lector es que dicha acumulación debe reservarse para casos que realmente lo requieran, puesto que el proceso inmobiliario instituido en la vigente Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, complementado por el Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, está estructurado por audiencias y cada una de ellas tiene su cometido. No es ocioso recalcar que ante la Jurisdicción Inmobiliaria hay toda una filosofía procesal: producir pruebas y presentar incidentes, para luego concluir al fondo.

De manera excepcionalísima, en sintonía con lo precedentemente expuesto, pudieran acumularse los asuntos que, dadas sus particularidades y complejidades, supongan un estudio reflexivo y –por ende– no sea viable decidir al respecto con la premura de los estrados. Por ejemplo, una medida de instrucción (histórico de inmueble, experticia caligráfica, etc.), a propósito de un expediente voluminoso, en que las partes esgriman argumentaciones contradictorias entre sí: una establece que ya existen suficiente elementos para probar lo que se perseguiría con la medida y otra alega que, contrario a lo afirmado por la contraparte, para aclarar la casuística debe disponerse esa providencia. Ante un contexto como este, o frente a cualquier otro con similares características, sin dudas, sería justificable la acumulación. Pero asuntos meramente previos al fondo, como nulidad de citaciones, caducidad de recursos, prescripciones, etc., en buena lógica procesal, en el marco del proceso inmobiliario, deberían estudiarse y resolverse antes de llegar a la fase de fondo.

Sobre la DESJUDICIALIZACIÓN DEL DESLINDE y la MORA JUDICIAL, en el marco del principio de APLICACIÓN INMEDIATA DE LA NORMA y de la EFICACIA PROCESAL. A ese respecto, no es nuestro interés adentrarnos en esta oportunidad al prurito de retener alguna ilegalidad o inconstitucionalidad de esta previsión de desjudicialización de diversos procesos; interesándonos en esta ocasión la tramitación del deslinde. Ya hemos externado en ocasiones previas que, de entrada, es obvio que no es viable, por la vía reglamentaria, reñir con el mandato legal. Esto así, en el contexto de que el deslinde ha de canalizarse con arreglo a un proceso contencioso, al tenor del artículo 130 de la L. 108-05, no conforme a una trámite administrativo, en virtud de una resolución, la cual jurídicamente tiene menor jerarquía que la ley.

El deber ser sugiere que dicha reforma debió concretarse por la vía legal, no reglamentaria. Por consiguiente, siendo como han sido las cosas, para que resulte mínimamente sostenible esta resolución, ha de convenirse en que la cuestión abordada no versa sobre una “jerarquización” de normas: resolución, reglamento y ley, sino que de lo que se trata es de “armonizar” la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, con sus reglamentaciones. En efecto, la ley constituye un marco, y son los reglamentos los llamados a reglar circunstanciadamente cada temática, muchas veces en función de la práctica cotidiana. Ha de insistirse –pues- con que en el caso concreto, se ha reglamentado acerca de una modalidad particular de deslinde: el que no es litigioso.

Si no se hace un ejercicio en el descrito sentido, insistiendo en la utilidad de la aludida reglamentación, aferrados al carácter justo y útil de toda norma, en el marco del artículo 40.15 de la Constitución, no habría manera sostenible de justificar una violación del sistema de fuentes de derecho, lo cual caracterizaría –ipso facto– una inconstitucionalidad. Y si algo es inconstitucional, ha de desecharse, de plano.

En fin, asumiendo –entretanto- la vigencia de la desjudicialización del deslinde, es nuestro entendimiento que, en la órbita de la eficacia procesal, el párrafo del artículo 23 de la consabida Resolución núm. 3642, de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos, debería ser inaplicado, en virtud del principio de aplicación inmediata de la norma procesal, a fines de posibilitar, sin mayores escollos procesales, que los procesos de deslindes no litigiosos que actualmente estén en curso ante los tribunales de jurisdicción original, en la fase judicial, puedan descontinuar su sustanciación judicial y agotar el nuevo trámite administrativo, que es más expedito. Esto así, siempre que la parte interesada así lo peticione.

El citado párrafo del artículo 23, taxativamente, sostiene lo siguiente: “Esta Resolución no es aplicable a los expedientes en trámite”. Pero ocurre que la cuestión estudiada es de innegable naturaleza procesal; con lo cual, el principio de aplicación inmediata parecería que debe primar. Este principio, incluso, ha sido reconocido y desarrollado por el Tribunal Constitucional dominicano, identificando como excepción para su aplicabilidad la circunstancia de que existan derechos adquiridos o situaciones jurídicas consolidadas.

En su momento, la doctrina criolla admitió la posibilidad de que las partes interesadas pudieran desistir de un proceso de deslinde para acogerse al trámite de regularización parcelaria que, como sabemos, es –en sí- una especie de deslinde, solo que las partes deben estar todas de acuerdo. Mutatis mutandis, resultaría práctico procesalmente, y coadyuvaría significativamente al descongestionamiento de los tribunales de tierras, que a pedido de parte interesada se remita, desde el tribunal, el expediente a Mensuras para mutar el trámite y que se prosiga a la luz del proceso administrativo. Incluso, sin tener que aguardar hasta la fecha de la audiencia fijada (que es muy distante muchas veces). Una mera instancia, solicitándolo, debería servir para la consabida remisión.

Se ha barajado –en parecido sentido, pero mucho más rígido y formal– la posibilidad de que las partes desistan de su proceso de deslinde y luego desglosen las piezas para reintroducir el asunto conforme a la reglamentación vigente, ante Mensuras. Pero –insistimos- si la idea es agilizar, por qué embriagarnos y/o marearnos con tanta burocracia judicial?

En definitiva, siendo ratio decidendi del Tribunal Constitucional que el principio de aplicación inmediata de la norma constituye la regla general, la aplicabilidad de dicho precepto ha de primar sobre el párrafo del artículo 23 de la resolución comentada. De suerte y manera, que las partes que entiendan que dejando su proceso en la fase judicial pudiera tomar más tiempo para su solución (considerando que esas solicitudes tienen un “cuello de botella” en la JI) y, por tanto, sería más expedito mutar el trámite al nuevo proceso administrativo, tengan la posibilidad de canalizar –sin mayores formalismos– la remisión de la glosa desde el tribunal apoderado hasta la Dirección Regional de Mensuras Catastrales que corresponda, atendiendo a la situación del inmueble.

Sobre  las operaciones técnicas combinadas, las nuevas resoluciones ante la JI y la cultura dominicana del litigio. La cultura jurídica dominicana es de clara raigambre litigiosa. En efecto, para muchos chirría la posibilidad que presenta el vigente marco reglamentario ante la Jurisdicción Inmobiliaria[1], de combinar operaciones técnicas y de diligenciar el posterior registro de los condignos derechos, sin necesidad de acudir ante los tribunales de tierras. Sin embargo, es nuestro entendimiento que esa fórmula de tramitar cuestiones no litigiosas ante los órganos administrativos de la Jurisdicción Inmobiliaria, más temprano que tarde, se erigirá en la panacea que irremediablemente paliará la mora judicial en esta materia.

Tan marcada es nuestra cultura del litigio, que sabemos –bien que sabemos– que en nuestro medio cuando un abogado externa al letrado que representa a la contraparte su interés de intentar un avenimiento, la tendencia ha sido interpretar –ipso facto– que el adversario está evidenciando debilidad y que, por tanto, ante tales señales, lo más factible sería acudir al litigio: “si la otra parte ha, prácticamente, claudicado es porque tiene conciencia de que no cuenta con la razón o, en todo caso, de que no tiene pruebas para sustentar su punto”. Así se ha venido razonando… Nada más distante del deber ser y de la tendencia en el derecho globalizado.

Lo cierto es que en asuntos de interés privado, la denominada RAD (Resolución Alternativa de Disputas), esto es, la conciliación, la mediación, etc., además de que descongestiona significativamente los tribunales, permitiendo que –por extensión– los asuntos que sí entrañen una controversia sean resueltos con mayor celeridad, constituyen una vía de recurrente uso en medios avanzados. Es que no todo tiene que judicializarse. Hay asuntos que, sencillamente, no requieren de una tutela judicial efectiva, ya que no suponen ningún diferendo entre las partes. Todo lo contrario, el forzar a las personas a acudir a los tribunales, sin que éstas tengan ninguna contestación, lejos de tutelar sus derechos, provoca que sus prerrogativas resulten laceradas, como secuela de la dilación que ello supone.

En definitiva, los jueces del orden inmobiliario para estos asuntos forjan su convicción en función de los trabajos que realizan los órganos técnicos propios de la materia. Fijan los hechos a partir de ello y, consecuentemente, aplican el derecho al diferendo sometido a su escrutinio. Si se trata de una transacción entre particulares, que en nada daña al orden público; si no hay diferencias entre los contratantes y si las entidades de la Jurisdicción Inmobiliaria llevan a cabo los trabajos técnicos y el registro correspondiente siguiendo los cánones legales y reglamentarios de rigor, cuál es el “tema” con la desjudicialización en este contexto?  Todo apunta a que en esas casuísticas el trámite directo desde Mensuras Catastrales al Registro de Títulos es lo más factible; y tantas veces como en el ínterin surja alguna controversia, tantas veces que habrá de judicializarse la cuestión.

Por todo lo anterior, si –por ejemplo– unas personas han realizado una partición amigable, previendo que, de un metraje total, es su interés individualizar una parte y, a su vez, subdividir dicha porción individualizada, valiéndose de la Resolución No. 3642-2016, que aprueba el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y de Procedimientos Diversos, perfectamente pueden canalizar sus pretensiones administrativamente, en partición amigable, deslinde y subdivisión. Esa fórmula, sin dudas, ha sido muy bien valorada por los usuarios del sistema. No nos cabe duda de que es así.

Sobre la vinculatoriedad de la decisión que acoge la revisión por causa de fraude respecto del juez instructor del nuevo saneamiento, en el marco de la determinación de si realmente hubo o no fraude. En el estado actual de nuestro ordenamiento inmobiliario, de acogerse el recurso de revisión por causa de fraude, se aniquila todo el proceso de saneamiento, el cual debe iniciarse de nuevo[1].

En efecto, el tribunal que da curso a una revisión por causa de fraude está llamado a disponer la celebración de otro proceso de saneamiento, al tiempo de designar el juez de jurisdicción original competente para conocer de dicho saneamiento[2]. Esto así, sin perder de vista la opinión del Profesor Ricardo Noboa, experto en Derecho Inmobiliario, quien sostiene que conforme al sistema instituido en la vigente Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, nada obsta para que el Tribunal Superior de Tierras apoderado de la Revisión por Causa de Fraude se pronuncie sobre el saneamiento, partiendo de que la citada Ley Núm. 108-05 no se lo prohibe. En efecto, a criterio del referido jurista, era la hoy abrogada Ley Núm. 1542, de Registro de Tierras, la que sostenía que en caso de revocarse el proceso de saneamiento, el Tribunal Superior de Tierras debía designar un juez instructor de Jurisdicción Original para que conozca un nuevo juicio. A su entender, el esquema ha cambiado con la reforma: antes el TST solamente revisaba y apoderaba al TJO.

Pero el punto a resaltar en esta oportunidad es que la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, en el descrito contexto, ha juzgado que el hecho de que se acoja el recurso de revisión por causa de fraude no impide al tribunal apoderado del nuevo saneamiento apreciar soberanamente si hubo o no fraude[3].

A nuestro juicio, el criterio esbozado ut supra choca con el principio de cosa juzgada. En efecto, la situación jurídica creada por una decisión firme, aun cuando lo decidido sea incorrecto, ha de consolidarse, por un tema de seguridad jurídica[4]. Si ya un tribunal, constitucionalmente establecido, ha juzgado que en un caso concreto hubo un fraude, mal podría otro tribunal desdecir eso y establecer que no, que aquello que fue decidido con ocasión del recurso de revisión por causa de fraude es incorrecto, que no existe fraude alguno. Otra situación distinta sería reconocer que pudiera el juez del nuevo saneamiento valorar nuevas circunstancias y, eventualmente, declarar adjudicatario a la misma persona. Pero en este último supuesto no es que el tribunal del segundo saneamiento volverá a juzgar lo mismo que se juzgó en la revisión por causa de fraude, no. Aquí lo que se estaría haciendo es estudiar la viabilidad de reconocer a una persona los derechos argüidos, adentrándose a las circunstancias del momento. En la práctica, incluso, suele aportarse como elemento de convicción la decisión que ha declarado el fraude y, consecuentemente, ha anulado el saneamiento primigenio, para acreditar que determinada circunstancia ya ha sido calificada judicialmente como fraudulenta.

Si, por ejemplo, en el proceso conocido a propósito del recurso de revisión por causa de fraude, se retiene como fraude la omisión del reclamante en el saneamiento primitivo, de indicar los derechos de otra u otras personas en el mismo inmueble reclamado, mal podría el juez del nuevo saneamiento, en base a los mismos testigos y a la misma prueba, determinar que no, que no es cierto que hubo tal omisión. Para decidir en sentido opuesto, necesariamente deberían valorarse nuevos elementos, tales como notificaciones, nuevos testigos, etc. Y si bien hay quienes, a pesar de esta salvedad, en el orden de que deben haber elementos nuevos, sostienen que ello supondría –igualmente- volver a decidir lo que ya ha sido juzgado; y en efecto, algo de eso hay, la verdad es que, dada la naturaleza erga omnes del saneamiento, es preferible reconocer la soberanía del juez del nuevo proceso, inclusive, para adjudicar a la misma persona que en su momento vio anulada su adjudicación, producto de un recurso de revisión por causa de fraude, siempre que –volvemos a insistir- existan nuevas circunstancias que no hayan sido ventiladas en su momento, ante el juez de la revisión.

Sobre el deslinde y la fase judicial, en el marco de la celeridad de la justicia. La reforma llevada a cabo mediante la Ley Núm. 108-05, en materia de tierras, judicializó el trámite del deslinde. En efecto, el párrafo del artículo 130 de la citada norma consagra que se considera el deslinde como un proceso contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. Esto así,  a fines de paliar los altísimos niveles de discrecionalidad que al respecto tenían los agrimensores, al amparo de la abrogada Ley No. 1542, de Registro de Tierras, conforme a la cual los deslindes se conocían administrativamente; muchas veces –vale decir- sin el rigor que ameritaba el asunto.

El interés era –concretamente- que la tutela judicial efectiva esté presente en una fase judicial y contradictoria en la que los tribunales del orden inmobiliario revisen que los agrimensores, no solamente realicen el trabajo técnico en cuestión, sino que lo hagan al amparo de los preceptos normativos aplicables (notificaciones, publicidad, mediciones sostenibles, etc.); al tiempo de permitir que toda parte con interés pueda formular las conclusiones que considere pertinente durante una audiencia oral, pública y contradictoria.

Sin embargo, la cotidianidad ante la Jurisdicción Inmobiliaria ha puesto de relieve que la consabida judicialización de los deslindes, en muchas demarcaciones jurisdiccionales, ha provocado una especie de “cuello de botella” en el flujo del conocimiento de estas solicitudes, que en los últimos tiempos ha venidodando al traste con la celeridad que es consustancial al debido proceso. Y ocurre que las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que la respuesta tardía es una de las situaciones que más sensiblemente lacera los intereses de los usuarios del sistema, llevando esta situación a una inconformidad generalizada de la ciudadanía con la prestación de servicios en el ámbito de tierras. Ante este cuadro normativo y fáctico, sin muchas elucubraciones, forzosamente ha de convenirse en que se debe rectificar. La fórmula ha de variarse. Huelga –pues- replantear el asunto, intentando conseguir mayor celeridad, sin descuidar la razonable y eficaz tutela de las prerrogativas de las personas.

No será tarea sencilla, el adoptar una “solución mágica” que satisfaga a cabalidad a todos los usuarios y con la cual comulguen absolutamente todos los miembros y funcionarios del sistema de justicia. No obstante, partiendo de que se ha comprobado que las mejores soluciones, en diversas áreas de la vida en sociedad, han sido adoptadas mediante el consenso entre sectores con autoridad para opinar sobre el punto dilucidado, el tema de la canalización eficiente de los deslindes no tiene por qué ser la excepción: lo propio es hacer un levantamiento de sugerencias y corregir el trámite actual para que deje de ser tan flemático.

Estamos conscientes de que un punto desfavorable para viabilizar el trámite de los deslindes, es nuestra clara raigambre jurídica de judicialización extrema. Pero lo cierto es que no todo ha de judicializarse; ese patrón ha de cambiar, tal como ha sucedido en el ámbito comparado.  En efecto, aquello que no  entrañe una contestación, no necesariamente debe someterse al escrutinio judicial; esto solamente supone pérdida de tiempo, de dinero y un congestionamiento de los tribunales, todo lo cual redunda en un colapso del sistema como secuela de una insostenible mora judicial, con numerosas decisiones tardías.

Al hilo de lo anterior, resulta de interés traer a colación el criterio externado por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, a mediados del año 2015, en el sentido de aclarar que no deben confundirse las nociones procesales de “contradictorio” y de “controvertido”. Lo primero alude a un tipo de proceso: en estrados, de forma oral, pública y contradictoria; lo segundo implica una contestación entre las partes. De ahí que perfectamente pudiera ocurrir, como en efecto sucede recurrentemente, que un asunto se rija por un proceso contradictorio, porque su tramitación ha de hacerse en una audiencia oral, pública y contradictoria, pero que no sea controvertido, en puridad jurídica, ya que nadie con interés ha formalizado reparo alguno a las pretensiones promovidas por el accionante. Lo controvertido es, procesalmente, lo litigioso.

Justamente, muchos han venido opinando, y particularmente nos adherimos a ello, que aquellos deslindes que no sean controvertidos, propiamente, no tienen por qué ventilarse en una audiencia oral, pública y contradictoria: con una fijación distante y con aplazamientos –por igual- para un plazo muy prolongado en algunas jurisdicciones. Muchas veces, como sabemos, los deslindes son rechazados ante los tribunales de jurisdicción original, no porque exista objeción alguna al trabajo técnico, por parte de algún colindante u otra persona con interés, sino por la mera ausencia de una certificación del estado jurídico actualizada, del original del contrato de venta en cuestión, del acta de matrimonio, cuando las circunstancias lo requieran, etc. Insistimos, para qué dilatar tantísimo el asunto en contextos como estos?

En una postura, un tanto ecléctica, algunos autores locales se han decantado por retornar a los deslindes la naturaleza administrativa, pero dejando su revisión judicial vigente, en Cámara de Consejo. Y para justificar esta opinión, se ha sostenido que con ello se coadyuva a la celeridad deseada, puesto que lo administrativo se supone que es más expedito que lo contencioso y, al mismo tiempo, se mantiene la tutela judicial efectiva que, según el artículo 69.10 de la Constitución, debe estar presente en todos los ámbitos.

En otra posición más contundente -de cara a la celeridad procesal- haciendo un paralelismo con la situación creada mediante la reglamentación correspondiente a la regularización parcelaria, se ha externado que los deslindes no controvertidos no tienen por qué pasar por los tribunales de tierras, con ocasión de una fase judicial. Según esta postura, la fase judicial ha de suprimirse y, por ende, dichos trabajos técnicos han de canalizarse directamente desde el órgano de Mensuras hasta el de Registro de Títulos.

Particularmente, nos inclinamos por este último remedio jurídico; y es que –primero- es de todos sabido que la celeridad argüida de los asuntos administrativos es una falacia: en muchas jurisdicciones, aun lo administrativo, se retarda; con lo cual, no creemos que verdaderamente se logre mucho con esa solución y- segundo- porque tampoco es verdad, como han aludido algunos detractores de esta última solución, que con la remisión directa de Mensuras a Registro se crea una desprotección a los derechos de las personas, puesto que la fórmula de una litis de derechos registrados, en nulidad de deslinde, siempre estará habilitada, en caso de que alguien denuncie que no se le ha citado o que se le ha notificado irregularmente; que se le han violado derechos registrados, etc. Tal como se ha externado más arriba, si alguien presenta una objeción, el asunto, más que contencioso, sería controvertido; por tanto, ha lugar a la celebración de un juicio oral, público y contradictorio. Pero, volvemos a lo mismo, si –de entrada- no existe una contestación; y habiendo, en caso de surgir algún diferendo durante las fases extrajudiciales ante los órganos administrativos de la Jurisdicción Inmobiliaria, una posibilidad de judicializar el asunto posteriormente mediante una litis, por qué aferrarse a la idea de que la remisión directa de Mensura a Registro, en el escenario descrito, es un “sacrilegio” procesal?  Superemos esa cultura de litigio! No todo debe analizarse en el marco de un pleito!

Por otro lado, también en este último esquema, relativo a la remisión directa del expediente de deslinde desde Mensura hasta Registro, quedaría cubierto el impasse aquel atinente a las vías de impugnación. Recordemos que conforme al sistema creado por la Ley Núm. 108-05, los deslindes se aprueban mediante verdaderas sentencias, dictadas como consecuencia de juicios orales, públicos y contradictorios. Por consiguiente, siendo el principio general que las sentencias solamente se impugnan mediante los recursos ordinarios y extraordinarios, la nulidad contra ese tipo de decisiones chirría. Justamente, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha serpenteado mediante su jurisprudencia, admitiendo la nulidad de la decisión que aprueba deslindes, con el vigente sistema, luego rechazándola y abriendo la apelación para aquellos que no han sido debidamente citados durante el trámite de rigor, etc. En el marco planteado, siendo la decisión de deslinde rendida finalmente por el Registro, estarían abiertos los recursos administrativos contra dicha decisión (reconsideración, jerárquico y jurisdiccional); pero también sería viable –como se ha adelantado- la iniciación de una instancia, mediante la interposición de una litis en nulidad de deslinde; igual que se demanda la nulidad de ventas, de actos de partición, de embargos extrajudiciales (en derecho común), etc.

En principio, el remedio idóneo para llevar a cabo alguna reforma al proceso para la aprobación de los deslindes, sería la reforma del artículo 130, párrafo, de la Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, el cual –como se ha visto- sugiere que se trata de un trámite contencioso, que no es lo mismo que controvertido; tal como hemos aclarado previamente. Sin embargo, para nadie es un secreto que las reformas ante el Congreso o no se logran, o toman un tiempo más prolongado de lo deseado, con la agravante de que –desafortunadamente- para ver cristalizada la modificación deben producirse acuerdos partidarios que muchas veces distan del ámbito meramente jurídico. De ahí que surja la pregunta, pudiera solucionarse la cuestión por la vía reglamentaria?

De entrada, en un análisis simplista del asunto, se respondería negativamente la interrogante precedente; esto así, sobre la base de que la ley está por encima del reglamento en nuestro sistema de fuentes y, por ende, mal podría modificarse la naturaleza contenciosa que confiere la ley a un trámite concreto (Deslinde), dándosele una connotación extrajudicial por la vía reglamentaria.

En otro sentido, pudiera conjeturarse que no sería propicio aquí el método de jerarquización, propiamente, sino de armonización de la citada Ley Núm. 108-05 con sus reglamentos. Y es que la novedad procesal comentada, en el orden de una remisión directa del deslinde, de Mensura al Registro, es para casos en que no exista controversia. Los que son controvertidos, al abrigo del párrafo del artículo 130, han de conocerse contradictoriamente en audiencias orales y públicas. Sería, pues, consagrar por la vía reglamentaria una situación que la ley no previó taxativamente. No olvidemos que, por principio jurídico general, la ley es un marco cuyas particularidades se van complementando mediante los reglamentos correspondientes. Pero además, tributa a favor de esta solución, la circunstancia de que está subyacente en todo esto el Derecho de Propiedad. En efecto, normalmente promueve el deslinde el propietario o el comprador de una porción de tierra, justamente para individualizarla y para que consiguientemente sean realizados los planos correspondientes, con la condigna expedición del Certificado de Título, con el aval del Estado, para acreditar la citada prerrogativa constitucional (propiedad). Y la Constitución manda, en materia de derechos fundamentales, que éstos se armonicen entre sí y que el ordenamiento jurídico sea interpretado de la manera más factible para su tutela (Art. 74.4). En definitiva, de lo que se trata es de lograr que cada titular pueda disfrutar y garantizar sus derechos en menor tiempo, sin soslayar con ello la posibilidad de acudir ante los tribunales en caso de irregularidades que no sean posible subsanar en sede administrativa, tal como se ha aclarado.

Valoramos como muy positiva la sugerencia que en foros especializados hiciera el Profesor Ricardo Noboa, en el sentido de calificar aquellos deslindes no litigiosos como ” regularización parcelaria”, encuadrándolos en el radio de aplicación de la Resolución No. 355-09, que instituyó el reglamento que ya rige esa materia. Y con ello pudiera evitarse, tal como se hizo al elaborar aquel reglamento, que se pudiera interpretar que se estaría modificando una ley por la vía reglamentaria. En otras palabras, sería no llamar “deslinde” al trabajo técnico de individualización sin contestación, sino “regularización parcelaria”; reservando la noción  de “deslinde” únicamente para aquello que suponga una controversia.

En definitiva, es nuestro entendimiento que el hecho de que la Unidad Académica de la Suprema Corte de Justicia haya realizado  dos versiones de paneles en materia inmobiliaria; la primera, para resaltar las mejoras de la reforma de la legislación aplicable; y la segunda, para exponer críticas y sugerencias para una mejor prestación de servicios en la Jurisdicción Inmobiliaria. Y la apertura mostrada por las autoridades del sistema de justicia, para las consultas a los operadores de la jurisdicción, así como la implementación de nuevos sistemas informáticos, son señales de que –al menos- la intención de mejorar la justicia inmobiliaria está presente. Es cierto que falta bastante por hacer, pero sería mezquino no reconocer que al día de hoy es posible exhibir algunos logros.

El tiempo pasará balance; él dirá si reformas como las reseñadas en este escrito realmente contribuirían a la mejoría del sistema, o si –por el contrario- sería menester seguir rectificando. Pero de algo sí estamos plenamente seguros desde ya; y es que solamente siendo diligentes y adoptando las medidas que en su momento se entiendan factibles, es posible dar finalmente con la mejor salida. Todos podemos ser parte de la solución. No nos limitemos a lanzar críticas sin maridarlas con propuestas concretas. La cultura de la insana crítica (criticar por criticar) ha de ser cosa del pasado. Saltémosla y ejerzamos la sana crítica, por el bien común.

La Jurisdicción Inmobiliaria está directamente relacionada con el desarrollo de la nación. La inversión inmobiliaria se consolida cuando existe seguridad jurídica. De ahí que las situaciones que afecten el eficiente desempeño de esta área del sector justicia deben recibir solución con la mayor rapidez posible. Recibiremos con beneplácito, por tanto, las medidas y contramedidas para mejoras que sobrevengan.