Sobre la vinculatoriedad de la decisión que acoge la revisión por causa de fraude respecto del juez instructor del nuevo saneamiento, en el marco de la determinación de si realmente hubo o no fraude. En el estado actual de nuestro ordenamiento inmobiliario, de acogerse el recurso de revisión por causa de fraude, se aniquila todo el proceso de saneamiento, el cual debe iniciarse de nuevo[1].

En efecto, el tribunal que da curso a una revisión por causa de fraude está llamado a disponer la celebración de otro proceso de saneamiento, al tiempo de designar el juez de jurisdicción original competente para conocer de dicho saneamiento[2]. Esto así, sin perder de vista la opinión del Profesor Ricardo Noboa, experto en Derecho Inmobiliario, quien sostiene que conforme al sistema instituido en la vigente Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, nada obsta para que el Tribunal Superior de Tierras apoderado de la Revisión por Causa de Fraude se pronuncie sobre el saneamiento, partiendo de que la citada Ley Núm. 108-05 no se lo prohibe. En efecto, a criterio del referido jurista, era la hoy abrogada Ley Núm. 1542, de Registro de Tierras, la que sostenía que en caso de revocarse el proceso de saneamiento, el Tribunal Superior de Tierras debía designar un juez instructor de Jurisdicción Original para que conozca un nuevo juicio. A su entender, el esquema ha cambiado con la reforma: antes el TST solamente revisaba y apoderaba al TJO.

Pero el punto a resaltar en esta oportunidad es que la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, en el descrito contexto, ha juzgado que el hecho de que se acoja el recurso de revisión por causa de fraude no impide al tribunal apoderado del nuevo saneamiento apreciar soberanamente si hubo o no fraude[3].

A nuestro juicio, el criterio esbozado ut supra choca con el principio de cosa juzgada. En efecto, la situación jurídica creada por una decisión firme, aun cuando lo decidido sea incorrecto, ha de consolidarse, por un tema de seguridad jurídica[4]. Si ya un tribunal, constitucionalmente establecido, ha juzgado que en un caso concreto hubo un fraude, mal podría otro tribunal desdecir eso y establecer que no, que aquello que fue decidido con ocasión del recurso de revisión por causa de fraude es incorrecto, que no existe fraude alguno. Otra situación distinta sería reconocer que pudiera el juez del nuevo saneamiento valorar nuevas circunstancias y, eventualmente, declarar adjudicatario a la misma persona. Pero en este último supuesto no es que el tribunal del segundo saneamiento volverá a juzgar lo mismo que se juzgó en la revisión por causa de fraude, no. Aquí lo que se estaría haciendo es estudiar la viabilidad de reconocer a una persona los derechos argüidos, adentrándose a las circunstancias del momento. En la práctica, incluso, suele aportarse como elemento de convicción la decisión que ha declarado el fraude y, consecuentemente, ha anulado el saneamiento primigenio, para acreditar que determinada circunstancia ya ha sido calificada judicialmente como fraudulenta.

Si, por ejemplo, en el proceso conocido a propósito del recurso de revisión por causa de fraude, se retiene como fraude la omisión del reclamante en el saneamiento primitivo, de indicar los derechos de otra u otras personas en el mismo inmueble reclamado, mal podría el juez del nuevo saneamiento, en base a los mismos testigos y a la misma prueba, determinar que no, que no es cierto que hubo tal omisión. Para decidir en sentido opuesto, necesariamente deberían valorarse nuevos elementos, tales como notificaciones, nuevos testigos, etc. Y si bien hay quienes, a pesar de esta salvedad, en el orden de que deben haber elementos nuevos, sostienen que ello supondría –igualmente- volver a decidir lo que ya ha sido juzgado; y en efecto, algo de eso hay, la verdad es que, dada la naturaleza erga omnes del saneamiento, es preferible reconocer la soberanía del juez del nuevo proceso, inclusive, para adjudicar a la misma persona que en su momento vio anulada su adjudicación, producto de un recurso de revisión por causa de fraude, siempre que –volvemos a insistir- existan nuevas circunstancias que no hayan sido ventiladas en su momento, ante el juez de la revisión.

Sobre el deslinde y la fase judicial, en el marco de la celeridad de la justicia. La reforma llevada a cabo mediante la Ley Núm. 108-05, en materia de tierras, judicializó el trámite del deslinde. En efecto, el párrafo del artículo 130 de la citada norma consagra que se considera el deslinde como un proceso contradictorio que conoce el Tribunal de Jurisdicción Original territorialmente competente. Esto así,  a fines de paliar los altísimos niveles de discrecionalidad que al respecto tenían los agrimensores, al amparo de la abrogada Ley No. 1542, de Registro de Tierras, conforme a la cual los deslindes se conocían administrativamente; muchas veces –vale decir- sin el rigor que ameritaba el asunto.

El interés era –concretamente- que la tutela judicial efectiva esté presente en una fase judicial y contradictoria en la que los tribunales del orden inmobiliario revisen que los agrimensores, no solamente realicen el trabajo técnico en cuestión, sino que lo hagan al amparo de los preceptos normativos aplicables (notificaciones, publicidad, mediciones sostenibles, etc.); al tiempo de permitir que toda parte con interés pueda formular las conclusiones que considere pertinente durante una audiencia oral, pública y contradictoria.

Sin embargo, la cotidianidad ante la Jurisdicción Inmobiliaria ha puesto de relieve que la consabida judicialización de los deslindes, en muchas demarcaciones jurisdiccionales, ha provocado una especie de “cuello de botella” en el flujo del conocimiento de estas solicitudes, que en los últimos tiempos ha venidodando al traste con la celeridad que es consustancial al debido proceso. Y ocurre que las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que la respuesta tardía es una de las situaciones que más sensiblemente lacera los intereses de los usuarios del sistema, llevando esta situación a una inconformidad generalizada de la ciudadanía con la prestación de servicios en el ámbito de tierras. Ante este cuadro normativo y fáctico, sin muchas elucubraciones, forzosamente ha de convenirse en que se debe rectificar. La fórmula ha de variarse. Huelga –pues- replantear el asunto, intentando conseguir mayor celeridad, sin descuidar la razonable y eficaz tutela de las prerrogativas de las personas.

No será tarea sencilla, el adoptar una “solución mágica” que satisfaga a cabalidad a todos los usuarios y con la cual comulguen absolutamente todos los miembros y funcionarios del sistema de justicia. No obstante, partiendo de que se ha comprobado que las mejores soluciones, en diversas áreas de la vida en sociedad, han sido adoptadas mediante el consenso entre sectores con autoridad para opinar sobre el punto dilucidado, el tema de la canalización eficiente de los deslindes no tiene por qué ser la excepción: lo propio es hacer un levantamiento de sugerencias y corregir el trámite actual para que deje de ser tan flemático.

Estamos conscientes de que un punto desfavorable para viabilizar el trámite de los deslindes, es nuestra clara raigambre jurídica de judicialización extrema. Pero lo cierto es que no todo ha de judicializarse; ese patrón ha de cambiar, tal como ha sucedido en el ámbito comparado.  En efecto, aquello que no  entrañe una contestación, no necesariamente debe someterse al escrutinio judicial; esto solamente supone pérdida de tiempo, de dinero y un congestionamiento de los tribunales, todo lo cual redunda en un colapso del sistema como secuela de una insostenible mora judicial, con numerosas decisiones tardías.

Al hilo de lo anterior, resulta de interés traer a colación el criterio externado por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, a mediados del año 2015, en el sentido de aclarar que no deben confundirse las nociones procesales de “contradictorio” y de “controvertido”. Lo primero alude a un tipo de proceso: en estrados, de forma oral, pública y contradictoria; lo segundo implica una contestación entre las partes. De ahí que perfectamente pudiera ocurrir, como en efecto sucede recurrentemente, que un asunto se rija por un proceso contradictorio, porque su tramitación ha de hacerse en una audiencia oral, pública y contradictoria, pero que no sea controvertido, en puridad jurídica, ya que nadie con interés ha formalizado reparo alguno a las pretensiones promovidas por el accionante. Lo controvertido es, procesalmente, lo litigioso.

Justamente, muchos han venido opinando, y particularmente nos adherimos a ello, que aquellos deslindes que no sean controvertidos, propiamente, no tienen por qué ventilarse en una audiencia oral, pública y contradictoria: con una fijación distante y con aplazamientos –por igual- para un plazo muy prolongado en algunas jurisdicciones. Muchas veces, como sabemos, los deslindes son rechazados ante los tribunales de jurisdicción original, no porque exista objeción alguna al trabajo técnico, por parte de algún colindante u otra persona con interés, sino por la mera ausencia de una certificación del estado jurídico actualizada, del original del contrato de venta en cuestión, del acta de matrimonio, cuando las circunstancias lo requieran, etc. Insistimos, para qué dilatar tantísimo el asunto en contextos como estos?

En una postura, un tanto ecléctica, algunos autores locales se han decantado por retornar a los deslindes la naturaleza administrativa, pero dejando su revisión judicial vigente, en Cámara de Consejo. Y para justificar esta opinión, se ha sostenido que con ello se coadyuva a la celeridad deseada, puesto que lo administrativo se supone que es más expedito que lo contencioso y, al mismo tiempo, se mantiene la tutela judicial efectiva que, según el artículo 69.10 de la Constitución, debe estar presente en todos los ámbitos.

En otra posición más contundente -de cara a la celeridad procesal- haciendo un paralelismo con la situación creada mediante la reglamentación correspondiente a la regularización parcelaria, se ha externado que los deslindes no controvertidos no tienen por qué pasar por los tribunales de tierras, con ocasión de una fase judicial. Según esta postura, la fase judicial ha de suprimirse y, por ende, dichos trabajos técnicos han de canalizarse directamente desde el órgano de Mensuras hasta el de Registro de Títulos.

Particularmente, nos inclinamos por este último remedio jurídico; y es que –primero- es de todos sabido que la celeridad argüida de los asuntos administrativos es una falacia: en muchas jurisdicciones, aun lo administrativo, se retarda; con lo cual, no creemos que verdaderamente se logre mucho con esa solución y- segundo- porque tampoco es verdad, como han aludido algunos detractores de esta última solución, que con la remisión directa de Mensuras a Registro se crea una desprotección a los derechos de las personas, puesto que la fórmula de una litis de derechos registrados, en nulidad de deslinde, siempre estará habilitada, en caso de que alguien denuncie que no se le ha citado o que se le ha notificado irregularmente; que se le han violado derechos registrados, etc. Tal como se ha externado más arriba, si alguien presenta una objeción, el asunto, más que contencioso, sería controvertido; por tanto, ha lugar a la celebración de un juicio oral, público y contradictorio. Pero, volvemos a lo mismo, si –de entrada- no existe una contestación; y habiendo, en caso de surgir algún diferendo durante las fases extrajudiciales ante los órganos administrativos de la Jurisdicción Inmobiliaria, una posibilidad de judicializar el asunto posteriormente mediante una litis, por qué aferrarse a la idea de que la remisión directa de Mensura a Registro, en el escenario descrito, es un “sacrilegio” procesal?  Superemos esa cultura de litigio! No todo debe analizarse en el marco de un pleito!

Por otro lado, también en este último esquema, relativo a la remisión directa del expediente de deslinde desde Mensura hasta Registro, quedaría cubierto el impasse aquel atinente a las vías de impugnación. Recordemos que conforme al sistema creado por la Ley Núm. 108-05, los deslindes se aprueban mediante verdaderas sentencias, dictadas como consecuencia de juicios orales, públicos y contradictorios. Por consiguiente, siendo el principio general que las sentencias solamente se impugnan mediante los recursos ordinarios y extraordinarios, la nulidad contra ese tipo de decisiones chirría. Justamente, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha serpenteado mediante su jurisprudencia, admitiendo la nulidad de la decisión que aprueba deslindes, con el vigente sistema, luego rechazándola y abriendo la apelación para aquellos que no han sido debidamente citados durante el trámite de rigor, etc. En el marco planteado, siendo la decisión de deslinde rendida finalmente por el Registro, estarían abiertos los recursos administrativos contra dicha decisión (reconsideración, jerárquico y jurisdiccional); pero también sería viable –como se ha adelantado- la iniciación de una instancia, mediante la interposición de una litis en nulidad de deslinde; igual que se demanda la nulidad de ventas, de actos de partición, de embargos extrajudiciales (en derecho común), etc.

En principio, el remedio idóneo para llevar a cabo alguna reforma al proceso para la aprobación de los deslindes, sería la reforma del artículo 130, párrafo, de la Ley Núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, el cual –como se ha visto- sugiere que se trata de un trámite contencioso, que no es lo mismo que controvertido; tal como hemos aclarado previamente. Sin embargo, para nadie es un secreto que las reformas ante el Congreso o no se logran, o toman un tiempo más prolongado de lo deseado, con la agravante de que –desafortunadamente- para ver cristalizada la modificación deben producirse acuerdos partidarios que muchas veces distan del ámbito meramente jurídico. De ahí que surja la pregunta, pudiera solucionarse la cuestión por la vía reglamentaria?

De entrada, en un análisis simplista del asunto, se respondería negativamente la interrogante precedente; esto así, sobre la base de que la ley está por encima del reglamento en nuestro sistema de fuentes y, por ende, mal podría modificarse la naturaleza contenciosa que confiere la ley a un trámite concreto (Deslinde), dándosele una connotación extrajudicial por la vía reglamentaria.

En otro sentido, pudiera conjeturarse que no sería propicio aquí el método de jerarquización, propiamente, sino de armonización de la citada Ley Núm. 108-05 con sus reglamentos. Y es que la novedad procesal comentada, en el orden de una remisión directa del deslinde, de Mensura al Registro, es para casos en que no exista controversia. Los que son controvertidos, al abrigo del párrafo del artículo 130, han de conocerse contradictoriamente en audiencias orales y públicas. Sería, pues, consagrar por la vía reglamentaria una situación que la ley no previó taxativamente. No olvidemos que, por principio jurídico general, la ley es un marco cuyas particularidades se van complementando mediante los reglamentos correspondientes. Pero además, tributa a favor de esta solución, la circunstancia de que está subyacente en todo esto el Derecho de Propiedad. En efecto, normalmente promueve el deslinde el propietario o el comprador de una porción de tierra, justamente para individualizarla y para que consiguientemente sean realizados los planos correspondientes, con la condigna expedición del Certificado de Título, con el aval del Estado, para acreditar la citada prerrogativa constitucional (propiedad). Y la Constitución manda, en materia de derechos fundamentales, que éstos se armonicen entre sí y que el ordenamiento jurídico sea interpretado de la manera más factible para su tutela (Art. 74.4). En definitiva, de lo que se trata es de lograr que cada titular pueda disfrutar y garantizar sus derechos en menor tiempo, sin soslayar con ello la posibilidad de acudir ante los tribunales en caso de irregularidades que no sean posible subsanar en sede administrativa, tal como se ha aclarado.

Valoramos como muy positiva la sugerencia que en foros especializados hiciera el Profesor Ricardo Noboa, en el sentido de calificar aquellos deslindes no litigiosos como ” regularización parcelaria”, encuadrándolos en el radio de aplicación de la Resolución No. 355-09, que instituyó el reglamento que ya rige esa materia. Y con ello pudiera evitarse, tal como se hizo al elaborar aquel reglamento, que se pudiera interpretar que se estaría modificando una ley por la vía reglamentaria. En otras palabras, sería no llamar “deslinde” al trabajo técnico de individualización sin contestación, sino “regularización parcelaria”; reservando la noción  de “deslinde” únicamente para aquello que suponga una controversia.

En definitiva, es nuestro entendimiento que el hecho de que la Unidad Académica de la Suprema Corte de Justicia haya realizado  dos versiones de paneles en materia inmobiliaria; la primera, para resaltar las mejoras de la reforma de la legislación aplicable; y la segunda, para exponer críticas y sugerencias para una mejor prestación de servicios en la Jurisdicción Inmobiliaria. Y la apertura mostrada por las autoridades del sistema de justicia, para las consultas a los operadores de la jurisdicción, así como la implementación de nuevos sistemas informáticos, son señales de que –al menos- la intención de mejorar la justicia inmobiliaria está presente. Es cierto que falta bastante por hacer, pero sería mezquino no reconocer que al día de hoy es posible exhibir algunos logros.

El tiempo pasará balance; él dirá si reformas como las reseñadas en este escrito realmente contribuirían a la mejoría del sistema, o si –por el contrario- sería menester seguir rectificando. Pero de algo sí estamos plenamente seguros desde ya; y es que solamente siendo diligentes y adoptando las medidas que en su momento se entiendan factibles, es posible dar finalmente con la mejor salida. Todos podemos ser parte de la solución. No nos limitemos a lanzar críticas sin maridarlas con propuestas concretas. La cultura de la insana crítica (criticar por criticar) ha de ser cosa del pasado. Saltémosla y ejerzamos la sana crítica, por el bien común.

La Jurisdicción Inmobiliaria está directamente relacionada con el desarrollo de la nación. La inversión inmobiliaria se consolida cuando existe seguridad jurídica. De ahí que las situaciones que afecten el eficiente desempeño de esta área del sector justicia deben recibir solución con la mayor rapidez posible. Recibiremos con beneplácito, por tanto, las medidas y contramedidas para mejoras que sobrevengan.

Sobre las conclusiones y el abandono de las mismas durante los procesos judiciales. Los abogados litigantes, al momento de articular sus pedimentos, deben tener siempre presente la dialéctica procesal. En efecto, la praxis ha puesto de relieve situaciones en que, sin quererlo, las partes mediante petitorios ulteriores han dejado sin efecto conclusiones previas. Por ejemplo, proponen una excepción de incompetencia y luego promueven una medida de instrucción: si, por una parte, se sugiere que el tribunal es incompetente; pero, por otro lado, se aboga por la instrumentación de la causa, mediante la proposición de medidas de instrucción, tácitamente se está renunciando al petitorio original de incompetencia. Y lo propio si, de entrada, se desiste de la demanda, pero a seguidas se requiere un aplazamiento para comunicación de documentos tendentes a fundamentar el acto introductivo: si se precisa depositar piezas para las conclusiones de fondo, es porque persiste el interés en la acción; el desistimiento en este escenario, implícitamente, ha quedado relegado. En fin, toda solicitud debe hacerse con conciencia de las implicaciones que pudiera tener respecto de otras pretensiones sometidas por la propia parte al escrutinio del tribunal.

Justamente, la Suprema Corte de Justicia ha juzgado lo siguiente: “Se considera que una parte ha abandonado sus conclusiones si las ha retractado por conclusiones ulteriores, o si no las formula de nuevo en la audiencia”[1].

Esta última parte del precedente referido ut supra, suele aplicarse cuando el demandante, al concluir, de 5 petitorios que tiene el acto o instancia introductiva de demanda, por ejemplo, solamente lee 3 en la audiencia de fondo: de entrada, parecería que, tácitamente, ha renunciado a los demás. Sin embargo, muchos tribunales suelen, con lo que estamos contestes, inquirir a la parte acerca de su verdadera intención, al dejar de leer 3 de los 5 petitorios de su demanda; esto así, a fines de descartar que se trate de un descuido, sino que la parte ha renunciado voluntariamente a tales petitorios. Algunos califican el descrito proceder judicial como “inquisitivo”. Particularmente, lo vemos como parte de la tutela judicial efectiva, de cara al principio de congruencia: para emitir un fallo congruente con las conclusiones sometidas, necesariamente el juzgador debe precisar la dimensión o el alcance de tales conclusiones.

También suele aplicarse la parte final del precedente comentado, en el sentido del abandono de la conclusión por no formularse de nuevo en audiencia, en situaciones en que el tribunal difiere un pedimento en particular para una audiencia posterior, a fines de resolver alguna cuestión previa; y en dicha audiencia posterior, la parte no reitera su petitorio: ante la ausencia de reiteración, tácitamente ha abandonado tal pretensión.

No es ocioso recordar que la secuencia lógica procesal, en materia de derecho privado, es la siguiente: excepciones, inadmisiones, medidas de instrucción y, finalmente, el fondo. En ese orden es que los tribunales resolverán los asuntos sometidos a su decisión. Así, cuando se acumulan varios incidentes para ser decididos conjuntamente con el fondo, pero mediante dispositivos disímiles, el aludido orden (excepción, inadmisión, medida de instrucción y fondo) se reflejará en la sentencia. Si procede la excepción (nulidad, excepción declinatoria, etc.), no habría necesidad de estudiar ni decidir sobre la inadmisión (falta de calidad, de interés, etc.), ni acerca de la medida de instrucción (comparecencia de partes, informativos, etc.), ni acerca del fondo (que se acoja la demanda, etc.); y si se rechaza la excepción, pero procede la inadmisión, tampoco sería necesario el estudio de la medida de instrucción, ni del fondo. Este último solamente puede ser resuelto, como es sabido, cuando el proceso se sanea de todos sus incidentes. Y las medidas de instrucción, por igual, han de celebrarse, previo al fondo, pero luego de decidirse todos los asuntos incidentales.

El poder dirimente de los jueces lo delimitan las conclusiones de las partes; por tanto, vale insistir, tales conclusiones deben estar lo mejor articuladas posible, a fines de lograr resultados satisfactorios en los diversos procesos en los que se participe.

 Sobre los recursos administrativos (Reconsideración, Jerárquico y Jurisdiccional), en el marco de  la estructura del Tribunal Superior de Tierras[1]. En líneas generales, como es sabido, la secuencia lógica para la instrumentación de los recursos administrativos en sede inmobiliaria es –primero– el conocimiento de la reconsideración, ante el mismo tribunal que ha dictado la decisión graciosa (Art. 76, L. 108-05, 173 RGT, 157 RGRT, 200 RGMC); luego la solución del jerárquico, ante el órgano inmediatamente superior (Art. 77, L. 108-07, 178, RGT, 163 RGRT, 206, RGMC) y, finalmente, el jurisdiccional, ante el Tribunal Superior de Tierras (Art. 78, L. 108-05, 184, RGT, 169, RGRT, 212 RGMC).   

En el caso particular del Tribunal Superior de Tierras, la reglamentación aplicable no es explícita al momento de prever la indicada secuencia recursiva[2], de cara a la estructura de esta alzada. En efecto, si una sala dicta una decisión graciosa, ella misma conoce la reconsideración. El órgano inmediatamente superior a la sala es el pleno del Tribunal Superior de Tierras, ya que las salas entre sí tienen una misma jerarquía; por tanto, de entrada, chirría la pretensión de que otra sala conozca el recurso jerárquico contra una decisión de la sala que ha dictado la decisión recurrida. Pero por otro lado, si admitimos que el pleno es el llamado a dilucidar el recurso jerárquico en el contexto descrito, entonces surge la interrogante, en el sentido de saber quién conocería el jurisdiccional? Obvio que la Suprema Corte de Justicia no tendría competencia para ello, ya que la normativa (ley y reglamentos) expresamente atribuye competencia al Tribunal Superior de Tierras. Por todo esto, ha de convenirse en que ante el TST, el respeto de la aludida secuencia recursoria se dificulta en el estado actual de nuestro ordenamiento inmobiliario.

Parecería sensato, entretanto se define la situación, que la misma sala conozca la reconsideración de su decisión graciosa, en esta primera fase no abría discusión. Luego entonces, el pleno, integrado por cinco jueces, conozca el jerárquico y, en caso de recurrirse la decisión graciosa jurisdiccionalmente, que sea conocido el asunto por el pleno, pero integrado por cinco jueces distintos; incluyendo suplentes del TJO, si fuere menester. Insistimos, la fórmula de que una sala conozca el jerárquico de una decisión de otra sala, se aleja más del deber ser que lo propuesto precedentemente, en orden de que sea el pleno que conozca el jerárquico y el mismo pleno, pero con jueces diferentes, que decidan sobre l jurisdiccional. Ya veremos cómo evolucionan sobre este particular la práctica y la jurisprudencia.

Sobre la posesión y los inmuebles registrados. La máxima que reza “la posesión vale título”, como es sabido, rige en materia de bienes muebles, no de inmuebles. Y la titularidad de los terrenos registrados es imprescriptible. De ahí que jurídicamente, los inmuebles registrados no se poseen, se ocupan, sin que dicha ocupación genere prerrogativa alguna con el paso del tiempo.

Cuando nadie prueba la propiedad de una porción de tierra determinada, se reputa que ésta es del Estado. De ahí la gran importancia del proceso de saneamiento: tiene como eje central el derecho de propiedad reclamado por particulares respecto de terrenos que se reputan de la nación, por lo que se trata de un trámite que interesa a la colectividad. Justamente, por eso es que los jueces del orden inmobiliario tienen un papel activo en esta materia, distinto al ámbito de las litis de derechos registrados, que son de interés privado.

El saneamiento es el principal proceso inmobiliario, con él tiene lugar el primer registro o inmatriculación; su principal característica es que es de orden público; y se dirige contra el Estado dominicano, pues a éste –como se ha visto– se le reputa propietario originario de todo terreno que nadie pueda probar derecho de propiedad alguno.

El principio IV de la Ley No. 108-05, de Registro Inmobiliario, sostiene que todo derecho registrado de conformidad con dicha normativa es imprescriptible y goza de la protección y garantía absoluta del Estado. En efecto, de conformidad con nuestro ordenamiento jurídico, las posesiones de terrenos que se encuentran registrados no generan derechos, ni pueden sus ocupantes beneficiarse de la prescripción establecida en el artículo 2262 del Código Civil; sin importar que dichos terrenos estén abandonados en apariencia por su propietario. Esto así, puesto que –tal como ha aclarado la Sala de Tierras de la SCJ– los titulares de derechos que fueron adquiridos de conformidad con la ley, y que se encuentran debidamente registrados, no pueden ser despojados de ellos mediante ocupaciones, cuya precariedad es definitiva, sin importar ni el tiempo de ocupación, ni que en los inmuebles se encuentren mejoras[1].

Es importante tener presente que la posesión de terrenos no registrados, de cara a la exigibilidad del derecho de propiedad ante la Jurisdicción Inmobiliaria, constituye una cuestión de hecho sobre la cual los jueces que la instruyen tienen una amplia facultad de apreciación, que escapa al alcance y control de la casación[2]. De ello resulta como corolario jurídico obligado que éstos (los juzgadores) han de apreciar si los actos de goce invocados por un reclamante de reconocimiento de propiedad inmobiliaria, son o no son una posesión útil para prescribir adquisitivamente[3]. En definitiva, el hecho de la posesión debe probarse; no basta con invocarla[4].

El Tribunal Constitucional ha decidido que tributa a favor del reclamo del derecho de propiedad inmobiliaria, la posesión legal, pacífica, continua y no controvertida[5].

Pudieran suscitarse conflictos respecto de dos o más posesiones que luego reclaman la titularidad del mismo inmueble ante los tribunales de tierras. Al respecto, ha sido juzgado que en presencia de dos posesiones fundamentadas en diferentes medios de adquisición, los jueces deben preferir la que está más caracterizada. Se encuentra más caracterizada la posesión de quien ha cercado el terreno y el que demuestra haberlo comprado de su antiguo propietario. Al hacer lo así, dándole preferencia y declarando adjudicatario a quien tiene la posesión más caracterizada y más efectiva del terreno, los jueces no pueden incurrir en ninguna conculcación de los derechos fundamentales de las personas y, mucho menos, a su derecho de defensa[6].

De igual modo, se ha decidido que para fines de determinar la posesión, entre quien la alegue en virtud de haber medido con un agrimensor el terreno y otro por tener una posesión material, erigiendo mejoras en el inmueble, han de primar las pretensiones del segundo poseedor, a saber: “Cuando dos reclamantes pretenden al mismo tiempo la posesión de un terreno, uno por haberlo hecho medir por un agrimensor público y otro por poseerlo físicamente, y haber fomentado mejoras en él, conforme a los requisitos que establecen las disposiciones sobre la prescripción, el tribunal debe dar ganancia de causa al que tenga la posesión real del terreno, es decir, al segundo”[7].

Finalmente, sobre los herederos y la posesión, de cara al reclamo del derecho de propiedad, se ha decidido que los herederos y, en general, los causahabientes a título universal, no comienzan una posesión nueva distinta de la de su causante: es la posesión de éste la que continúa en provecho de ellos, sin interrupción, con sus calidades y sus vicios, ya que los herederos no tienen otros derechos que los de su causante y forman con él una sola y misma persona[8].

 Sobre las máximas jurídicas aplicables en materia registral. A la par con los principios registrales, existen máximas jurídicas del derecho que cuentan con aplicabilidad en materia registral. Entre las más comunes está aquella que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”, de aplicación recurrente en el ámbito de las ejecuciones de las sentencias, así como aquella que sostiene que “En derecho, alegar no es probar”. También las máximas que predican que “Primero en tiempo, primero en derecho” y que “lo que no existe en el registro, no existe en el mundo” son de aplicación importante.

Sobre aquello de que “nadie está obligado a lo imposible”, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) a favor del Registro, que es el ejecutor de las sentencias dictadas por los tribunales del orden inmobiliario, rige la máxima que reza: “Nadie está obligado a lo imposible”. Si no es posible la ejecución de una sentencia en particular, se impone el archivo del expediente formado para la ejecución de sentencia ante dicho órgano administrativo”[1].

Por otro lado, respecto de la máxima que sostiene que “en derecho, alegar no es probar”, todo cuanto sea tramitado ante el Registro de Títulos, por principio jurídico general, debe ser debidamente corroborado con los elementos de convicción pertinentes. Incluso, conforme al marco normativo aplicable, al registrador se le tiene prohibido presumir aquello que no consta expresamente en la glosa sometida a su escrutinio, a saber: “El Registrador de Títulos, al ejercer la función calificadora, no está facultado para presumir aquello que no está expresamente consignado en los documentos presentados, según establece el artículo 50 del Reglamento de Registros de Títulos”[2].

Por ejemplo, si al efecto la parte interesada persigue una transferencia, pues no basta con alegar que ha comprado un inmueble registrado y que desea que el mismo, una vez comprado, sea puesto a su nombre. Para que tal gestión registral sea viable, el peticionario ha de aportar el contrato de venta que así lo consigne, copia de la documentación de identidad de las partes, la constancia de los impuestos de transferencia de lugar, etc. Y si existiere alguna situación que impidiese que cada asunto sea debidamente probado, sería obligatorio entonces acudir ante los tribunales inmobiliarios, los cuales tienen facultades más amplias para sustanciar cada situación y llegar o, al menos, acercarse a la verdad.

Respecto de la máxima que reza: “primero en tiempo, primero en derecho”, lo primero que habría que acotar es que modernamente se ha modificado la forma de expresar dicha máxima, variando en la segunda parte de ella el vocablo –repetido– de “primero”, por “mejor”. Así: “Primero en tiempo, mejor en derecho”. Pero lo cierto es, vale decir, que en la actualidad se emplean indistintamente las formas de expresar esta máxima. Sin embargo, la idea central queda clara: el que primero inscribe en el Registro, tiene prelación en sus derechos; con lo cual, el factor cronológico es determinante para resolver conflictos de intereses en este ámbito.

Sobre la consabida máxima jurídica, aplicable en materia registral, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha juzgado lo siguiente: “La máxima jurídica “primero en tiempo, primero en derecho” es aplicable en materia inmobiliaria y registral”[3]. De igual modo, se ha decidido lo siguiente: “En materia de inmuebles registrados, rige el principio de prioridad registral, conforme al cual el derecho pertenece al primero que lo registra; principio que se deriva de la máxima “primero en el tiempo, primero en el derecho”[4]. Criterio que fue refrendado al año siguiente por el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia, a saber: “(…) es de principio que en materia de terrenos registrados, dueño no es el primero que compra, sino el primero que, después de comprar válidamente, registra en la Oficialía de Registro de Títulos correspondiente, el acto de transferencia realizado a su favor por el original propietario vendedor”[5].

Finalmente, es de recurrente uso la máxima que reza: “Lo que no existe en el registro, no existe en el mundo”.  Sobre este principio, el Magistrado Edgar Hernández Mejía, en su obra titulada “Primeras Lecciones de Derecho Inmobiliario”, página 121, sostiene lo siguiente: “Es importante tener en cuenta que, según el fundamento de nuestro derecho inmobiliario registral, “lo que no figura asentado en el registro, no existe en el campo jurídico”.  De su lado, el Juez Segundo Monción refiere lo siguiente en su obra sobre la Litis, los incidentes y la demanda en referimiento ante la Jurisdicción Inmobiliaria, p.364: “(…) quien tiene un acto de compra y no lo ha llevado a la Oficina de Registro de Títulos, no tiene calidad para demandar en justicia, porque el artículo 90, párrafo II, de la Ley de Registro Inmobiliario, expresa que sobre inmuebles registrados, de conformidad con esta ley, no existen derechos, cargas ni gravámenes ocultos que no estén debidamente registrados. De donde nace el principio, “En materia de terreno registrado, lo que en Registro no está, en el mundo no existe” (…)”. Asimismo, en el marco del XVII Congreso Internacional de Derecho Registral (CINDER), celebrado en Lima, Perú, en el año 2010, quedó sentado lo siguiente: “Lo que está en el Registro afecta a todos (…) se presume la exactitud, salvo fraude o error (…)”.

Lo anterior se basa, concretamente, en la presunción de exactitud basada en la fe pública registral. Justamente, en el marco de la publicidad registral material, existe una doble presunción: (a) que la persona que figura como titular registrado se entiende realmente titular y (b) que lo que no figura en el Registro, no existe, “no está en el mundo” . La persona cree en lo que le dice el Registro, confía y hace sus inversiones bajo su presunción de exactitud; de ahí la protección que brinda esa fe pública registral al tercero adquiriente de buena fe y a título oneroso[6].

Sobre la casación y la decisión que decide acerca del recurso jurisdiccional. A pesar de que, a partir de la Resolución No. 1-2016, que modifica el Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, la audiencia para conocer el recurso jurisdiccional es facultativa y, por tanto, en caso de no ser menester fijar una audiencia, la decisión que se dictare en Cámara de Consejo, en puridad jurídica, no constituiría una sentencia, es nuestro entendimiento que la casación debe seguir abierta para ese tipo de decisiones graciosas, puesto que están envueltos en estos trámites derechos que eventualmente pudieran ser conculcados producto de un error judicial.

En efecto, el razonamiento que había empleado la Sala de Tierras de la SCJ para admitir la casación contra las decisiones rendidas en materia de recurso jurisdiccional, era que si bien la génesis del trámite era de naturaleza administrativa, finalmente se tornaba en una cuestión contenciosa, decidida en una audiencia oral, pública y contradictoria, lo cual propiciaba el dictado de una verdadera sentencia dictada en última instancia, revestida del carácter jurisdiccional. Sin embargo, como se ha visto, esa jurisprudencia no necesariamente se corresponde con el actual esquema procesal. Ahora pudiera ser que el recurso jurisdiccional sea decidido mediante una resolución[1] dictada en Cámara de Consejo[2].

Es cierto que ha sido juzgado que no son recurribles en casación las decisiones de carácter puramente administrativo[3]. Pero no debemos perder de vista que con estos recursos no se deciden asuntos meramente administrativos, tal como hemos expuesto al inicio de  estas líneas, hay muchas prerrogativas envueltas que pudieran resultar violadas. Y resulta que se ha decidido que el recurso de casación es siempre admisible, a menos que una ley especial disponga de manera expresa lo contrario[4]. Asimismo, se ha establecido que debe admitirse el citado recurso extraordinario tantas veces como se compruebe que la decisión impugnada ha incurrido en violaciones constitucionales, a fin de permitir a la SCJ preservar la supremacía de la Constitución, así como su preeminencia sobre cualquier disposición del derecho común que limite el derecho a recurrir, lo que, en definitiva, garantiza la tutela judicial efectiva y el fortalecimiento del Estado constitucional y de derecho que sostiene nuestro ordenamiento jurídico[5].

Veamos:

Artículo 191 Resolución 1-2016: “El Recurso Jurisdiccional contra las decisiones emitidas por los tribunales de la Jurisdicción Inmobiliaria y órganos que la componen, se conocerá de conformidad con la ley. Cuando no haya parte contraria, el recurso se decidirá sin necesidad de fijación de audiencia”. (Subrayado nuestro)

“Es recurrible en casación la sentencia del Tribunal Superior de Tierras dictada en virtud de un recurso jurisdiccional, pese a que se trata de un recurso extraordinario exclusivo de la Jurisdicción Inmobiliaria que convierte en definitiva la actuación administrativa, y no obstante que la Ley 108-05, de Registro Inmobiliario, no establece el recurso de manera expresa. La decisión del Tribunal Superior de Tierras es una verdadera sentencia dictada en última instancia, revestida del carácter jurisdiccional, que emana de un tribunal del orden judicial”. (Subrayado nuestro)

Ojalá que nuestra máxima instancia judicial, en materia de tierras, sintonice la motivación esbozada ut supra con el marco normativo vigente, pero que en el fondo, mantenga el criterio de que las decisiones mediante las cuales se decidan recursos jurisdiccionales, sea mediante sentencias dictadas en audiencias, sea mediante resoluciones emitidas en Cámara de Consejo, sigan siendo –en todo caso– susceptibles de casación. Que ese recurso nomofiláctico esté habilitado y posibilite la revisión de la correcta aplicación de la norma.