LA CONSTANCIA ANOTADA Y LA TRANSFERENCIA PARCIAL
A LA LUZ DE LA LEY NO. 108-05 SOBRE REGISTRO
INMOBILIARIO Y SUS REGLAMENTOS
Por.: Yoaldo Hernández Perera
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RESUMEN
Se aborda la controversia generada por el artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, respecto de la prohibición de la expedición de cartas o constancias anotadas de inmuebles registrados, luego de la entrada en vigor de dicha normativa, a excepción de los inmuebles sometidos al régimen de condominios, y se exhorta a no ser tan rígido en la interpretación de este texto, considerando el rango constitucional del derecho de propiedad.
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PALABRAS CLAVES
Carta constancia/constancia anotada[1], deslinde[2], certificado de título[3], subdivisión[4], transferencia parcial[5], controversia[6], seguridad jurídica[7], legalidad[8], constitucionalidad[9], Ley No. 108-05[10], República Dominicana[11].
El artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, ha generado diferentes criterios en torno al alcance de su contenido. En efecto, se ha interpretado, por una parte, que no procede –en ninguna circunstancia- que los tribunales de la jurisdicción inmobiliaria, luego de la entrada en vigor de la citada ley (No. 108-05), autoricen la expedición de cartas constancias. Un segundo criterio, apegado al rango constitucional del derecho de propiedad, admite que sean expedidas cartas constancias por el “resto” de parcelas deslindadas parcialmente.
Veamos el marco normativo que ha servido de base a ambas posturas.
La génesis de la discusión se contrae al mencionado artículo 129, que taxativamente dispone lo siguiente: “A partir de la promulgación y publicación de la presente ley, se prohíbe la expedición de Constancias, Constancias anotadas y/o Cartas Anotadas de los inmuebles registrados. Quedan exceptuadas de esta disposición las Constancias emitidas sobre inmuebles sometidos al régimen de condominio. La Suprema Corte determinará el proceso de titulación de los mismos, de conformidad con lo establecido en la presente ley”[12].
En similar dirección, el artículo 12 del Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, sostiene lo siguiente: “A partir de la vigencia del presente reglamento, no se admiten nuevas porciones de parcelas, salvo en los casos de excepción expresamente previstos”. Y el párrafo de este artículo establece lo siguiente: “Cuando se pretende transferir la propiedad de una parte de una parcela sustentada en un certificado de título, se debe previamente subdividir el inmueble o afectarlo al régimen de condominio, si fuere posible, según el propósito del propietario”. Más concretamente, en lo que ha transferencia parcial se refiere, el párrafo III del comentado artículo 12, prevé lo siguiente: “No se registra ninguna transferencia parcial de derechos sustentados en una Constancia Anotada, sobre la base de actos realizados con posterioridad a la entrada en vigencia del presente Reglamento”.
Como puede advertirse, una interpretación literal de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, conduce a concluir que –definitivamente- no es posible en el vigente ordenamiento inmobiliario, admitir deslindes que no abarquen la totalidad de una porción de tierra, ni las consecuentes transferencias parciales; por tanto, ha de convenirse que los tribunales que han estado decidiendo en ese sentido, han venido haciendo acopio del marco legal y reglamentario aplicable.
En una aplicación a ultranza de los preceptos legales y reglamentarios vigentes, el propietario que desee disponer de una parte de su porción o de sus derechos, sin constituir el régimen de condominios, debe hacer el deslinde por su totalidad, a fines de proceder a la correspondiente subdivisión[13] y agenciar el condigno título de cada resultante, en vez de proceder al deslinde sólo de una parte de la porción, la cual quedaría sustentada en un certificado de título; y finalmente, obtener una carta constancia por el “resto” de los derechos[14].
Sin embargo, no resulta del todo infundado el criterio que enarbola la constitucionalidad, aferrándose al artículo 51 de la Constitución, que instituye la propiedad como un derecho fundamental de las personas, al tiempo de admitir, aun luego de la vigencia de la Ley No. 108-05, sobre Derechos Registrados, la expedición de constancias anotadas por el “resto” de la parcela deslindada parcialmente. Esto así, bajo la prédica de que, conforme a nuestro sistema de fuentes vigente, no es sostenible que ni un reglamento ni una ley restrinja el diáfano ejercicio del derecho de propiedad, que es constitucional.
Sobre las transferencias parciales y la autorización de expedición de constancias por el “resto” de parcelas, existe el siguiente precedente ante los tribunales del orden judicial: “(…) no debe perderse de vista que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por ende, mal podrían los tribunales erigirse en muros de contención que bloqueen el diáfano ejercicio de dicha prerrogativa sustantiva de las personas, en el sentido de permitir que dispongan parcialmente de su propiedad, al tiempo de identificar el resto de la titularidad”[15].
Para forjar una posición sobre la cuestión estudiada, conviene valorar las circunstancias que llevaron al legislador inmobiliario a prohibir la expedición de cartas o constancias anotadas, para a partir de ahí, entonces medir con mayor propiedad la factibilidad de un criterio u otro.
En ese orden de ideas, recordemos que antes de la reforma en materia inmobiliaria, existía una gran inseguridad jurídica, ya que recurrentemente se expedían constancias anotadas sin el debido rigor, provocando que en muchas ocasiones éstas (constancias anotadas) consagraran derechos que no se correspondían con la realidad del terreno. Por ejemplo, en relación a una parcela de 10 metros, se expedían 20 cartas constancias, a razón de un metro cada una; es decir, por haber el doble de cartas constancias en relación al metraje de la parcela, diez titulares de cartas anotadas veían afectados sus derechos, ya que “en papeles” contaban con la titularidad de unas prerrogativas que materialmente, en la tierra, no existían: una evidente inseguridad jurídica.
El esfuerzo del legislador y de la Suprema Corte de Justicia, por la vía reglamentaria, ha estado encaminado a garantizar que no hayan más constancias anotadas que tierra; que toda certificación expedida por el Registro de Títulos, conforme a las actuaciones inscritas y a los asientos registrales, se corresponda con la realidad material del inmueble; de suerte y manera, que desaparezca el riesgo de quedarse un comprador, respecto de un inmueble sin deslindar y con varios compradores, sin su porción de parcela, por el hecho de deslindarse en último lugar, como en su momento sucedía, que producto de haber más constancias anotadas expedidas que terreno, el último en diligenciarse su trabajo técnico de individualización parcelaria, sufría las peores consecuencias.
Siendo así las cosas, en vista de que lo que se persigue es evitar que persistan incoherencias entre los asientos registrales y la realidad física del inmueble, y tomando en consideración que el derecho de propiedad tiene rango constitucional y, por tanto, no resulta ni justo ni útil restringir dicha prerrogativa, parecería que siempre que mediante los trabajos técnicos realizados sea posible individualizar inequívocamente cada porción de terreno, debería admitirse en la actualidad la expedición de cartas constancias por el “resto” de la parcela de que se trate.
Imaginemos el típico caso en que el propietario de una parcela de 50 metros, por ejemplo, desee disponer de su propiedad, pero sólo de una parte de ella, pongamos que 25 metros. Si el comprador, en base al contrato de compra-venta, diligencia el deslinde de la porción vendida (25 metros), a fines de obtener el certificado de título respecto de dicha parte, al tiempo de promover la expedición de una constancia anotada por el “resto” (25 metros restantes) que continuarían siendo propiedad del vendedor; estando claramente delimitada la parte vendida y el “resto” de la parcela, debidamente aprobados tales trabajos por el órgano técnico de la jurisdicción inmobiliaria, que es la Dirección Regional de Mensuras Catastrales correspondientes, no parecería que haya posibilidad latente en este escenario, de producirse una incoherencia entre lo registrado y lo que existe materialmente: todo quedaría claramente delimitado y el propietario estaría ejercitando nítidamente su derecho de propiedad.
Se ha argüido en contra de la solución planteada precedentemente, que cuando se expide una constancia anotada por el “resto”, al no haber individualización alguna, en ausencia de un deslinde, no habría manera de determinar fehacientemente qué parte de ese “resto” constituye una calle o cualquier otra área pública que no deba tenerse como parte del restante de la parcela; siendo posible que de los 25 metros del “resto” en el ejemplo anterior, verdaderamente sólo queden 19 metros, descontando las áreas públicas o comunes. Y de ser así, persistiría la inseguridad jurídica de que hemos estado hablando, en el sentido de que alguien se vea afectado por no corresponderse lo que consta en los asientos registrales con la realidad material de la parcela.
Esta crítica, en nuestro concepto, cuenta con bastante asidero. En efecto, es sabido que para deslindar debe tenerse en cuenta que cada porción deslindada tenga una salida a la vía pública, pero cuando no se ha hecho el deslinde, sabemos que consta el derecho, pero no está individualizada la porción de tierra; es decir, se tiene certeza de que de 50 metros, se tiene la titularidad de 25, por ejemplo, pero no se sabe en qué parte están dichos 25 metros: si en la parte sur, norte, etc. En consecuencia, la consabida carta constancia “resto”, efectivamente puede generar un impasse que deben tomar en cuenta los tribunales, pues al no estar individualizado nada, no hay forma de saber si hay calles, parques, áreas públicas o cualquier porción que no pueda incluirse, en derecho, dentro del “resto” expedido en carta constancia.
Es nuestro entendimiento que, en caso de flexibilizar la interpretación del artículo 129 de la Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, apegados al carácter constitucional del derecho de propiedad, en el sentido de no restringir dicha prerrogativa a las personas, debe establecerse claramente en cada sentencia que es obligación del titular del “resto”, si desea luego vender la totalidad o parte del mismo, hacer las diligencias pertinentes, a fines de establecer que cada porción plasmada en “papeles” se corresponde con la realidad material de la parcela contenida en la carta constancia “resto”. Esto así, tomando en consideración que muchas veces el propietario del terreno que figura en la constancia “resto” vende a varias personas, y éstas muy comúnmente no deslindan su parte de inmediato, sino que guardan su contrato de venta y luego de un tiempo es que agencian el deslinde para obtener el certificado de título: si otros compradores deslindan primero y resulta que en el “resto” habían áreas que no podían incluirse, reduciendo el metraje, al final ese último en deslindar se queda sin tierra[16].
Es sabido que, jurídicamente, todo vendedor debe una garantía a su comprador, pero las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que estando plasmada esa situación en la sentencia que aprueba los trabajos de deslinde, el propietario titular de la constancia “resto” tiende a persuadirse, en el orden de que debe procurar, antes de vender a futuros compradores, delimitar claramente el “resto” de su parcela, por si existe algún área que no deba ser incluida dentro del metraje a vender, a fines de evitar ver comprometida su responsabilidad civil, por el hecho de vender más de lo que realmente existe. De su lado, el comprador debe tener la pericia de lugar y exigir al vendedor que ampare su derecho en una constancia “resto”, que dé seguridad de que verdaderamente lo que consta en su constancia se corresponde con lo que existe materialmente.
Si analizamos la cuestión, notaremos que los deslindes parciales se justifican más en parcelas grandes, ya que resultaría muy costoso pagar un deslinde total en una superficie amplia[17]; además de que no hay certeza acerca del número de resultantes que pudieran nacer. Sin embargo, no parece muy razonable promover deslindes parciales en relación a porciones pequeñas: si es pequeña, es más fácil saber en cuánto se puede dividir y, por tanto, los trabajos de subdivisión no tendrían mayores complicaciones.
A nuestro juicio, el asunto no debe verse como un proceder permisivo del sistema para que un propietario “haga lo que le venga en gana”, al margen de la ley y de los reglamentos. El análisis para medir la factibilidad de admitir constancias “resto” debe también enfocarse a la situación del comprador, quien cuenta con derechos adquiridos, nacidos del contrato de venta suscrito con el vendedor.
En efecto, si asumimos –a ultranza- el criterio que niega la expedición de constancias “resto”, estaríamos negándole a una persona que en buena lid ha adquirido una porción de tierra, la expedición de su certificado de título. Es decirle: “Mire, usted compró un pedacito dentro de un terreno muy grande y, como no pueden expedirse constancias anotadas, no le daremos su título, aunque se pruebe que usted tiene la ocupación y vive ahí”. ¿Es eso justo y útil, bajo el abrigo de la razonabilidad jurídica, de conformidad con el artículo 40.15 de la Constitución?
En definitiva, haciendo acopio del pensamiento de Cicerón, en el contexto del sumo bien y el sumo mal, pensamos que es más el bien que se hace, protegiendo al comprador que ocupa una porción pacíficamente y que ha adquirido derechos, diligenciando luego el deslinde de dicha parte comprada para obtener finalmente su título, que el mal que se haría por no aplicar de manera rígida el artículo 129 de la Ley No. 108-05, y no cerrar rotundamente la posibilidad de que sea expedida una carta constancia “resto” en el tenor que hemos venido estudiando.
BIBLIOGRAFÍA
CORNEJO, Américo Atilio. “Derecho registral”, 3ra. Reimpresión, Editorial Astrea, 2012, Buenos Aires, Argentina.
GÓMEZ, Wilson. “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, Editora Amigo del Hogar, 2014, República Dominicana.
GUZMÁN ARIZA, Fabio J.“Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”, Editora Judicial, S.R.L., 2009, República Dominicana.
ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, Editora Corripio C. por A., 2009, República Dominicana.
VILLARRO, Felipe P. “Derecho registral inmobiliario”, Editorial Astrea, 2010, Buenos Aires, Argentina.
Constitución Política, proclamada el 13 de junio del 2015.
___________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario.
___________________ REPÚBLICA DOMINICANA, Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas.
Sentencia No. 20155124, dictada el 02 de octubre del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.
[1] Constancia Anotada: Es el documento oficial emitido por el Registro de Títulos que sustenta los derechos de una o más personas sobre una porción de parcela que no posee una designación catastral propia ni un plano individual aprobado y registrado en la Dirección de Mensuras.
[2] Deslinde: Es el acto de levantamiento parcelario realizado para constituir el estado parcelario de una parte determinada de un terreno registrado y sustentado en una Constancia Anotada, a fin de que su titular pueda separar su propiedad del resto de la parcela originaria, registrar su plano individual y obtener su Certificado de Título. Según la ley y los reglamentos, el deslinde se realiza de manera completa y en un único acto, no pudiendo quedar restos sin deslindar. Como veremos, hay tribunales que admiten la expedición de cartas constancias por el “resto” de la parcelas, aun luego de la entrada en vigor de la Ley No. 108-05, alegando la constitucionalidad del derecho de propiedad. La Sala de Tierras de la SCJ ha conceptualizado el deslinde de la siguiente manera: “(…) es la delimitación que hace una persona de la propiedad inmobiliaria sobre la cual tiene un derecho registrado y sobre un área que corresponde a la que tiene derecho” (SCJ, 3ra. Sala, del 16 de mayo de 2012, No. 47, B.J. No. 1218). El Dr. Wilson Gómez, en su “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, afirma que el deslinde es una figura jurídico-catastral constitutiva del estado parcelario de una porción de terreno previamente registrada y que no había alcanzado su propia identidad; vale decir, que no había cumplido con la individualización que otorga el principio de especialidad.
[3] Certificado de Títulos: Es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado dominicano, que acredita la existencia de un derecho real de propiedad y la titularidad sobre el mismo. Hoy por hoy, dicho documento no se basta por sí mismo, necesariamente debe estar corroborado por una certificación de estado jurídico del inmueble, a fines de establecer si los derechos que consagra el certificado de títulos en cuestión, están vigentes.
[4] Subdivisión/ División: Es el acto de levantamiento parcelario por el cual se crean nuevas parcelas por división de una parcela registrada; de tal modo, que cada parcela quede delimitada en el terreno, graficada en un plano individual y con un Certificado de Título que acredite la propiedad sobre ella. Sobre la diferencia de esta modalidad de modificación parcelaria y el deslinde, el Abogado Víctor Santana Polanco, en su obra “Vocabulario Doctrinal en Materia de Tierras”, establece lo siguiente: “El deslinde es una operación semejante a la subdivisión, pero se diferencia de ésta en el sentido de que para el deslinde el fraccionamiento es parcial, mientras que para las subdivisiones es total”.
[5] Trasferencia parcial: Es el trámite mediante el cual se documenta el traspaso de la propiedad de una parte de un inmueble a favor de una persona distinta a la del propietario original; a diferencia de la transferencia total, que es aquella que versa sobre la totalidad del bien objeto de la operación de traspaso.
[6] En términos idiomáticos, controversia es una discusión reiterada entre dos o más personas que defienden opiniones contrarias. En materia jurídica, dado que se trata de una ciencia inexacta por excelencia, es muy común que surjan controversias producto de preceptos normativos con cierta trascendencia, tal como el artículo 129 de la Ley No. 108-05, que –como veremos– ha generado bastante controversia entre los actores del sistema de justicia.
[7]Seguridad Jurídica: “Garantía del Ciudadano, de la protección efectiva a su persona, bienes y derechos”. (ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, p. 598.
[8] Legalidad: “Estado o situación conforme con la ley; calidad de legal”. (ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, p. 490.
[9] Constitucionalidad: “Calidad de constitucional o correspondencia con la Constitución de las leyes, decretos, reglamentos, actos jurídicos o tratados (…) La Constitución es la ley de referencia, de modo que cuando tales actos la contradicen, simplemente no valen”. (ORTEGA POLANCO, Francisco A. “Diccionario Jurídico 9-11”, p. 228.
[10] La Ley No. 108-05, sobre Registro Inmobiliario, si bien es perfectible, ha contribuido enormemente a agilizar el procedimiento inmobiliario. Bajo el imperio de la abrogada Ley No. 1542, los trámites eran muy tediosos y, producto de ello, la jurisdicción inmobiliaria constituía un dolor de cabeza para los usuarios. Esta vigente ley, constituye un marco que, a su vez, se complementa con sus reglamentos y de manera expresa remite al derecho común para suplir cualquier imprevisión o punto ambiguo de la norma.
[11] La República Dominicana, igual que cualquier otra nación, tiene sus propias particularidades; por tanto, lo inteligente es tomar en cuenta nuestra realidad al momento de interpretar alguna norma, sobre todo si ésta ha sido inspirada en una ley foránea, propia de otra realidad social.
[12] Ya la Suprema Corte de Justicia emitió el Reglamento para el Control y Reducción de Constancias Anotadas, a fines de reglamentar la manera de descontinuar la expedición de nuevas constancias anotadas.
[13] El Dr. Wilson Gómez, en su “Manual de Derecho Inmobiliario Registral”, página 80, apunta que las modalidades de las modificaciones parcelarias son tres: 1.- La subdivisión, 2.- La refundición y 3.- La urbanización. En efecto, muchas escrituraciones propias de la JI resumen estos términos como parcela “REF-“ o “SUBD-“, y toda persona con un mínimo de experiencia en la materia, rápidamente lee: parcela “refundida” o “subdividida”.
[14] En la práctica, esta última fórmula es muy común. Por comodidad o por lo que fuere, los propietarios tienden a vender poco a poco su parcela, y en vez de deslindarse la totalidad para luego subdividir su parcela, sacándole un título a cada una, para luego vender con el título correspondiente, tienden a quedarse con una carta constancia “resto”: el comprador deslinda la parte vendida y el propietario sigue justificando sus derechos con la citada carta constancia “resto”. Muchos tribunales, a pesar de que –de entrada- viola la ley y los reglamentos aplicables, acogen la posibilidad de la carta constancia por el “resto”, amparados en el carácter constitucional del derecho de propiedad: siendo un derecho constitucional, mal podría una ley o un reglamento restringir dicha prerrogativa.
[15] Sentencia No. 20155124, dictada el 02 de octubre del 2015 por el Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central.
[16] Algunos tribunales requieren, para aprobar los trabajos de deslinde, que sea aportada la carta constancia, además del contrato que origina los derechos. Sin embargo, otros no son tan rígidos con dicho requisito, en el entendido de que cuando la porción vendida es muy ínfima respecto de lo que quedará como “resto”, difícilmente el propietario se sienta seguro de desapoderarse del aval de sus derechos. Por ejemplo, una parcela de 100 metros, que se vendan sólo 10: difícilmente el propietario de los restantes 90 metros le dé su constancia anotada a un comprador que compre una parte ínfima para que lo deposite, a fines de deslindarse; lo propio, según esta postura, es admitir que el deslinde lo promueva el comprador en virtud del contrato de venta que justifica el derecho a deslindar. Particularmente, comulgamos con esta última postura.
[17] Es evidente que el agrimensor, si se trata de una parcela bien grande, cobraría muchos honorarios, lo cual muchas veces provoca que las personas opten por deslindar sólo la parte que se va a vender y dejar lo que quede amparado en una constancia anotada “resto”. Muchas veces, tales trabajos técnicos parciales son negados en primera instancia (jurisdicción original), pero en la alzada es revocado dicho rechazo y, en virtud del efecto devolutivo de la apelación, se instruye de nuevo el caso, procediendo a aprobar los trabajos de deslinde en el contexto estudiado, con la debida motivación.
