Sobre la naturaleza, interlocutoria o preparatoria, de las decisiones que disponen inspecciones parcelarias en el proceso inmobiliario y el aspecto recursivo derivado de ello. En rigor procesal, la decisión que ordena una inspección es de naturaleza interlocutoria, no preparatoria[1]. Por consiguiente, puede ser recurrida en apelación antes de que recaiga la sentencia definitiva[2]. Pero no debe perderse de vista que, por regla general, el plazo para recurrir las sentencias rendidas en estrados inicia su cómputo desde el momento de su dictado, sin necesidad de acto de alguacil notificativo alguno[3].

La praxis ante la Jurisdicción Inmobiliaria ha puesto de relieve que,  en un altísimo porcentaje, las decisiones que ordenan inspecciones a cargo de la Dirección Nacional de  Mensuras Catastrales (o cualquier otro tipo de experticia) son recurridas por las partes, porque –sencillamente- alguna de ellas no está de acuerdo con el resultado del peritaje[4]. Es decir, no se trata –en sí- de recurrir la decisión per se de ordenar la medida de instrucción, es criticar un trabajo técnico que no le resulta favorable: un “pataleo”[5].  Justamente por esa situación, muchos recursos de apelación son declarados inadmisibles, por caducos, en el descrito contexto procedimental: la parte “afectada” no recurre a tiempo, por aguardar hasta el desenlace de la experticia, a fines de constatar si le conviene o no.         

Ante la práctica perniciosa de apelar las sentencias que ordenan este tipo de medida de instrucción, por no serle favorable el resultado del peritaje; y luego proponer ante el tribunal apoderado el sobreseimiento, hasta tanto la alzada estatuya en torno a la apelación, muchos se han visto seducidos a considerar tales sentencias como preparatorias y, por tanto, no susceptibles de apelación previa a la sentencia de fondo. No obstante, vale insistir, la jurisprudencia ha sido constante en considerar como interlocutoria toda sentencia que se encamine a constatar situaciones que puedan ser favorables a una de las partes, poniendo a depender la suerte del litigio de tales comprobaciones; por tanto, lo propio ha de ser –sencillamente- la declaratoria de inadmisibilidad de todo recurso que sea incoado fuera del plazo correspondiente. Pero además, aun cuando se optase por considerar como “preparatoria” este tipo de sentencia, no es al tribunal que la ha dictado al que le corresponde calificar de preparatoria o de interlocutoria la misma. Es la alzada la llamada a cubrir tal cometido, lo que quiere decir que la consabida práctica perniciosa –de apelar y luego someter el sobreseimiento, invocando el efecto suspensivo de la apelación– no se solucionaría calificando de preparatorio algo que realmente es interlocutorio. De todos modos, habría que esperar que la alzada decida al respecto.

El deber ser, en el ámbito procesal, sugiere que la decisión que ordene una inspección sea apelada cuando, en sí, alguna de las partes estime que tal medida de instrucción no sería de utilidad para la sustanciación de la causa (sea porque existen suficientes elementos para forjar la convicción del tribunal, o por lo que fuere), pero no pretender, bajo la fórmula de un apelación contra la decisión que dispone la medida, cuestionar el contenido mismo de la pericia: esto último es un asunto de fondo. En efecto, no se discute que el resultado de estas pericias no es vinculante a los jueces del fondo. En caso de no estar conforme con algún resultado pericial, lo propio es argumentar –con base- en contra de tal trabajo técnico, a fines de persuadir al tribunal para que lo desestime y, en su caso, disponga otra experticia.

En conclusión, una apelación contra una decisión que ordena una inspección, cuyo fundamento sea que no se está de acuerdo con los resultados del informe es –sencillamente- inviable. En el remoto supuesto de que el recurso esté dentro del plazo, resulta muy cuesta arriba que se acoja el mismo contra una sentencia interlocutoria que ordena una inspección, cuando de manera constante la jurisprudencia ha sostenido que se trata de una facultad que pueden los jueces del orden inmobiliario disponer, incluso, de forma oficiosa. Y en cuanto al contenido de tal informe, como se ha dicho, los jueces serán soberanos en acogerlo o no, por lo que cuestionar dicho aspecto en el curso de una apelación contra la decisión que dispuso la medida es –obviamente- contraproducente.

 Los principios y el proceso inmobiliario, a la luz de las decisiones de la 2da. Sala del TST (Dpto. Central). La constitucionalización de los procesos es transversal a todos los subsistemas jurídicos; con lo cual, el proceso inmobiliario (igual que el penal, el civil, el laboral, etc.) ha de ser estudiado bajo el prisma de sus principios orgánicos (y formativos)   y de los principios constitucionales, de raigambre general, aplicables en todos los órdenes (igualdad de armas, adquisición procesal, inmediación, etc.).

Con tino, COUTURE ha afirmado que el proceso no tiene un fin en sí mismo, más que tutelar la prerrogativa que, en definitiva, se pretende que sea reconocida judicialmente[1]. De ahí que deba evitarse, a toda costa, que el proceso suprima al derecho mediante formalismos insostenibles y, sobre todo, a través de una instrumentación de la causa apartada de los principios orgánicos y constitucionales, en general.

Constituye una conquista, en el marco de la tutela judicial efectiva y del debido proceso, que los tribunales del orden judicial hayan venido haciendo acopio (cada vez más) de los principios rectores del proceso, a fines de velar (de la manera más eficaz posible y siempre de cara a la constitucionalidad) por el irrestricto respeto de los intereses envueltos en cada tramitación. En esta oportunidad nos centraremos en las decisiones de la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, relacionadas con la Principiología a la cual hemos estado haciendo referencia.

A continuación, pasamos a presentar sendas decisiones que, desde nuestro punto de vista, cuentan con relevancia en el ámbito de los principios y del proceso inmobiliario, con puntuales comentarios introductorios y la transcripción del fragmento esencial correspondiente a cada principio.

 PRINCIPIOLOGÍA DE LA LEY NÚM. 108-05, DE REGISTRO INMOBILIARIO

Principiología de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario. Aplicación constitucionalizada de la norma inmobiliaria: en doctrina vanguardista se conoce como “Principiología” el estudio de los principios rectores de determinado subsistema jurídico. La Ley núm. 108-05, debe ser interpretada bajo el prisma de sus principios. Una interpretación constitucionalizada de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, supone que el contenido de dicha normativa sea estudiado bajo el prisma de sus principios, no de manera fragmentada y aislada, texto por texto, sacando de contexto determinados preceptos legales. En esa tesitura, esta alzada invita a las partes a que al momento de articular sus petitorios, tomen en consideración los principios que rigen en esta materia especializada, a fines de ganar tempo en la sustanciación de la causa y, sobre todo, para que lo solicitado pueda ser concedido, en buen derecho, por este tribunal. (Sentencia in voce dictada el 22 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE CELERIDAD PROCESAL

Principio de celeridad procesal. En qué consiste. Medidas de instrucción. Fijación de audiencia: la celeridad procesal impacta el ámbito judicial, desde la perspectiva de dirección del proceso, y la dimensión forense, del litigio de los abogados postulantes, en el orden de formular pedimentos y agotar diligencias tendentes a agilizar la sustanciación de la causa. Ante la rogación de dejar sin fecha el aplazamiento peticionado al efecto, sin objeción de partes, esta alzada tiene a bien precisar que, por celeridad procesal, resulta más factible que la próxima audiencia quede fijada por sentencia, concediendo a tales propósitos un plazo razonable. Y en el hipotético caso de que para la indicada fecha fijada no estén cubiertas todas las diligencias argüidas en estrados, pues se probaría dicha situación y el tribunal tendría ocasión de deliberar acerca de la procedencia de una eventual nueva prórroga. Sin embargo, de entrada, ante la oposición de la contraparte de que el proceso sea dejado sin fecha fijada y, sobre todo, tomando en consideración que se trata de un expediente que, según pone de relieve la glosa que lo conforma, tiene ya un tiempo importante en el fragor de su instrumentación, ha lugar a dejar a fecha fija el proceso. No olvidemos que la celeridad procesal impacta el rol judicial, en el sentido de dirigir ágilmente el proceso, pero además, dicho principio afecta el rol forense de los abogados litigantes. Estos últimos están llamados a formular pedimentos tendentes a agilizar el proceso.  (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-201346863, el día 7 de marzo del 2018, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de celeridad procesal. En qué consiste. Medidas de instrucción. Orden del Rol: en virtud del principio de celeridad, los tribunales han de adoptar las medidas de lugar para que los procesos llevados ante su jurisdicción sean conocidos con la mayor celeridad posible. En ese sentido, los expedientes que tengan fijadas medidas de comparecencias, sea de partes, de testigos o de agrimensores, por celeridad, deben ser dejados para el final del orden del rol, a fines de agilizar con los procesos que solamente van a recibir conclusiones, lo cual se desarrolla más rápido. Si bien este tribunal estila dejar para el final, conforme al orden del rol del día, aquellos procesos que tienen fijadas medidas de instrucción, en este caso particular, dado que es una sola y elemental medida, vamos a proceder a escuchar al deponente en este mismo momento (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

 PRINCIPIO DE COMUNIDAD DE PRUEBA O DE ADQUISICIÓN PROCESAL

Principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal. Concepto. Limitaciones: el principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal, en suma, supone que las partes pueden servirse de todas las pruebas acreditadas a los debates. Las pruebas (documentales, materiales, testimoniales, etc.) pasan a ser parte del proceso, más que de la tribuna que la aportó. Pero si una parte es excluida o inadmitida en la instancia, ello arrastra las pruebas que ésta pretendía incorporar. Si bien el principio de adquisición procesal o de comunidad de la prueba supone que, en suma, las piezas aportadas por las partes pasan a formar el expediente y, por tanto, cualquiera de dichas partes pudieran servirse de ellas, lo cierto es que esto será así, por pura lógica procesal, respecto de aquellos que justamente ostenten tal calidad de “parte” en el proceso. Así, en la especie, al inadmitirse la consabida intervención, se excluyó a dicha parte interviniente; con lo cual, mal podría forjar su convicción el tribunal en función de documentos que fueron aportados por alguien que ha dejado de ser parte. Y es que, como se ha visto, al estudiar este principio procesal de comunidad de prueba, ha de interpretarse todo a partir de aquellos que sean parte: lo que se inadmite no prosigue hasta el fondo, incluyendo tanto las pretensiones como las piezas aportadas para apoyarlas.(Sentencia núm. 1398-2017-S-00094, dictada el 8 de mayo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

 Principio de comunidad de prueba o de adquisición procesal. En qué consiste. Medidas: en virtud de este principio, las medidas de instrucción y los documentos, una vez sean acreditados, forman parte del expediente y aprovechan a todas las partes. El principio de comunidad de pruebas consiste, en suma, en que una vez sean acreditadas las mismas al proceso, pasan a ser parte de la instancia. Aprovechan a todas las partes, no solamente a quien depositó un documento en particular o peticionó alguna medida de instrucción. En ese sentido, huelga aclarar que, una vez haya sido acogida una comparecencia, independientemente de que la parte que originalmente la solicitó desista de ella, si otra parte externa su interés por el conocimiento de tal comparecencia, en virtud del citado principio de comunidad de la prueba, procede ventilar la medida. Como se ha dicho, una vez acogida la misma, pasa a ser parte del expediente y, consecuencialmente, ha de aprovechar a todos los
instanciados. (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE CONCENTRACIÓN PROCESAL

Principio de concentración. Comunicación de documentos. Historial o histórico de inmueble: con base a la concentración procesal, es posible peticionar conjuntamente el aplazamiento para fines de comunicar documentos y un historial (o histórico) del inmueble en cuestión. Si bien, en virtud del principio de concentración procesal, es posible solicitar varias medidas de manera conjunta, a propósito de un aplazamiento, lo cierto es que en la especie el histórico de inmueble solicitado al mismo tiempo que la comunicación de documentos, carece de pertinencia, ya que –según el propio peticionario- la finalidad es precisar una “posesión”, que es un asunto de hecho que no se debe determinar mediante la aludida providencia, que se enfoca en el tracto sucesivo de derechos reales inmobiliarios registrados. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2016-72803, en fecha 25 de octubre del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

 Principio de concentración procesal. Limitaciones: para solicitar varias medidas, en virtud de este principio, necesariamente deben estar todas las partes debidamente citadas, a los fines de que puedan opinar al respecto. De lo contrario, se violaría el derecho de defensa de quienes no estén presentes por falta de notificación. Si bien, en virtud del principio de concentración procesal, es posible solicitar varias medidas para ser agotadas concomitantemente, lo cierto es que para ello necesariamente deben estar todas las partes debidamente convocadas para la audiencia. De lo contrario, se estaría violando su derecho de defensa. En la especie, no consta que se hayan citado a todas las partes, por lo que no ha lugar a recibir los indicados pedimentos sobre medidas de instrucción en este momento. Una dialéctica procedimental sugiere que se cite primero y luego entonces se sometan al contradictorio todas las medidas que las partes estimen.  (Sentencia in voce dictada el 26 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central). 

 Principio de concentración procesal. Notificación conjunta de la sentencia recurrida y del recurso: es posible -en términos procesales- concentrar varios trámites en una sola diligencia procesal, por economía de tiempo y de recursos. Examinamos que la sentencia recurrida y el recurso de apelación fueron notificados en fecha 16 de junio del 2016, mediante el mismo acto núm.—, instrumentado por el Ministerial—, a los señores—  en calidad de colindantes, así como al señor—, en calidad de vendedor; recurso que fue interpuesto por instancia contentiva de agravios depositada en la secretaría de esta jurisdicción, en fecha 3 de agosto del 2016. No siendo motivo de nulidad el que se haya notificado primero y luego depositado en la secretaría del tribunal el recurso, ya que la norma procesal no prevé sanción alguna por el hecho de concentrar en un mismo acto la notificación de la sentencia recurrida y el recurso, para luego proceder al depósito de la instancia introductiva del agravio. Todo lo contrario, el principio de concentración y de celeridad procesal fundamentan el descrito proceder. En esas atenciones, procede declarar la presente acción recursiva, buena y válida en cuanto a la forma, al tiempo de pasar a revisar los méritos de las pretensiones promovidas por las partes. (Sentencia dictada el 16 de febrero del año 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE CONGRUENCIA PROCESAL

Principio de congruencia procesal. En qué consiste. Pedimentos. Decisión. Sintonía: este principio procesal consiste en que –en suma-  los jueces deben decidir en sintonía con lo que pidan las partes. Estando el proceso en estado de fallo, esta alzada ha advertido que la parte recurrente, al formular sus conclusiones, no indicó la descripción completa y actual del inmueble que sirve de objeto al presente proceso. Esta imprecisión impide que se haga una aplicación adecuada del principio de congruencia procesal, conforme al cual –en síntesis- los tribunales del orden judicial están llamados a decidir en sintonía con lo que las partes han concluido. En efecto, las conclusiones de las partes, en materia de litis, son las que definen el alcance del litigio y delimitan el poder dirimente de los jueces. Necesariamente deben suministrarse tales datos del inmueble, para que esta aplazada esté en condiciones de estatuir congruentemente. (Sentencia in voce dictada el 15 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Principio de congruencia. Pedimentos. Precisión de su contenido: en virtud del principio de congruencia, los jueces deben comprender todos los pedimentos que formulen las partes. Si algo no les queda claro, es factible que –en estrados- se requiera la aclaración correspondiente. Solamente así lo que finalmente se decida podrá sintonizarse con lo peticionado. Este tribunal le pide al recurrido que aclare si la inadmisión que acaba de proponer es respecto de la demanda original o en relación al recurso. Es importante que sea aclarado el alcance de dicho incidente, para que al momento de emitir el fallo de rigor, lo decidido se sintonice con lo pedido; sea acogiéndolo o rechazándolo. Es que para que la decisión se baste, en un sentido o en otro, debe considerar la real finalidad del pedimento. (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

  Principio de congruencia. Revocación de sentencia. Alzada. Apelación: los tribunales deben comprender cada pedimento que sea sometido a su escrutinio. Si algo no les queda claro, en virtud del principio de congruencia, deben solicitar a la parte de que se trate, que explique adecuadamente su petitorio. El tribunal tiene a bien aclarar que los posibles remedios a adoptar en segundo grado, a propósito de la interposición de un recurso de apelación, es la nulidad de la sentencia, si se tratase de un asunto de forma procesal: incompetencia, violación del debido proceso, etc.; o bien la revocación de la decisión, si se tratare de un asunto de fondo, de mala aplicación del derecho. En ese sentido, en acopio del principio de congruencia procesal, el tribunal solicita a la parte recurrente que aclare qué ha querido decir al externar que se “rechace” la sentencia recurrida. En efecto, dicho principio de congruencia es aquel que –en suma- alude a la sintonía que debe existir entre lo que solicitan las partes y lo que decide el tribunal; y para que haya tal congruencia, necesariamente el tribunal debe estar claro en lo que se le ha solicitado. Independientemente de la suerte que en cuanto al fondo corra cada pedimento. (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).  

 Principio de congruencia. Sentencia. Acto jurisdiccional único: en virtud de este principio, si el dispositivo de un fallo no contiene algo expresamente, pero ello se deriva de otra parte de la decisión, ese aspecto ha de tenerse como parte de lo decidido, pues los tribunales han de decidir en congruencia con lo que peticionen las partes. Ha de concluirse que el histórico del inmueble en cuestión es en relación a la aludida entidad y desde el año 1990, ya que, si bien expresamente no consta desde cuándo debía hacerse el histórico en el dispositivo, ello se deriva del acta de audiencia. En ésta se consigna claramente que esa entidad solicitó el informe respecto de ella y desde el año 1990. Los tribunales han de decidir en sintonía con lo pedido, por lo que –como se ha dicho- ha de considerarse que esos son los términos de lo decidido en la audiencia anterior. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE CONTRADICTORIEDAD

Principio de contradictoriedad. Citación. Debido proceso: hasta que no estén todas las partes instanciadas presentes en estrados o debidamente convocadas, no ha lugar a formular pedimento alguno, ajeno a las citaciones per se. En efecto, según el principio de contradictoriedad o de contradicción, deben estar todas las partes presentes o, al menos, regularmente citadas para que opinen sobre todos los pedimentos que se promuevan. El tribunal le aclara a la parte recurrida que no están las condiciones procesales dadas para permitirle que formalice el pedimento que ha referido, puesto que en virtud del principio de contradicción, aunado al derecho de defensa, deben estar todas las partes presentes para que puedan opinar acerca de ese petitorio que desea realizarse en este momento, así como acerca de cualquier otro pedimento que pudiera hacerse luego. Así, dado que la audiencia, como se ha dicho, debe aplazarse justamente para completar el trámite de las citaciones a las partes que no están presentes, se impone aplazar y que dicha recurrida plantee su pedimento en la próxima audiencia. (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).  

 Principio de contradictoriedad. Cuándo se configura: este principio se configura cuando todas las partes se refieren sobre todos los petitorios formulados en el proceso. En efecto, el contradictorio se verifica cuando una parte dice y la otra contradice. El tribunal invita a la parte co-recurrida a que se refiera en torno al medio de inadmisión planteado al efecto. Para que la dinámica del contradictorio quede cubierta, todas las partes han de opinar sobre todos los pedimentos. (Sentencia in voce dictada el 8 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).  

 Principio de contradictoriedad. Intimación previa. Debido proceso: para que sea cónsono con el debido proceso la acumulación, necesariamente los tribunales deben intimar a las partes para que se pronuncien en torno al petitorio en cuestión. La contradictoriedad se cubre cuando todas las partes opinan sobre cada aspecto debatido. Para cumplir con el principio de contradictoriedad y con el debido proceso en general, previo a acumularse algún incidente, los tribunales deben intimar a todas las partes para que se refieran sobre el petitorio en cuestión.  (Sentencia in voce dictada el 22 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central). 

 PRINCIPIO DE ECONOMÍA PROCESAL

 Principio de economía procesal. Concepto. Aplicabilidad. Jurisdicción Inmobiliaria: el principio de economía procesal supone, concretamente, el ahorro de tiempo y de dinero, en el sentido de agilizar trámites mediante una decisión o actuación determinada. Por ejemplo, autorizar al Registro de Títulos para que requiera directamente a las partes cualquier documentación que se precise para viabilizar la ejecución de lo decidido, por economía procesal, a fines de evitar dilaciones innecesarias. Por el principio de economía procesal, para evitar retrasos y perjuicios innecesarios, se instruye al Registrador de Títulos correspondiente para que, en caso de que requiera aplicar el criterio de especialidad establecido en el principio II de la Ley de Registro Inmobiliario, núm. 108, del 23 de marzo del 2005, haga uso de la potestad que le confiere la indicada ley en su artículo 99, así como de la facultad que le otorga el artículo 48, literal g), de la Resolución núm. 2669-2009, que instituye el Reglamento General de Registro de Títulos, de solicitar cualquier documentación complementaria que considere conveniente y que esta sentencia haya omitido, por error o por no constar tales datos en los documentos suministrados por las partes, pues en estos casos no se desnaturaliza ni modifican o alteran los derechos registrados. (Sentencia núm. 0031-2017-S-00006, dictada el 02 de marzo del 2017, por el órgano del Pleno del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central). 

PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD

Principio de especialidad. Contrato de venta. Tachaduras: si el contrato de venta contiene tachaduras, no es posible determinar inequívocamente las particularidades del negocio jurídico suscrito, violándose con ello el principio de especialidad que, además de los sujetos, supone que deben identificarse la causa y el objeto de la transacción.Se puede evidenciar que el acto de venta no cumple fielmente con el principio de especialidad, pues las tachaduras no permiten certificar con certidumbre lo pactado, resultando incorrectamente expresado o corregido el objeto del contrato, ya que se debió hacer con apego al Derecho, es decir, al margen del acto firmado por las partes. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00120, dictada el 31 de mayo del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DE EXTENSIÓN DE LA PRUEBA

Principio de extensión de la prueba. Certificación de Estado Jurídico de Inmueble: la aportación de una certificación de estado jurídico de inmueble puede producirse en cualquier estado de causa, si ya consta una anterior. Aclaramos a la parte recurrente que no tiene el tribunal por qué autorizar expresamente el depósito de una certificación de estado jurídico más reciente, cuando ya consta una certificación anterior depositada. En virtud del principio de extensión de la prueba, ha de tenerse dicha nueva certificación como una extensión de la anterior, en términos probatorios, no como una prueba nueva que deba someterse al tamiz procesal de la fase de sometimiento de pruebas. (Sentencia in voce dictada, con ocasión del expediente marcado con el número 031-2015-64515, el 10 de enero del 2018, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

 Principio de extensión de la prueba. Pruebas nuevas. Fase de producción de pruebas: en virtud del principio de extensión de la prueba, los originales certificados de una prueba ya depositada en copia, en puridad probatoria, no han de tenerse como pruebas nuevas, sino como un mero complemento de la prueba ya ofrecida en versión fotostática. El original certificado de un documento previamente depositado en fotocopia, en puridad jurídica, no es una prueba novedosa. Es una extensión del medio ya ofrecido, en virtud del principio de extensión de la prueba; y a partir de ello, habría que flexibilizar los plazos para depósito: no es lo mismo no haber depositado nada, a formalizar el depósito de los originales de un documento previamente aportado en versión fotostática. Pero no obstante todo lo anterior, en la audiencia de producción de pruebas, lo propio ha de ser que al momento de enunciar las pruebas nuevas, se haga alusión a los originales certificados que se pretenden depositar. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

 PRINCIPIO DE INMEDIACIÓN PROCESAL

Principio de inmediación procesal: en suma, es aquel mediante el cual los jueces tienen un contacto directo con la prueba sometida a su escrutinio. No se basta a sí mismo el alegato esgrimido al efecto, en el sentido de que la circunstancia de que la medida de descenso haya sido instrumentada ante el juez de jurisdicción original torna inviable la reiteración de dicha providencia ante esta alzada. En efecto, la consecuencia devolutiva de la apelación supone que la instrumentación de la causa se retrotrae a su fase inicial, esto es, que todo ha de dilucidarse nuevamente, incluyendo las medidas de instrucción. Y en virtud del principio de inmediación procesal que, en suma, es aquel en virtud del cual los jueces del orden judicial tienen un contacto directo con las pruebas sometidas a su escrutinio, entrará en su soberana apreciación decidir en cada caso si ordenan dicha medida o no. (Sentencia in voce dictada el 15 de febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).  

PRINCIPIOS DE LEGALIDAD Y DE LEGITIMIDAD

Principios de legalidad y de legitimidad. Ejecución de actos de disposición. Depuración del derecho. Registro. Uso de soportes tecnológicos: en virtud de estos principios, todos los órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria (Mensuras Catastrales, Tribunales y Registro de Títulos) deben revisar la legalidad y la legitimidad del derecho involucrado, previo a dar curso a cualquier pretensión sometida a su escrutinio. Los principios de legalidad y de legitimidad, ambos contenidos –a su vez- en el Principio II de la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, indican que antes de ejecutarse cualquier acto de disposición debe realizarse la depuración del derecho a registrar, y establecerse de manera inequívoca que el mismo existe y que pertenece a su titular. Y para ello, dichos órganos de la Jurisdicción Inmobiliaria pueden valerse de los soportes tecnológicos puestos a su disposición por el Poder Judicial. (Sentencia dictada en febrero del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

 PRINCIPIO DE PRECLUSIÓN PROCESAL

Principio de preclusión. Medidas de instrucción. Fase de fondo: por regla general, las medidas de instrucción no proceden en la fase de fondo, sino en la etapa de producción de pruebas y de asuntos previos. Solamente de manera excepcional, y siempre que exista una justa causa, pudieran admitirse estas medidas en la etapa del fondo. Ha precluido la fase para conocer medidas de instrucción, ya que nos encontramos en la audiencia de fondo. Solamente si existiere una justa causa que justifique la circunstancia de no haber promovido esta medida en el momento procesal originalmente concebido a tales efectos, pudiera sopesarse la posibilidad de admitirlas. En este caso, una garante administración de justicia sugiere rechazar las pretensiones promovidas, tendentes a conocer sendas medidas de instrucción, ya que la parte peticionaria de ellas se ha limitado a sostener que tiene interés en tales providencias, sin invocar en ningún momento un motivo válido sobre la extemporaneidad de su petitorio.  (Sentencia in voce dictada el 1 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).  

Principio de preclusión. Medidas de instrucción. Fase de fondo. Procedencia excepcional: excepcionalmente, procede acoger medidas de instrucción en la fase de fondo, siempre que se motive fehacientemente al respecto. Procede acoger la medida de instrucción peticionada al efecto, consistente en la comparecencia de la persona misma de la recurrida, a fines de que ésta externe personalmente cuál de los dos abogados que han alegado representarle cuenta con un mandato vigente. Esto así, independientemente de que nos encontremos en la fase de fondo. Se trata de un asunto que ha surgido luego de cerrada la fase de pruebas.(Sentencia in voce dictada el 5 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

PRINCIPIO DISPOSITIVO

Principio dispositivo. Actividad probatoria. “Alegar no es probar”: en virtud del principio dispositivo, las partes deben aportar las pruebas que soporten sus alegatos, ya que en derecho alegar no es probar. Este principio se atenúa en materia de saneamiento, ya que en dicho proceso de orden público, con efecto erga omnes, el principio inquisitivo, propio de un rol activo de los jueces, es muy marcado. Conforme al principio dispositivo, las partes son las llamadas a promover las pruebas para avalar sus respectivas conclusiones, en virtud del artículo 1315 del Código Civil; texto que rige supletoriamente en esta materia. En efecto –como se ha visto- la parte interesada ha presentado documentos a nombre de otras personas y con datos, en general, que no son suficientes para fundar la procedencia de sus pretensiones. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00073, dictada el 24 de marzo del 2017, por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

 Principio dispositivo. Instanciación de las partes: si una parte solicita algo que afecta derechos de una persona, física o moral, que no fue puesta en causa, se impone el rechazo de tales pretensiones. En la especie, el tribunal advierte que se han formulado pedimentos que afectan a personas que no han sido puestas en causa, lo cual –evidentemente- viola el derecho de defensa a tales personas dejadas de instancias y, por ende, lacera el debido proceso de ley. Por vía de consecuencia, en ejercicio de la tutela judicial efectiva instituida en el artículo 69 de la Constitución, se impone el rechazamiento de las pretensiones sometidas a nuestro escrutinio en las descritas circunstancias. (Sentencia núm. 1398-2017-S-00156, dictada el 11 de julio del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).  

 Principio dispositivo. Instanciación de partes: en virtud del principio dispositivo, las partes son árbitras de precisar a quién desean poner en causa. Los tribunales de tierras, en materia de litis de derechos registrados, que es de interés privado, no deben disponer –de oficio- que se ponga en causa a ninguna parte en particular. Lo propio es rechazar si lo solicitado viola algún derecho de alguien que debió ponerse en causa y no se puso. Propicia es la ocasión para que esta Sala recuerde que las partes, en virtud del principio dispositivo, en materia de litis de derechos registrados, no tienen que pedir autorización a los tribunales para poner en causa a ninguna entidad o persona física. Ellas (las partes) encausan a quien estimen pertinente. En caso de no instanciar a una parte que debió llamarse al proceso, y lo solicitado pudiera afectar sus derechos, pues los tribunales rechazarían las conclusiones formuladas en ese contexto, sin imponer que sea citado nadie que las partes voluntariamente no hayan encausado. Distinto sucede en los dos procesos de orden público que se ventilan ante la Jurisdicción Inmobiliaria que, como sabemos, son el saneamiento y la revisión por causa de fraude. En los referidos procesos de efecto erga omnes, los jueces tienen un papel activo y la prueba es libre. (Sentencia in voce dictada el 19 de abril del 2017 por la Segunda Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central).

Sobre anotaciones en el Registro de Títulos relativas a procesos ventilados en jurisdicciones distintas a la inmobiliaria. En una “precisión jurídica” anterior comentábamos sobre las anotaciones de litis y asuntos, en general, ventilados ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Precisábamos que para evitar que -de hecho- se vea afectado el tráfico inmobiliario los tribunales de tierras cuando, en virtud del artículo 135 del Reglamento de los Tribunales, ordenaren al Registro la anotación de algún proceso, debían disponer una “nota aclaratoria”, precisando en qué consiste el proceso en cuestión. Como sabemos, hay asuntos que, en sí, no involucran la titularidad del inmueble.

En esta oportunidad centramos nuestra atención en las anotaciones que se llevan a cabo, a petición de parte, directamente ante el Registrador de Títulos, respecto de procesos instrumentados ante otras jurisdicciones, esencialmente la civil y la penal, tales como procesos de divorcios, con la consecuente partición de la masa conyugal, la partición a propósito de sucesiones, etc.; así como procesos de lavado de activos, en lo penal, etc.

Ha de reconocerse que la publicidad registral está para eso: publicitar todo cuanto involucre a los inmuebles registrados. De su lado, la facultad o función calificadora del Registro permite que dicho funcionario determine cuál anotación realizar y cuál no. Y si alguna solicitud de anotación no cumpliere con los requisitos previamente establecidos por ese órgano administrativo para cada asunto, debe ser rechazada y -por su lado- la parte interesada (si es que entiende que existe alguna situación que aclarar) que acuda ante los tribunales del orden inmobiliario para explicar cualquier asunto. En caso de determinarse que, efectivamente, existía algún punto que impedía que -de entrada- el interesado cumpliera con todos los requisitos requeridos para materializar la anotación pretendida, pues mediante sentencia se ordenaría la consabida anotación.

En nuestro concepto, igual que como sucede con las anotaciones de las litis de derechos registrados ventiladas ante la misma Jurisdicción Inmobiliaria, esas anotaciones directas (ante el Registro de Títulos) de procesos ante otras jurisdicciones deberían contener la precisión correspondiente, a fines de aclarar exactamente de qué se trata aquel proceso. En la práctica sencillamente se indica que el inmueble “está siendo objeto de litis”, y eso pudiera provocar que terceras personas interesadas en dicho bien desistan de sus pretensiones por advertir que se trata de un “inmueble con problemas”. Si realmente se trata de una contestación que pone en juego la titularidad del inmueble, pues -ni modo- así debe constar. Pero, insistimos, muchas veces se trata de procesos que no afectan tal titularidad (violación de propiedad, promovida por el propio propietario; referimiento por filtraciones en una unidad funcional, etc.).

Por otro lado, entendemos que las oposiciones a transferencia –por seguridad jurídica- nunca deberían anotarse en los asientos registrales sin que lo autorice previamente un tribunal del orden inmobiliario. En la práctica se están anotando estas oposiciones directamente ante el Registro, a pedido de parte interesada. Justamente, una de las bondades de la reforma con la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, y sus reglamentos, es que aquella mala práctica de tramitar “oposiciones” mediante actos de alguacil, sin rigor, con el único propósito de forzar negociaciones (desde que trascendía que se realizaría una venta importante -zas!- llegaba la “oposición” y si no se le daba una “tajadita” al “vivo” que así procedía, éste entorpecía la operación), fue superada reservando a los tribunales de tierras la facultad para ordenar estas anotaciones: ese es el espíritu de la normativa inmobiliaria.

El Registrador de Títulos, como dijimos más arriba, tiene una función calificadora que le permite revisar la legalidad de los documentos que se someten a su escrutinio, de eso no hay dudas. Pero -recalcamos- asuntos tan delicados como “oposiciones a transferencias”, que (aunque no bloqueen, en sí, el inmueble) afectan cualquier transacción respecto de dicho bien, deberían pasar por el cedazo judicial.

Es cierto que lo que la ley no prohíbe se puede y, probablemente, por eso se están admitiendo actualmente estas solicitudes ante las diversas oficinas de registro de títulos, a nivel nacional. Incluso, se ha argumentado -para proceder a estas anotaciones directas- que el Reglamento General de Registros de Títulos, en su artículo 106, genéricamente, establece que el “asiento registral” es la consignación que se practica en los registros como consecuencia de la ejecución de documentos aptos para constituir, transmitir, modificar, declarar o extinguir derechos reales, cargas o gravámenes que recaen sobre un inmueble registrado. Y que en el artículo 107 del referido reglamento, igual, al definir las inscripciones definitiva y provisional, en el marco de las modalidades de los asientos registrales, consagra que las mismas serán como consecuencia de un acto que constituyem transmite, declara, modifica o extingue derechos realesa, cargas y/p gravámenes sobre un inmueble.

De igual modo, se ha sostenido que en ninguna parte se prevé que sea mediante “orden judicial” que deban hacerse las inscripciones de “oposiciones”, como sí se estipula en el literal c) del citado artículo 107, sobre las “anotaciones”, restringiendo las mismas al mandato de la ley, de sus reglamentos o de una sentencia de los tribunales del orden inmobiliario.

En vista de todo lo anterior, una reglamentación en este sentido constituiría un buen aporte. De suerte que el intérprete de la normativa inmobiliaria armonice dicha reglamentación con la ley, que es un mero marco general; esto así, entendiendo que no sería cuestión de “jerarquizar” LEY sobre REGLAMENTOS, sino de armonizar dichos instrumentos, de cara a la seguridad jurídica.

En conclusión, es muy positivo que la publicidad registral se utilice lo más posible. Instituciones como el Ministerio de Medio Ambiente, por ejemplo, pudiera promover la anotación de la existencia de alguna laguna contaminada, o cualquier otra situación en algún inmueble en el ámbito de la cuestión medioambiental; pero lo que deseamos resaltar, además de que debe ordenarse una “nota aclaratoria” en el Registro para precisar en qué consiste cada proceso anotado, es que, primero, tantas veces como exista algo que aclarar en la solicitud de anotación tramitada al efecto, que -como sucede por regla general- tal petición sea rechazada ante el Registro y que la parte interesada judicialice su pretensión; y segundo, que las “oposiciones a transferencia” no puedan NUNCA materializarse, si no lo autoriza antes un tribunal del orden inmobiliario.

Sobre la declaratoria de inadmisibilidad de la apelación y la eficacia procesal, en el marco de la ejecución en Registro de Títulos de la decisión de Jurisdicción Original. El párrafo I del artículo 149 de la Constitución consagra que los tribunales del orden judicial, además de juzgar las contestaciones sometidas a su escrutinio, han de velar porque lo que decidan sea debidamente ejecutado.

En esa tesitura, las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que cuando los Tribunales Superiores de Tierras declaren inadmisible algún recurso de apelación, por la razón que fuere, deben indicar en su dispositivo la suerte que ha de seguir lo ordenado por el tribunal de Jurisdicción Original, ya que en la práctica esa imprecisión ha venido provocando dificultad en la ejecución de lo que en primer grado se ha estatuido y –de alguna manera- consolidado, puesto que los registradores usualmente requieren instrucciones para orientarse sobre cómo y qué ejecutar ante una inadmisibilidad de la apelación sin ningún otro detalle sobre la suerte de la sentencia recurrida.

De entrada, es correctísimo que al declarar inadmisible una apelación nada más sostenga la alzada en su dispositivo sobre la decisión recurrida. En este escenario procesal el recurrente sencillamente ha sido declarado “sin Derecho” para recurrir, producto de la inadmisibilidad. Esto –ipso facto– ha de consolidar (a menos que se recurra en casación la inadmisibilidad y ésta sea casada) los efectos de la sentencia recurrida.

En el deber ser, pues, no debería en el dispositivo de una sentencia de segundo grado que declara inadmisible el recurso de apelación, incluirse un ordinal para “confirmar los efectos de la sentencia recurrida”, y mucho menos transcribir en el fallo el dispositivo de dicha decisión, cual si se hubiese conocido el fondo del recurso previamente declarado inadmisible. Sin embargo, en vista del mandato constitucional referido precedentemente, al tenor del párrafo I del artículo 149 de la Constitución, para velar por la viabilidad de la ejecución de las decisiones de los tribunales del orden judicial, en este caso de los tribunales de tierras, es factible que (por pura eficacia procesal) al declararse inadmisible el recurso, también se dé cuenta de lo que deba ejecutarse ante el Registro. Algo como:

F   A   L    L   A:

               PRIMERO: Declara inamisible el presente recurso de apelación incoado por _________, mediante instancia de fecha _____, debidamente notificada mediante el acto de alguacil marcado con el número________, instrumentado en fecha ___ por el Ministerial ____, Ordinario de _____________, en contra de la sentencia núm. ________, dictada en fecha ___ por ______; esto así, por las razones precedentemente expuestas.

SEGUNDO: ORDENA a la Secretaria General de esta alzada la remisión por ante el registrador de Títulos correspondiente de la decisión de primer grado y de la presente sentencia de inadmisibilidad, así como de las actuaciones de utilidad (planos, etc.) para la ejecución de la decisión de jurisdicción original, que mediante la presente sentencia se ha consolidado.

Etcétera….

Con una fallo como el redactado precedentemente, sin dudas, el Registrador de Títulos (que no es un tribunal y, por tanto, no necesariamente ha de conocer los tecnicismos procesales en sede judicial) tendría claro qué hacer en materia de ejecución, que no es otra cosa que ejecutar el fallo del tribunal de primer grado, ante la inadmisibilidad del recurso de apelación incoado al efecto.

Las decisiones deben ajustarse a las particularidades de cada materia. La Jurisdicción Inmobiliaria –como sabemos- tiene una composición tripartita peculiar (Mensuras, Tribunales y Registro). Dicha estructura ha de ser considerada en los fallos, tal como hemos venido comentando.

Finalmente, no es ocioso comentar que las solicitudes de “instrucciones” que han venido sometiendo los registradores de títulos ante sentencias de segundo grado dictadas en las circunstancias comentadas, han venido canalizándose ante la alzada. Sin embargo, parecería que, en puridad procesal, deberían tales instrucciones peticionarse ante el tribunal de Jurisdicción original, que fue quien dictó la decisión que, en definitiva, ha de ejecutarse. En efecto, nadie mejor que el tribunal que ha decidido para explicar cómo ejecutar lo que se ha dispuesto.

No obstante lo anterior, es entendible que las instrucciones la soliciten los registradores ante el Tribunal Superior que ha declarado inadmisible el recurso, puesto que ellos (registradores), justamente no han comprendido el fallo que se ha limitado a declarar una inadmisibilidad, sin dar pautas de qué ejecutar, ni de cómo hacerlo. Ellos van al “enigma” para que se lo descifren.

Sobre las prescripciones cortas, de 5 y de 10 años, para prescribir adquisitivamente inmuebles no registrados. Se ha pensado, de manera muy generalizada, que en el sistema jurídico dominicano para prescribir adquisitivamente (por usucapión) la titularidad de un inmueble no registrado, necesariamente debe poseerse durante 20 años la porción de terreno en cuestión. Sin embargo, aclaran la jurisprudencia y la doctrina más depurada, que –por aplicación del artículo 2265 del CC- cuando existe un “justo título”, cuentan con aplicabilidad las prescripciones de 5 y de 10 años para poder adquirir mediante prescripción adquisitiva, según el verdadero propietario viva en el distrito judicial en cuya jurisdicción radica el inmueble, o si está domiciliado fuera de dicho distrito, respectivamente.

En efecto, cuando el adquiriente no cuenta con un “justo título”, esto es, sin pieza alguna que acredite su adquisición, necesariamente deberá poseer por 20 años para poder luego reclamar la propiedad y agenciar el saneamiento de rigor para obtener su Certificado de Título formal, con la garantía del Estado[1]. En cambio, si dicho adquiriente puede justificar de dónde ha adquirido (contrato de venta, permuta, etc.), pudiera prescribir conforme a la regla descrita precedentemente, de los 5 y de los 10 años, aunque no conste que su vendedor haya estado poseyendo por 20 años, siempre que el comprador haya obrado de buena fe. Es decir, que lo determinante sería la existencia o no de un “justo título” para, a partir de ello, concluir si el lapso prescriptivo ha de ser el más largo, de 20 años, o alguno de los más cortos previamente mencionados. Y obviamente, como se ha dicho, la buena fe[2] del comprador ha de estar presente.

En otro orden, si quien vende ya ha cumplido con los consabidos 20 años, el nuevo adquiriente pudiera valerse de tal prescripción adquisitiva e invocarla en su provecho, en virtud del artículo 2235 del Código Civil, conforme al cual para completar la prescripción, se puede agregar a la propia posesión la de su causante, por cualquier concepto que se le haya sucedido, ya sea a título universal o particular, a título lucrativo u oneroso. En esos mismos términos se ha pronunciado la Suprema Corte de Justicia[3].

Para el insigne jurista Manuel Ramón Ruiz Tejada, cuya obra titulada “Estudio sobre la Propiedad Inmobiliaria en la República Dominicana”[4] es un referente obligado cuando se vaya a abordar la temática del Derecho de Propiedad en nuestro país, por “justo título” debe entenderse aquel título hábil para transferir la propiedad. Debe pues indagarse la causa, el hecho jurídico, conforme al cual se ha adquirido: venta, cambio, dación en pago, permuta, legado, donación, etc. Y sigue sosteniendo el referido autor, que la buena fe, a su vez, consiste en la creencia plena que uno tiene del derecho de quien se lo ha transmitido. Basta tenerla en el momento de la adquisición. El hecho de que uno se haya enterado, después de haber comprado, que el vendedor no era dueño, no descarta la buena fe, pues ésta existía cuando se hizo la adquisición[5].

La Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia ha dado señales de que comulga con la aplicabilidad del sistema corto de prescripción adquisitiva objeto de estudio. En efecto, al momento de juzgar lo siguiente: “El artículo 2265 del Código Civil no se aplica en materia de terrenos registrados”[6], por argumento a contrario, ha de concluirse que respecto de los inmuebles no registrados sí aplica tal articulado (Art. 2265 CC). También deja entrever la admisión de esta prescripción, en el contexto abordado, el siguiente precedente: “No puede considerarse válida la prescripción adquisitiva sobre bienes constituidos como bien de familia, por no cumplirse con la condición de justo título exigida por el artículo 2265 del Código Civil”[7].

La doctrina inmobiliarista local, dando cabida al sistema prescriptivo del referido artículo 2265, ha sostenido sobre la posesión lo siguiente: “(…) la misma tiene que cumplir con el plazo establecido por el derecho común, según el caso de que se trate. Esto es, el plazo de cinco, diez o veinte años, ya sea que se desee adquirir por prescripción conocida como usucapión quinquenal, decenal o veintenal (…)”[8].

En definitiva, dado que el marco normativo de la JI (Art. 21 de la L. 108-05, Art. 120 RGT, etc.),  remite al derecho común para el tema de la prescripción, y en vista de que la doctrina y la jurisprudencia apuntan hacia la aplicabilidad de los sistemas cortos instituidos en el artículo 2265 del Código Civil, ha de concluirse que –definitivamente- el lapso para prescribir adquisitivamente un inmueble no registrado deberá analizarse según las circunstancias comentadas a lo largo del presente escrito.

Apostillas a nuestro escrito titulado: “El deslinde y la fase judicial, en el marco de la celeridad de la justicia”.

“(…) las situaciones que afecten el eficiente desempeño de esta área del sector justicia deben tener solución con la mayor rapidez posible. Recibiremos con beneplácito, por tanto, las medidas y contramedidas para mejoras que sobrevengan”. Con estas líneas concluimos aquel artículo y, en efecto, han sido aprobadas sendas resoluciones en materia inmobiliaria, entre las que figura la No. 3642-2016, que aprueba el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos.

Tal como habíamos externado, la gran cantidad de solicitudes de deslindes que en los últimos tiempos se han venido registrando, han provocado que en muchas jurisdicciones la capacidad de respuesta de la Jurisdicción Inmobiliaria prácticamente colapse. En efecto, entre 800 y hasta 1000 solicitudes son canalizadas mensualmente ante cada tribunal de jurisdicción original, lo cual humanamente hablado es prácticamente imposible que un solo juez decida oportunamente y con un mínimo de calidad jurídica. Esta situación ha motivado la elaboración de la citada Reglamentación sobre la desjudicializacion del deslinde y de procedimientos diversos, entre los que se encuentra -vale decir- la partición amigable, siempre que no esté acompañada de una determinación de herederos, ya que esta última necesariamente debe recibir contestación judicial, mediante sentencia (determinando herederos)¹.

La finalidad ha sido, en suma, agilizar los trámites, en este caso el de los deslindes, que es el que ahora centra nuestra atención. Esto así, en el sentido de reservar la fase judicial solamente para los casos que tengan incursa alguna contestación. De tal suerte, que los deslindes que no reciban la objeción de ningún colindante, o de cualquier otra persona con interés, pasarán directamente desde Mensuras Catastrales hasta el Registro de Títulos, sin perjuicio de la facultad que la propia resolución comentada confiere al director regional de mensuras apoderado, de tramitar el asunto ante los tribunales de tierras, frente a alguna objeción que, a su juicio, deba ventilarse en un juicio.

De lo que estamos hablando no es de tornar en administrativos los deslindes, como era con la hoy abrogada Ley Núm. 1542, de Registro de Tierras, es que la fase judicial, per se, ha quedado suprimida en materia de deslindes no litigiosos con la consabida Resolución No. 3642-2016. En efecto, los tribunales en esos casos no intervienen ni en Cámara de Consejo, ni en ningún otro orden.

Taxativamente, los artículos de la referida resolución que tratan la desjudicialización analizada establecen lo siguiente:

“Artículo 18.- MODIFICACION. Se modifica el Artículo 14 de la Resolución No. 355-09, sobre Regularización Parcelaria y el Deslinde, para que en lo adelante se lea: Artículo 14. A partir de la solicitud de autorización, y hasta la remisión del trabajo al Registrador de Títulos correspondiente, el Director Regional de Mensuras catastrales recibirá cualquier decisión técnica que se presente, estando facultado para conocerla y solucionarla; sin perjuicio de este órgano técnico de apoderar, de oficio, al juez de Jurisdicción Original para el conocimiento de la objeción, al igual que la parte que se considere lesionada. La impugnación contra la resolución dictada, una vez culminado el proceso de deslinde, es competencia del juez de fondo. En caso de que se presenten objeciones que cuestionen el derecho de propiedad, las mismas son anexadas al expediente técnico y remitidas al Tribunal de Jurisdicción Original competente, con la finalidad de que conozca del proceso por la vía contradictora” . (Subrayado nuestro)

Parecería que la parte de este artículo 18 que sostiene: “ La impugnación contra la resolución dictada, una vez culminado el proceso de deslinde, es competencia del juez de fondo”, distinto a lo que habíamos conjeturado en el primer artículo, cierra la vía de los recursos administrativos contra la resolución que emita el Director Regional de Mensuras Catastrales, dando competencia para ello al juez de fondo. De ser así, solamente la litis en nulidad estaría habilitada para impugnación en este contexto.

“Artículo 19. MODIFICACION. Se modifica el artículo 15 de la Resolución No. 355-09, sobre Regularización Parcelaria y el Deslinde, para que en lo adelante se lea: Artículo 15. Una vez aprobados los trabajos técnicos, éstos serán remitidos al Registrador de Títulos correspondiente, o al Tribunal de Jurisdicción Original, según procediere; remisión a la cual se anexaran los siguientes documentos (…)”.

“Artículo 20. MODIFICACION. Se modifica el artículo 16 de la Resolución No. 355-09, sobre Regularización Parcelaria y el Deslinde, para que en lo adelante se lea: Artículo 16. Si el procedimiento de deslinde fuere, en principio, contradictorio, o se convirtiere contradictorio en el curso del mismo, será conocido por el Tribunal de Jurisdicción Original competente. El proceso de deslinde se torna litigioso desde el momento en que la operación técnica de mensura, el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real accesorio relativo al inmueble o inmuebles objeto de deslinde, se encuentra en discusión entre dos o más personas físicas o jurídicas. En tales circunstancias, el Tribunal fijará audiencia a solicitud de parte interesada, la cual se celebrará en un plazo no mayor de treinta (30) días calendarios, contados a partir de la fecha de la solicitud. Una vez fijada la audiencia, la parte interesada notificará a los colindantes identificados en la etapa técnica y a quienes hubieren presentado objeciones al proceso, según las reglas del derecho común. El juez celebrará las audiencias necesarias para dirimir el diferendo” . (Subrayado nuestro)

No ociosamente hemos subrayado la parte del artículo transcrito ut supra. Es que al sostener taxativamente que las citaciones a los colindantes identificados en la etapa técnica y a quienes hubieren presentado objeciones al proceso, se llevarán a cabo con arreglo al derecho común, no parece admitir discusión que el plazo para tales efectos ha de ser el de la octava franca, si no existe constitución de abogados y el del avenir, de dos días francos, si existiere constitución abogadil: esa es la regla del derecho común a la cual el reglamento ha remitido.

Tal como habíamos predicho, la divergencia de criterios en torno a esta nueva modalidad del deslinde, plenamente administrativo, no se hizo esperar. La discusión ha girado, esencialmente, en torno a la cuestión de saber si es viable mediante una reglamentación dar al proceso de deslinde un carácter meramente administrativo, cuando el artículo 130, párrafo, de la Ley Núm. 108-05, define el procedimiento para estos trabajos técnicos como contradictorio.

Algunas críticas, ha de resaltarse, son muy bien fundamentadas. Otras tantas, por no decir que la gran mayoría, no son mas que producto de la cultura de la insana crítica que -desafortunadamente- está tan arraigada entre muchos de los actores del sistema: criticar, porque sí. Hay que criticar, porque si no, duele la lengua. Y las propuestas de posibles soluciones? Brillan por su ausencia.

Es demasiado común la descrita actitud execrable. Más de lo deseado, pero bueno… en definitiva, este es nuestro medio y en él es que debemos echar el pleito. Quedémonos -pues- con lo sustancioso.

La crítica más recurrente es la atinente al sistema de fuentes: la ley está por encima de los reglamentos y, por ende, no es sostenible la resolución que instituye el reglamento comentado, porque contraviene el artículo 130, párrafo, de la Ley Núm. 108-05. Y que los derechos fundamentales solamente se desarrollan mediante leyes, y no cualquier ley, sino orgánica; por lo que estando el derecho de propiedad envuelto, que es una prerrogativa fundamental, según esta primera opinión, es obvio que no pudiera reglarse por la vía reglamentaria este tipo de asuntos.

Los que piensan de esta manera se aferran a la idea de que con esta nueva modalidad de deslinde se dejan desprotegidas las partes, sin tutela judicial, ignorando que -como veremos más adelante- la propia resolución faculta al Director Regional de Mensuras Catastrales a remitir el caso a sede judicial cuando las circunstancias así lo aconsejen; y obviando que -en todo caso- la posibilidad de entablar una litis en nulidad siempre estará abierta.

En otro sentido, y por argumento a contrario, se ha sostenido que en materia de derechos fundamentales no existe jerarquización de normas; que debe aplicarse aquella que sea más afín con el titular del derecho. Y en este caso, de lo que se trata es de agilizar los trámites para que el titular del derecho de propiedad pueda disfrutar con mayor celeridad del mismo, asegurando su propiedad con la fuerza de un certificado de título en tiempo oportuno. Los que así piensan, descartan la posibilidad de que se produzca una avalancha de litis en nulidad, por haberse suprimido la fase judicial en los deslindes no litigiosos, ya que -en todo caso- en la actualidad, de por sí, ya existe una importante cantidad de litis, pero con la agravante de que se violan preceptos elementales al momento de canalizar la impugnación, ya que actualmente los deslindes se aprueban mediante verdaderas sentencias, las cuales -por regla general- no se atacan mediante una nulidad, en la forma de un litis, sino mediante los recursos ordinarios y extraordinarios.

Se ha insistido en que la razón por la que se judicializó el proceso de deslinde, dándole carácter contencioso (Art. 130), era para que las decisiones adquirieran la autoridad de la cosa juzgada, ya que lo administrativo nunca adquiere tal categoría. En efecto, dado que con la antigua legislación era administrativamente que se aprobaban los deslindes, permanecía una especie de espada de Damocles sobre la cabeza de las personas solicitantes de deslindes, quienes pudieran ver en cualquier momento que la decisión que le ha aprobado su trabajo técnico sea demanda en nulidad. Nada de lo cual tiene que ver con la situación fáctica que ha sobrevenido, son el tema del gran cúmulo de solicitudes de deslindes.

Ante tantos ataques, parecería que se consolida la opinión que citáramos en el primer artículo, del profesor Ricardo Noboa, en el sentido de que, tal vez, hubiese sido menos controversial si, en vez desjudicializar el deslinde no litigioso, se hubiera enmarcado ese tipo de trabajo técnico dentro del radio de aplicación de la regularización parcelaria. Justamente, la regularización parcelaria, en sí, no es más que un deslinde administrativo que en su momento la SCJ le puso otro nombre para evitar críticas como las que se han venido suscitando en esta oportunidad, en el orden de que un reglamento no puede modificar un ley.

En nuestro concepto, existen los suficientes argumentos para justificar la viabilidad de la Resolución comentada. En efecto, la ley no puede preverlo todo. Son los reglamentos los que tienen que ir complementando las situaciones que pudieran ir surgiendo sobre la marcha, y en el caso concreto de la materia inmobiliaria, expresamente el principio VI y el artículo 122 de la Ley Núm. 108-05, confieren al órgano de pleno de la Suprema Corte de Justicia atribuciones reglamentarias, cuya constitucionalidad ha sido refrendada por la vía concentrada. Justamente, lo que se ha hecho mediante la indicada resolución es reglamentar la forma de canalizar una modalidad de deslinde, que es el no litigioso, dejando -dicho sea de paso- la posibilidad expresa de que el director regional de mensuras apoderado, cuando lo estime conveniente, remita el caso ante los tribunales del orden judicial. Es cuestión de armonizar, más que de jerarquizar la ley y sus reglamentos.

Hay que estar inmerso en la Jurisdicción Inmobiliaria, desde fuera sería muy frío el análisis, para constatar que, en efecto, son muchas las situaciones que ameritan correctivos con celeridad, cuidando la legalidad, claro. Esta es una materia muy sensible para la economía nacional. Para nadie es un secreto que la inversión inmobiliaria mueve grandes capitales. El tráfico inmobiliario, como le llama la doctrina vanguardista, debe formar siempre parte de la agenda del aparato de justicia nacional. Y efectivamente, es lo que se ha evidenciado con la resolución en cuestión: revela voluntad del sistema para mejorar las cosas. Buena o mala la medida? El tiempo dirá. La apatía frente una situación adversa palpable, como es el cúmulo de solicitudes de deslindes, sería peor que el dictado de una resolución perfectible.

Finalizamos este escrito en la misma línea que concluimos el anterior sobre el deslinde y la fase judicial, en el marco de la celeridad de la justicia. Misma tesitura en que, por cierto, ha iniciado también esta apostilla: Saludamos y recibimos con beneplácito la Resolución No. 3642, que instituye el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos. Como actores del sistema nos corresponde ahora estudiarla a cabalidad e implementarla. Solamente así estaríamos en condiciones de eventualmente sugerir en el futuro algún correctivo. Después de todo, no creemos que esté en discusión que el interés común de todos es que el sistema de justicia inmobiliaria sea cada vez más eficiente.

¡Enhorabuena!

Sobre la noción de “acto definitivo”, de cara a la apertura de los recursos de reconsideración y jerárquico ante la Jurisdicción Inmobiliaria. La noción de “acto definitivo”, al tenor de los artículos 156 y 163 del Reglamento General de Registro de Títulos, no debe ser interpretado exegéticamente, limitando su alcance a las decisiones de los Registradores de Títulos que estatuyen sobre el fondo de la cuestión administrativa sometida a su escrutinio. Igual que sucede con las sentencias interlocutorias emanadas de los tribunales del orden inmobiliario, mutatis mutandis, las decisiones del Registro que, en alguna medida, prejuzguen el fondo deben estar sujetas al control jurisdiccional, mediante la habilitación de la vía de impugnación correspondiente.

Por ejemplo, cuando un Registrador de Título, en ejercicio de su función calificadora, decide ordenar la comparecencia del Notario Público que ha instrumentado un documento aportado para basar una negocio jurídico en concreto, a fines de que dé cuenta si las firmas que figuran en la documentación en cuestión, han sido realmente puestas en su presencia, es obvio que si bien no se está con ello estatuyendo definitivamente sobre el asunto, se está –sin embargo-  prejuzgando el fondo, abandonando la definición de la solicitud a la suerte de tal medida. Por consiguiente, no parece ni justo ni útil excluir ese tipo de providencia del control jurisdiccional.

Ahora bien, más allá de la admisibilidad del recurso administrativo, en el contexto esbozado ut supra, por tratarse –como hemos visto– de un asunto que incide en el desenlace de la petición administrativa, en cuanto al fondo ha de precisarse que en el caso particular de la comparecencia de un abogado Notario para que certifique personalmente lo que ya ha certificado por escrito en ejercicio de su notaría, debe contar con procedencia solamente en casos muy excepcionales; definitivamente esa no puede ser la regla.

Si bien es verdad que, en puridad jurídica, los actos notariales han de hacer fe hasta inscripción en falsedad; y todo notario que incurra en alguna irregularidad debe responder disciplinariamente e, incluso, penalmente, también es verdad que –desafortunadamente– las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que, al menos en el ámbito
inmobiliario, es importante el número de confabulaciones y alteraciones que se cometen, a fines de defraudar los intereses de las personas; escudándose muchas veces en supuestos actos notariales que, en realidad, son actuaciones ilegítimas, ajenas a la notaría.

De entrada, pudiera pensarse –como en efecto razonan algunos- que lo propio ha de ser “no desvestir un santo para vestir otro” y, en ese sentido, entender que todo acto notarial ha de tenerse como válido y si, finalmente, resulta que existe alguna alteración, pues que se sancionen a las personas involucradas: partes, notario actuante, etc. O que, en todo caso, si el Registrador tuviese alguna duda sobre las piezas aportadas, específicamente respecto de asuntos notariales, que se limite a rechazar la solicitud. Sin embargo, yéndonos al plano axiológico de las decisiones, esto es, decidir tomando en consideración la repercusión de lo decidido, en el ámbito de los principios y valores de la sociedad, aunado a la noción de seguridad jurídica, parecería más factible reconocer a los Registradores de Títulos la facultad de, en ejercicio de su facultad calificadora, requerir la comparecencia de los notarios para que arrojen luz sobre algún punto que pudiera prestarse a dudas. Ya lo establece la parte final del artículo 46 del RGRT: “Es facultad del Registrador de Títulos examinar, verificar y calificar los actos, sus formas y demás circunstancias”. (Subrayado nuestro).

Insistimos, esa no debe ser la regla. Pero es propio de la Teoría General del Derecho, que al aplicar una norma concreta sean consideradas las circunstancias del momento en que se estudie la casuística. En efecto, actualmente la notaría dominicana no ha alcanzado los niveles de confiabilidad deseados, al menos en la órbita del Derecho Inmobiliario. De hecho, el peso de los actos auténticos debe ser significativo en el Sistema Torrens que nos rige. Los Registradores de Títulos, en el deber ser, no deberían estar atentos a la veracidad de la fe pública de los notarios; ellos (Registradores) tienen su fe pública registral que debe enrumbarse por otros derroteros: dar cuenta del estado jurídico de los inmuebles, básicamente. Pero esto no debe ser óbice para –reiteramos– que, entretanto conseguimos robustecer la notaría en el país, se tomen los miramientos prudencialmente pertinentes, a fines de evitar el mayor número de errores. Para ello, tal como expresamos más arriba, el Registrador debe motivar respecto de cuál es la circunstancia que lo ha llevado a una duda razonable sobre el ministerio notarial plasmado en el documento sometido a su estudio. Es una providencia provisional, pero viable: sujeta a una buena motivación.

En definitiva, parafraseando a Cicerón, ese insigne filósofo romano, en el marco del “sumo bien” y del “sumo mal”, es más el impacto negativo al bien común y a la seguridad jurídica, el dar como válidos –sin mayores elucubraciones– todos los actos notariales sometidos como aval de las solicitudes canalizadas ante el órgano del Registro de Títulos, porque éstos han de hacer fe hasta inscripción en falsedad, que permitir a los registradores que, en ejercicio de su facultad calificadora, de manera excepcional, cuando las circunstancias lo justifiquen, requieran la comparecencia del notario actuante.