Sobre la relatividad y la oponibilidad de las convenciones, en el marco de la inadmisibilidad por falta de calidad.  La tendencia ante los tribunales, tanto ordinarios como del orden inmobiliario, ha sido declarar inadmisible las demandas en nulidad de contrato sometidas a su jurisdicción, por el solo hecho de no figurar el demandante como contratante en el contrato a anular. Para ello, se ha razonado en el sentido de que en virtud del principio de la relatividad de las convenciones, instituido en el artículo 1165 del Código Civil, solamente los contratantes pueden accionar promoviendo la nulidad del acto jurídico que les afecta, produciendo respecto de ellos deberes y obligaciones.

Y ciertamente, la propia sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, alguna vez juzgó lo siguiente: “Un tercero no tiene calidad para ejercer una acción en nulidad de un contrato de venta de inmueble del cual no fue parte”. (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 45, del 22 de abril del 2009, B.J. No. 1181).

Sin embargo, no debe perderse de vista que –en estricto rigor jurídico– la relatividad y la oponibilidad son cuestiones disímiles. En efecto, lo primero alude, concretamente, al efecto de los contratos sólo en relación a los contratantes, en tanto que lo segundo se refiere a la situación jurídica que genera el contrato y que, sin dudas, pudiera afectar a terceros. Es cierto, vale reconocer, que el principio prescribe que a los terceros se les reconoce la pretensión de inoponibilidad cuando le afecta un contrato determinado, pero también es verdad que, excepcionalmente, tal como aclara el doctrinario Christian Larroumet, en su Teoría General del Contrato, Vol. I, p. 449, los terceros están en condiciones de demandar la nulidad. Verbigracia: el esposo que no consiente la venta de un bien de la comunidad legal. En este caso, sin ser parte, dicho cónyuge defraudado perfectamente pudiera demandar la nulidad de esa venta; esto así, independientemente del precedente fijado por la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, en el sentido de que, al margen de la declaratoria de tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, e independientemente de haberse comprado a la vista del Certificado de Título del inmueble vendido, si un esposo vende un bien de la comunidad sin el consentimiento del otro, la solución no es la nulidad, sino la reducción de la venta hasta el 50% que le corresponde a la pareja que ha vendido (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 33, del 21 de diciembre del 2012, B.J. No. 1225): igual, aun en la línea de este precedente, la inadmisibilidad por falta de calidad no prosperaría.

En definitiva, la única circunstancia de que el demandante en nulidad de contrato no figure como parte del acto jurídico cuya nulidad se pretende, no debe conducir –ipso facto– a una inadmisibilidad por “falta de calidad”. En todo caso, si se trata de un tercero que ha promovido una nulidad fuera de los casos admitidos para que excepcionalmente éste, en la dicha condición, someta tal petitorio, la solución procesal ha de ser el rechazo, al fondo, no un presupuesto procesal de la acción, bajo la fórmula de una falta de calidad. Es que se ha juzgado constantemente que en el caso concreto de la materia de tierras, tienen interés jurídico y la consecuente calidad para actuar en justicia, tanto aquellos que tienen derechos registrados como los que tengan derechos registrables. La falta de calidad, casi automática en el contexto estudiado, afecta el derecho constitucional de acceso a la justicia. Insistimos, lo procedente es estudiar al fondo el caso.

Justamente, luego del 2009, cuando se sentenciaba la falta de calidad, en el 2011 la jurisprudencia experimentó una apertura en el tema analizado, reconociendo lo siguiente: “Para tener calidad y derecho para demandar la nulidad de un acto relacionado a una operación cualquiera sobre un inmueble determinado, registrado o no, no es indispensable que el demandante tenga derechos registrados en él; basta con que tenga un interés legítimo o un derecho eventualmente registrable”. (Sentencia No. 2, dictada en fecha 15 de junio de 2011, por el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia compendiada en el Boletín Judicial No. 1207). Es decir, conforme al criterio más reciente, ante la Jurisdicción Inmobiliaria ha de flexibilizarse el aspecto del interés y la consecuente calidad para demandar la nulidad de contrataciones con objetos inmobiliarios.

Recordemos que, en definitiva, cada caso tiene sus propias particularidades; que lo que legitima toda decisión es una eficaz motivación; que ante un choque entre el derecho positivo y la justicia, debe primar siempre la segunda. Pero todo ello, siempre salvaguardando la condigna seguridad jurídica, la cual sólo se cristaliza si la doctrina jurisprudencial de los tribunales se sostiene en el tiempo, evitando serpentear recurrentemente y, ante un aspecto que justifique un cambio de posición, suplir la debida justificación del cambio de criterio.

Sobre la aplicabilidad del plazo de la 8va. Franca y la Ley No. 632, del 1932, sobre Avenir, ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Llama poderosamente la atención cómo varían los criterios entre las distintas jurisdicciones en materia de tierras, y aun entre ternas a lo interno de un mismo tribunal colegiado, respecto de la aplicación del plazo ordinario de la octava franca y el plazo de dos días francos, propio del acto recordatorio o avenir, en los casos en que exista una constitución de abogados.

En algunos tribunales, en el ámbito de las audiencias, para la citación de las partes se estila aplicar siempre el plazo de la 8va. que, como es sabido, se torna en 10 días, en principio; independientemente de que haya o no constitución de abogados. En otras jurisdicciones la usanza es discriminar entre los casos en que media el ministerio de abogados y aquellos en que no existe constitución abogadil. Pero más aun, existen jurisdicciones en que para estos fines notificativos, aplican un plazo de 15 días cuando se trata del procedimiento de saneamiento. Sin dudas, esta diferencia de “libritos” genera inseguridad jurídica.  

A nuestro juicio, la causa de la aludida diversidad de criterios se contrae a la característica resistencia que –desafortunadamente– tienen algunos actores del sistema, de aplicar supletoriamente las reglas del derecho común, tantas veces como lo sugieran las circunstancias, sea en el aspecto procesal o en el material de esta área especializada. Esto así, en una aplicación a ultranza del Principio VIII y del artículo 3 de la Ley No. 108-05, que consagra la supletoriedad del derecho común para los casos no reglados expresamente en el ámbito inmobiliario.

Se ha llegado hasta el extremo de afirmar, en algún momento, que la venta reglamentada en el Código Civil es distinta a la venta que se ventila ante la Jurisdicción inmobiliaria. Pero peor todavía, que la Ley No. 1542 y ahora la No. 108-05, derogó el Código Civil, en lo que a esta materia respecta. También se ha escrito en textos doctrinarios que en materia inmobiliaria no existe constitución de abogados, ni rigen los preceptos propios del defecto y del descargo puro y simple. ¡Por Dios!

Ya lo sostuvo el connotado jurista, Pedro Romero Confesor, ex juez de la Suprema Corte de Justicia, en la presentación que le redactara a la obra del también connotado letrado Fabio J. Guzmán Ariza, titulada “Ley 108-05 de Registro Inmobiliario. Comentada, Anotada y Concordada con sus Reglamentos”: “(…) esta materia no puede desvincularse del Derecho Civil ni del Código de Procedimiento Civil, en lo que algunos abogados muchas veces se pierden”.

En efecto, por norma procesal general, cuando la citación se hace a la parte, en su persona, ha de regir el consabido plazo de derecho común: 8va. franca. Pero si se trata de un procedimiento que se ha tornado contencioso y, por tanto, se ha producido una constitución de abogado, en virtud del principio de unidad del ordenamiento, refrendado por el principio VIII y el artículo 3 de la Ley No. 108-05, debe aplicarse el plazo de dos días francos, a la vista de la Ley No. 632 del 1932, sobre Avenir. Y es que es harto conocido que entre abogados se cursa el avenir de rigor para convocar a la audiencia correspondiente.

¿Qué sentido procesal tiene hacer perder tiempo a las partes, imponiéndole el plazo de la 8va., cuando éstas se han hecho representar por abogados, los cuales –insistimos– se citan en el plazo de dos días francos, no de ocho días francos?

No se requiere de un estudio muy enjundioso para darse cuenta de que el artículo 30 de la Ley No. 108-05 y el artículo 133 del Reglamento de los Tribunales, prevén el plazo para el demandante notificar la instancia introductiva de agravios, para a partir de ahí proceder el tribunal a fijar audiencia. De su lado, la natimuerta Resolución No. 1-2016, que supuestamente ha modificado el citado Reglamento de los Tribunales, prácticamente deja el panorama procesal igual. En efecto, dicha pieza, mediante su artículo 14 agrega un párrafo al artículo 133 del RGT, con la siguiente leyenda: “Incluyendo el acto de sorteo del Juez Coordinador, ningún juez apoderado de una instancia introductiva de Litis sobre Derechos Registrados realizará trámite procesal alguno que pudiera lesionar el derecho a la defensa, sin la notificación a la contraparte de la demanda o del acto con el cual se procura derivar un beneficio para su derecho”.  

También el artículo 15 de la intentona de Resolución No. 1-2016, introduce algunos ligeros cambios, pero nada que varíe la esencia del tema tratado. Y en honor a la verdad, no consideramos que valga la pena elucubrar mucho sobre un instrumento evidentemente inconstitucional, por haber sido emanado de un órgano que constitucionalmente no tiene facultad reglamentaria, como lo es el Consejo del Poder Judicial. La Carta Fundamental y la Ley No. 108-05, conceden es al Pleno de la Suprema Corte de Justicia dicha atribución reglamentaria.

Así las cosas, por argumento a fortiori, ha de convenirse en que para el llamamiento a la audiencia –per se– cuando la misma se haya fijado, rigen las reglas procesales generales esbozadas ut supra: aplicabilidad de la 8va. franca, cuando sea citación a persona, y de los dos días francos de avenir, cuando exista constitución de abogados.  

Por todo lo anterior, es evidente que el plazo de 15 días que instituye el reglamento de los tribunales en su artículo 117 no debe ser aplicado en el contexto analizado, que corresponde con el lapso que debe transcurrir entre la citación que haga la parte diligente a su contraparte para comparecer a audiencia, una vez que ya el tribunal la ha fijado, previa notificación de la instancia contentiva de agravios. Es que el susodicho plazo de 15 días está previsto en el proceso de saneamiento para el tribunal, no para las partes, a saber: “El Tribunal de Tierras de la Jurisdicción Original deberá notificar a los reclamantes y al Abogado del Estado, que se ha iniciado el proceso de saneamiento en un plazo no mayor de quince (15) días”.

Como puede advertirse, el tramo procesal delimitado por el texto transcrito precedentemente, es previo a la celebración de toda audiencia. Es un plazo para que el tribunal notifique a las partes que corresponde, en relación al apoderamiento del tribunal; apoderamiento que en esta materia se produce por intermedio de la Dirección Regional de mensuras Catastrales correspondiente, la cual –a su vez– debe consignar la aprobación de los trabajos de mensura, la designación catastral del nuevo inmueble y remitir los planos resultantes. Pero el mismo artículo 116 del comentado RGT remite a las reglas que hemos comentado previamente: “El tribunal de Tierras de Jurisdicción Original, una vez apoderado, dará cumplimiento al procedimiento de fijación de audiencia, citación, notificación de las partes y publicidad previsto por la ley y el presente reglamento”. (Subrayado nuestro)

Es de suma importancia que se unifiquen los criterios en torno al plazo que debe mediar entre la citación y la celebración de la audiencia, ya que es un asunto que es consustancial al debido proceso. Y es recomendable que en aquellas jurisdicciones en que, como el Departamento Central, ya tengan alguaciles especializados asignados, comisiones a los mismos para asegurar la eficacia citatoria. Pero además, para que esta “eficacia” sea tal, sería recomendable capacitar al cuerpo ministerial acreditado ante la JI, con cursos talleres impartidos por los mismos actores del sistema: jueces, registradores, abogados, etc.

La Sala de Tierras, mediante sentencia No. 19, del 5 de junio del 2013, compendiada en el Boletín Judicial No. 1231, ha juzgado que es deber de los jueces, por aplicación de la tutela judicial efectiva, indicar en su decisión si las partes involucradas en el proceso fueron debidamente citadas; pero al no ser pacífico el criterio en torno al consabido plazo citatorio, huelga que sea fijado un criterio en esta dirección por nuestra máxima instancia a lo interno del Poder Judicial. Es un tema de seguridad jurídica que no admite dilación.

Sobre el monto para la admisibilidad del recurso de Casación. Recientemente, mediante la Sentencia No. 86, del 10 de febrero de 2016, la Primera Sala de la Suprema Corte de Justicia estableció que, en suma, el recurso de casación es de configuración legal, por lo que la fijación de una suma para definir su admisibilidad no vulnera la Constitución. En efecto, ya el Tribunal Constitucional había refrendado la constitucionalidad de dicho monto para la admisibilidad del comentado recurso extraordinario, pero no debe perderse de vista que esta última alta corte, si bien reconoció la facultad del legislador para fijar montos de admisibilidad casacional, también declaró inconstitucional, de manera diferida, el monto tan elevado para esos fines, por no ser racional; al tiempo de exhortar el Congreso para que legisle, a fin de reducir los 200 salarios mínimos que actualmente consta legalmente. Asimismo, el TC creó la figura del “interés casacional” en esa decisión. En virtud de esta novedosa figura, excepcionalmente pudiera abrirse la casación, cuando existan circunstancias que lo ameriten, aunque el litigio no alcance el monto de admisibilidad que finalmente establezca el Congreso, en cumplimiento de la referida sentencia del TC.

Sobre la inscripción en falsedad, como incidente de la prueba literal, ante la Jurisdicción Inmobiliaria. Ha venido siendo controvertida la cuestión de saber si ante esta jurisdicción de excepción procede tramitar la inscripción en falsedad, que es un incidente que aplica a la prueba literal que cuenta con carácter auténtico. Es sabido que para los actos bajo firma privada rigen los preceptos de la verificación de escritura.

Por un lado, se ha interpretado que por ser el de tierras, justamente un tribunal que sólo ha de conocer lo que la ley expresamente establezca, y no estando taxativamente consagrada esta facultad para instruir una inscripción en falsedad, ha de concluirse que todo cuanto verse sobre este incidente debe remitirse ante el tribunal de derecho común, el cual, de conformidad con el artículo 45 de la Ley No. 821, de Organización Judicial, es el llamado a conocer todo lo que la norma de forma expresa no determine que deba ser conocido por otra instancia en particular.  Y para ello se cita el caso del Juzgado de Paz, que también es un tribunal de excepción. Esto así, en el marco del artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, visto: “Cuando alguna de las partes manifestare su voluntad de inscribirse en falsedad, negare algún escrito o declare que no lo reconoce, el juez de paz le dará constancia de ello, rubricará el documento, y remitirá la causa por ante los jueces que deban conocer de ella”.

En otro sentido, se ha entendido que –atendiendo a una dialéctica procedimental– lo propio es que sea el mismo juez que esté conociendo la causa en la cual se pretenda hacer valer el documento argüido de falsedad, el que se avoque al conocimiento del comentado incidente de la prueba literal. Esto, haciendo acopio del artículo 214 del Código de Procedimiento Civil, que expresamente sostiene lo siguiente: “El que pretenda que un documento notificado, comunicado o producido en el curso del procedimiento es falso o falsificado, puede, si ha lugar, hacerse inscribir en falsedad (…)”. (Subrayado nuestro)

En nuestro concepto, la segunda interpretación resulta más razonable, por ser mucho más justa y útil, a la luz del artículo 40.15 de la Constitución. En efecto, no parece –de entrada– que sea razonable remitir a las partes ante otro tribunal, a fines de discutir un incidente propio de un proceso que se esté ventilando en la jurisdicción de tierras. Lo propio es que el juez del proceso principal decida en torno a los incidentes promovidos por las partes. Y si bien es harto sabido que en los tribunales de excepción no aplica le máxima que reza: “El juez de lo principal es el juez de lo accesorio”, ya que –como se ha venido diciendo– los tribunales de excepción sólo conocen lo que la ley expresamente establezca, no debe perderse de vista que de lo que se trata es de un aspecto propio de la sustanciación misma de la causa; del conocimiento de un asunto que se supone es de la competencia del tribunal de excepción en cuestión. Es como remitir una comparecencia personal o un informativo testimonial ante otra jurisdicción. El principio de inmediación procesal supone un contacto directo del juez con la prueba, es –si se quiere- de debido proceso que el juez de juicio vea directamente cada aspecto del procedimiento sometido a su jurisdicción.

El artículo 14 del Código de Procedimiento Civil, no nos parece cuente con aplicabilidad en el escenario comentado, ya que este texto expresamente consagra la remisión del incidente para “el tribunal competente”, lo que no sucede con la Jurisdicción Inmobiliaria, ya que la Ley No. 108-05, ni ningún reglamento prevé tal remisión. Por tanto, aun siendo “positivistas”, interpretando literalmente la ley, ha de convenirse que a la JI ningún instrumento le ha vedado la posibilidad de instruir el incidente de falsedad incidental; y ocurre que el previamente referido artículo 40.15 de la Constitución, también consagra que el principio general es que lo que la ley no prohíbe, se permite.  

En efecto, sobre la competencia para ventilar la inscripción en falsedad, se ha juzgado lo siguiente: “El tribunal competente para conocer de la inscripción en falsedad, demanda incidental, es el tribunal que conoce de lo principal. Si el procedimiento principal es una instancia en apelación, es el tribunal de segundo grado el que conocerá del incidente”. (Sentencia SCJ, No. 40, del 18 de julio de 2012, B.J. No. 1220).

Más concretamente, la Sala de Tierras de la Suprema Corte de Justicia, otrora Cámara, ha decidido lo siguiente: “El tribunal de tierras tiene la facultad para conocer y fallar la impugnación de un acto bajo firma privada, cuyas firmas han sido legalizadas por un notario, sin necesidad de recurrir al procedimiento de inscripción en falsedad”. (Sentencia SCJ, 3ra. Cám, No. 12, del 2 de febrero del 2005, B.J. No. 1131, p.p. 470-478). Y de manera todavía más clara admite la Sala de Tierras de la SCJ la competencia de la JI para instruir la inscripción en falsedad, cuando precisa que puede decidir al fondo de la misma, a saber: “El tribunal no tiene que responder a la solicitud de sobreseimientobasada en que la parte que lo pide se propone inscribirse en falsedad, si el tribunal procede a rechazar el incidente en inscripción en falsedad”. (Sentencia SCJ, 3ra. Sala, No. 9, del 4 de septiembre de 2013, B.J. No. 1234). Pero sobre esto último, vale aclarar, no es que “no deba responder” (Sic) el tribunal, es que no está obligado a acoger el sobreseimiento. Era preciso hacer esta aclaración, porque en virtud del principio de congruencia procesal, los tribunales deben referirse a todo lo que se les pida, sea acogiéndolo o rechazándolo, a pena de incurrir en los vicios de ultra petita (decidiendo más allá de lo pedido), extra petita (dando lo que no se ha pedido) o infra petita (dejando de referirse a algún aspecto). Todos estos vicios acarrean la nulidad de la sentencia.

No resulta ocioso comentar que procesalmente, en el caso de reconocer la competencia de la JI para dilucidar el incidente de la prueba literal de la inscripción en falsedad, algunos tribunales –de plano– rechazan dicho petitorio, sobre la base de que ante la JI rige un proceso dividido en una fase de presentación de pruebas y otra de producción de conclusiones de fondo; por lo que el trámite especial de dicho incidente, que supone el dictado de tres sentencias: admitiendo la falsedad, las pruebas y decidiendo si es falsa o no la pieza, no puede aplicarse. Por consiguiente, según esta forma de razonar, por no presentarse oportunamente la prueba de la falsedad –ipso facto– ha de rechazarse las pretensiones dirigidas en ese sentido: muy desafortunado remedio procesal.

Lo cierto es que la inscripción en falsedad, según la doctrina más depurada, a la cual nos adherimos, constituye un incidente autónomo. Precisamente por eso no se le ha catalogado como un incidente del embargo inmobiliario, por ejemplo. Es una cuestión que puede suscitarse en diversos procedimientos, y donde sea que se instrumente, debe llevarse a cabo conforme a su reglamentación particular. En esas atenciones, es nuestro entendimiento que en la estructura del procedimiento seguido ante la JI, lo propio es producir los tres fallos de rigor durante la etapa de lectura de inventario de pruebas y de incidentes; etapa que –como es sabido– pudiera agotar más de una audiencia. Y es que en definitiva, de lo que se trata es de decidir en torno a la sostenibilidad o no de una prueba. Excepcionalmente, con la debida motivación, pudiera proponerse durante la fase de fondo, y en caso de existir razones que lo justifique, debe entonces sobreseerse el fondo, y retomar la sustanciación del incidente, en este caso la inscripción en falsedad.

Finalmente, acotar que –desafortunadamente– el incidente de inscripción en falsedad, ha venido empleándose como una mera chicana dilatoria, capitalizando para ello el carácter complejo de este procedimiento. En ese sentido, conviene recordar que basado en esta realidad, ha sido juzgado lo siguiente: “Los jueces, al momento de conocer una inscripción en falsedad, disponen de facultades y poderes discrecionales para admitirla o desestimarla en su primera fase, según las circunstancias, las cuales apreciarán soberanamente. Si se determina que en los documentos producidos y en los hechos de la causa existen elementos suficientes para formar su convicción, en uno u otro sentido, no están obligados, como se ha dicho, a consumar todos los trámites de instrucción legal, ni las diferentes etapas del procedimiento”. (Sentencia SCJ, No. 3, del 11 de agosto de 2004, B.J. No. 1125, p.p. 50-57).

Carácter facultativo de los recursos administrativos ante la JI, a partir de la Resolución No. 1-2016. La tendencia –sin dudas– es hacia conceder a los recursos administrativos de reconsideración y jerárquico un carácter opcional, en el entendido de que, en apretada síntesis, afectaría el derecho constitucional de acceso a la justicia, el interpretar que dichas vías recursivas son obligatorias. En efecto, la postura administrativista concibe los recursos administrativos a favor del administrado, no de la administración; por tanto, debe ser atribución de los administrados decidir si harán uso o no de tales mecanismos. Justamente, la reciente reforma en materia administrativa, mediante la Ley No.  107-13, dispone en la tesitura del carácter facultativo de los consabidos recursos administrativos.

 Sin embargo, al momento de dilucidar el carácter facultativo de los recursos administrativos en sede inmobiliaria, necesariamente debe tomarse en consideración el marco institucional de la Jurisdicción Inmobiliaria. En efecto, la composición de esta jursidcición especializada es tripartita: el órgano de Mensuras catastrales, los tribunales de tierras (TJO y TST) y el Registro de Títulos.

El tema se ha puesto sobre el tapete, a partir del artículo 184 de la Resolución No. 1-2016, dictada por el Consejo del Poder Judicial, modificativa del Reglamentos de los Tribunales Superiores y de Jurisdicción Original, el cual abre la brecha para prescindir de los recursos de reconsideración y jerárquico en materia inmobiliaria, visto:

“Sin perjuicio del derecho de la parte interesada de renunciar a los recursos en reconsideración y jerárquico, previstos en este reglamento, el recurso jurisdiccional contra las decisiones del Tribunales Superior de Tierras se interpone por ante el mismo tribunal”.

Lo primero que habría que preguntarse sobre el precepto reglamentario esbozado precedentemente, es hasta qué punto sería sostenible que mediante una resolución que modifica un reglamento pueda modificarse, contradiciendo lo que sostiene la ley que rige la materia (No. 108-05), la cual taxativamente prevé que los consabidos recursos deben ser interpuestos de manera escalonada; abriéndose sucesivamente cada uno, en la medida en que se vaya agotando la modalidad recursiva correspondiente: primero la resonsideración, luego el jerárquico y, finalmente, el jurisdiccional.  

Pero además, resulta criticable que haya sido el órgano del Consejo del Poder Judicial el que haya emitido la resolución comentada, marcada con el No. 1-2016. Y es que –como es sabido– es el órgano del Pleno de la Suprema Corte de Justicia el que constitucionalmente tiene atribución reglamentaria.

Lo cierto es que la finalidad del carácter opcional de los recursos administrativos, como se ha precisado inicialmente, es tutelar el acceso de las personas a los tribunales. De lo que se trata es de no imponer al usuario del sistema que permanezca en sede administrativa, si su interés es llevar sus pretensiones ante un juez competente. A eso es que se refiere la aludida Ley No. 107-13, cuando consagra que las personas pueden optar entre mantenerse en lo administrativo, con los recursos de reconsideración y jerpárquico, o comparecer directamente al órgano judicial. No debe obviarse que esta normativa (No. 107-13) regula los procesos ante los órganos administrativos; la normativa llamada a regir los trámites ante los tribunales está aún pendiente de promulgación.

Siendo así las cosas, si el objetivo es impedir que se prive al usuario de acceder a sede judicial, ha de convenirse en que tal privación no se verifica ante la Jurisdicción Inmobiliaria, si la decisión recurrida mediante los recursos administrativos es dictada por un tribunal. Esto así, porque ya el usuario, en el descrito escenario, estaría ventilando su caso ante los tribunales: reconsideración, ante el mismo juez de jurisdicción original; jerárquico, ante una terna del Tribunal Superior de Tierras (TST); y el Jurisdiccional, ante el pleno del TST.

Otra situación se produciría si la decisión recurrida mediante los recursos estudiados ante la JI, ha sido rendida por un órgano administrativo, sea Mensura Catastrales, sea Registro de Títulos. En esta última situación, sí aplicaría –mutatis mutandis– la lógica de la Ley No. 107-13, que regula los procedimientos administrativos en sede meramente administrativa, ya que los referidos órganos de la JI (M.C. y R.T.), no son tribunales, propiamente; por tanto, si es interés de la parte prescindir de la jurisdicción meramente administrativa, al tiempo de acudir directamente al tribunal, ha de admitirse tal derecho; lo que se traduciría en la posibilidad de renunciar, en ese preciso contexto, a los recursos de reconsideración y al jerárquico, acudiendo directamente ante el Tribunal Superior de Tierras a conocer sobre el recurso jurisdicional.

Es por lo antes expuesto que –insistimos– para abordar la cuestión analizada ha de considerarse en todo momento la composición tripartita de la Jurisdicción Inmobiliaria. En conclusión, si se trata de la jurisdidcicón de tierras, para determinar si los recursos administrativos de reconsideración y el jerárquico, son facultativos –según la postura más socirrida– habría que precisar si la decisión recurrida ha sido dictada por los tribunales del orden inmobiliario o por algún órgano administrativo. En el primer caso, los consabidos recursos han de ser obligatorios, en tanto que en la segunda situación serían facultativos.   

Nos consta que lo precisado ut supra fue lo que se discutió y consideró en las mesas de  trabajo desarrolladas para la elaboración de la Resolución No. 1-2016, modificativa del Reglamento de los Tribunales Superiores y de Jurisdiccional Orginal, pero –desafortunadamente– la redacción definitiva del artículo 184 de la citada resolución no recoge distinción alguna en el sentido comentado: esta diferenciación entre las decisiones de órganos administrativos y de los tribunales quedó en el tintero.

Particularmente, estimamos que no pueden obviarse las particularidades de cada materia. No es correcto, pues, generalizar el carácter facultativo de los recursos administrativos. En el caso concreto de la Jurisdicción Inmobiliaria, deberían estos recursos incorarse siempre de manera escalonada, independientemente de que la decisión recurrida sea dictada por un órgano administrativo o por un tribunal de tierras.

Todo jurista que tenga un mínimo de experiencia en esta materia sabrá que hay asuntos esencialmente técnicos, cuyo conocimiento no procede que se lleve a cabo por primera vez en sede judicial mediante un recurso jurisdiccional. Por ejemplo, todos los trabajos técnicos que realice un agrimensor deben ser aprobados por Mensura; pero tales trabajos puediran ser rechazados, y quién mejor que dicho órgano técnico para dar las razones por la cual ha decidido en la forma que lo ha hecho. Es más saludable que el órgano técnico motive su decisión, sea acogiendo o rechazando la solicitud, y a partir de ahí, entonces el tribunal decida al respecto, a propósito de un recurso jurisdiccional.

Lo esbozado ut supra, es extensivo a asuntos ventilados ante el Registro de Títulos. Existen cuestiones esencialmente registrales, cuyo conocimiento primario ha de verificarse ante dicho órgano administrativo.

Finalmente, destacar que las estadísticas internas de la Jurisdicicón Inmobiliaria ponen de manifiesto que el recurso jurisdiciconal tiene un uso mucho menos frecuente que los de reconsideración y jerárquico; lo cual revela que tales recursos administrativos han venido siendo eficaces, resolviendo los casos sin necesidad de llegar al punto de incoar el recurso jurisdiccional. Este es un dato que entendemos no debe faltar al momento de aproximarse al tema objeto de análisis.

 Jurisdicción inmobiliaria. Las máximas de experiencia, en función de la cotidianidad ante los tribunales del orden inmobiliario, aleccionan en el sentido de que –desafortunadamente–  de manera recurrente, tanto jueces como los abogados litigantes, al momento de elaborar su criterio en torno a cualquier aspecto jurídico, se limitan a hacer acopio del principio VIII y al artículo 3 de la Ley No. 108-05, que instituyen el carácter supletorio del derecho común en la materia inmobiliaria, para casos no expresamente reglados en este último subsistema jurídico.

Huelga concienciar en el orden de que la constitucionalización del derecho, en sentido general, transversaliza con todas las materias. Por consiguiente, el ejercicio primario ha de ser el tamiz de la constitucionalidad: qué resulta justo y útil, en el marco de la razonabilidad jurídica, en cada casuística dilucidada. Así, respecto de lo procesal, ha de estudiarse el proceso bajo el prisma de sus principios, conscientes de que –incluso– la tendencia de la jurisprudencia es hacia atemperar los rigores formalistas. El principio de saneamiento, de concentración, de congruencia, de inmediación, de defensa, de razonabilidad procesal, etc., no pueden desconocerse. Es que la constitucionalización fuerza que el estudio del proceso se lleve a cabo, más allá de la Ley No. 108-05 y del Reglamento de los Tribunales, modificado por la Resolución No. 1-2016, valorando el artículo 69 de la Constitución, el artículo 8 de la Convención Americana de Derechos Humanos (Pacto de San José), el artículo 14 del Pacto Internacional de los Derechos Civiles y Políticos, el artículo 6 de la Convención Europea de Derecho Humanos, así como tomando en consideración las decisiones en materia de debido proceso que entran en el bloque de constitucionalidad, del Tribunal Constitucional o de tribunales Supranacionales.

Consecuencialmente, lo expuesto debe considerarse en relación a los plazos en cada caso en particular, al ejercicio de las vías recursivas, a la instrumentación de procesos sobre ventas en que figuran sociedades comerciales con situaciones meramente societarias que impiden cristalizar directamente la transferencia ante el Registro de Títulos, a los asuntos simulados, a la aplicabilidad de la figura del tercer adquiriente de buena fe y a título oneroso, a las solicitudes de desglose de piezas en casos que ya no resulte útil mantenerlos archivados. Asimismo, a la factibilidad de comisionar, en los tribunales colegiados, a un solo juez para que instruya alguna medida, etc.      

En el ámbito material o sustantivo del derecho inmobiliario, cada criterio debe forjarse sin perder de vista que el Derecho de Propiedad cuenta con rango constitucional. Teniendo siempre presente, en el caso de los tribunales, el plano axiológico de las decisiones, lo cual supone una reflexión en cada caso sometido a su escrutinio, sobre la transcendencia de lo ordenado en el seno de la sociedad, evitando incurrir en tecnicismos embadurnados de un marcado positivismo jurídico, en función de la letra irrestricta de la ley y de “papeles fríos”.