Pasando balance: los deslindes administrativos están ahora “a la orden del día”.

Los deslindes administrativos previstos en la nueva Resolución núm. 3642-2016, que instituye el Reglamento de Desjudicialización de Deslinde y Procedimientos Diversos, tal como habíamos predicho en escritos previos, han venido contando con cada vez más acogida ante la Jurisdicción Inmobiliaria, a pesar de las severas críticas (en su gran mayoría infundadas) que durante las primeras semanas del dictado de la referida pieza reglamentaria se difundieron por las redes sociales, esencialmente: fueron vientos que no tumbaron cocos.

Como sabemos, la indicada tramitación administrativa (directo de M.C. a R.T.) aplica solamente a deslindes que no entrañan contestación algunas; son trabajos técnicos de individualización de derechos que -en principio- no son controvertidos, y en caso de surgir alguna controversia en el ínterin, la propia reglamentación prevé la remisión del asunto a sede judicial.

La realidad es que ya los deslindes no están llegando a los tribunales de tierra de jurisdicción original en la misma cantidad que meses atrás; y es que en muchos casos (más de lo que pensaríamos) tales solicitudes no contienen contestación entre la personas con posible interés (colindantes, vendedores, acreedores inscritos, etc..). Ese “cuello de botella” que tenían en la JI las numerosas solicitudes de aprobación de trabajos de deslinde, ha empezado a desaparecer vertiginosamente.

La factibilidad de esta modalidad administrativa de deslindes ha sido tan marcada que se registran casos en que las personas que han diligenciado solicitudes de deslindes no litigiosos que han sido rechazadas en jurisdicción original (por el motivo que fuere), en vez de proceder a recurrir dicha decisión, optan por reintroducir el asunto ante M.C. bajo la consabida fórmula administrativa.

De igual modo, va ganando terreno el petitorio (en su momento, fuertemente criticado por algunos) de peticionar ante los tribunales de jurisdicción original el archivo de las actuaciones de los procesos de deslindes que califiquen para el trámite administrativo comentado, así como la remisión de tales piezas, por parte del tribunal, hacia la Dirección Regional de Mensuras correspondiente, a fines de proseguir con el trámite de la nueva resolución.

Los cambios, por regla general, implican resistencia; esta ha sido una muestra harto elocuente de ello. Sin embargo, tal como sostuviésemos en su momento, el tiempo es el juez más cauto que, sin casi ningún margen de error, sentencia el éxito o el fracaso de las cosas. Parecería, por lo pronto, que el fallo ha sido favorable para esta controversial modalidad administrativa de deslindes.

Enhorabuena!

Sobre la inscripción en falsedad y la comparecencia de los notarios, en el marco del carácter flemático del trámite del referido incidente de la prueba literal. Tomando en cuenta que las máximas de experiencia aleccionan en el sentido de que la inscripción en falsedad, como incidente de la prueba literal, en la práctica ha venido utilizándose muchas veces como mera chicana dilatoria, y que atendiendo a ello, la SCJ se ha visto precisada a juzgar que cuando los tribunales puedan edificarse en base a otros elementos que reposen en el expediente, están facultados para rechazar dicho incidente, sin necesidad de agotar el flemático (y casi tortuoso) procedimiento instituido en el artículo 214 y siguientes del CPC, ha sido una práctica cada vez más socorrida, el requerir la comparecencia del notario actuante para que ilustre sobre la falsedad argüida y, en base al acta que recoja tales declaraciones, sostener que no sería necesario inscribirse en falsedad, puesto que ya habrían elementos suficientes para forjar la convicción del tribunal.     

El principio general prescribe que cuando se trata de actos auténticos, su contenido hace fe hasta inscripción en falsedad; por tanto, en principio no procede demandar de forma principal su nulidad y, como sabemos, tampoco sería suficiente una mera experticia caligráfica, cual si se tratase de un acto bajo firma privada.

La estrategia ha sido, dado que la inscripción en falsedad se tramita mediante un proceso demasiado lento, lo cual solamente convendría a quien deseare incidentar, no al propio demandante, que lo que se propone es que sus pretensiones se conozcan rápido, valerse de la comentada comparecencia para saltar dicho proceso incidental.

En efecto, la SCJ, mediante sentencia núm. 26, del 22 de enero del 2014, compendiada en el Boletín Judicial núm. 1238, juzgó que los jueces del fondo tienen la facultad de acoger o de rechazar el pedimento de falsedad incidental, si entienden que en el expediente reposan elementos de prueba suficientes que les permitan formar su convicción; máxime cuando estiman que el incidente resulta innecesario y frustratorio, y que conduciría a retardar indebidamente el conocimiento del asunto.

Pues bien, en el contexto estudiado, tal elemento capaz de edificar sobre la falsedad, sin necesidad de adentrarse en el tortuoso artículo 214 del CPC, justamente sería el acta de audiencia contentiva de las declaraciones del notario. Si la Suprema Corte de Justicia admite que se rechace este incidente cuando existen elementos que edifiquen en torno a la falsedad, ha de admitirse -por argumento a fortiori– que aportando tales elementos no sería necesario inscribirse en falsedad.

Particularmente, no vemos descabellado el comentado proceder procesal. Todo está en que la parte que denuncie la falsedad esté en condiciones de localizar al notario actuante. En principio, se supone que dicho notario, hasta por respeto a su investidura notarial, no debería dar fe de lo que certifica, pero si se le ilustra sobre el interés de celeridad, parecería que no sería tan grave el asunto. Éste pudiera ir, tanto para decir que no es su firma la argüida de falsedad; que no ha instrumentado el acto en cuestión, etc., como para confirmar que sí lo son, según las particularidades del caso concreto.

Sobre la competencia de excepción “abierta”. La doctrina vanguardista ha abordado la temática de la denominada competencia de excepción “abierta”. Aunque -de entrada- chirría con la regla general atinente a los tribunales de excepción, la tendencia es reconocer que situaciones no consagradas expresamente en la norma pudieran encuadrarse en determinada competencia de excepción, siempre que exista un mandato “abierto” atributivo competencial. Verbigracia: el artículo 198 de la Ley núm. 6186, de Fomento Agrícola, que sostiene que todo cuanto verse sobre la ejecución del contrato de prenda sin desapoderamiento ha de incluirse en la competencia de excepción de los juzgados de paz. Esto así, sin supuestos predeterminados por el legislador. Es un mandato abierto: todo lo que derive de la ejecución del referido contrato.

Lo cierto es que el tema aún no es pacífico. Todavía muchos sostienen que la competencia de excepción debe estar –siempre- taxativamente prevista en la ley. De ahí que la máxima “lo accesorio sigue lo principal” no cuente con aplicabilidad en los tribunales de excepción: si lo “accesorio” no ha sido consagrado como parte de la competencia de excepción, no puede considerarse como tal. No obstante, como se ha dicho, hay mandatos legales “abiertos” que justifican una apertura competencial, tales como (además del mencionado más arriba) el consagrado en la Ley núm. 00086, que modifica la Ley núm. 483, de Venta Condicional de Muebles, que sostiene que todo cuanto nazca de la ejecución de dicha contratación es competencia del juzgado de paz; o la competencia abierta prevista en la Ley núm. 5038, de Condominios, que sostiene que –abiertamente- toda controversia suscitada entre condóminos respecto de áreas comunes es atribución de la Jurisdicción Inmobiliaria, etc.

El caso de los daños y perjuicios, en el contexto de la competencia de excepción de los juzgados de paz para conocer la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago, parecería que dicha competencia no es “abierta”; la misma se limita a la terminación del contrato (resiliación), exclusivamente por la causa de falta de pago, así como al pago de los alquileres vencidos y al consecuente desalojo. De suerte y manera, que si -además de lo anterior- el demandante pretende derivar otras partidas monetarias invocando daños y perjuicios como secuela del incumplimiento del inquilino, dicho demandante debería canalizar tales pretensiones ante el tribunal de derecho común. Igual que si deseare demandar la resiliación por alguna causa que no sea la falta de pago.

Lo cierto es que, en definitiva, cuando se demanda la resiliación del contrato de alquiler por falta de pago y el consecuente desalojo del inquilino, es justamente basado en dicha “falta de pago”; es decir, está ahí subyacente una “demanda en cobro”, y no debemos olvidar que el artículo 1153 del Código Civil consagra que los daños y perjuicios en materia de cobro no son otra cosa que los intereses generados por el capital principal. De ahí que sea usanza que todo se ventile ante el mismo juzgado de paz. No porque sea una competencia de excepción “abierta” en sí, sino porque –como se ha dicho- las indemnizaciones en materia de cobro son los intereses de la deuda. Y en efecto, la usanza es cobrar tanto las cuotas vencidas como los intereses generados por éstas; intereses que es habitual que se prevean en la fórmula de una cláusula penal incursa en el contrato de alquiler, aplicable ante un atraso en el pago de rigor.

En definitiva, sí, tal como sostienen los más conservadores: la competencia de excepción supone –por regla general- que esté expresamente prevista en la ley. Sin embargo, (y aquí es que deseamos llamar la atención) cuando la misma ley consagre una competencia de excepción “abierta”, deberá cada intérprete determinar si la situación concreta argüida ha de tenerse como parte o no de la competencia de excepción “abierta” invocada al efecto (materia de ejecución del contrato de prensa sin desapoderamiento (Ley núm. 6186), del contrato de venta condicional de muebles (Ley núm. 483), de conflictos entre condóminos (Ley núm. 5038), etc.).

Sobre la “obligatoriedad” de inscribir una hipoteca judicial definitiva para ejecutar inmobiliariamente, en virtud de un pagaré notarial o de una sentencia firme condenatoria al pago de dinero. Recientemente, el Tribunal Constitucional, mediante sentencia TC/0326/17, consolidó los preceptos de la Resolución núm. 194-2001, dictada por la Suprema Corte de Justicia, en lo concerniente la imposibilidad de inscribir un embargo inmobiliario ante el Registro de Títulos, sin previamente inscribir una hipoteca judicial definitiva. Esta decisión –de entrada- parecería que choca con los preceptos del artículo 2209 del Código Civil, que permiten el embargo inmobiliario sin previa inscripción hipotecaria, pero luce –por otro lado- que se corresponde con los lineamientos de la materia registral, de cara a la seguridad jurídica, sobre todo a favor de terceras personas interesadas en un inmueble determinado y que confían en la información que al respecto pudiera suministrar el Registro: “lo que no consta en el Registro, no existe en el mundo”.

Una postura estrictamente civilista admite la inscripción y el consecuente desarrollo del embargo inmobiliario, sin que necesariamente deba inscribirse una hipoteca definitiva. El razonamiento es que, concretamente, una cosa es el derecho de garantía, mediante una hipoteca, para asegurar el cobro en caso de incumplimiento del deudor y, por otro lado, la prerrogativa de ejecutar. No es sostenible, al abrigo de esta postura, que se “imponga” a un acreedor que acuda a un mecanismo de garantía hipotecaria que, como se ha dicho, es para garantizar un pago ante un eventual incumplimiento, cuando lo deseado es ejecutar la acreencia, pura y simplemente: cómo justificar que se deba gestionar una garantía, cuando lo que se persigue es ejecutar el crédito?

En armonía con lo precedentemente expuesto, la Suprema Corte de Justicia juzgó en su momento lo siguiente: “Los gravámenes de un inmueble que en principio dan lugar a un embargo inmobiliario son las hipotecas y los privilegios. Sin embargo, cualquier acreedor quirografario también puede trabar embargo inmobiliario con base en un título ejecutorio, líquido y exigible, como es una pagaré notarial o una sentencia irrevocable con autoridad de cosa juzgada, sin necesidad de inscribir previamente una hipoteca, que en esos casos sería judicial definitiva”[1]. (Subrayado nuestro).

En efecto, el artículo 2209 del Código Civil deja entrever que es posible embargar inmobiliariamente, sin necesidad de inscribir una hipoteca previamente. Incluso, la doctrina autorizada lanzó una crítica a este texto, en el sentido de que el mismo parece favorecer al acreedor quirografario ante el hipotecario, pues a este último lo conmina a ejecutar primero los inmuebles hipotecados, en tanto que a aquel le permite embargar inmobiliariamente cualquier inmueble[2].

No obstante todo lo expuesto, por otro lado, desde una perspectiva registralista, partiendo de la máxima que reza: “lo que no existe en el Registro, no existe en el mundo”, se cierra la posibilidad –categóricamente- de que pueda inscribirse y ejecutarse un embargo inmobiliario, sin previamente agotar el trámite instituido en la Resolución núm. 194-2001, en el orden de, puntualmente, inscribir primero una hipoteca judicial definitiva, a fines de que conste en el Registro y, por extensión, para que toda persona pueda tomar conocimiento del crédito existente, el cual eventualmente sería ejecutado tomando como objeto tal inmueble.

Lo anterior, básicamente, apegado a la seguridad jurídica, sobre todo en el marco de terceras personas que estén interesadas en un inmueble en particular y no tengan mecanismos para saber el estado jurídico de tal bien, ya que el mismo pudiera ser ejecutado en cualquier momento, afectando sus intereses (de posibles terceros adquirientes de buena fe). Y es que existe un sistema registral inmobiliario, justamente para que las personas con interés puedan conocer el historial de cada inmueble; pero si se admite que cualquier acreedor con un título ejecutorio pudiera embargar en cualquier momento, no habría seguridad jurídica sostenida.

En nuestro concepto, las dos posturas desarrolladas anteriormente tienen fundamento. La civilista tiene el aval del artículo 2209 del Código Civil, que –sin dudas- permite la ejecución inmobiliaria sin previa inscripción de hipoteca judicial definitiva; y el Código Civil, haciendo acopio de nuestro sistema de fuentes, ha de estar por encima de una resolución (en este caso, de la Resolución núm. 194-2001, de la SCJ, que obliga a una inscripción previa). Pero la postura registralista, de su lado, se corresponde con la finalidad del sistema que nos rige en materia inmobiliaria, que es ofrecer seguridad jurídica, evitando que hayan cargas ocultas: la vida jurídica del inmueble debe documentarse en el Registro. No pudiera, en esa línea, un acreedor quirografario, en base a un pagaré notarial o a una sentencia firme condenatoria al pago de dinero, sorprender a un tercer adquiriente de buena fe o a cualquier otro tercero con interés en un inmueble en concreto, sin que dicho acreedor quirografario haya agotado trámite alguno ante el Registro, para los fines de publicidad de rigor.

En conclusión, si bien pudiera seducir –de primera impresión- la idea de que la Ley núm. 108-05, de Registro Inmobiliario, es posterior al Código Civil y regula un área especializada; con lo cual, debe primar ante el consabido artículo 2209 del citado Código de Derecho común, lo propio debió ser, ya que la hipoteca está reglada y concebida jurídicamente como un mecanismo de garantía y, como tal, no pudiera “imponerse” al beneficiario, que la aludida Resolución 194-2001, al reglamentar el trámite para la ejecución de los títulos con ejecutoriedad, obviara el tema de la “inscripción hipotecaria” e implementara, sencillamente, un sistema de “registro de títulos ejecutorios”. Con eso se conseguiría el propósito perseguido, que no es otro que dar seguridad jurídica a terceros que tienen el derecho de enterarse sobre el historial de los inmuebles, pero evitando –al mismo tiempo- contravenir la esencia de instituciones jurídicas clara y detalladamente previstas en la ley.

Pero como no se hizo así, lo que nos queda por ahora es tener conciencia de que la inscripción de hipoteca judicial definitiva, previo a la ejecución de un título ejecutorio, entra en la “ratio decidenci” del TC y, por ende, ha de aplicarse tal precepto; no debiendo ningún registrador de títulos inscribir ningún embargo inmobiliario, si previamente no se ha procedido en el descrito sentido.

Aspiramos que la Suprema Corte de Justicia, igual que como en su momento hizo con la Resolución núm. 325-2001, mediante la cual simplemente procedió a rectificar un error material contenido en la Resolución comentada, marcada con el número 194-2001, vuelva a rectificar, corrigiendo esta vez el tema de la inscripción hipotecaria y reglando un sistema de registro de títulos ejecutorios, sin tergiversar la institución de la hipoteca.

Sobre el embargo inmobiliario, el desalojo de los inquilinos del inmueble ejecutado y el registro del contrato de alquiler. El artículo 712 del Código de Procedimiento Civil establece que mediante la decisión de adjudicación dictada con ocasión de un embargo inmobiliario el tribunal ordenará al embargado abandonar la posesión de los bienes, tan pronto como se le notifique la sentencia, la cual será ejecutoria contra toda persona que estuviere ocupando, a cualquier título que fuere, los bienes adjudicados. (Subrayado nuestro). Es decir, que -de entrada- la referida decisión purga todo tipo de inscripción respecto del inmueble que ha servido de objeto a la ejecución.

Pero más todavía, ha sido juzgado que no procede la solicitud de parte del inquilino ante el juez de los referimientos, en el orden de suspender la ejecución de la decisión de adjudicación sobre el inmueble alquilado, en el entendido de que la adjudicación no se decide mediante una verdadera sentencia, sino a través de un mero acto de administración judicial, por limitarse a hacer constar un cambio de propiedad[1]. De suerte y manera, que -por regla procesal general- el inquilino tiene dos opciones concretas ante la ejecución del inmueble alquilado: o paga el precio de la deuda y luego demanda en repetición al propietario ejecutado por el monto que tuvo que pagar al acreedor de aquel para conservar el inmueble, o sencillamente entrega la cosa embargada.

Sin embargo, como una forma de garantizar que sean respetados los términos del contrato de alquiler, independientemente de que el propietario del inmueble alquilado sea ejecutado durante la ejecución de dicho acto jurídico, en la práctica cada vez más se van registrando tales contrataciones, sea ante la conservaduría de hipotecas o ante el registro de títulos correspondiente, según sea registrado o no el inmueble objeto de alquiler. Con dicho registro se consigue que el contrato sea oponible a terceros, incluyendo a todo acreedor que, en buena lid, agencie la expropiación del inmueble objeto de alquiler. Y es que el contrato de alquiler, dada su naturaleza, constituye un documento registrable[2]. Si no se procede a dicho registro, el inquilino ni siquiera tendría calidad para demandar la nulidad de un embargo inmobiliario tramitado con irregularidades, respecto del inmueble que ha alquilado.

En efecto, sobre la calidad para demandar la nulidad de un embargo inmobiliario, en el marco del contrato de alquiler y su registro, el órgano de las Salas Reunidas de la Suprema Corte de Justicia ha tenido ocasión de aclarar que el inquilino que no ha inscrito en el registro de títulos o conservaduría de hipotecas correspondiente el contrato de arrendamiento[3] que le confiere el derecho al uso y disfrute de un inmueble, no tiene calidad para demandar la nulidad del procedimiento de embargo sobre dicho inmueble[4].

Cuando se procede al registro, cobra aplicabilidad el principio de prelación registral: primero en tiempo, mejor en derecho. Por consiguiente, si el inquilino ha inscrito su contrato antes que el embargante inscriba su embargo, dicha contratación ha de oponerse al ejecutante. Y esa inscripción ha de contar con la garantía del Estado a favor de quien la haya agenciado (inquilino).

Es verdad que cuando el propietario de un inmueble alquilado lo vende a un tercero, las estipulaciones del contrato de arrendamiento quedan transferidas de pleno derecho al nuevo propietario y, en consecuencia, todo litigio derivado de ese contrato debe resolverse entre el nuevo propietario y el arrendatario, aun cuando no se haya traspasado el inmueble adquirido a nombre del nuevo propietario[5], lo cierto es que las descritas reglas instituidas en el Código Civil no garantizan que si un acreedor del antiguo o del actual propietario del inmueble alquilado (en caso de venta durante la ejecución del contrato) procede a embargar el bien en cuestión, dicho acreedor va a respetar el contrato de alquiler. Todo lo contrario, la usanza ha sido que ese ejecutante se aferre al artículo 712 del Código de Procedimiento Civil[6] y, en base a ello, intente desalojar a toda persona que se encuentre ocupando el inmueble expropiado.

A partir de las precisiones esbozadas ut supra, ha de convenirse en que –por seguridad jurídica- resulta factible que los inquilinos tengan el miramiento de proceder al consabido registro del contrato de alquiler, y con ello evitar ser desalojados del inmueble antes de que llegue el término de lo contratado, como secuela de un embargo inmobiliario.